שכונה בפוקוס: אוכלוסייה מגוונת ורק"ל – האם כדאי לגור בקרית היובל בירושלים?

שיתוף ב facebook
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
27/01/2021
קרית היובל

קרית היובל היא שכונה גדולה בדרום מערב ירושלים שנבנתה על רכס גבוה עם נוף מרשים. הדייר הכי מוכר שלה הוא ככל הנראה פסל המפלצת המפורסם שאהוב כל כך על ילדי העיר. היא הוקמה ב-1951 ויש בה שיכונים ותיקים לצד אזורים יוקרתיים כמו רחוב שמריהו לוין. אוכלוסיית השכונה מגוונת, ובשנים האחרונות ניכרת הגירה חרדית לשכונה, שמלווה במאבק של תושביה הותיקים לשמירה על צביונה.

בשכונה מקודמים מספר פרויקטים של פינוי-בינוי, ומגמה זו צפויה לגבור בשנים הקרובות, בין היתר בגלל שני קווי רכבת קלה (רק"ל) שצפויים לעבור בה ולהפוך את הנסיעה מהשכונה למרכז העיר ולמוקדי התעסוקה בה למהירה ונוחה. להתחדשות העירונית הנרחבת בשילוב עם שני קווי הרק"ל המתוכננים יש פוטנציאל להפוך את השכונה למוקד עירוני מרכזי בעתיד.

לכל הדירות למכירה בקרית היובל בירושלים >>

אוכלוסייה: חילונים, מסורתיים וחרדים

אוכלוסיית השכונה מגוונת וכוללת חילונים ושומרי מסורת, ומאז שנת 2000 עברו אליה גם חרדים רבים. השינוי באוכלוסייה ניכר היטב בנתונים הדמוגרפיים שמראים שבין 2008 ל-2018 אוכלוסיית המבוגרים (בני 20-59) נשארה יציבה, בעוד שאוכלוסיית הילדים צמחה בכמעט 70%, מה שמצביע על שינוי בגודל המשפחה הממוצע. למרות השינויים הדמוגרפיים השכונה עדיין ידועה כמעוז חילוני, אך לא פעם מתגלעים בה סכסוכים בין החילונים והחרדים שנוגעים בעיקר לאופי הציבורי שלה. 

תחבורה: מחכים לרק"ל

כיום אין בשכונה מצוקת חניה או עומסי תנועה חריפים, אך תוספת משמעותית של תושבים במסגרת התחדשות עירונית עשויה לגרום לעומסים על תשתיות הרכב בשכונה. במקביל, אוטובוסים רבים עוברים ברחובות השכונה – בעיקר הנטקה, שמריהו לוין וגולומב, אך הבשורה האמיתית תבוא ב-2023, אז תיפתח לתנועה הארכת הקו האדום של הרכבת הקלה לבית החולים הדסה עין כרם. הרק"ל תעבור ברחובות הנטקה והנרייטה סאלד, ותאפשר נסיעה מהירה ונוחה בתדירות גבוהה למרכז וצפון העיר. כיום מקודם קו נוסף באזור, הקו הסגול, שיחבר בין עין כרם במערב למלחה ולתלפיות במזרח. עם זאת, הקו לא צפוי להיפתח לפני 2030.

לכל הדירות למכירה בקרית היובל בירושלים >>

יתרונות השכונה:

  • שכונה מגוונת וגדולה.
  • נגישות תחבורתית טובה שאף צפויה להשתפר.
  • התחדשות עירונית יכולה לשפר את תשתיות השכונה.

חסרונות השכונה:

  • מאבק על אופי השכונה בין חילונים לחרדים.
  • התחדשות עירונית מלווה במטרדי בנייה שונים.
  • השכונה רחוקה ממרכז העיר.

היצע ומחירים: בעיקר התחדשות עירונית

בשלוש השנים האחרונות עלו מחירי הדירות בשכונה בכ- 16%ֿ, כאשר הפער בין דירה חדשה לבין דירה יד שנייה עומד על כ -22%. רוב הדירות החדשות משווקות במסגרת התחדשות עירונית, כלומר תמ״א 38 ופינוי בינוי, אך לא כולן: פרויקט אלעד בית וגן, למשל, הנבנה בימים אלה, ממוקם באזור הצפוני בשכונה, סמוך ליער ירושלים, ומציע מגוון דירות ב-2 בניינים בני 18 קומות. 

כצפוי, השנה ראינו ירידה משמעותית בהיקפי העסקאות – צניחה של כ-46% במספר עסקאות היד שניה, ושל  75% במספר העסקאות בדירות חדשות, ל-100 ול-36 עסקאות בהתאמה (עד נובמבר). הירידה בהיקף העסקאות, במקביל לשמירה על יציבות המחירים, משקפת היטב את המגמה הכללית בארץ עקב משבר הקורונה. 

לכל הדירות למכירה בקרית היובל בירושלים >>

תוכניות לעתיד שישפיעו על השכונה: 

הארכת הקו האדום. קו הרכבת הקלה (רק"ל) שמחבר בין פסגת זאב להר הרצל מוארך בימים אלה צפונה ודרומה, כולל מעבר בלב השכונה, ברחוב הנטקה. כשיושלם ב-2023 יאפשר הקו נסיעה נוחה ומהירה יחסית להדסה-עין כרם מדרום, למרכז העיר ולנוה יעקב בצפון. 

הקו הסגול. קו רכבת קלה שנמצא בשלבי תכנון מוקדמים, וצפוי לחבר בין הדסה-עין כרם במערב לבין ארמון הנציב ממזרח, ובדרך לעבור במלחה ותלפיות, ולקשר לקווי רק"ל נוספים (הירוק והכחול) שנמצאים לקראת הקמה. הקו עוד לא תוקצב ולא צפוי לפעול לפני 2030.

חידוש פארק האסבסטונים. לאחרונה אישרה קק"ל תקציב של 70 מיליון ש"ח לשדרוג פארק האסבסטונים בשכונה. למעשה הפארק יוקם מחדש כפארק רובעי בגודל של כ-200 דונם, עם אגם מלאכותי, שבילי אופניים, שבילי הליכה, מתקני משחק וספורט, גינה קהילתית ועוד, תוך שמירה ושילוב על הטבע הקיים בו כיום.

התחדשות עירונית. מספר פרויקטים גדולים של פינוי בינוי צפויים לצאת לדרך בשכונה בשנים הקרובות, והמגמה צפויה לגבור בעתיד בזכות הרכבת הקלה. פרויקט שדרות היובל, למשל, נבנה במסגרת פינוי בינוי על ידי החברות קדמת היובל וקרסו נדל"ן, ובמקום הבניינים הוותיקים והישנים הוקמו 2 מגדלי מגורים מפוארים בני 24-29 קומות מול נוף פתוח. פרויקטים כאלה מאפשרים את שיפור המרחב הציבורי על ידי שילוב של גינות, מבני ציבור, חנויות ומקומות בילוי חדשים בשכונה – לצד תוספת משמעותית של דירות. 

האם יש פה הזדמנות למשקיעים?

עיריית ירושלים מעוניינת מאד בהתחדשות השכונה, ולכן משקיעה מאמצים רבים בקידום פרויקטים של פינוי בינוי בה – מאמצים שעולים עד כה יפה למדי כאשר בוחנים את התוצאות. כ-76% מסך הדירות החדשות שנבנו בשכונה בשלוש השנים האחרונות הנן פרי התחדשות עירונית, סך הכל כמא-תיים דירות חדשות (ירושלים, בכל זאת).

המשמעות היא שמי שרוכש דירה יד שניה בבניין המיועד להתחדשות עירונית במסגרת תב״ע,  יכול בתוך מספר שנים להשיג תשואת הון של כ-25%, ועד אז להינות מתשואת שכירות שנתית ממוצעת של כ-3.5% – גבוהה יחסית.  יתרה מזאת, בפרויקטים של התחדשות עירונית לעיתים קרובות בעל הנכס מקבל זכויות גדולות יותר, כך שמי שירכוש דירת 3 חדרים יד שניה, יקבל בסוף דירת 4 חדרים חדשה, כאשר היטל ההשבחה משולם על ידי היזם. במקרה כזה, ההפרש בין דירת 3 חדרים יד שניה ובין דירת 4 חדרים חדשה עומד על כ- 70% (!). עם זאת, חשוב לציין כי גם משך זמן ממוצע של הוצאה לפועל של פרויקט פינוי בינוי, מהתחלה ועד הסוף עלול להמשך מעל לעשור, אם בכלל.

בלי קשר להתחדשות העירונית, מכיוון שהשכונות החילוניות הקרובות למרכז העיר אינן נמצאות בהישג ידם של רוב האנשים עקב מחירי דירות גבוהים, קריית היובל, החילונית ברובה, יכולה להפוך לאלטרנטיבה מצוינת עבור משפחות צעירות, מה שצפוי גם להעלות את מחירי הדירות בטווח הארוך.

לכל הדירות למכירה בקרית היובל בירושלים >>

הכתבה "מתחרדת או מתחדשת?" מאת עופר פטרסבורג, שפורסמה ב"ישראל היום" ב-31.12.20 התבססה על המחקר

גלו כל מה שחשוב לדעת לפני שקונים בית

פורסם לאחרונה