מאז שפרצה לחיינו ב-2005, קשה שלא לשמוע על תמ"א 38 – בין אם זו תמ"א חיזוק ותוספת (תמ"א 38/1) או תמ"א 38 הריסה ובנייה (תמ"א 38/2). במדריך זה ננסה, בעזרת מומחי מדלן, להסביר מה זה תמ"א 38, אילו בניינים יכולים לעבור אותה, מה מרוויחים הדיירים ומה מרוויח היזם, מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי ומה צופן העתיד לתוכנית (כולל הידיעות בתקשורת על ביטול תמ"א 38, ברמת גן ובכלל).
מה זה תמ"א 38?
תמ"א 38 זו תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) אושרה על ידי הממשלה ב-2005, כדי לעודד חיזוק של מבנים שנבנו לפני 1980 (אז נכנס תקן מחייב לבנייה חדשה) מפני רעידות אדמה. היתרון המרכזי של התוכנית הוא שאפשר להוציא היתר בנייה (אישור להתחיל לבנות) לחיזוק המבנה במהירות- ללא צורך בהכנת תב"ע (תוכנית בניין עיר) מפורטת לשם כך. במקרים רבים תמ"א 38 מאפשרת גם תוספת בנייה מעבר לזכויות המאושרות, עם פטור מתשלום מס שבח.
תמ"א 38 אינה תוכנית מחייבת, כך שהאחריות ליישומה היא על בעלי הדירות ונתונה לשיקולם. גם זכויות הבנייה מתוקף תמ"א 38 הן מותנות ולא מוקנות, כך שהרשות המקומית יכולה לבחור שלא להתיר את השימוש בהן. עם זאת, מגוון השיקולים שיכולה הרשות המקומית להפעיל לביטול פרויקט תמ"א 38 מוגבל.
מה ההבדל בין תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) לתמ"א 38/2 (הריסה ובניה)?
ב-2010 אושר תיקון מס' 2 לתמ"א 38, שמוסיף את האפשרות ליהנות מתוספת זכויות הבנייה גם במסגרת פרויקט של הריסה ובנייה מחדש של הבניין, ולא רק באמצעות חיזוק המבנה ותוספת בנייה מעליו. בגלל העלות הגבוהה של הריסה ובנייה מחדש, בתמ"א 38/2 זכויות הבנייה גדולות יותר מאשר בתמ"א 38/1, וכתוצאה מכך הכדאיות הכלכלית ליזמים גבוהה יותר (יותר דירות למכירה).
להלן ההבדלים העיקריים בין שני סוגי התמ"אות:
| תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) | תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) | |
| תוספת קומות | עד 2.5 קומות על הגג, במקרים מסוימים מתאפשרת סגירת קומת קרקע על עמודים. | מבנה בן קומה אחת – תוספת של 1.5 קומות; מבנה בן 2 קומות – תוספת של 2.5 קומות; מבנה בן 3 קומות – תוספת של 3 קומות; מבנה בן 4 קומות ויותר – תוספת של 3.5 קומות. |
| תמורה מקסימלית לבעלי הדירות (מלבד חיזוק המבנה, התמורות ניתנות על בסיס משא ומתן מול היזם) | חיזוק המבנה; החלפת תשתיות מים וביוב; שיפוץ לובי הבניין וחדר המדרגות; שיפוץ המעטפת החיצונית; הרחבה של עד 25 מ"ר לדירה (כולל ממ"ד); מרפסת של עד 12 מ"ר; מעלית. | דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר בעד 25 מ"ר; ממ"ד; מרפסת; חניה תת-קרקעית; מחסן. |
| בזמן עבודות הבנייה | הדיירים נשארים בבניין. | היזם משלם לבעלי הנכס מעבר ושכירות במשך תקופת הבנייה. |
| עלויות תחזוקה | עלייה מסוימת כאשר מתווספת לבניין מעלית. | עלייה משמעותית יותר בגלל תחזוקת המעליות והחניונים התת-קרקעיים. |
| הסכמות דיירים נדרשות | 100%, אך במקרה שיש הסכמה של לפחות 66% מבעלי הנכסים ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים כדי שימנה מורשה חתימה עבור בעלי הנכסים הנותרים. | 100%, אך במקרה שיש הסכמה של לפחות 80% מבעלי הנכסים ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים על מנת שימנה מורשה חתימה עבור בעלי הנכסים הנותרים. |
מה מרוויח היזם מתמ"א 38?
הרווח של היזם הוא ההכנסות שלו ממכירת הדירות החדשות בבניין, בניכוי ההוצאות של הפרויקט.
מתי ואיפה תמ"א 38 כדאית?
יש כמה גורמים שמשפיעים על הכדאיות הכלכלית של פרויקטים של תמ"א 38:
- מחירי הנדל"ן באזור. ככל שערכי הדירות בסביבה גבוהים יותר, הכדאיות הכלכלית גדלה מאחר והיזם יוכל למכור את הדירות שנותרות ברשותו במחיר גבוה יותר. זו הסיבה שמרבית הפרויקטים של תמ"א 38 בוצעו במרכז הארץ, ורק מעטים בפריפריה, בה מחירי הדירות נמוכים. כך יצא שדווקא באזורי סיכון לרעידות אדמה אין כדאיות כלכלית ואין כמעט תמ"א 38.
- מדיניות עירייה. לא כל העיריות נלהבות במידה שווה מהאפשרות לחדש את הבניינים בעיר באמצעות תמ"א 38. בניגוד לפרויקטים של פינוי-בינוי, תמ"א 38 לא מוסיפה לעיר תשתיות (כמו גינות ציבוריות, גני ילדים או כבישים רחבים יותר) ופרויקטים שנבנים במסגרתה לרוב פטורים מהיטל השבחה. היטל ההשבחה הוא מקור ההכנסה העיקרי של העיריות למימון תשתיות שונות, כך שבפועל יוצא שהן מקבלות תושבים חדשים שמעמיסים על התשתיות הקיימות (מצוקת חנייה, מחסור במוסדות חינוך) – אך לא את ההכנסות הדרושות לשדרוגן.
סעיף 23 של תמ"א 38 מאפשר לעיריות לקבוע מדיניות שמשנה את תכולת התמ"א בעניינים מסויימים: שטחי בנייה, מספר דירות, גובה בניין, קווי בניין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה. עם זאת, עיריות לא יכולות לקבוע שהתמ"א לא תקפה בתחומן, או לסרב לאשר בקשות להיתר מתוקף תמ"א 38. בית המשפט המחוזי בתל אביב, למשל, כבר קבע שעיריית רמת גן לא תוכל לקבוע מראש שהיא תאשר בקשות לתמ"א 38 רק במקרים חריגים.
- עליות מחירים צפויות. אמנם קשה מאד לחזות עליות מחירים, והנבואה ניתנה תמיד לשוטים, אבל כאשר הממשלה או העירייה מאשרות תוכנית מקומית או לאומית שעתידה להשפיע על השכונה, ניתן לצפות גם לתזוזות במחירים. אם לתוכנית יש השפעה חיובית על השכונה – כמו נגישות תחבורתית מוגברת (כמו רכבת קלה או תחנת מטרו), תוספת שטחים ירוקים (כמו הכרזה על פארק או גינה) או חידוש רחובות מסוימים (כמו התרת מסחר בחזית לרחוב), ניתן להניח שהמחירים בסביבה יעלו, והכדאיות בתמ"א 38 תגדל גם היא.
תמ"א 38 – מתחילת התוכנית ועד היום
מכיוון שתמ"א 38 מסתמכת על כדאיות כלכלית, וזו נמוכה ברוב חלקי הארץ, רק 3% מהדירות שדרושות חיזוק בישראל חוזקו עד כה במסגרתה (עד 2018 הונפקו היתרים לחיזוק כ-27,000 דירות ב-2,800 בניינים, מתוך כ-810,000 דירות בכ-80,000 בניינים שדורשות חיזוק).
עם זאת, לתמ"א 38 הייתה השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן – כ-10% מהדירות החדשות שנמכרו בארץ ב-2018 הוקמו במסגרת תמ"א 38, וכ-30% מהדירות שנמכרו במחוז תל אביב.
תמ"א 38 – מה יקרה בשנת 2022?
לאור הביקורת הרבה שהושמעה כלפי התוכנית, בסוף 2019 הוחלט שהתוכנית תופסק עד אוקטובר 2022. עם זאת, מוסדות התכנון כבר החלו להקפיא פרויקטים מסוימים של תמ"א 38, מתוך כוונה לכלול את הבניינים בפרויקטים של פינוי-בינוי במקום – כך שבהחלט ייתכן ופרויקטים רבים של תמ"א 38 אושרו, אך בפועל הם לא ימומשו. מאחר והרבה יזמי תמ"א 38 הם חברות קטנות, ייתכן וביטול התוכנית תוביל לסגירתן, כולל כאלו שנמצאות באמצע פרויקטים. כדי לבחור טוב יותר חברה יזמית לתמ"א 38, כדאי להיעזר במדד ההתחדשות העירונית של מדלן.
לאור הביטול של תמ"א 38, צפוי שנראה בשנים הקרובות התנעה של מיזמי פינוי-בינוי רבים, אך גם ניסיונות למימוש מקסימלי של התמ"א באזורי הביקוש.
מי מלכת התמ"א 38 של ישראל? (רמז: זו לא העיר שחשבתם עליה)
תושבי רעננה, אם אתם מרגישים שאתם חיים ליד אתר בנייה – זה כנראה שבגלל שזה נכון. מדלן בדקה ומצאה שכל בניין שלישי בשכונת קרית ויצמן בעיר עבר או נמצא בתהליך של התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38. 33 פרויקטים הוסיפו לשכונה כמעט 530 דירות חדשות – וזו השכונה שיש בה הכי הרבה פרויקטים ביחס למספר המבנים בה.
שתי השכונות עם מספר הפרויקטים הרב ביותר (ולא ביחס למספר הבניינים הקיימים) הן מרכז העיר הרצליה ושכונת נגבה ברמת גן – בכל אחת מהן עברו 78 בניינים התחדשות ונוספו כ-700 דירות חדשות. רמת גן, אגב, ידועה כמלכת התמ"א ובצדק – כ-6,500 דירות נוספו לעיר במסגרת התוכנית, יותר אפילו מתל אביב, בה נבנו כ-3,300 דירות.
ירושלים, לעומת זאת, כמעט לא מתחדשת – כ-150 פרויקטים בלבד יצאו לדרך בעיר במסגרת תמ"א 38, והם הוסיפו לה פחות מ-1,300 דירות. ברעננה, שהיא קטנה בהרבה, נבנו כ-140 פרויקטים שהוסיפו לעיר 1,300 דירות. גם הרצליה עוקפת את ירושלים די בקלילות, עם 160 פרויקטים ויותר מ-1,300 דירות חדשות.
| עיר/שכונה | אחוז הדירות הישנות בשכונה שעברו/עוברות תהליך של תמ"א 38 |
| רעננה/קרית ויצמן | 29% |
| הרצליה/גן רש"ל | 27% |
| אשדוד/רובע ו | 24% |
| רמת גן/החרוזים | 15% |
| פתח תקווה/בר יהודה | 15% |
| רעננה/קרית דוד רמז | 14% |
| כפר סבא/מרכז העיר צפון | 14% |
| הרצליה/הירוקה המזרחית | 12% |
| אשדוד/רובע ב | 12% |
| ירושלים/בקעה | 12% |
| ראשון לציון/רמז | 11% |
| רמת גן/מתחם נגבה | 11% |
| רמת גן/שיכון מזרחי | 10% |
| קרית אונו/קיראון | 11% |
| רעננה/מרכז דרום | 10% |
| אשדוד/רובע ד | 10% |
| אשדוד/רובע ח | 9% |
העברנו לעיתון כלכליסט את הנתונים והם הרימו כתבה שחוגגת את התמ"א
צפו בסרטון עם ראש עיריית רעננה לשעבר, איתן גינזבורג, שהתארח באולפן פרויקט הבחירות של מדלן ודיבר, בין היתר, על התחדשות עירונית.
