מה באמת קרה למחירי הדיור בגלל הקורונה, ואיך משפיע עליהם הסגר?

שיתוף ב facebook
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
29/09/2020
קורונה ושוק הנדל

מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט הראה שבשוק הדירות נמשכו עליות המחירים. המדד השווה את מחירי העסקאות ביוני-יולי לעומת התקופה המקבילה אשתקד, והראה עלייה של 2.9%. מחירי הדירות החדשות, לעומת זאת, ירדו ב-3.9% לעומת התקופה המקבילה.

יצאנו לבדוק מה באמת קרה למחירי הדיור ברבעון השני של השנה, לאחר שהקורונה פרצה לחיינו אי שם בתחילת מרץ. הערים שנבדקו הן הערים שהציגו בתקופה זו את הכי הרבה מכירות במחוזות השונים, בקיזוז ההשפעה של תוכנית מחיר למשתכן (המדד דווקא כן כולל עסקאות בתמיכה ממשלתית, שהיוו כמעט 45%  ממנו). התקופה שנבדקה היא הרבעון השני השנה לעומת הרבעון השני של 2019.

התוצאות מצביעות גם הן על מגמה מעורבת, מפתיעה לעתים. ההשפעה הבלתי צפויה ביותר של הקורונה היא על תל אביב, עיר שלא ידעה ירידות מחירים בעשור האחרון. הקורונה הצליחה לעצור את עליית המחירים בעיר, ולמעשה להקפיא אותם (מחירי דירות 3 חדרים חדשות אפילו ירדו במעט). גם המחירים בבאר שבע נמצאים במגמת ירידה, אם כי כל הנראה בגלל סיבות מעט שונות. הלהיט הגדול הן ערי המרכז, ובמיוחד פתח תקווה שמראה עליות יפות שאותן ניתן להסביר ב"זליגה" של ביקושים מתל אביב היקרה והצפופה, שמציעה בעיקר דירות קטנות שפחות מתאימות למשפחות, לעיר רחוקה מעט שמציעה דירות מרווחות יותר במחירים נוחים בהרבה. 

לדברי טל קופל, המשנה למנכ"ל madlan, "עדיין מוקדם לקבוע כיצד הקורונה תשפיע על שוק הנדל"ן בטווח הרחוק, אך על עובדה אחת אין עוררין: כיום היא מטלטלת את השוק כולו. מי האמין בתחילת השנה שעוד לפני סיומה נדבר על ירידת מחירים, או לפחות ריסון שלהם, דווקא בתל אביב? וזה קורה עוד לפני בניית שכונות הענק בשטח שפעם היה שדה דב ורצועת החוף שממשיכה אותו מצפון, ולפני ששלל פרויקטים של פינוי בינוי, שחלקם כבר נמצאים בהליכים מתקדמים, יוצאים לפועל ברחבי העיר. כמובן שזה עדיין לא אומר שניתן לצאת לרחובות ולרכוש דירות בתל אביב בקלות – הביקושים שאנחנו רואים באתר madlan ומחירי הנדל"ן בעיר הם עדיין הגבוהים ביותר בארץ. במקביל, חשוב לזכור שדירות קונים בשקלים, לא באחוזים. בגלל המחירים הגבוהים כל תנודה במחיר הנומינלי משפיעה על תל אביב פחות במונחי אחוזים, בזמן שבפריפריה לכל שקל יש משמעות גדולה יותר". 

רונן רוזנטל, כלכלן אורבני ושמאי מקרקעין: "שוק הנדל"ן בתקופה זו הוא לא מקלט אידאלי לשונאי סיכון. בעוד שמדד תשומות הבנייה עלה בתקופה זו בכ-1.5%, מחירי הדיור בערים רבות הציגו עלייה צנועה יותר, כלומר הרווח היזמי נשחק גם מצד מחירי הדיור וגם כתוצאה מהתייקרות רכיבי הבנייה. אין ספק שהיזמים מתמודדים עם תמונה מאקרו כלכלית מורכבת, מה שעשוי להעניק לרוכשי הדירות יתרון במיקוח עם אנשי המכירות. עם זאת, חשוב לזכור ששוק הנדל"ן בזמן הקורונה הוא שוק מורכב ביותר, והוא מושפע משלל מגמות מאקרו ומיקרו כלכליות סבוכות, ולכן מומלץ לא לרכוש דירה מבלי להתייעץ עם אנשי מקצוע מתאימים".

 תל אביב

שינוי באחוזים דירות 3 חדרים חדשות: 1.5%-

שינוי באחוזים דירות 3 חדרים יד שנייה: 0.3%

שינוי באחוזים דירות 4 חדרים חדשות: 0.6%

שינוי באחוזים דירות 4 חדרים יד שנייה: 1.7%

העיר תל אביב, המובילה הבלתי מעורערת של מחירי הדיור בישראל, מציגה עצירה גדולה במחירי הדיור. למעשה, מחירי הדירות החדשות בנות 3 חדרים, סוג דירה מבוקש ביותר בעיר, אפילו ירדו בכ-1.5% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. דירת 3 חדרים טיפוסית בעיר עולה כיום כ-3 מיליון שקל, הרבה מעל הממוצע בשאר הערים שנבדקו. עם זאת, העצירה של מחירי הדיור ממחישה כי מחירי הדיור בתל אביב אינם חסינים לחלוטין בפני עצירות – ואולי אפילו ירידות – מה שעד לא מזמן נראה כמו תרחיש בדיוני לחלוטין.

לכל הדירות למכירה בתל אביב >>

ירושלים 

שינוי באחוזים דירות 3 חדרים חדשות: 4.2%

שינוי באחוזים דירות 3 חדרים יד שנייה: 0.8%

שינוי באחוזים דירות 4 חדרים חדשות: 4%

שינוי באחוזים דירות 4 חדרים יד שנייה: 4.5%

ירושלים מציגה תמונה שונה לחלוטין מתל אביב. בזמן שמחירי הדירות החדשות בעיר עלו בכ-4% ויותר, הן בדירות 3 חדרים והן בדירות 4 חדרים, דווקא הדירות מיד שנייה הציגו מגמה מעורבת: מחירי דירות 3 חדרים ותיקות הציגו עלייה מינורית בלבד, של כ-0.8%, לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בעוד שדירות 4 חדרים הציגו עלייה ראויה של 4.5%. הסיבה להפרש היא ככל הנראה ההיצע הגדול של דירות יד שנייה בעיר (ירושלים היא העיר שנמכרו בה הכי הרבה דירות יד שנייה בתקופה שנבחנה), לצד העובדה שכמעט ואין הפרש במחירים בין דירות יד שנייה ודירות חדשות בעיר. במצב עניינים כזה, רבים מעדיפים דירה חדשה ומתוכננת היטב על פני דירה מיד שנייה.

לכל הדירות למכירה בירושלים >>

חיפה 

שינוי באחוזים דירות 3 חדרים חדשות: 0.6%

שינוי באחוזים דירות 3 חדרים יד שנייה: 1.4%-

שינוי באחוזים דירות 4 חדרים חדשות: 3%

שינוי באחוזים דירות 4 חדרים יד שנייה: 0%

העיר השלישית בגודלה בישראל והמטרופולין החשוב ביותר של הצפון מציגה מגמה מעורבת. בעוד שדירות חדשות בעיר הציגו עלייה במחירים, הן בדירות 3 חדרים והן בדירות 4 חדרים, מחירי הדירות מיד שנייה נעצרו לחלוטין ואף רשמו ירידה של כ-1.4% בדירות 3 חדרים. זו מגמה מעניינת שיכולה אולי להיות מוסברת בכך שחלק גדול מהמתעניינים בדירות יד שנייה בחיפה הם משקיעי נדל"ן, שמחפשים דירות במחיר סביר, רצוי באזורים מבוקשים על ידי סטודנטים. לאור הפגיעה בהכנסות השוטפות של לא מעט אנשים כתוצאה מהמשבר הכלכלי שהביאה הקורונה, ייתכן שאלה החליטו לדחות או לבטל עסקאות, וכך נוצר קיפאון בשוק היד שנייה בחיפה.

לכל הדירות למכירה בחיפה >>

באר שבע 

שינוי באחוזים דירות 3 חדרים חדשות: 0.7%-

שינוי באחוזים דירות 3 חדרים יד שנייה: 2.6%-

שינוי באחוזים דירות 4 חדרים חדשות: 1.8%-

שינוי באחוזים דירות 4 חדרים יד שנייה: 3.4%-

המטרופולין הדרומית, שנחשבת לאחת מהצלחות הנדל"ן של השנים האחרונות, מראה מגמה אחידה של ירידה במחירי הדיור – הן בדירות החדשות, שהציגו ירידה ממוצעת של כ-1.3%, והן בדירות מיד שנייה, שהציגו ירידה ממוצעת גדולה בהרבה, של כ-3%. זוהי מגמה הפוכה לחלוטין מהתהליכים החיוביים שקורים בעיר לאחרונה, עם מעבר הבסיסים דרומה (שמגדיל את הביקוש למגורים), חיזוק הבינוי לאורך ציר רגר, משיכת תעשיות עתירת ידע לעיר, חיזוק השכונות הוותיקות בעזרת התחדשות עירונית ופתיחת שלל מוקדי בילוי, פנאי ומסחר. בדומה לחיפה, הסיבה לכך היא ככל הנראה פגיעתן של השפעות הקורונה במשקיעי הנדל"ן, שבדרך כלל מחפשים דירות במחיר סביר, רצוי באזורים מבוקשים על ידי סטודנטים. ייתכן שהמשבר הכלכלי הביא את אלה לדחות או לבטל עסקאות, וכך נוצר עודף היצע שהביא לירידות מחירים לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

לכל הדירות למכירה בבאר שבע >>

ראשון לציון

שינוי באחוזים דירות 3 חדרים חדשות: 1.6%

שינוי באחוזים דירות 3 חדרים יד שנייה: 0.9%

שינוי באחוזים דירות 4 חדרים חדשות: 0%

שינוי באחוזים דירות 4 חדרים יד שנייה: 3%

העיר בעלת השטח המוניציפלי הגדול ביותר מבין ערי המרכז מציגה מגמה כמעט אחידה. בעוד שמחירי דירות 4 חדרים חדשות נותרו ללא שינוי, שאר סוגי הדירות שנבחנו הציגו עלייה משמעותית במחירים בתקופה שנבדקה. העלייה הגבוהה ביותר היתה בדירות 4 חדרים מיד שנייה, ככל הנראה לאור השפעת תוכנית מחיר למשתכן. התוכנית הפכה להיות משמעותית בעיר, והיא מהווה אלטרנטיבה קורצת עבור רוכשי הדירות החדשות – במחירים נוחים בהרבה כמובן. כל פרויקט בנייה חדשה בעיר מתחרה כיום מול מספר משמעותי של דירות מוזלות, מה שמקשה על המחירים לעלות. עם זאת, מיקומה המרכזי של העיר, פוטנציאל התעסוקה, חוף הים והקרבה לתל אביב, עדיין הופכים אותה לאחת הערים המבוקשות ביותר בארץ – ולכן העיר ממשיכה להציג עליות מחירים.

לכל הדירות למכירה בראשון לציון >>

פתח תקווה 

שינוי באחוזים דירות 3 חדרים חדשות: 3.3%

שינוי באחוזים דירות 3 חדרים יד שנייה: 2.4%

שינוי באחוזים דירות 4 חדרים חדשות: 5.4%

שינוי באחוזים דירות 4 חדרים יד שנייה: 4.3%

פתח תקווה היא המובילה הגדולה של המחקר, והיא מציגה עליות גבוהות מאוד בכל סוגי הדירות שנבדקו, כשדירות 4 חדרים חדשות מובילות את הטבלה על עלייה של 5.4%. גם דירות 4 חדרים מיד שנייה לא נשארו מאחור, והן מציגות עלייה של 4.3% במחיר. העליות הן כל הנראה תוצאה של המהפכה שפתח תקווה עתידה לעבור, עם כמה שינויים שככל הנראה משפיעים כבר עכשיו על המחירים בה: אישור שכונת סירקין החדשה; שיפור משמעותי של נגישות העיר בתחבורה הציבורית (בשלב ראשון בגלל הרכבת הקלה שאמורה לעבור בעיר ובעתיד הרחוק יותר בגלל תחנת מטרו, שאמורה להיבנות בצפון העיר); והכנת תוכנית מתאר חדשה לעיר, שאמורה להפוך אותה לאחת מערי התעסוקה הגדולות של מרכז הארץ, עם יותר מ-15 מיליון מ"ר לתעסוקה.

לכל הדירות למכירה בפתח תקווה >>

אשקלון 

שינוי באחוזים דירות 3 חדרים חדשות: –

שינוי באחוזים דירות 3 חדרים יד שנייה: 3.1%-

שינוי באחוזים דירות 4 חדרים חדשות: 0.8%

שינוי באחוזים דירות 4 חדרים יד שנייה: 4%

העיר אשקלון מציגה מגמה מעורבת מאוד. כמו בראשון לציון, גם באשקלון יש לדירות החדשות הנבנות בעיר תחרות עזה מצד הדירות החדשות המתוכננות במסגרת מחיר למשתכן, שבדירות 3 חדרים אפילו מהוות את רוב השוק. בנוסף, העיר חתמה על הסכם גג שעתיד להוסיף לה עשרות אלפי יחידות דיור בשכונות חדשות שחלקן כבר מוקמות בימים אלו. עם זאת, שוק היד שנייה מציג מגמה הפוכה לחלוטין: בזמן שדירות 3 חדרים רשמו בתקופה שנבדקה ירידה של כ-3% במחירים, דירות ה-4 חדרים דווקא התייקרו ב-4%. הסיבה לכך יכולה להיות הטעם המקומי בדיור: אשקלון היא עיר של משפחות שפחות קורצת לרווקים, כך שדירות גדולות, שמתאימות יותר לגידול ילדים, מבוקשות בה הרבה יותר מדירות קטנות.

לכל הדירות למכירה באשקלון >>

רמת גן

שינוי באחוזים דירות 3 חדרים חדשות: 2.6%

שינוי באחוזים דירות 3 חדרים יד שנייה: 3.2%

שינוי באחוזים דירות 4 חדרים חדשות: 2.8%

שינוי באחוזים דירות 4 חדרים יד שנייה: 5%

רמת גן מציגה מגמה ברור של עלייה בכל הסגמנטים שנבחנו, הן בדירות יד שנייה, המציגות עליה ממוצעת של כ-4% (!), והן בדירות חדשות, המציגות עלייה של כ-2.7% בתקופה שנבדקה. רמת גן היא מוקד מבוקש הן למי ש"זולג" מתל אביב מזרחה בחיפוש אחר מחירים נוחים יותר (הכל יחסי), והן למי שמעתיקים את חייהם למרכז הארץ, קרוב יותר למוקדי התעסוקה. היא אחת השחקניות המשמעותיות ביותר בארץ בתחום ההתחדשות העירונית, מציעה תעסוקה בהיקף גדול משלה לצד סמיכות למרכזי התעסוקה בתל אביב ובבני ברק, והנגישות שלה בתחבורה הציבורית עתידה לגדול עם תחילת פעילות הרכבת הקלה – כך שלא פלא שהביקושים והמחירים בה במגמת עלייה.

לכל הדירות למכירה ברמת גן >>

חריש

שינוי באחוזים דירות 3 חדרים חדשות: –

שינוי באחוזים דירות 3 חדרים יד שנייה: –

שינוי באחוזים דירות 4 חדרים חדשות: 1.8%

שינוי באחוזים דירות 4 חדרים יד שנייה: –

בעיר החדשה ביותר בישראל אין עדיין מדגם מייצג של דירות מיד שנייה, לאור העובדה כי כולה חדשה. יתרה מזו, בחריש יש מספר נמוך מאוד של דירות 3 חדרים, מה שהופך את השוק שלהן ללא מהימן מספיק מבחינה סטטיסטית, ולכן נותרנו רק עם דירות 4 חדרים חדשות. דירות אלו מציגות עלייה של 1.8% במחירים ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, והסיבות לכך ברורות: חריש היא העיר הצומחת ביותר בישראל (כיום מתגוררים בה כ-20 אלף תושבים) והיא מציעה מחירי דיור נוחים במיקום אטרקטיבי יחסית. כל אלה עושים את שלהם, בנוסף לתוכניות חדשות שאמורות להוסיף לדרום העיר שטחי תעסוקה של כ-500 אלף מ"ר, פארק ענק שכבר נמצא בהקמה, בתי ספר ומוסדות חינוך "מהניילונים", ומחירי דיור שעדיין עומדים על כ-60-70% בלבד מהמחירים בערים השכנות. כל אלה מותירים לחריש עוד הרבה לאן לצמוח גם מבחינת מחירים, שיעלו ככל שהעיר תתבסס.

לכל הדירות למכירה בחריש >>

נהריה 

שינוי באחוזים דירות 3 חדרים חדשות: –

שינוי באחוזים דירות 3 חדרים יד שנייה: 5%-

שינוי באחוזים דירות 4 חדרים חדשות: 3.7%

שינוי באחוזים דירות 4 חדרים יד שנייה: 1.8%-

העיר הצפונית מראה מגמה מעורבת: שוק היד שנייה נמצא בירידה, עם התרסקות מרשימה של 5% במחירי דירות 3 חדרים וירידה של 1.8% בדירות 4 חדרים. מנגד מציגה העיר עלייה של 3.7% במחירי דירות 4 חדרים חדשות, ככל הנראה בעיקר בגלל פרויקטים שנבנים בחלקה המערבי, הצופה לחוף הים הנהדר, ובגלל פרויקט אכזיב, שנחשב להצלחה משמעותית בתקופה שנבדקה. נהריה הציגה לאחרונה תוכנית פיתוח חדשה, עד שנת 2040, שבה היא מתעתדת להכפיל את האוכלוסייה בעיר ל-120 אלף תושבים, תוך תוספת דירות הן בשטחים שכיום עדיין נותרו פתוחים והן בהליכים של התחדשות עירונית בשכונות ותיקות יותר, כמו גבעת כצנלסון, יוספטל ואוסישקין. עם זאת, העיר מושכת אליה בעיקר משפחות, שככל הנראה מעדיפות דירות חדשות ומרווחות, ופחות רווקים שמסתפקים בדירות קטנות.
לכל הדירות למכירה בנהריה >>

הכתבה "עולים, יורדים או נשארים במקום?" מאת עופר פטרסבורג, שהתפרסמה ב-25.9.20 ב"ישראל היום" התבססה על המחקר

גלו כל מה שחשוב לדעת לפני שקונים בית

פורסם לאחרונה