ברקע מאבק הקבלנים עם מינהל התכנון על ביטול תמ"א 38 בשנה הבאה, נראה כי ההתחדשות העירונית מאבדת גובה. ממחקר חדש של מדלן עולה כי בשנת 2020 נרשמה ירידה של 10.3% במספר הדירות שאוכלסו בהתחדשות עירונית. עיקר הירידה (28%) נרשמה באכלוס פרויקטים של פינוי-בינוי – מכ-2,000 דירות ב-2019 לכ-1,450 דירות ב-2020.
מהמחקר עולה כי במהלך 2020 5,640 דירות חדשות בלבד אוכלסו במיזמי התחדשות עירונית, לעומת כ-6,300 דירות ב-2019. עם זאת, בפרויקטים של תמ"א חלה ירידה מינורית באכלוס – מ-4,300 דירות ב-2019 ל-4,200 דירות ב-2020.
רמת גן עדיין מובילה בהיקפי הבנייה של תמ"א 38 עם כ-750 דירות חדשות שאוכלסו, בתל אביב חלה עלייה של כ-20% בכמות הדירות החדשות בהתחדשות עירונית, ואילו בירושלים חלה צניחה של 23%. הנתונים אינם כוללים את דירות התמורה, כלומר דירות חדשות שנמסרו לדיירים הוותיקים כנגד דירתם הישנה שנהרסה. לדברי טל קופל, מנכ"ל מדלן, "אחרי התחלה מהוססת לאחר שאושרה לראשונה ב-2005, העשור האחרון (2020-2010) היה העשור של תמ"א 38, שהפכה לגורם המרכזי והמשמעותי בכל מה שקשור להתחדשות עירונית ובערים מסוימות גם לבנייה חדשה בכלל".
ירידה ב-13 מתוך 17 הערים המובילות
בחינת מספרי האכלוסים בערים השונות מעלה כי ב-13 מתוך 17 הערים המובילות בהיקפי ההתחדשות חלה ירידה באכלוסים. בירושלים חלה צניחה של 23% – מ-271 אכלוסים ב-2019 ל-210 אכלוסים ב-2020; בחיפה חלה ירידה של 16% – מ-415 אכלוסים ל-350 אכלוסים ב-2020; בקריית אונו חלה ירידה של 25% – מ-287 דירות שאוכלסו ב-2019 ל-214 דירות שאוכלסו ב-2020.
בנתניה נרשמה ירידה חדה של 30% – מ-145 דירות שאוכלסו ב-2019 ל-102 דירות שאוכלסו בלבד ב-2020; בחולון חלה ירידה של 12% – מ-275 אכלוסים ב-2019 ל-243 אכלוסים ב-2020; ובאשדוד נרשמה ירידה של 9% – מ-350 דירות שאוכלסו בפרויקטים של התחדשות עירונית ב-2019 ל-317 דירות שאוכלסו בפרויקטים כאלה ב-2020. אחת הערים הבודדות שבהן חלה עלייה היא פתח תקווה, שבה ב-2020 אוכלסו 229 דירות במסגרת התחדשות עירונית – נתון המהווה עלייה של 15% לעומת השנה שקדמה לה.
רמת גן עדיין בראש
למרות מאמצי עיריית רמת גן לרסן את מיזמי ההתחדשות בעיר, היא עדיין עומדת בראש רשימת הדירות החדשות שאוכלסו בפרויקטים של התחדשות עירונית. בסך הכל מדובר ב-860 דירות, נתון המשקף ירידה זניחה של 1% לעומת 2019 (872 דירות). תל אביב-יפו מדורגת שנייה עם 813 אכלוסים – נתון המשקף עלייה של 20% לעומת 2021.
גם בחינה של מיזמי תמ"א 38 בלבד הציבה את רמת גן בראש מבחינת מספר הדירות שאוכלסו – עם 746 יחידות דיור שקיבלו טופס 4 ב-2020. מדובר בירידה קלה של 4% לעומת 2019. אחריה שוב תל אביב עם קרוב ל-600 דירות שאוכלסו במסגרת תמ"א 38 בשנת 2020 – זינוק של 29% בכמות הדירות לעומת 2019. לדברי קופל, נתון זה מעיד על כך שתוכנית הרובעים בעיר הביאה לעלייה ביכולת הציבור לממש את התוכנית.
הבאות בתור הן אשדוד, חיפה וחולון עם כ-250 דירות חדשות שאוכלסו בשנה שעברה במסגרת מיזמי תמ"א 38 (אם כי באשדוד מדובר בירידה של 21% לעומת 2019). גם בבת ים חל ב-2020 גידול משמעותי של 23% בהיקף אכלוס דירות במסגרת תמ"א 38 – ל-154 דירות חדשות שקיבלו טופס 4. ברמת השרון חלה עלייה של 74% ל-92 דירות חדשות שאוכלסו ב-2020. ירושלים, העיר הגדולה בישראל, המשיכה להציג נתוני התחדשות לא מרשימים גם ב-2020 – עם 165 דירות חדשות בלבד שאוכלסו בתמ"א 38. ירידות בולטות חלו גם בכפר סבא (22%-) ונתניה (18%-).
צפי ל-25 אלף דירות נוספות בתל אביב
בנוסף נבדק פוטנציאל הבנייה בשנים הקרובות בפרויקטים של התחדשות עירונית, לפי כמות פרויקטים שנמצאים בשלבי תכנון או רישוי מתקדמים. כאן מובילה תל אביב את הרשימה בפער גדול, עם קרוב ל-25 אלף דירות בהליכים מתקדמים, ובחלוקה כמעט שווה בין פרויקטים של פינוי בינוי (12,516 דירות) ותמ"א 38 (12,075 דירות).הבאה בתור היא בת ים עם צפי לתוספת של קרוב ל-16 אלף דירות, מהן כ-9,200 בפרויקטים של פינוי בינוי, וכ-6,700 בפרויקטים של תמ"א 38. ברמת גן נמצאים פרויקטים עבור כ-13,300 דירות בהתחדשות בתהליכים מתקדמים, כ-10,500 מהם באמצעות תמ"א 38.
בירושלים מקודמים פרויקטים עבור 13,200 דירות נמצאים בתהליכים מתקדמים, כ-8,600 דירות באמצעות פינוי בינוי וכ-4,600 דירות באמצעות תמ"א 38. בחיפה הצפי הוא לתוספת של 8,500 דירות באמצעות התחדשות עירונית בשנים הקרובות, ובאשדוד צפויה להתווסף כמות דומה.
בתחתית הרשימה נמצאת ראשון לציון, עם כמות מזערית של דירות מתוכננות ביחס לגודלה – 2,500 דירות בלבד, מהן קרוב ל-2,000 דירות באמצעות תמ"א 38. גם בכפר סבא וברעננה מצוי מספר קטן של תוכניות והיתרים בשלבים מתקדמים: ברעננה עומד מספרן על כ-2,200 דירות, כמעט כולן בהליכי תמ"א 38, ובכפר סבא צפויה ההתחדשות לספק 1,900 דירות בלבד, מהן כ-1,000 יחידות דיור בהליכי תמ"א 38.
