עליית מחירי הנדל"ן: השכונות שעשו הכי הרבה כסף למשקיעים בעשור האחרון

זה היה עשור של עליות מחירים בנדל"ן. כל המדינה נהנתה, או סבלה, תלוי באיזה צד אתם, מעליות מחירים מסיביות, אבל באזורים מסוימים נרשמו עליות חריגות גם יחסית למגמה. בדקנו מהן השכונות שערך הדירות בהן זינק באופן מטאורי. השכונות שבהן המחירים הממוצעים לא מזכירים בכלל את מה שהיה לפני עשור.

לדברי טל קופל, המשנה למנכ"ל מדלן, "אנחנו רואים שדווקא תמ"א 38, שספגה הרבה ביקורת (מוצדקת ברובה) על כך שהיא לא מגיעה לערי הפריפריה, כן הצליחה להביא משקיעים גם מחוץ לגוש דן, תוך כדי שהיא תורמת לחידוש שכונות ותיקות ומוזנחות. 

"אפשר גם לראות שאחד הנושאים העיקריים שיוצרים ביקושים חדשים ומעלים את ערכי הדירות הוא נושא התחבורה. מטרונית, רכבת קלה, רכבת ישראל וגם שבילי אופניים חדשים – כל אלה מקצרים את זמני הנסיעה לאזורי התעסוקה בצורה משמעותית, שמאפשרת בחירה רחבה יותר של מקום המגורים בצורה שלא תלויה רק במרחק ממקום העבודה. 

עם זאת, יש עדיין עבודה לעשות בנושא החברתי ובכל הנוגע למוניטין השלילי של חלק מהשכונות שנמצאות ברשימה. שני הנושאים האלו עדיין מהווים כיום חסם בפני הפיכת חלק מהשכונות האלו מכאלו שטובות בעיקר למשקיעים, לשכונות שקל ונעים לגדל בהן משפחה".

הדר הכרמל, חיפה

דירות 3 חדרים 2010: 327,000 ש"ח

דירות 3 חדרים 2020: 720,000 ש"ח

עלייה באחוזים: 99%

תשואת שכירות ממוצעת: 3.5%

אם שכונת הדר הכרמל, שנמצאת בתפר בין העיר התחתית והכרמל, הייתה שכונה תל אביבית – סביר להניח שמחירי הנדל"ן בה היו מהגבוהים בישראל. לצד הרחובות המסחריים הראשיים, עדות להיותה חלק ממרכז העיר הוותיק, יש בשכונה רחובות צרים, מוצלים, עם בתי קפה, מסעדות ועסקים אופנתיים נוספים. הרחובות האלו מאופיינים בבנייה נמוכה יחסית, ויש בהם לא מעט מבנים בעלי ערך אדריכלי.

סטודנטים רבים מהטכניון ומאוניברסיטת חיפה, או סתם בליינים צעירים, בוחרים לגור בשכונה – מה שאומר שהדרישה לשכירות גבוהה והדירות בה לא נשארות ריקות במשך זמן רב. 

עם זאת, האוכלוסייה הוותיקה שגרה בשכונה היא ממעמד חברתי נמוך, ורבים מעידים על תחושת ביטחון אישי נמוכה, כך שכרגע היא עדיין לא מתאימה למשפחות צעירות.

לכל הדירות למכירה בהדר הכרמל >>

כפר שלם, תל אביב

דירות 3 חדרים 2010: 837,000 ש"ח

דירות 3 חדרים 2020: 1,500,000 ש"ח

עלייה באחוזים: 80%

תשואת שכירות ממוצעת: 3.2%

מחירי הנדל"ן האסטרונומיים למגורים ועסקים בחלק של תל אביב שממערב לאיילון הביאו לכך שדווקא מזרח העיר, אזור שסבל – וסובל – מבעיות חברתיות, חווה בשנים האחרונות פרץ של פיתוח מואץ. אזורי התעסוקה ביגאל אלון ובשדרות ההשכלה מתפתחים, פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי צצים ברחבי יד אליהו, ביצרון הפכה לשכונה של משפחות צעירות ואמידות, ובמקביל נסללו שבילי אופניים ונפתח גשר יהודית – גשר להולכי רגל ולרוכבים בלבד שמחבר את מזרח ומערב העיר בצורה נוחה ונעימה.

התנופה הזו לא פסחה גם על כפר שלם, שכונה שידוע בעיקר באזור הפחונים בחלק הצפון-מזרחי שלה. גובה הפיצוי על פינוי הפחונים, שארית מהכפר הערבי סלמה ששכן במקום לפני קום המדינה, שנוי במחלוקת כבר עשרות שנים – ולכן הם נותרו על כנם. למרות זאת, בעשור האחרון קודמו ומקודמים בשכונה, הממוקמת בקצה הדרום מזרחי של העיר, לא פחות מ-18 פרויקטים של בנייה חדשה ושל תמ"א 38. 4 מתוכם כבר הסתיימו, והיד עוד נטויה.

בתוכנית המתאר של תל אביב (תא/5000) הוגדרה השכונה כאזור המיועד להתחדשות עירונית, כך שהעירייה מעודדת פרויקטים של פינוי בינוי בסביבה, עם בנייה של עד 15 קומות. גם תוכניות תחבורה שונות צפויות להעלות את ערך הנכסים בשכונה: הקו הסגול של הרכבת הקלה, שאמור להתחיל לפעול בסביבות 2027, יקצר עוד יותר את המרחק מכפר שלם למוקדי התעסוקה והבילוי במרכז העיר, ולמי שמעדיף לדווש – אוטוסטרדת האופניים הבינעירונית של גוש דן, "אופנידן", אמורה לעבור בגבולותיה.  

לכל הדירות למכירה בכפר שלם >>

מרכז העיר, נתניה

דירות 3 חדרים 2010: 850,000 ש"ח

דירות 3 חדרים 2020: 1,390,000 ש"ח

עלייה באחוזים: 63%

תשואת שכירות ממוצעת: 3.3%

מחירי הדירות במרכז נתניה מעולם לא היו מהנמוכים בארץ, אבל דווקא ערכי הקרקע הגבוהים הם אלו שמשכו אליו בעשור האחרון יזמים שונים, שהפכו את בעלי הנכסים בו לברי מזל. כ-50 (!) פרויקטים חדשים של תמ"א 38 ובנייה חדשה, ובהם כ-1,200 דירות חדשות, קודמו ומקודמים באזור, אבל זה לא הסוף: לא פחות מ-80 פרויקטים נוספים מתוכננים בשכונה, 32 מהם כבר בתהליכים מתקדמים. בסך הכל אמורות להתווסף לאיזור לא פחות מ-2,800 דירות חדשות, מה שצפוי לשנות את פניו לחלוטין. 

ואפשר להבין למה: באופן כללי, נתניה עוברת בשנים האחרונות תהליך פיתוח מאסיבי, במסגרתו הוקמו שכונות חדשות ופותחו אזורי תעסוקה חדשים. במקביל, למרות שחלקים ממרכז העיר עדיין סובלים מהזנחה, אסור לשכוח שהוא עדיין תוסס ומלא חיים, קרוב לים, ויש בו המון אופציות מסחר ובילוי.  

לכל הדירות למכירה במרכז נתניה >>

מרכז ודרום מערב העיר, בת ים

דירות 3 חדרים 2010: 803,000 ש"ח

דירות 3 חדרים 2020: 1,364,000 ש"ח

עלייה באחוזים: 70%

תשואת שכירות ממוצעת: 3.2% 

אחרי עשורים של הזנחה ושקיעה, העשור האחרון סימן את פריחתה של בת ים. למעשה, מבין כל ערי גוש דן, בת ים חוותה את עליות מחירי הנכסים החדות ביותר. זה לא פלא: למרות שהיא שומרת על רמת מחירים סבירה עד נמוכה, בת ים ממוקמת בלב אזורי הביקוש ובקרבת מוקדי תחבורה ראשיים – נתיבי איילון, רכבת ישראל ובקרוב (2022, אם הכל ילך כמתוכנן) גם הרכבת הקלה, שהקו האדום שלה יחצה את העיר ויחבר אותה לתל אביב, רמת גן, בני ברק ואפילו פתח תקווה. 

רעיון האיחוד עם תל אביב, שנדחה ל-2023, בניית פארק העסקים החדש ועליות המחירים ביפו השכנה, תרמו גם הם לביקושים במרכז העיר. כ-9,000 עסקאות נחתמו בעשור האחרון בשכונות המרכז ודרום מערב. מאחר שרוב מרכז העיר מורכב מבניינים ישנים, עם תחילת מימושם של כמה פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי באזור מספר העסקאות שנערכות בו החל לטפס – ואיתו מחירי הדירות. כיום יש כ-100 פרויקטים של התחדשות עירונית באזור כולו, ובהם כ-2,000 דירות. 

לכל הדירות למכירה במרכז ובדרום מערב בת ים >>

מרכז בת ים
מרכז העיר בת ים. צילום: שי יחזקאל

קרית מוצקין הוותיקה, קרית מוצקין

דירות 3 חדרים 2010: 432,000 ש"ח

דירות 3 חדרים 2020: 825,000 ש"ח

שינוי באחוזים 90%

תשואת שכירות ממוצעת: 3.4%

מוצקין הוותיקה נחשבה מאז ומתמיד לאחת השכונות האיכותיות באיזור הקריות, וכאשר ביקושים גבוהים וצמיחה בכמות האוכלוסייה פוגשים בהיצע דירות דליל יחסית – התוצאה היא עלייה של כ-90% במחירים בעשור האחרון. 

בין הסיבות לביקושים הגבוהים ניתן למנות את מיקומה המרכזי של השכונה (בין כביש 4 לתחנת הרכבת), רמות המחירים הנוחות יחסית והעובדה שמערכת החינוך בה היא הטובה ביותר באזור. 

גם העתיד נראה מבטיח: לקריית מוצקין התווספו כ-10,000 תושבים חדשים בעשור האחרון, והיא צומחת בקצב מהיר (3% בשנה). עתודות הקרקע של העיר קרובות למיצוי, מה שהביא לעצירה כמעט מוחלטת של הבנייה החדשה בה (ולעליית הביקוש) עד שפרויקטים של תמ"א 38 התחילו להתממש בשנים האחרונות. כ-60 פרויקטים של תמ"א 38 ובהם כ-1,000 דירות נבנו ונבנים כיום בעיר, וכ-30 פרויקטים נוספים נמצאים בהליכי תכנון ורישוי.

לכל הדירות למכירה במוצקין הוותיקה >>

קרית ים א'-ג', קרית ים

דירות 3 חדרים 2010: 334,000 ש"ח

דירות 3 חדרים 2020:  667,000 ש"ח

עלייה באחוזים: 99% 

תשואת שכירות ממוצעת: 4.1%

כשמדברים על קריית ים צריך לזכור דבר אחד חשוב: אמנם רוב הבנייה בשכונותיה הוותיקות היא של שיכונים ישנים, אבל רובם נמצאים במרחק הליכה מחוף הים, וחלקם – אלה שנבנו בקו הראשון – נמצאים במרחק של כ-200 מטר מהחוף. מאחר שבשנת 2005 יצאה תקנה שאוסרת על בנייה במרחק של פחות מ-300 מטר מהחוף, אין פלא שיותר מ-30 פרויקטים שונים של התחדשות עירונית ובנייה חדשה יצאו לדרך בשכונות האלו ב-7 השנים האחרונות, ושהן נמצאות בין האזורים מניבי התשואה הגבוהה ביותר בישראל. 

בשכונות הוותיקות עצמן, שנמצאות בחלקה המערבי של העיר, עדיין לא קרו שינויים יוצאי דופן – הן עדיין סובלות מהזנחה והאוכלוסייה בהן מוחלשת. מצד שני, המטרונית שנפתחה בשנת 2014 שיפרה את הנגישות של קרית ים לאזורי התעסוקה בחיפה ובסביבה, ובניית שכונות חדשות בעיר הביאה עמה אוכלוסייה צעירה ואמידה יותר. גם העתיד נראה מבטיח: בשנת 2019 אושרה תוכנית מתאר חדשה לעיר, שמתרכזת בעיקר בפיתוח אזורי מסחר, תעסוקה ותיירות לאורך הרחובות הראשיים שחוצים את השכונות הוותיקות והטיילת, תוך כדי שמירה על נוף פתוח לים עבור תושבי הסביבה.

לכל הדירות למכירה בקרית ים א'-ג' >>

שכונת רמב"ם, ראשון לציון

מחיר דירת 3 חדרים 2010: 805,000 ש"ח

מחיר דירת 3 חדרים 2020: 1,386,000 ש"ח

עלייה באחוזים: 72%

תשואת שכירות ממוצעת: 3.5%

שכונת רמב"ם, אחת השכונות הוותיקות במרכז ראשון לציון, נחשבת למבוקשת על ידי זוגות צעירים, רווקים ומשפחות. אפשר להתנייד בתוכה ובסביבתה בקלות ללא רכב, והיא קרובה מאוד למוקדי הבילוי והפנאי במתחם הרובע וברחובות המרכזיים של העיר, הרצל ורוטשילד, בהם ניתן למצוא חנויות, מרכזים מסחריים, פאבים ומסעדות. שימור האתרים ההיסטוריים בשכונה – היקב, בית הכנסת הגדול, מדרחוב רוטשילד, בניין העירייה וגן העיר – הפך אותה למטופחת ונעימה יותר. במקביל, השכונה נהנית מגישה נוחה ומהירה לצירי תנועה בינעירוניים, לתחבורה ציבורית ולתחנה המרכזית. 

בשכונה יש היצע לא מבוטל של בנייה חדשה בעקבות ריבוי פרויקטים של תמ"א 38 – כ-40 פרויקטים בשלבי תכנון ובנייה. עם זאת, המחירים בה עדיין נחשבים נוחים יחסית לשאר שכונות מרכז העיר, ופוטנציאל ההתחדשות העירונית עדיין גדול, מה שהופך אותה ליעד מועדף על משקיעים.

לכל הדירות למכירה בשכונת רמב"ם >>

שכונה ד', באר שבע

מחיר דירת 3 חדרים 2010: 338,000 ש"ח

מחיר דירת 3 חדרים 2020: 668,000 ש"ח

עלייה באחוזים: 97%

תשואת שכירות ממוצעת: 3.8%

שכונה ד' היא סוג של נס גלוי. הבניינים בה מוזנחים, הרחובות גם מוזנחים וגם נעדרי צל, והמוניטין הכללי שלילי ביותר – ועדיין, מדובר בלהיט. 

הקירבה של השכונה לאוניברסיטת בן גוריון ממשיכה להביא לשכונה סטודנטים שמחפשים לגור קרוב למקום הלימודים, מה שמושך אליה משקיעים ומוביל גם לפתיחת מקומות בילוי חדשים – אבל לא עוזר לה להתחדש. ערכי הקרקע בשכונה עדיין נמוכים, כך שליזמים לא משתלם לבצע בה פרויקטים של התחדשות או לבנות בניינים חדשים, והיא נותרת ישנה ומוזנחת. היצע הדירות בשכונה עונה על הביקוש מצד הסטודנטים שמגיעים מדי שנה לעיר – שכן היעדר מקומות תעסוקה אטרקטיביים בבאר שבע מביא לכך שהסטודנטים החדשים פשוט מחליפים את אלה שסיימו את לימודיהם ועזבו. לפיכך, למרות (או בגלל) שהשכונה מוטת משקיעים, היא נותרת כפי שהיא – ולא מתחדשת, מתפתחת ומתאימה עצמה לאוכלוסייות נוספות, כמו משפחות צעירות. 

לכל הדירות למכירה בשכונה ד' >>

שכונה ד
שכונה ד' בבאר שבע. צילום: וויקיפדיה

קרית היובל, ירושלים

מחיר דירת 3 חדרים 2010: 800,000 ש"ח

מחיר דירת 3 חדרים 2020: 1,365,000 ש"ח

עלייה באחוזים: 70%

תשואת שכירות ממוצעת: 2.8%

קריית היובל, הממוקמת בדרום מערב ירושלים, הוקמה בתחילת שנות ה-50' של המאה שעברה ואוכלסה על ידי אוכלוסיות מגוונות, משלל מעמדות חברתיים-כלכליים. עם השנים, כאשר נבנו בעיר שכונות חדשות כמו רמת דניה ורמת שרת, האוכלוסייה האמידה של קרית היובל עברה אליהן והשכונה עברה תהליך של שקיעה והזנחה. במקביל, האזור סביבה דווקא המשיך להתפתח: הוקמו שכונת מלחה והקניון שלה, אצטדיון טדי, גן החיות התנ"כי, אזור התעסוקה "הגן הטכנולוגי" ועוד. פתאום, השכונה מצאה את עצמה במיקום די מרכזי בעיר. 

העירייה הגדירה חלקים נרחבים מהשכונה ככאלה שמיועדים להתחדשות עירונית במסגרת פינוי בינוי ואישרה בנייה גבוהה מאוד יחסית לאזור – מה שמושך יזמים חזקים לנסות ולהוציא פרויקטים לפועל. הבנייה הגבוהה מתאפשרת בעיקר בזכות קווי הרכבת הקלה שצפויים להקיף את השכונה בעתיד, ויאפשרו להכניס לשכונה כמות גדול של אוכלוסייה חדשה מבלי להרחיב את הכבישים. הרכבת הקלה גם צפויה לשפר פלאים את נגישות השכונה למרכז העיר, בית החולים הדסה עין כרם, אזור התעסוקה שנבנה בכניסה לעיר ועוד.

כבר היום עוברות לשכונה לא מעט משפחות צעירות, ויש בה לא מעט בנייה חדשה – כ30 פרויקטים נמצאים בבנייה או בתכנון. בנוסף לכך, סטודנטים רבים בוחרים לגור בקרית היובל בזכות הקרבה היחסית לקמפוס גבעת רם של האוניברסיטה העברית ודמי השכירות הנוחים. העניין הגובר בשכונה הביא גם למאבק על אופיה בין האוכלוסייה החילונית, שמאכלסת את רובה, ובין אוכלוסייה חרדית שהחלה לעבור אליה בשנים האחרונות.

לכל הדירות למכירה בקרית היובל >>

רמת רבין, כרמיאל

מחיר דירת 3 חדרים 2010: 527,000 ש"ח

מחיר דירת 3 חדרים 2020: 1,012,000 ש"ח

עלייה באחוזים: 92%

תשואת שכירות ממוצעת: 3%

רמת רבין, שנמצאת בדרום כרמיאל, היא השכונה המבוקשת ביותר בעיר, ומובילה באופן קבוע בכמות העסקאות שנערכות בה מדי חודש. השכונה הוקמה בסוף שנות ה-90' ותוכננה כך שקל ונוח להגיע לכל מקום בה – לפארקים, לגני הילדים ולגינות הציבוריות – מה שהפך אותה לפופולרית במיוחד בקרב משפחות צעירות. למעשה, השכונה כה מבוקשת, שהבנייה החדשה בה עדיין נמשכת. 

כרמיאל, שבאופן כללי נהנית מקרבה יחסית למקומות תעסוקה בסביבתה, קיבלה חיזוק גדול לרמת הנגישות שלה בשנת 2017, עם הקמת תחנת הרכבת בצפון העיר. הרכבת מקצרת את זמני הנסיעה לאזורי התעסוקה בחיפה לכ-40 דקות בלבד, מה שהעלה את מחירי הנדל"ן בעיר כולה לאחר שאלה צנחו לאורך שנות ה-2000 בעקבות מלחמת לבנון השנייה (2006) והמשבר הכלכלי העולמי (2008). 

לכל הדירות למכירה ברמת רבין >>

הכתבה "רווח של 99%: 10 השכונות שעשו הכי כסף למשקיעים" מאת ליה אור, שהתפרסמה ב-16.9.20 במאקו התבססה על המחקר

מדד המתווכים של madlan: טיפים לעבודה מוצלחת עם מתווך

למרות שרבים נעזרים בשירותיהם של מתווכים בכל מה שקשור לקנייה, מכירה, שכירה או השכרה של דירה, מקצוע התיווך עדיין נחשב לשנוי במחלוקת, בלשון המעטה. העובדה הזו היא שעמדה בבסיס התובנה שהולך וגובר הצורך במדד איכותי, שייתן פריזמה רחבה ומקצועית על עבודתו של המתווך – וזה בדיוק מה שמשיקה מדלן. מדד המתווכים של מדלן מדרג את משרדי התיווך ואת המתווכים בישראל במטרה לספק למוכרי ורוכשי הדירות כלי תומך בבחירת מתווך מקצועי ואמין שילווה אותם בתהליך. מדד המתווכים נותן ללקוחות את האפשרות להבין ולבחור מיהו המתווך שמטפל בעניינם, וכיצד הניסיון והמקצועיות שלו באים לידי ביטוי מול מתווכים אחרים באזור. המידע מפורסם בשקיפות באתר וזמין בחינם לכל המעוניין.

מדד המתווכים מתבסס על מחקר איכותי וסטים מדידים של קריטריונים שונים, כגון כמות עסקאות, היקף פעילות וכמות הנכסים המטופלים בבלעדיות. השנה מתייחס המדד ל-15 ערים מרכזיות: ת"א, רמת גן, חיפה, הקריות, ירושלים, רעננה, חולון-בת ים, הוד השרון, ראשון לציון, חדרה, באר שבע, נתניה, הרצליה, פתח תקווה ורחובות. בשנה הבאה ייפתח המדד לכל הארץ. 

לדברי טל קופל, המשנה למנכ"ל מדלן, "מדד המתווכים הושק כמענה לצורך אמיתי שקיים שנים בתחום. לראשונה בישראל, מדלן לקחה על עצמה לייצר סטנדרט בכל מה שקשור לבחירת המתווך הנכון למציאת דירה עבור לקוחותיה. בחירת מתווך מתאים היא חלק חשוב מאוד בתהליך מציאת בית, במיוחד בשוק הישראלי, והמדד של מדלן הוא מדד אובייקטיבי, בלתי תלוי, שנערך בעזרת מחקר מעמיק של האנליסטים שלנו והתבססות על נתוני שטח. 

"מאז הקמתה ב-2012 מדלן שואפת להפוך את שוק הנדל"ן הדינמי והמורכב לשקוף, הוגן ופשוט יותר עבור כל הצדדים. מד המתווכים הוא נדבך נוסף בפתרון הכולל שמציעה מדלן, כלי תומך החלטה בתהליך עבור קונים, מוכרים ומשקיעים כאחד. המדד מצביע על המקצועיים והטובים ביותר בענף בכל עיר ועיר בישראל, כך שמעכשיו הישראלים לא יהיו אובדי עצות בבחירת המתווך שילווה אותם בעסקה הכי גדולה בחייהם – הם יוכלו להתבסס על מדד המתווכים". 

חיפשנו את עצות הזהב לעבודה יעילה, איכותית ומהירה עם  מתווכים – כזו שמוציאה את כל הצדדים מרוצים, מסופקים ושמחים. איך לבחור את המתווך הנכון, איך לדאוג שהמתווך לצדכם ואיך להיות בטוחים שהדירות או הקונים שתראו יהיו רלוונטים עבורכם: 

חדדו את התשובה לשאלה מה אתם רוצים מהדירה

זה נשמע פשוט, אבל זה בעצם לא. מדובר בסעיף חשוב לא רק לרוכשי ושוכרי דירות, אלא גם למוכרים ולמשכירים: ככל שתדעו יותר טוב מראש מהן הדרישות שלכם, ועל מה אתם לא מוכנים להתפשר, כך תוכלו למצוא מהר יותר את המתווך הנכון עבורכם ולאחר מכן גם את הצד השני לעסקה. 

אם אתם מוכרים או משכירים, חישבו אם יש מחיר שלא תהיו מוכנים לרדת ממנו, או תנאים בחוזה שהם בבחינת יהרג ובל יעבור. אם אתם קונים או שוכרים, תצטרכו לעשות עבודת הכנה מעמיקה יותר, ולבחון לא רק את הדירה עצמה, אלא גם את יכולת התשלום שלכם, הסביבה והשכונה. 

חשוב להבין מראש שאין דבר כזה "עיתוי מושלם למכירה/רכישה של דירה" – תמיד יש תוכניות ממשלתיות, תוכניות למיגור משקיעים, משברים בשווקים או אירועים בלתי צפויים כמו הקורונה. וכמו שאין עיתוי מושלם, אין גם בית מושלם, אבל גם אם המטבח בצבע לא אידיאלי – אם הבית עונה על הצרכים העיקריים שלכם, אז הדברים הקטנים, שרוב הפעמים ניתנים לפתרון, הם זניחים. ככל שתקדימו לנסח מראש – קודם כל לעצמכם כמובן – מהם הצרכים שבגללם אתם יוצאים להרפתקה הזו שנקראת מעבר דירה, ועל מה אתם מוכנים להתפשר, כך התהליך יהיה קצר וממוקד יותר.

ביחרו את המתווך הנכון עבורכם

סביר להניח שלפני שתקנו טלוויזיה חדשה תעשו מחקר שוק מסוים, נכון? כך גם בבחירת מתווך. מתווכים כיום נוטים להתמחות בערים או שכונות מסוימות, חיים את השטח, יודעים בדיוק מהם היתרונות והחסרונות, מי האוכלוסייה ומה מצב ההיצע. המתווכים האלה הם הרבה פעמים חלק מהנוף השכונתי, יודעים לאיזה בית ספר שייכת הדירה ומי המנהל, וכמעט כל דירה שיוצאת לשוק עוברת קודם כל דרכם. 

היתרון שלהם טמון באמת במיקוד – אם אתם יודעים מה אתם רוצים הם יוכלו להפנות אתכם לדירה שמתאימה לכם במהירות יחסית, ואם אתם מוכרים או משכירים דירה, הלקחות שהם יביאו לכם יהיו בדרך כלל מפולחים, ממוקדים ובשלים יותר. 

כיום זה פשוט יחסית לגלות מי המתווכים המובילים באיזור: לא רק שיש את מדד המתווכים של מדלן, במאגר המתווכים של החברה מופיעות לצד שמו של כל המתווך שתי רשימות – הראשונה כוללת עסקאות שנסגרו על ידו (כולל מחירים), והשנייה נכסים שהוא מטפל בהם כעת. כך קל יותר לראות מיהו המתווך ולהתרשם ממידת הרצינות ומשיטת העבודה שלו, או לבחור כמה מתווכים פוטנציאלים "ולראיין" אותם. לא כדאי להתבייש – כך תוכלו לדעת האם הוא מתמחה באיזור שלכם, ולהחליט טוב יותר אם הוא באמת מתאים לכם.

שאלו את השאלות הנכונות

כל אחד צריך לעשות את מה שהוא יודע לעשות הכי טוב: כשרוצים לעשות עסקת נדל"ן כדאי לפנות לבעל מקצוע שחי ונושם נדל"ן ולתת לו לעשות את עבודתו. אבל איך תדעו אם המתווך שמולכם הוא באמת איש מקצוע שיחסוך לכם זמן יקר, וחשוב מכך – כסף? 

חשוב לשאול את המתווך כמה שאלות שבוחנות את מקצועיותו, בפרט אם הוא לא מופיע במאגר המתווכים של מדלן: כמה שנים הוא בתחום; באילו איזורים הוא עובד; כמה דירות מכר באיזור שלכם או בזה שאתם מעוניינים בו; מתי התבצעה המכירה האחרונה שלו באיזור; האם יש לו עוד נכסים בסביבה; מה טווח המחירים לדירות 3, 4 ו-5 חדרים באיזור; אם הוא עובד לבד או במשרד גדול, ואם במשרד – כמה סוכנים יש בו; כמה נכסים הוא מחזיק בבלעדיות; ומה בעצם מבדל אותו מהמתחרים. אפשר כמובן גם לבוא לבקר במשרדים ולהתרשם מהם.

הגדירו למתווך מטרות 

כסף, זמן וביטחון – רוב פעולותיו של המתווך אמורות לשפר עבורכם עמדות בשלושת ההיבטים הללו. בסוף העסקה אתם אמורים להסתכל לאחור ולהגיד: "בלי המתווך היינו מקבלים פחות/משלמים יותר; בלעדיו עוד היינו מחפשים דירה/ממשיכים לתהות מדוע הדירה שלנו עוד על המדף; אם לא המתווך, לא היינו עולים על כך וכך".

כדאי שתחליטו מה משלושת הדברים אתם מגדירים כמטרה: למכור במקסימום? לקנות במינימום? להשלים את המעבר לדירת החלומות שלכם תוך 3 חודשים? לוודא שהעסקה הוגנת וישרה ושלא הסתירו ממכם שהבית בכלל עומד להתמוטט? אולי אתם בכלל מאלה שרוצים את הכל יחד? (אל תרגישו גרידיים, אתם לא לבד בסירה הזו).

תחליטו, ותנו למתווך לדעת מזה. אם תדברו רק על היבט הזמן, הוא ידאג להביא הצעות מהירות. אם לא תדברו איתו על מחיר מינימום/מקסימום (תלוי אם אתם מוכרים או קונים), כולכם תחוו רגעים של אי נעימות. אם יש משהו ספציפי שאתם רוצים/לא רוצים בדירה – תגידו. מתווך מקצועי יתאים לא רק את הדירה אלא גם את עצמו אליכם, ואל הצרכים היחודיים שלכם. 

לאתר מדלן>>

למדד המתווכים של מדלן>>

תהיו כנים ושקופים

המתווך אמור להיות מי שמלווה אתכם מבחינה מקצועית בעסקה שהיא לכל הפחות מהחשובות בחייכם, ולכן כדאי מאד שייווצרו ביניכם יחסי אמון. מאחורי ההחלטה לעבור דירה עומדים המון דברים, וחשוב לשתף בהם את המתווך. לאחר שהחלטתם מי המתווך שאיתו תרצו לעבוד, ספרו לו מה הוביל אתכם להחלטה. 

אם למשל את רוצים למכור דירה כי כבר קניתם דירה אחרת שנמצאת כיום בבנייה, תגידו למתווך מה תאריך המסירה המיועד – מתווך טוב יסביר לכם שהיזם לאו דווקא יעמוד ביעד, ויסדר את הדברים כך שיהיה לכם שקט נפשי גם אם המסירה תאחר (יש מגוון פתרונות למצב הזה: תוכלו אולי להישאר בשכירות בדירה שזה עתה מכרתם, למשל). ספרו לו על תנאי התשלום ועל מחויבויות כספיות שיש לכם – מתווך מקצועי ידע לעזור לכם לתכנן תזרים וידאג שלא תזדקקו להלוואות גישור. אם יש משהו שרובץ עליכם – לחץ מסוים, "חבל על הצוואר" שבגללו אתם חייבים למכור – ספרו לו, הוא לא ישתמש בזה נגדכם אלא להיפך, ייתן יותר דגש על מכירה מהירה של הדירה. 

ספרו למתווך גם על כל הפגמים שאתם מכירים בדירה, כדי שישווקו אותה לרוכשים בהתאם. קשה מאוד להסתיר פגמים ותקלות מהקונים המתוחכמים של היום, ומתווך טוב ידע למכור את הדירה גם עם פגמים, או להביא אליה את איש המקצוע הנכון למקצה שיפורים.

תנו בלעדיות, במיוחד בזמן קורונה

במידה ואתם מוכרים או משכירים דירה, תאלצו מהר מאד לענות על שאלת הבלעדיות – כלומר האם אתם רוצים לתת רק למתווך אחד לטפל בנכס שלכם באופן בלעדי. אחד התפקידים הכי חשובים של המתווך הוא לעשות עבורכם את הסלקציה, ולהביא לנכס שלכם רק אנשים שבאמת רוצים ויכולים לרכוש או לשכור אותו – זה היה נכון לפני הקורונה, וזה נכון ביתר שאת היום, כשכדאי מאוד לצמצם את המגע עם זרים למינימום.

האינטרס של מתווך שאין לו בלעדיות על הדירה הוא להביא אליה כמה שיותר מתעניינים, בתקווה שמישהו מהם – גם אם הדירה לא עונה לצרכים עליהם הצהיר מראש – יפול בקסמה וישתכנע לקנות. האינטרס של מתווך שיש לו בלעדיות על הדירה הוא הפוך: הוא צריך להביא לדירה את הקהל המדויק ביותר, כזה שגם אם "יתבשל" עם הרעיון במשך זמן מה – בסוף הדירה באמת מתאימה לו. 

לבלעדיות ולדיוק הזה יש גם יתרונות פסיכולוגיים: אדם שביקרו אצלו 40-50 איש ולא קיבל הצעה רצינית אחת הרבה פעמים מאבד את הביטחון בנכס ובשוויו. אם ביקרו בדירה שלושה אנשים ושניים מתוכם בעניין – אין סיבה לחשוב פעמיים על המחיר או התנאים. זה כאמור נכון בכל תקופה , אבל בטח ובטח בזמן קורונה, כשהשאיפה היא להגיע למינימום לקוחות ומקסימום הצעות. סקרנים או כאלה שסתם רוצים "להרגיש את השוק" ייאלצו להסתפק בסיורים וירטואלים או מצגות, ורק כשיהיו בשלים לקנות (או כשימצא חיסון) יזכו לסיור.

לאתר מדלן>>

למדד המתווכים של מדלן>>

בררו מה עמדת המתווך לגבי שיתופי פעולה

איך תדעו אם המתווך באמת לצדכם – ופועל כדי למצוא לכם את הדירה הטובה והמתאימה ביותר או כדי למכור את דירתכם במחיר הגבוה ביותר שאפשר – גם מבלי לבזבז זמן בביקורים בדירות לא מתאימות או באירוח של אנשים שברור שלא יקנו את הדירה? אינדיקטור טוב לכך הוא גישתו של המתווך כלפי שיתופי פעולה.

מתווכים שואפים לסגור עסקה מצד לצד – כלומר לייצג גם את המוכר וגם את הקונה. מצד שני, מתווך שפתוח לשיתופי פעולה עם מתווכים או משרדי תיווך אחרים יוכל גם להציע מבחר גדול יותר של נכסים שהוא חושב שעשויים להתאים לכם, וגם להביא לכם יותר רוכשים פוטנציאליים שמעוניינים בנכס בדיוק כמו שלכם. כמו בכל תחום, שיתופי פעולה דורשים ויתור מסוים מצד המתווך (גם על כסף וגם, ולא פחות חשוב – על אגו), אבל יכולים להביא לתוצאות טובות יותר.  

הציעו אקסטרה אם יש משהו שחשוב לכם במיוחד

אחת השאלות שעולות שוב ושוב כאשר מחפשים דירה בעזרת מתווך, גם אם לעתים היא לא נאמרת במפורש, היא האם המתוך באמת מציע לכם את הנכסים הטובים ביותר שלו, או שהוא מנסה להיפטר ממה שיש ברשותו. אם אתם רואים שהמתווך לוקח אתכם שוב ושוב לדירות שבמפורש אינן מתאימות לדרישות שהגדרתם, לגיטימי ביותר להפסיק את העבודה המשותפת ולפנות למתווך אחר, מקצועי יותר.

השאלה הזו הופכת מהותית ובוערת יותר כאשר מחפשים דירה להשקעה – רבים מהמתווכים הם גם משקיעי ויזמי נדל"ן בעצמם, כך שהם עשויים לשמור לעצמם את המציאות הכי גדולות בשוק. אז איך בכל זאת דואגים שהנכסים הכי טובים והמציאות הכי גדולות יגיעו אליכם? עושים חישוב פשוט, ודואגים שהעסקה תשתלם גם למתווך. 

דמי תיווך של 2% אינם קבועים בחוק, ואפשר ולפעמים כדאי לתמרץ את המתווך כדי שיתאמץ עבורכם קצת יותר. רוצים לקנות דירה מתחת למחיר השוק? חשבו כמה "שווה" לכם ההנחה בטווח הרחוק, והציעו למתווך קצת יותר בטווח הקצר. אפשר גם לדרג את התמורה: עסקה במחיר של עשרות אלפי שקלים מתחת למחיר השוק תזכה את המתווך באיקס אחוז דמי תיווך, בעוד שעסקה במחיר של מאות אלפי שקלים מתחת למחיר השוק תזכה אותו בתמורה גדולה יותר.

לאתר מדלן>>

למדד המתווכים של מדלן>>

תנו למתווך לדבר במקומכם

כשחכמינו כתבו "סייג לחכמה שתיקה" הם לא חשבו על הדירה שלכם, זה בטוח, אבל לתת לצד השני לדבר ראשון כשמנהלים משא ומתן על דירה – זה צעד נכון. תנו למתווך לדבר בשמכם כשצריך להגיב. תזכרו שהמתווך שלכם מגיע נטול רגשות, אמוציות וערכים סנטימנטליים לעסקה, וזה מעולה. העליבו את הנכס שאתם מנסים למכור או שסתם זרקו הערה מעליבה על הטפט? אין צורך להגן על הנכס כאילו היה בנכם הבכור (ממילא אתם עוזבים) זו לא סיבה לוותר על הרוכש. לא אהבתם את הריצוף בדירה שבה אתם מבקרים? חכו רגע, הכל בסדר, אפשר למצוא גם לזה פתרון. אל תמהרו להגיב בקול רם ו"תטפסו על עצים", ואם כבר טיפסתם קחו אתכם סולם (כלומר מתווך). הוא יעזור לכם לרדת, ובדרך כלל זה יעלה לכם פחות.

הכתבה "סודות המתווכים: כך תוציאו מהמתווך את המיטב – ותמצאו דירה מתחת למחיר השוק" מאת הילה ציאון, שהתפרסמה ב-4.9.20 ב-Ynet וב"ידיעות אחרונות" התבססה על המחקר

הזדמנויות השקעה 2020: מחפשים דירה להשקעה? כמה שכונות ששווה לבדוק

לפני כשבועיים נפל דבר בכנסת: בין שלל הסעיפים של חוק התוכנית הכלכלית למלחמה בקורונה אושר גם סעיף שהציע שר האוצר החדש, ישראל כ"ץ, ובו בשורה טובה למשקיעים דווקא – מס הרכישה על דירה שנייה, שמאז שנת 2015 עומד על כ-8%, ירד בחזרה ל-5%.

העלאת אחוז מס הרכישה בשנת 2015 היתה אמורה לתת מענה למחאת הדיור שפרצה בשנת 2011. שר האוצר דאז, משה כחלון, קיווה שהעלאת המס תקטין את כדאיות ההשקעה בנדל"ן בישראל למי שזו אינה דירתם הראשונה. בעקבות משבר הקורונה הוחלט להפחית בחזרה את מס הרכישה – ולנסות להחזיר את המשקיעים לשוק.

האם כדאי לרכוש עכשיו דירה להשקעה?

מי שראה את כספו נמחק בבורסה בגל הראשון של הקורונה (על אף שמאז היא שבה לעלות) ומשך אותו במהלך הירידות או לאחריהן, עשוי לחפש כיום אפיק השקעה אלטרנטיבי, כזה שלא יעמיד את עצביו במבחן. אדם כזה עשוי לפנות לשוק הנדל"ן – ועל זה בדיוק בונים במשרד האוצר.

השקעה בנדל"ן נחשבת להשקעה סולידית יחסית להשקעה בבורסה, למשל. שוק הנדל"ן תנודתי פחות, ועובד לטווחים ארוכים יותר. הוא מושפע פחות בקלות מאירועי השעה, ובישראל – שבה יש מחסור אמיתי וגדול בדירות – קל להאמין שהוא רק ימשיך ויטפס. 

מה לבדוק לפני שקונים דירה להשקעה?

קניית דירה להשקעה שונה במובנים רבים מקניית דירה למגורים. קריטריונים רבים שמדאיגים רוכשי דירות למגורים – כמו איכות בתי הספר בסביבה, הדירוג הסוציו-אקונומי של השכנים ואפילו למי הם מצביעים – מדאיגים את המשקיעים הרבה פחות. למעשה, כשרוכשים דירה להשקעה יש שני קריטריונים שקובעים אם העסקה טובה או לא: תשואת השכירות, שנגזרת משכר הדירה שאפשר לקבל, ותשואת ההון, שנובעת מעליית הערך העתידית של הדירה.

איך מחשבים תשואת שכירות?

תשואת השכירות מחושבת על ידי חלוקת כלל ההכנסות השנתיות מהדירה חלקי כלל ההוצאות עליה (שהן באופן בסיסי מחיר הדירה, אך אם יש הוצאות נוספות – כמו ריבית על משכנתא או הוצאות שיפוץ, יש להתחשב גם בהן). לפיכך, משקיעים אוהבים בדרך כלל דירות קטנות וזולות יחסית, שהשכירות עליהן סבירה, כך שבסופו של דבר התשואה תהיה גבוהה יחסית. דירות כאלו אפשר למצוא בעיקר בפריפריה, כך שמבחינת השקעה – דירת שלושה חדרים מיד שניה בנהריה תיתן לרוב תשואה טובה יותר מדירת שלושה חדרים חדשה בצפון תל אביב, אלא אם זו נרכשה במחיר נמוך במיוחד.

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה ב-2020?

בעזרת האנליסטים של מדלן סרקנו את הארץ בחיפוש אחר שכונות שכדאי לחפש בהן הזדמנויות השקעה, שילוב של מחירים נמוכים יחסית לסביבה ולעיר ושכירות ראויה. לדברי טל קופל, המשנה למנכ"ל מדלן, "פרמטר חשוב שלקחנו בחשבון הוא הביקוש לדירות בשכונה. יש שכונות במדינה שבהן בגלל מחירי הדירות הנמוכים תשואות השכירות יכולות להגיע גם ל-6%, אבל למחירים הנמוכים יש לרוב סיבה – אנשים פשוט לא רוצים לגור באזורים האלו. בדירה להשקעה מספיק שכמה חודשים לא מוצאים שוכר והתשואה נשחקת עד דק. 

"דירה מוצלחת להשקעה היא שילוב של מחיר נמוך וסביבה שאנשים יכולים ורוצים לחיות בה. בנוסף, בחרנו בכוונה בשכונות שבסביבתן או בתוכן יש תוכניות לעתיד שישנו את פני השכונה, והן עשויות להעלות את ערך הדירות בהן בצורה משמעותית". 

מוצקין הוותיקה, קריית מוצקין

השכונה הוותיקה בקריית מוצקין כוללת בעיקר בנייה נמוכה או צמודת קרקע. היא קרובה למוקדי מסחר, יש בה גינות, ובמרחק הליכה ממנה נמצאת תחנה של רכבת ישראל, שתיקח אתכם למוקדי התעסוקה בחיפה. רוב המבנים בשכונה ישנים, אבל חלקם כבר עברו או נמצאים בתהליך של תמ"א 38. ייתכן ובעתיד יהיו בשכונה לא מעט תוכניות של פינוי בינוי, מה שיעלה את ערך הדירות בה. 

מחיר דירת 3 חדרים יד שניה: 800,000 שקל

תשואת שכירות: 3.75%

לכל הדירות למכירה במוצקין הוותיקה

קרית אליעזר, חיפה 

קריית אליעזר ממוקמת בצפון חיפה, בסמוך לשכונת בת גלים ולחוף הים. בשכונה יש כיום בנייה נמוכה, בעיקר של מבני רכבת ישנים ומעט מוזנחים – אבל העירייה מתכננת לשדרג את השכונה כולה באמצעות שלל פרויקטים של התחדשות עירונית, הן במסגרת פינוי בינוי והן במסגרת תמ"א 38. חלק מהפרויקטים האלה כבר יצאו לפועל או שהם נמצאים בתכנון מתקדם.

מחיר דירת 3 חדרים יד שניה: 780,000 שקל 

תשואת שכירות: 3.7%

לכל הדירות למכירה בקריית אליעזר

קרית חיים מערבית, חיפה

קריית חיים מערבית מורכבת משלל שיכונים וצמודי קרקע מוזנחים יחסית, רק עם טוויסט: הם ממש על הים. הבעיה היא שהם גם צמודים לחוות מיכלי הגז, מפעל מזהם שהשפעתו על הסביבה שלילית ביותר, ולא רחוקים מבתי הזיקוק. אם שני אלה אכן יפונו, כפי שמבטיחים לציבור חדשות לבקרים – סביר להניח שתהיה בשכונה בנייה חדשה מאסיבית במסגרת התחדשות עירונית, והמחירים בה יזנקו לשמיים.  

מחיר דירת 3 חדרים יד שניה: 720,000 שקל

תשואת שכירות: 4.2%

לכל הדירות למכירה בקריית חיים מערבית

שכונה ד', באר שבע

נכון, כבר שנים השכונה היא לא גן העדן למשקיעים שהיתה, אבל היא עדיין נותנת את אחת התשואות הגבוהות והבטוחות בשוק הדיור. השכונה מוכרת כשכונת הסטודנטים של אוניברסיטת בן גוריון בנגב. למרות (או בגלל) שהשכונה מושכת משקיעים ואוכלוסייה צעירה, המבנים בה עדיין ישנים ומוזנחים, כמו גם המרחב הציבורי (למרות שעיריית באר שבע מנסה לשנות את המצב). חשוב להדגיש שהשכונה גדולה, וכדאי להתחשב במרחק של הדירה מהאוניברסיטה כאשר באים לבחור נכס. 

מחיר דירת 3 חדרים יד שניה: 650,000 שקל

תשואת שכירות: 3.8%

לכל הדירות למכירה בשכונה ד'

שיכון ותיקים, בת ים

שכונה ותיקה בלב העיר עם בנייה נמוכה וצמודי קרקע. המיקום מרכזי וקרוב לתחבורה ציבורית טובה (כולל הקו האדום של הרכבת הקלה), לקניונים, למוסדות תרבות, לגינות ופארקים רבים והכי חשוב – לתל אביב. אזור צמודי הקרקע בצפון השכונה צפוי לשמור על אופיו, אך הבנייה הנמוכה בשאר השכונה מהווה פוטנציאל להתחדשות עירונית ולהשבחת ערך, בייחוד לאור המיקום המרכזי והקירבה לרכבת הקלה. בעתיד הרחוק יותר ייתכן שתהיה גם תחנת מטרו בקרבת מקום.

מחיר דירת 3 חדרים יד שניה: 1,360,000 שקל

תשואת שכירות: 3.5%

לכל הדירות למכירה בשיכון ותיקים

נווה עופר, תל אביב

הזנחה של שנים הביאה את שכונת נווה עופר שבדרום תל אביב למצב ירוד, אולם עליית מחירי הדירות החדה בתל אביב החלה למשוך לשכונה בשנים האחרונות יותר ויותר משפחות צעירות ממעמד חברתי גבוה יחסית. תוכניות בנייה מסביב לה ובתוכה הופכות את השכונה לאטרקטיבית: בית המעצר אבו כביר אמור להתפנות, תוכניות פינוי בינוי למבנים הישנים קורמות עור וגידים, חטיבת ביניים-תיכון חדשה החלה לפעול בשכונה, ולאחרונה גם נסלל בצמוד אליה שביל אופניים שמקצר את זמן הנסיעה למרכז העיר לכ-12 דקות בלבד. 

מחיר דירת 3 חדרים יד שניה: 1,450,000 שקל

תשואת שכירות: 3.5%

לכל הדירות למכירה בנווה עופר

שחמון, אילת 

רובע שחמון נחשב לרובע היוקרתי באילת. השכונה מורכבת מווילות עם בריכה, דו-משפחתיים, בנייני יוקרה ובניינים נמוכים, כשהשוכרים העיקריים הם תושבי אילת אמידים, שמעוניינים בסביבה מרווחת ונעימה עם הרבה שטחים ירוקים פתוחים. השכונה מהווה גם מוקד משיכה לתיירי AirBNB, כשבזמן קורונה מחליפים הישראלים את התיירים הזרים.

מחיר דירת 3 חדרים יד שניה: 1,100,000 שקל

תשואת שכירות: 4%

לכל הדירות למכירה בשחמון

רובע ב', אשדוד

רובע ב' הצפוני נמצא בסך הכל במרחק של קילומטר מהחוף, וכבר היום הוא עובר תהליך התחדשות מואץ. יותר מ-20 בניינים ברובע נמצאים בשלבי בנייה או תכנון מתקדם של תמ"א 38, וכמה פרויקטים כבר הסתיימו. העיר כולה נמצאת בתנופת התפתחות: לצד תוכניות פיתוח של אשדוד כאזור תעסוקה, שכחלק מהם כבר נפתח בית החולים אסותא בעיר, יש גם פרויקט תחבורה ציבורית שהפך את תחנת הרכבת לנגישה יותר. 

מחיר דירת 3 חדרים יד שניה: 1,000,000 שקל

תשואת שכירות: 3.85%

לכל הדירות למכירה ברובע ב'

מרכז העיר, עפולה

בעשור האחרון יש כמו נכבדת של בנייה חדשה במרכז העיר של עפולה – ולא רק למגורים: הקמת תחנה מרכזית ומרכז קניות מודרניים במקום התחנה הישנה והמוזנחת, לצד הקמת פארק הרכבת, במסגרתו שוקם מתחם תחנת הרכבת הטורקית הישן (בדומה למתחם התחנה בירושלים ובתל אביב). בנוסף, בשנים האחרונות הוקמו בעפולה פארק עירוני חדש, תחנת רכבת ושכונת מגורים גדולה וחדשה, שמושכת לעיר משפחות צעירות.  

מחיר דירת 3 חדרים יד שניה: 550,000 שקל

תשואת שכירות: 4%

לכל הדירות למכירה במרכז העיר עפולה

גבעת אולגה, חדרה

העובדה שגבעת אולגה אמורה לעבור בעשור הקרוב מתיחת פנים מסיבית, במסגרתה יפונו השיכונים וצמודי הקרקע הישנים והמוזנחים לטובת בניינים חדשים ומגדלים למגורים ולמשרדים היא כבר סוד גלוי. אמנם התוכנית לא מתייחסת לכל שטח השכונה, אבל המגמה שהיא מסמנת עבור האזור ברורה. כיום תשואת השכירות בשכונה לא בשמיים, אבל תשואת ההון עשויה להיות גדולה.
מחיר דירת 3 חדרים יד שניה: 920,000 שקל

תשואת שכירות: 2.95% 

לכל הדירות למכירה בגבעת אולגה

הכתבה "10 הזדמנויות השקעה" מאת עופר פטרסבורג, שהתפרסמה ב-13.8.20 ב"ישראל היום" התבססה על המחקר

מס רכישה 2020: הכנסת אישרה הפחתת מס רכישה על דירה שניה

מחפשים דירה להשקעה? משבר הקורונה מביא איתו גם בשורות טובות: מס הרכישה על דירה שנייה, שמאז שנת 2015 עומד על כ-8%, ירד חזרה ל-5% לאחר שהכנסת אישרה את הצעתו של שר האוצר החדש, ישראל כ"ץ. 

העלאת אחוז מס הרכישה בשנת 2015 היתה אמורה לתת מענה למחאת הדיור שפרצה בשנת 2011. שר האוצר דאז, משה כחלון, קיווה שהעלאת המס תקטין את כדאיות ההשקעה בנדל"ן בישראל למשקיעים שזו אינה דירתם הראשונה. בעקבות משבר הקורונה הוחלט להפחית בחזרה את מס הרכישה – ולהחזיר את המשקיעים לשוק. 

מה זה בכלל מס רכישה?

מס רכישה הוא מס המשולם על רכישת זכות במקרקעין בישראל על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. המס נגבה עבור נדל"ן כמו בתים, דירות, מגרשים ומבנים שונים.

מי משלם מס רכישה?

הקונה משלם את מס הרכישה לרשות המסים, בנוסף לתשלום עבור הדירה, אותו הוא מעביר לבעליה כמובן.

מתי צריך לשלם מס רכישה?

את מס הרכישה משלמים בדרך כלל תוך כחודשיים מיום קניית הדירה.

כמה משלמים מס רכישה?

ברכישת דירה מס הרכישה מחושב באופן מדורג, ויש הבדל בין המס שמוטל על רוכשי דירה ראשונה ורוכשי דירה שניה ומעלה (משקיעים).

מס רכישה על דירה ראשונה

החלק של מחיר הדירה שמתחיל ב…החלק של מחיר הדירה שמסתיים ב…אחוז מס
0 שקל1.74 מיליון שקל0%
1.74 מיליון שקל2.07 מיליון שקל3.5%
2.07 מיליון שקל5.33 מיליון שקל5%
5.33 מיליון שקל17.79 מיליון שקל8%
17.79 מיליון שקל10%

מס רכישה על דירה שנייה ומעלה

החלק של מחיר הדירה שמתחיל ב…החלק של מחיר הדירה שמסתיים ב…אחוז מס
0 שקל1.29 מיליון שקל5%
1.29 מיליון שקל3.87 מיליון שקל6%
3.87 מיליון שקל5.33 מיליון שקל7%
5.33 מיליון שקל17.79 מיליון שקל8%
17.79 מיליון שקל10%

איך מחשבים מס רכישה?

בקלות. באתר רשות המסים ניתן למצוא סימולטור פשוט למס רכישה.

קונים דירה במבצע? כדאי שתכירו את מדד תשומות הבניה

לאחרונה שוק הנדל"ן מוצף בבשורה חדשה-ישנה: שלמו אחוז מסוים של מחיר הדירה בשלב מוקדם של הפרויקט, ואת השאר – באכלוס, בדרך כלל בין 24 ל-36 חודשים לאחר מכן. זו למעשה דחייה או חלוקה של התשלום, בשיטה שמרגישה מאד ישראלית: "שלם קצת היום – ובעתיד נסתדר". 

לדברי איתן זינגר, מנכ"ל מדלן, לשיטה הזו יש לא מעט יתרונות: "האם זה משתלם? כמו תמיד, הכל עניין של מידתיות והמידע שבידי הקונה לפני שהוא מבצע את המהלך. לדחיית תשלומים יש יתרונות רבים, הראשון שבהם הוא גידור הסיכון – הכסף נשאר אצל הקונה והוא משלם בהתאם להתקדמות הפרויקט, כך שהסיכוי שהיזם 'יברח עם הכסף' או הנזק שייגרם לקונה במידה והיזם פושט רגל קטן בהרבה. חוץ מזה, כשהכסף נשאר אצל הקונה הוא יכול לעשות בו כרצונו, לחסוך הון עצמי נוסף במהלך התקופה או להשקיע אותו ואפילו להרוויח עליו במהלך התקופה. יתרון גדול נוסף הוא גמישות בלקיחת המשכנתא: היום, למשל, פחות כדאי לקחת משכנתא בגלל הקורונה ועליית הריבית, וייתכן שבעוד שנה התנאים יהיו נוחים יותר. מצד שני, חושב לזכור שלדחיית התשלומים יש גם חיסרון אחד מאוד גדול –  ההצמדה למדד תשומות הבנייה למגורים".

כיצב מחושב מדד תשומות הבניה

מדד תשומות הבניה למגורים הוא מדד של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמודד כל חודש את ההוצאה הנדרשת לקניית "סל" של חומרים המשמשים לבניית בית מגורים על ידי היזם. המדד מורכב מעשרות סעיפים, החל ממחירי החול והחצץ, צינורות האינסטלציה, איטום, צבעים וזכוכית, עבור בשכר הפועלים וכלה בהוצאות אחזקת משרד. המדד עולה מדי שנה: בעשור האחרון המדד עלה בכ-23%,  כלומר עלייה שנתית ממוצעת של 3.2%. מאז 2011, שהיתה שנת השיא, המדד אמנם מציג עלייה מתונה יותר במונחים שנתיים, אבל הוא ממשיך לטפס בשיעורים ניכרים – והיזמים טוענים שהוא לא עולה מספיק.

מדד תשומות הבניה:

מתי מתפרסם מדד תשומות הבניה

"מדד תשומות הבניה, שמפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כל 15 בחודש, הוא 'הרוצח השקט' של הכדאיות הכלכלית ברכישת דירת מגורים" אומר הכלכלן האורבני ושמאי המקרקעין רונן רוזנטל. "לפני רכישת דירה 'על הנייר' חלק מהרוכשים אולי משקללים את דמי השכירות שהם צריכים לשלם במהלך תקופת הבנייה, אבל מעטים, אם בכלל, מהם מוסיפים לשקלול גם את עליית מדד תשומות הבניה. שקלול של שני המרכיבים האלו פעמים רבות מקטין – או אפילו מחסל לחלוטין – את הכדאיות ברכישת הדירה".

איך בדקנו

על מנת לבחון איזה אופציה עדיפה כלכלית, בחנו את 9 הערים המובילות במכירות של דירות בפרויקטים חדשים בשנת 2019, ובתוך הערים הללו בחנו את השכונות עם הכי הרבה מכירות של דירות חדשות. בשכונות הנדונות, בחנו מה המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים טיפוסית: בעוד שבשכונת אור המזרח בחריש דירת 4 חדרים חדשה טיפוסית עולה כ-1.1 מיליון שקל, ביד אליהו המתפתחת שבתל אביב דירה דומה תעלה כבר 2.9 מיליון שקל, יותר מכפול. 

יצרנו השוואה בין שתי חלופות:

חלופה א' – מלוא התשלום במעמד הרכישה + תשלום דמי שכירות לתקופה של 36 חודשים.

חלופה ב' – תשלום של 20% במעמד הרכישה + תשלום דמי שכירות לתקופה של 36 חודשים + יתרת התשלום צמודה למדד תשומות הבנייה במעמד האכלוס. 

בית שמש: רמת בית שמש ד'2

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 2,736

מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה:  1.46 מיליון שקל

תשלום ראשוני של 20%: 292 אלף שקל

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,614,800 שקל

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,696,794 שקל

הפרש: 81,994 שקל

מכאן שעלות כל חודש במבצע: 2,278 שקל

לכל הדירות למכירה ברמת בית שמש ד'2

תל אביב יפו: יד אליהו

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,812

מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה:  2.888 מיליון שקל

תשלום ראשוני של 20%: 577.6 אלף שקל

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 3,093,200 שקל

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 3,255,391 שקל

הפרש: 162,191 שקל

מכאן שעלות כל חודש במבצע: 4,505 שקל

לכל הדירות למכירה ביד אליהו

ראשון לציון: נרקיסים

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,652

מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה:  1.5 מיליון שקל

תשלום ראשוני של 20%: 300 אלף שקל

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,698,000 שקל 

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,782,241  שקל

הפרש: 84,241 שקל

מכאן שעלות כל חודש במבצע: 2,340 שקל

לכל הדירות למכירה בשכונת נרקיסים

באר שבע: פארק הנחל

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,423

מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה:  1.15 מיליון שקל

תשלום ראשוני של 20%: 230 אלף שקל

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,276,000 שקל 

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,340,584 שקל

הפרש: 64,584 שקל

מכאן שעלות כל חודש במבצע: 1,794 שקל

לכל הדירות למכירה בפארק הנחל

ראש העין: פסגות אפק

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,400

מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה:  1.56 מיליון שקל

תשלום ראשוני של 20%: 312 אלף שקל

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,714,800 שקל 

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,802,410 שקל

הפרש: 87,610 שקל

מכאן שעלות כל חודש במבצע: 2,434 שקל

לכל הדירות למכירה בפסגות אפק

חריש: אור המזרח

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,283

מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה:  1.1 מיליון שקל

תשלום ראשוני של 20%: 220 אלף שקל

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,193,600  שקל 

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,255,376  שקל

הפרש: 61,776 שקל

מכאן שעלות כל חודש במבצע: 1,716 שקל

לכל הדירות למכירה באור המזרח

רמת גן: רמת אפעל

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,281

מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה:  1.76 מיליון שקל

תשלום ראשוני של 20%: 352 אלף שקל

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 2,008,400 שקל 

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 2,107,242 שקל

הפרש: 98,842 שקל

מכאן שעלות כל חודש במבצע: 2,746 שקל

לכל הדירות למכירה ברמת אפעל

יבנה: נאות שמיר

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,277

מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה: 1.61 מיליון שקל

תשלום ראשוני של 20%: 322 אלף שקל

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,772,000 שקל 

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,862,418 שקל

הפרש: 90,418 שקל

מכאן שעלות כל חודש במבצע: 2,512 שקל

לכל הדירות למכירה בנאות שמיר

ירושלים: פסגת זאב

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,258

מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה: 1.71 מיליון שקל

תשלום ראשוני של 20%: 342 אלף שקל

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,872,000 שקל 

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,968,034 שקל

הפרש: 96,034 שקל

מכאן שעלות כל חודש במבצע: 2,668 שקל

לכל הדירות למכירה בפסגת זאב

לכל הדירות למכירה בפסגת זאב

מסקנות

כמו תמיד, אין מתנות חינם ועלותם האמיתית של מבצעי 20:80 יכולה לנוע בין 62 אלף שקל (בחריש) ל-162 אלף שקל (בתל אביב) תוספת תשלום ליזם כתוצאה מעליית מדד תשומות הבנייה. במונחים חודשיים, מדובר במעין "ריבית" שנעה בין 1,700 ל-4,500 שקל בחודש. כל היתרונות עדיין עומדים בעינם – גידור סיכונים והמתנה לתנאי משכנתא טובים יותר, או אם יש השקעה אלטרנטיבית שעשויה להגדיל את הסכום – כך שהגיוני עדיין לבחור במסלולים האלה מסיבות שונות. עם זאת, כדאי לחשב ולדעת מראש מהי עלותם האמיתית.

הכתבה "שלמו היום, נסתדר מחר" מאת עופר פטרסבורג, שהתפרסמה ב-30.7.20 ב"ישראל היום" התבססה על המחקר

חובה לקרוא: 5 טיפים מנצחים למציאת דירה שתאהבו לקרוא לה בית

למצוא דירה חדשה זה לא תמיד קל. דירת החלומות שלכם נמצאת אי שם בשוק, אבל הדרך אליה עשויה להיות מסובכת. השוק מלא בדירות למכירה או בדירות להשכרה, אז הכנו לכם 5 טיפים למציאת דירה, בתקווה שתוכלו למצוא בקלות יחסית את זו שתקראו לה בית.

1. להתחיל לחפש מוקדם

הטיפ הראשון למציאת דירה אידאלית הוא כדאי להתחיל לחפש אותה חודש וחצי לפחות לפני התאריך שבו תרצו לעבור. העונה החמה לחיפושי דירות מתחילה סביב פסח ונגמרת בתאריך סופי וידוע מראש – 1 בספטמבר, כשהילדים חוזרים לבתי הספר. נזכרתם בשבוע האחרון של אוגוסט שבעצם אתם רוצים לעבור? שיהיה לכם בהצלחה. אמנם אפשר למצוא דירות שוות גם בתאריכים אחרים, אבל בזמן הזה יש יותר תנועה בשוק.

בכל מקרה, כדאי להתחיל לחפש מוקדם ככל האפשר לא רק כדי לבחון את ההיצע בשוק, אלא גם כדי להבין מה בעצם אתם רוצים וצריכים, אילו שכונות מעניינות אתכם יותר או פחות, ומה רמת המחירים בהן.  

לכל הדירות למכירה בתל אביב

לכל הדירות להשכרה בתל אביב

2. להיסגר על תקציב

למרבה הצער, זו הנקודה שבה רוב החלומות פוגשים בקיר המציאות. כמה באמת אתם יכולים להרשות לעצמכם להוציא על דירה? אם מדובר בדירה לרכישה, כדאי לערוך את כל חישובי ובירורי המשכנתא ולהבין איזה סכום באמת עומד לרשותכם. אם אתם רוצים לשכור, נסו לחשוב איזה אחוז מההכנסה החודשית שלכם אתם יכולים להקצות לסעיף הדיור, ומה יקרה במידה וההכנסה שלכם תופסק או תרד בדרמטיות – כמה חודשים תוכלו להמשיך ולשלם? ברגע שתדעו, החיפוש שלכם יהפוך להרבה יותר ממוקד וגם תוכלו להשוות טוב יותר בין חלופות שונות. 

לכל הדירות למכירה בחיפה

לכל הדירות להשכרה בחיפה

3. לעשות רשימה של מה שאתם חייבים בדירה

יבאס אתכם לגור בדירה בלי מרפסת? חייבים גינת כלבים בסביבה? לא סובלים רעש? או שפשוט – יש לכם ילדים ואתם רוצים להיות באזור רישום של בית ספר מעולה? את כל הדברים האלו תוכלו לבדוק מראש בחיפוש במדלן. לאחר הגדרה קצרה של הדברים שאתם חייבים בדירה, מנוע החיפוש שלנו יראה לכם את המודעות המתאימות ביותר לרצונות שלכם, כך שלא תיאלצו להתפשר על מה שבאמת חשוב לכם.

לכל הדירות למכירה בירושלים

לכל הדירות להשכרה בירושלים

4. לבחון את הסביבה

לפעמים מרוב התלהבות מהדירה עצמה שוכחים לבדוק היטב את סביבת המגורים. זו טעות חמורה כי לסביבת המגורים יש השפעה על איכות החיים בדירה לא פחות – ולפעמים גם יותר מאשר הדירה עצמה. כדי שתדעו מה בדיוק צריך לבדוק הכנו לכם מדריך מפורט

לכל הדירות למכירה בבאר שבע

לכל הדירות להשכרה בבאר שבע

5. להיות סבלניים

מציאת הדירה האידאלית עבורכם היא קצת כמו מציאת בן או בת זוג לחיים. זה לא תמיד פשוט, ייתכן ותראו הרבה דירות שלא יתאימו לכם בדיוק, אבל אם אתם יכולים להרשות את זה לעצמכם, ולא מחפשים מקום מגורים בדחיפות – שווה להמתין עד שהדירה הנכונה תצוץ.

לכל הדירות למכירה בראשון לציון

לכל הדירות להשכרה בראשון לציון

תוכנית חיסכון: הפוטנציאל הגדול של קריית חיים מערבית – המחירים בדרך למעלה

כתבתו של איתמר מינמר שודרה ב-16.7.20 בתוכנית חיסכון בחדשות 12

לדברי איתן זינגר, מנכ"ל מדלן, "הביקושים לדירות למכירה בקריית חיים מערבית עולים יחד עם הביקושים בחיפה, אם כי בצורה תלולה יותר. בשנה האחרונה עלו הביקושים בשכונה בכמעט 300% – גם בצפיות במודעות וגם בכניסות לדף השכונה, כלומר יש פה עניין אמיתי. השכונה הולכת ו'מתחממת מבחינת ביקושים, וככל שיתקרב הפינוי של חוות מיכלי הגז אנחנו מעריכים שהמגמה הזו רק תלך ותאיץ".

לכל הדירות למכירה בקריית חיים מערבית

לכל הדירות למכירה בחיפה

מאז השפל הגדול של הגל הראשון, שהתחיל באמצע מרץ, אנחנו רואים עלייה ברורה וחדה בחיפושים ובצפיות בנכסים במדלן. נראה שהשהיה הכפויה בבית, שנקווה שלא תתחדש, גרמה ללא מעט ישראלים להעריך מחדש את תנאי המגורים שלהם – ולצאת לחפש תנאים משופרים אם התנאים הנוכחיים התגלו בזמן אמת כלא מספקים. 

הביקושים בחיפה נמצאים כיום ברמה גבוהה במיוחד – כמעט כפול מרמתם לפני הקורונה. חיפה מציעה כיום לא רק מחירי דיור נוחים יחסית למחירים במרכז, אלא גם איכות חיים טובה שמשלבת בהרבה מקרים נוף וטבע לצד מוקדי תעסוקה ועירוניות.

"בין המחפשים יש כנראה גם לא מעט כאלה שמשכו את כספם מהבורסה לאחר – ולפעמים, למרבה הצער, גם בזמן – הטלטלות החדות שהיא חוותה מאז שהקורונה פרצה" מוסיף זינגר. "אנשים הבינו שהשקעה בבורסה הרבה יותר רגישה לאקטואליה מאשר השקעה בנדל"ן, כך שהיא יכולה להימחק כמעט ביום אחד, ולא כולם בנויים לזה נפשית. שוק הנדל"ן הוא הרבה יותר סולידי ו'איטי' מהבחינה הזו".

יהיה סיפוח? שיא של חיפושי נדל"ן ביישובי יהודה ושומרון, בעיקר בתים פרטיים במחיר של 3-2 מיליון שקל

בימים כתיקונם מספר חיפושי הבתים ביהודה ושומרון יציב יחסית ונעשה ככל הנראה על ידי אוכלוסייה קבועה למדי, שמעוניינת לגור באזור על כל מורכבותו הפוליטית והמדינית. לאחר הכרזת עסקת המאה בסוף ינואר ראינו במדלן עלייה קלה בביקושים, שהפכה לגל משמעותי בהרבה ככל שאפקט עצירת המשק של הקורונה התפוגג ותאריך היעד לסיפוח התקרב. כיום אנחנו רואים זינוק של מאות אחוזים בביקוש בישובים שונים, שבהם מתגוררות מגוון אוכלוסיות, כך שניתן לומר שהסיפוח עשה לחברה הישראלית על כל גווניה תאבון לנדל"ן. הנכסים שזוכים לביקוש הגבוה ביותר הם בתים פרטיים במחיר של 3-2 מיליון שקל.

"הסיפוח אמור להסיר למעשה את האיום בפינוי. הממשלה משדרת לאזרחים שאלפי דירות, קוטג'ים ווילות יהיו בקרוב לגיטימיים ו'בטוחים' יותר, ונראה שהם קולטים את המסר", אומר איתן זינגר, מנכ"ל מדלן. "הסיפוח אמור להכשיר את השטחים הללו כחלק ממדינת ישראל, על כל המשתמע מכך גם מבחינה נדל"נית: כיום, למשל, אין ביהודה ושומרון רישום בטאבו וחוק התכנון והבנייה הישראלי אינו חל עליהם, אלא חוק ירדני. 

לכל הדירות למכירה באריאל

לכל הדירות למכירה באלפי מנשה

לכל הדירות למכירה בביתר עילית

"חשוב לזכור שחלק מכח המשיכה של האזור טמון בכך שכיום המחירים באיו"ש נוחים יחסית למחירים בתוך גבולות הקו הירוק: קוטג' של 140 מ"ר בקרני שומרון, למשל, מרחק כ-40 דקות נסיעה מתל אביב, נמכר בפברואר השנה ב-1.28 מיליון שקל, בזמן שקוטג' עם מפרט זהה בצור יגאל, גם היא מרחק כ-40 דקות מתל אביב, נמכר באותה עת ב-1.55 מיליון שקל".

הכתבה "קניתי בית בחצי מיליון שקל ואמרו לי שאני משוגע, אבל אם יהיה סיפוח המחירים יעלו" מאת הדר חורש, שהתפרסמה ב-10.7.20 ב"The Marker", התבססה על המחקר

איך לבחור יזם ועורך דין לתמ"א 38 או פינוי בינוי? מדד ההתחדשות העירונית כמובן!

העובדה שתהליכי העיור המשמעותיים של מדינת ישראל כבר ככל הנראה מאחוריה הופכים את ההתחדשות העירונית ללב הפועם של ענף הבנייה כולו. במרכזי הערים אין כמעט בנייה חדשה לחלוטין, והדרך שלהן להתחדש ולמשוך אוכלוסיות צעירות וחזקות עוברת לרוב במיזמי תמ"א 38 (שגם מחזקים את הבניינים הקיימים נגד רעידות אדמה) או פינוי בינוי. 

לא פלא, אם ככה, שתמ"א 38 ופינוי בינוי הפכו להיות שחקנים משמעותיים מאד בשוק. למעלה מ-2,000 יזמים עוסקים כיום בתחום, 1,400 בניינים כבר עברו תהליך התחדשות ואוכלסו, ו-3,200 בניינים בכל רחבי הארץ קיבלו היתר. חייהם של אלפי משפחות השתנו בזכות ההתחדשות העירונית, יש לקוות שלטובה.

אבל למה רק "לקוות"? כי כאן אנחנו נתקלים במציאות הישראלית, שלא מעט פעמים לוקחת את כל התוכניות והכוונות הטובות והופכת אותן למפח נפש. שוק יזמות התמ"א בישראל כיום הוא שוק לא מסודר, ויש בו מנעד רחב של יזמים וחברות. כשאדם הולך להפקיד את הנכס היקר ביותר שברשותו – הדירה שרכש במיטב כספו ועמלו – בידי חברה חיצונית, הוא רוצה לדעת שזו תעמוד בכל ההבטחות וההתחייבויות, לא תתעכב ולא (רחמנא ליצלן) תיסגר, ושבסופו של תהליך, שהוא תמיד קשה ומטריד, כמו כל תהליך בנייה – הוא ימצא את עצמו במצב טוב יותר. 

לצערנו, זו לא תמיד המציאות.  

התחדשות עירונית במספרים

הדיירים והקונים בשוק התמ"א צמאים לסדר, לשקיפות, לגורם אובייקטיבי שיפקח להם את העיניים ויעזור להם בתהליך הזה. מדלן הוא הגוף המתאים ביותר לעשות זאת: כמי שמובילים את שילוב הבינה המלאכותית בענף, אנחנו עוקבים, מנטרים ומודדים כבר שנים את שוק הנדל"ן הישראלי בעזרת צוות של יותר מ-160 איש ואישה. המדדים שלנו (למחירי דירות, איכות בתי ספר, מאפייני שכונות ועוד) משמשים מדי יום את הציבור הרחב, כלי התקשורת בישראל וגופים עסקיים וממשלתיים. 

מדד מקצועי לשוק ההתחדשות העירונית

המערכת הייחודית שפיתחנו לשוק ההתחדשות העירונית ממפה את הגופים העוסקים בתחום – יזמים ועורכי דין כאחד – ומתבססת על נתוני האמת של כל חברה וגוף, אסמכתאות רשמיות, בדיקות שטח והערכות של אנשי מקצוע, כולל בחינת כמות הפרויקטים שיש לכל אחד בשלבי התכנון השונים ובדיקת איתנות פיננסית.

זוהי השנה הרביעית לפרסום מדד מדלן להתחדשות עירונית, שנערך בשיתוף מרכז הנדל"ן. המדד משקלל את העשייה של כל הגופים בתחום באופן בלתי תלוי, מקצועי ומהימן, כדי לסייע לדיירים, ועדי בתים ואנשי מקצוע לקבל החלטה מושכלת ומבוססת נתונים לפני החתימה על העסקה החשובה בחייהם. המדד משליט סדר בענף הדינמי והמורכב ביותר בעולם הנדל"ן, ומציב סטנדרטים אחידים ושקופים לדירוג. 

מדלן שמה לה למטרה להפוך את שוק הנדל"ן הישראלי והעולמי לשקוף והוגן יותר, ומדד ההתחדשות העירונית, שהוא פרי עבודה של מאות ואלפי שעות אדם ומחשב, מהווה נדבך חשוב במשימה המאתגרת שלקחנו על עצמנו.

בדיקת מדלן: עד כמה ישפיע ביטול מס הרכישה על התשואה בפריפריה

לפני כשבועיים שלח שר השיכון והבינוי החדש יעקב ליצמן מכתב לשר האוצר ישראל כ"ץ ובו הצעה: לבטל את מס הרכישה על משקיעים (דירה שנייה ומעלה) שקונים דירות בפריפריה, ולשמור עליו במרכז. כיום משלמים הרוכשים 10-8% מס רכישה על דירות להשקעה, לעומת 0-5% שמשלמים רוכשי דירות ראשונות ומשפרי דיור. על ידי ביטול או הפחתת המס בפריפריה ליצמן מבקש להגדיל את התשואה בפריפריה וכך גם את הביקושים מצד משקיעים, לעודד בניה חדשה ולספק מענה טוב יותר למי שמעדיף לגור בשכירות.

בדיקה בלעדית שערך אתר מדלן ביקשה לבחון את השפעת ביטול מס הרכישה על תשואת השכירות ב-9 ערים בפריפריה, בצפון ובדרום הארץ, מקריית שמונה ועד אילת. המחירים שחושבו הם מחירים ממוצעים לרכישת ולהשכרת דירה בעיר כולה, ועשויים כמובן להשתנות משכונה לשכונה ובהתאם למצב הדירה. עם זאת, התמונה העולה מהבדיקה ברורה – ומפתיעה למדי. 

"מהבדיקה עולה כי אם מס הרכישה אכן יבוטל העלייה בתשואת השכירות בפריפריה תעמוד על 0.3-0.4% בלבד – גם בדירות 3 חדרים וגם בדירות 4 חדרים", אומר איתן זינגר, מנכ"ל מדלן. "זאת לעומת עלייה של 0.2% בתשואה במידה ומס הרכישה היה מבוטל בתל אביב. גם כיום התשואות בפריפריה גבוהות מהתשואות במרכז, לאור מחירי הדיור הנמוכים יותר, כך שביטול מס הרכישה בפריפריה רק יגדיל את המגמה הזו. מצד שני, מדובר בעליות קטנות וזניחות יחסית בתשואה, שנראה שלא באמת יוכלו להטות את הכף לטובת רכישת דירות בפריפריה. 

"עם זאת, חשוב לזכור שבמונחים כספיים ביטול מס הרכישה יחסוך לרוכש הרבה פחות כסף בפריפריה לעומת ביטול אפשרי במרכז. מהחישוב שלנו, ביטול מס רכישה באופקים, למשל, יחסוך לקונה כ-46 אלף שקל ברכישת דירת 3 חדרים וכ-60 אלף שקל בדירת 4 חדרים. זה נחמד, אבל זו לא הוזלה משמעותית שתביא לנהירה של משקיעים מהמרכז לפריפריה. זה בטח לא הרבה לעומת ביטול מס רכישה במרכז, שאם היה קורה היה מביא לחיסכון של 118 אלף שקל ברכישת דירת 3 חדרים ביד אליהו בתל אביב, למשל, ולחיסכון של 176 אלף שקל ברכישת דירת 4 חדרים".  

תשואת השכירות באופקים

מחירה הממוצע של דירת 3 חדרים באופקים עומד כיום על 580,327 שקל, כך שעם מס רכישה (על דירה שנייה) של 8% מחירה הכולל עומד כיום על 626,753 שקל. מאחר והשכירות המבוקשת על דירה כזו היא 2,103 שקל בחודש, התשואה הממוצעת עם מס היא 4%, ובלעדיו – 4.3%.

לעומת זאת, מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בעיר כולל מס רכישה עומד כיום על 813,761 שקל, והשכירות המבוקשת עליה היא 2,410 שקל בחודש – תשואה של 3.6%. ללא מס מחיר הדירה יהיה 753,483 שקל, והתשואה תעלה ל-3.8%.

לכל הדירות למכירה באופקים

שכונת רמת שקד באופקים. (צילום: וויקיפדיה)

תשואת השכירות בשדרות

דירת 3 חדרים בשדרות עולה כיום, כולל מס רכישה של 8%, 606,967 שקל, והשכירות המבוקשת עליה – בדרך כלל מסטודנטים שלומדים במכללת ספיר הסמוכה – עומדת על 2,581 שקל בחודש – תשואה של 5.1%. אם מבטלים את מס הרכישה עלות הדירה יורדת ל-562,006 שקל, והתשואה עולה ל-5.5%. 

דירת 4 חדרים בשדרות עולה 826,266 שקל עם מס רכישה, ו-765,061 שקל בלעדיו. מאחר שהשכירות המבוקשת לדירה כזו עומד על 3,139 שקל בחודש, התשואות הן 4.6% ו-4.9% בהתאמה. 

לכל הדירות למכירה בשדרות

תשואת השכירות בקריית מלאכי

עלות ממוצעת של דירת 3 חדרים בקריית מלאכי עומדת היום על 752,738 שקל עם מס רכישה, ו-696,980 שקל בלעדיו. השכירות המבוקשת על דירה כזו היא 2,382 שקל, כך שהתשואות עליה הן 3.8% (עם מס) ו-4.1% (בלי מס).

דירת 4 חדרים בעיר, לעומת זאת, אפשר לרכוש בעלות ממוצעת של 1,069,552 שקל אם חייבים במס רכישה, וב-990,326 שקל אם הוא יבוטל. השכירות הממוצעת על דירה כזו היא 3,227 שקל בחודש, כך שהתשואות הן 3.6% ו-3.9% בהתאמה.

לכל הדירות למכירה בקריית מלאכי

תשואת השכירות בדימונה

בדימונה תשלמו על דירת 3 חדרים 359,132 שקל בלי מס רכישה, ו-387,862 שקל עם מס. דירה כזו מושכרת ב-1,750 שקל בחודש בממוצע, כך שהתשואה עליה היא 5.8% (עם מס) או 5.4% (בלי מס).

עלות דירת 4 חדרים בעיר עומדת על 480,450 שקל בלי מס, ו-518,886 שקל עם מס. על דירה כזו אפשר לקבל 2,100 שקל בחודש בממוצע, כך שהתשואות הן 5.2% ו-4.9% בהתאמה.

לכל הדירות למכירה בדימונה

תשואת השכירות באילת

עיר הנופש הדרומית מושכת אליה מגוון רחב של תיירים בימים כתיקונם, כך שהמחירים בה גבוהים יחסית ודירות להשקעה (בשכונת שחמון, למשל) יכולות להיות מושכרות גם לטווח קצר דרך אתרים כמו איירבנב. דירת 3 חדרים בעיר עולה בממוצע 859,087 שקל למי שלא חייב במס רכישה, ו-927,814 שקל עם מס. ניתן להשכיר אותה בכ-3,395 שקל בחודש, כך שהתשואות האפשריות עליה עומדות על 4.4% (עם מס) ו-4.7% אם המס יבוטל.

דירת 4 חדרים בעיר עולה כיום בממוצע 1,161,786 שקל ללא מס רכישה, ואפשר להשכיר אותה ב-4,058 שקל בחודש – תשואה של 4.2%. עם מס רכישה עלות הדירה עולה ל-1,254,826 שקל, והתשואה יורדת ל-3.9%.

לכל הדירות למכירה באילת

תשואת השכירות בכרמיאל

עלות דירת 3 חדרים בעיר המחולות עומדת כיום על 676,597 שקל ללא מס רכישה, ועל 730,725 שקל עם מס. כיום מבקשים שכירות של 2,483 שקל בחודש על דירה כזו, כך שהתשואה עליה היא 4.4% (בלי מס) או 4.1% (עם מס).

המחיר המבוקש על דירות 5 חדרים, לעומת זאת, עומד על 3,275 שקל בחודש. אם מחירה של הדירה 991,577 שקל (ללא מס) התשואה תההיה 4.4%, ואם משלמים מס רכישה העלות עולה ל-1,070,871 שקל והתשואה יורדת ל-3.7%.

לכל הדירות למכירה בכרמיאל

מבט-על על כרמיאל. (צילום: וויקיפדיה)

תשואת השכירות בנהריה

דירת 3 חדרים בעיר ששוכנת ליד אחד החופים היפים בארץ עולה כיום 774,709 שקל כולל מס רכישה, ו-717,324 שקל בלי. המחיר המבוקש להשכרת דירה כזו עומד כיום על 2,635 שקל, כך שהתשואה עליה היא 3.7% עם מס – ו-4% בלי.

לעומתה, עלות דירת 4 חדרים בעיר עומדת כיום על 1,032,326 שקל בממוצע בלי מס רכישה, ו-1,114,912 שקל בממוצע עם מס. המחיר המבוקש על דירה כזו עומד כיום על 3,481 שקל בחודש, כך שהתשואה עליה היא 4% בלי מס רכישה ו-3.7% עם מס.

לכל הדירות למכירה בנהריה

תשואת השכירות בעכו

 עלות דירת 3 חדרים בעיר שחולקת עם חיפה מפרץ היא 586,147 שקל ללא מס רכישה, ו-633,039 שקל עם מס. דירה כזו אפשר להשכיר ב-2,485 שקל בחודש בממוצע, כך שהתשואה שלה לחייבים במס היא כיום 4.7%, וצפויה לעלות ל-5.1% אם המס יבוטל.

דירת 4 חדרים בעיר עולה כיום בממוצע 982,526 שקל ללא מס, ו-1,061,128 שקל לחייבים במס. המחיר המבוקש על דירה כזו הוא 3,268 שקל בחודש, כך שהתשואה עליה היא 3.7% למי שמשלם את המס, ותעלה ל-4% אם הוא יבוטל.

לכל הדירות למכירה בעכו

תשואת השכירות בקריית שמונה

בקריית שמונה תשלמו על דירת 3 חדרים 466,503 שקל בלי מס רכישה, ו-503,823 שקל עם מס. דירה כזו מושכרת ב-1,861 שקל בחודש בממוצע, כך שהתשואה עליה היא 4.4% (עם מס) או 4.8% (בלי מס).

עלות דירת 4 חדרים בעיר עומדת על 564,288 שקל בלי מס, ו-609,432 שקל עם מס. על דירה כזו אפשר לקבל 2,214 שקל בחודש בממוצע, כך שהתשואות הן 4.7% ו-4.4% בהתאמה.

לכל הדירות למכירה בקריית שמונה

תצפית על קריית שמונה. (צילום: וויקיפדיה)

תשואת השכירות בעפולה

דירות 3 חדרים בבירת העמק עולות בממוצע 498,000 שקל ללא מס רכישה, ו-538,000 שקל עם מס רכישה. המחיר המבוקש על דירות כאלו כיום עומד על 2,000 שקל, כך שהתשואה למי שקנה עם מס עומדת על 4.5%, ולמי שלא – 4.8%.

דירות 4 חדרים בעפולה מושכרות כיום ב-2,600 שקל בחודש. אם שולם מס רכישה, העלות הממוצעת של דירה כזו בעיר תהיה 853,000 שקל והתשואה 3.7%. אם יבוטל המס המחיר יהיה 790,000 שקל, והתשואה תעלה ל-3.9%.

לכל הדירות למכירה בעפולה

הכתבה "אופקים במקום ברלין, עפולה במקום מיאמי" מאת עופר פטרסבורג, שהתפרסמה ב-2.7.20 ב"ישראל היום", התבססה על המחקר