מרחב, זמן ומחירי מקרקעין

עד עכשיו עסקו הרשימות שלי במחירי נדלן על פני זמן. זאת עוסקת במרחב ובשתי תקופות זמן. התרשים הראשון מראה את תמונת שוק הדירות בישראל (בפרופיל מצפון לדרום) בשתי שנים חשובות: 2007, שנת שפל הנדל"ן האחרון, ו-2012 שהיא שנת שיא כל הזמנים (אם כי לא ברור אם המרוץ אל השיא כבר נגמר).

מה קורה?

תרשים להלן מציג גרף של מחירי הדירות בישובים (בשקלים של 2012), אבל הוא בעל מספר משמעויות נוספות. במקום שהדירות יקרות הקרקע יקרה, ועל כן יקרים גם שאר סוגי המקרקעין. זה מתורגם לבנינים גבוהים בכל תחום: דיור, משרדים, קניונים, מלונות, בתי חולים ומוסדות ציבור. במילים אחרות, פרופיל גבוה גם במונחים פיזיים גיאומטרים אשר בלילות משתקפים "כאורות הכרך".

מה קורה ומה קרה בישובים מדרום ועד צפון

אורות הכרך המרצדים היו מאז ומתמיד כמו הסירנות המפתות בסיפור האודסיאה – מפתים ומזמינים את האמיצים והניידים לבוא ולחפש בעיר הגדולה את עושרם ואושרם. במילים אחרות, גובה העמודות משקף את רמת הרצון והיכולת של תושבים לגור באותו מקום ואת המאמץ הכספי שכרוך בכך.

מה שמזדקר בגרף הנ"ל הוא המעמד היחודי של תל אביב, העיר העברית הראשונה, העיר שהולידה את המדינה. הסיבות למעמד הרם הן רבות. אולי אכתוב עליהן כתבה נפרדת בעתיד. הבולטות של תל אביב רבתי (מראשון ועד כפר סבא) היא חד משמעית. כולם רוצים לגור בה, לעבוד בה, לסחור בה ולבלות בה. היא גורמת לכל שאר המדינה להראות כפרוביציה נמוכת קומה, עם שקע מודגש בדרום. היא בולעת לתוכה את "הטובים והיפים", את העסקים החזקים ביותר, את בעלי הכשרונות והכישורים הכי מוערכים, את הסטרט-אפיסטים הכי יצירתיים, ומשאירה בשאר אזורי המדינה אדמה חריבה (קצת בהגזמה, אבל לא בהרבה).

מה יקרה?

כל זה עשוי להשתנות בעתיד הקרוב בעקבות תהליכים שהיום שרויים בתחילתם:

• המחסור ההולך וגובר בקרקע זמינה לבניה במרכז. אוכלוסית ישראל צומחת בקצב של 2% לשנה וזה אומר כ- 50 אלף משקי בית חדשים כל שנה המחפשים דיור. זה מצריך הרבה קרקע למגורים ושאר המבנים התומכים חיים עירוניים.
• השקעה מואצת במתקני תחבורה, ובייחוד אלו המחברים את המרכז לשוליים. כגון קצוות כביש חוצה ישראל והמסילות בביצוע ובתכנון (ראו תכנית הפיתוח של רכבת ישראל ושל כביש שש).
• העתקה של מחנות צה"ל חשובים וגדולים לדרום – מעשה שיצריך קירבה של מגורים, של חברות ספקי מוצרים ושירותים למחנות עצמם ולאוכלוסייה הנלווית, ושדרוג שרותים ציבוריים כגון חינוך, בריאות ותחבורה.

מי שמוכן להביט מעבר לאופק שייקח בחשבון שינויים אלו. נדמה שהשנים האחרונות כמעט ולא נתנו אותותיהן בינתיים, אבל לא כך אומרת תמונת המחירים הנוכחית. העמודות האדומות בתרשים הקודם מראות תהליך של סגירת פערים (איטי אמנם) בין המרכז והפריפריה, והתרשימים להלן מחזקים רושם זה.

מה קרה?

התרשימים הבאים משקפים את צמיחת שווי נכסי המגורים בין השפל האחרון לגאות הנוכחית. העלייה הריאלית על פני 5 השנים שחלפו הייתה 31% בממוצע. לא רע למי שקנה דירה ב- 2007.

שינוי אחוזי במחירים ריאליים של דירות בישובים בין השנים 2007-2012

מעניין במיוחד לראות את תרשים האחרון המציג את צמיחת המחירים האחוזית על פני הישובים. שווי הנדלן בדרום צמח הכי מהר. כל הישובים מדרום לשדרות מציגים צמיחה של מעל 50% (ריאלית!). וראה זה פלא שדרות וירוחם, היישובים שהפגינו את העלייה האחוזית הגדולה ביותר הם אלה שבעבר השתייכו לקבוצת הישובים הנחשלים ביותר.

צמיחה אחוזית של מחירי דירות ראליים בתקופה 2007 עד 2012

הי דרומה!

לא עשיתי מחקר עומק לברר את הסיבות לנסיקתם היוצאת דופן של שדרות וירוחם (ירוחם כמעט השלישה את שווי המגורים ומחירי שדרות עלו פי שלוש וחצי). אני יכול כאן רק להזכיר כמה עובדות שאולי השפיעו. (1). בשדרות (2008) ובירוחם (2006) חלו חילופי ראש עיר. תקופת כהונתו של עמרם מצנע, ששירת כראש ועדה קרואה ולא כפוליטיקאי נבחר, תוארה במדיה כמוצלחת במיוחד. (2). מכללת ספיר הנחשבת למוסד חינוך גבוה מהמצטיינים צמודה לשדרות. (3) קו הרכבת אשקלון באר שבע המתוכנן לעבור דרך שדרות, נתיבות ואופקים שרוי במצב סלילה מתקדם ולפי התכנית אמור להתחיל לפעול בקטע אשקלון נתיבות בשנת 2013.