שכונה בפוקוס: יש פארק ויש גם תמ"א, אבל האם כדאי לגור בשכונת החרוזים ברמת גן?

מה הסיפור

בעשור האחרון הפכה שכונת החרוזים ברמת גן לשם נרדף לתמ"א 38. יותר מ-800 דירות חדשות אוכלסו או נמצאות בבנייה במסגרת פרויקטים שונים, וכ-520 דירות נוספות מחכות לאישור (שככל הנראה יגיע). את התוצאות של הבנייה המאסיבית בשכונה אפשר לראות בכל מדד אפשרי. המחירים בשכונה האמירו, וכיום המחיר הממוצע למ"ר בה הוא השלישי בכל העיר, אחרי שכונות היוקרה שיכון ותיקים ורמת חן. גם הרכב האוכלוסייה השתנה ואיתו אופי השכונה, ורק דבר אחד נותר יציב יחסית: המרחב הציבורי, מה שבטווח הקצר לפחות יוצר לעתים אי נוחות.

לחצו לכל הדירות בשכונת החרוזים

מיקום-מיקום-מיקום: צמוד לתל אביב

שכונת החרוזים הוקמה ב-1949 בפאתי רמת גן, על שטחו של פרדס גולדברג. השכונה הוקמה על ידי בעלי עלית עבור עובדי המפעל הסמוך. כאשר בוחנים את הסביבה, אפשר מיד להבין למה השכונה מעוררת כיום הרבה עניין: מתחת לבית נמצא פארק הירקון הגדול והמושקע, היא צמודה לאזור המשרדים והתעסוקה של הבורסה, ומעבר לגשר ההלכה, במרחק של כ-5 דקות הליכה, נמצאת תל אביב.

מפה של שכונת החרוזים ברמת גן

אוכלוסייה: קפיצה מרשימה

בגלל תמהיל הדירות המגוון, מדי שנה נערכות בשכונה כמעט אותו מספר עסקאות בדירות 3, 4 ו-5 חדרים. מ-2008 ועד 2015 השכונה קפצה ב-2 רמות (!) במדד החברתי-כלכלי של הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) מ-6 ל-8. זה המון, וזה קרה בגלל הבנייה החדשה שמושכת משפחות: בעשור האחרון אוכלוסיית הילדים והנוער (0-19) בשכונה גדלה בכמעט 25%, לעומת ירידה של כ-15% באוכלוסייה המבוגרת (60+). מצד שני, הבנייה החדשה הבריחה שוכרים רבים, שעזבו את השכונה עקב מטרדי בניה. עם זאת, העובדה שמכללת שנקר נמצאת בשכונה, כמו גם הקרבה היחסית לאוניברסיטת תל אביב, מאזנת מעט את המגמה בזכות הסטודנטים. 

התחדשות עירונית בשכונה. (צילום: שי יחזקאל)

יתרונות השכונה:

  • היא ירוקה מאוד: פרט לפארק הירקון הצמוד, בתוכה או במרחק הליכה ממנה יש שפע של ריאות ירוקות. גם גינת כלבים אפשר למצוא בפארק, מול רחוב רות.
  • חרוזים היא שכונת קצה, כך שלאף אחד שלא גר בה אין באמת סיבה לעבור דרכה. בזכות זה היא שומרת על אופי שקט ותנועת מכוניות דלה.
  • קדחת התמ"א שאחזה בשכונה טובה לבעלי הדירות, שבדרך כלל מקבלים במקום הדירה הישנה שלהם דירה חדשה עם מעלית, חניה וממ"ד. 
  • השכונה קרובה לקאנטרי מרגנית שבשיכון ותיקים ולקאנטרי דקל בשיכון בבלי בת"א.
  • בתוך השכונה אמנם לא עוברים אוטובוסים, אבל הם כן עוברים – ובתדירות גבוהה – ברחוב אבא הלל שתוחם אותה. 

חסרונות השכונה:

  •  בשכונה יש מצוקת חניה קשה, בעיקר באזור מכללת שנקר אבל לא רק.
  • אין בשכונה בית ספר יסודי, והילדים צריכים לחצות כבישים ראשיים כדי להגיע לבתי ספר בשכונות הסמוכות. קמפוס מכללת שנקר במערב השכונה אמור לעבור למתחם הבורסה ובמקומו יוקם בית ספר, אבל אין עדיין תאריך לביצוע הפרויקט.
  • הקירבה לנתיבי איילון מאפשרת יציאה מהירה מהעיר כשאין פקקים – הבעיה היא שבדרך כלל יש. הרחובות אבא הלל וביאליק,  שמקיפים את השכונה, סובלים מעומסים רבים.
  • לתמ"א 38 יש גם צדדים פחות חיוביים: הבנייה האינטנסיבית יוצרת בשכונה תחושה של "אתר בנייה", עם מטרדים כמו רעש, אבק, לכלוך וחסימות של כבישים ומדרכות. 
  • היצע הקניות בשכונה דל יחסית, ומורכב בעיקר ממכולות. במרחק הליכה של עשר דקות ומעלה אפשר למצוא מגוון רחב יותר של חנויות במתחם הבורסה הסמוך, רחוב ביאליק או פארק צמרת בתל אביב.
  • אין כל כך איפה לבלות בשכונה: בכניסה לרחוב יהודית יש בית קפה בודד – וזה הכל. 

היצע ומחירים: אחת המבוקשות בעיר

החרוזים נחשבת לאחת השכונות המבוקשות ברמת גן. כמות העסקאות בה שומרת על יציבות, ומאז השיא של 2015, אז נחתמו בשכונה 237 עסקאות, היא נמצאת בכל שנה בין חמשת השכונות המובילות במספר העסקאות בעיר. לאורך אותן שנים עיקר העסקאות בשכונה נעשו בעיקר בדירות חדשות (64% מהעסקאות ב-2019), ןנראה שהתושבים הוותיקים לא ממהרים למכור את דירותיהם. 

במקביל, ולמרות שהיצע הדירות בשכונה גדל בצורה משמעותית, המחירים בשכונה עולים מדי שנה: אם בשנת 2015 מחיר ממוצע למ"ר בשכונה עמד על 25.6 אלף שקל, בשנת 2020 כבר רואים מחיר ממוצע למ"ר של 31.7 אלף שקל – עלייה של 24%. מחיר דירה ממוצע עלה מ-2.03 מיליון שקל ב-2015 ל-2.659 מיליון שקל ב-2020,  עלייה של כמעט 40%. חשוב לזכור כי מספר גבוה מאד של דירות בשכונה עברו בתקופה הזו תמ"א 38, כך שהמשקיעים בהן הרוויחו פעמיים: גם מהעלייה במחיר למ"ר, וגם מהעלייה בשטח הדירה.

כיום החרוזים מהווה אלטרנטיבה זולה יחסית לשכונות סמוכות לה בתל אביב: בשיכון בבלי, השכונה ה"תאומה" שלה מעבר לגשר, המחיר הממוצע למ"ר גבוה ב-55% (49.4 אלף שקל), ואילו בנחלת יצחק, שצמודה למתחם הבורסה מעברו האחר, המחיר הממוצע למ"ר גבוה בכ-20% (36.2 אלף שקל).

מחירי השכירות לדירות 3 חדרים בשכונה נעים בין 5,000-5,500 שקל בחודש ומעניקים תשואה של כ-3% בשנה. דירת 4 חדרים מושכרת ב-7,200 שקל בממוצע, כך שהיא מניבה תשואה דומה. 

תוכניות לעתיד:

הטמנת קו מתח והקמת אשכול גנים וספריה. במהלך 2021 אמורה להתחיל הטמנתו של קו מתח שעובר כיום במערב השכונה, מה שיאפשר לבנות באזור אשכול גנים חדש וספרייה.

מתחם הבורסה אמור להתעורר. יש תכנית מאושרת לחידוש מתחם הבורסה ולבניית מגדלים של עד 60 קומות בשטחו, כך שהוא עשוי להפוך למרכז תעסוקה, מגורים ובילוי חי ותוסס.

הקו האדום של הרכבת הקלה יעבור בסמוך. ב-2021 אמורה להיפתח במרחק 10 דקות הליכה מהשכונה תחנה של הקו האדום, שתהפוך את הנסיעה למרכז תל אביב לקלה ונעימה.

מטרו במרחק רבע שעת הליכה. אחד מקווי הרכבת התת קרקעית שאמורה להיבנות בגוש דן עד 2030 (לפחות) אמור לעבור בדרך נמיר, עם תחנה במרחק של כרבע שעת הליכה מהשכונה. 

רחוב אופייני בשכונת החרוזים. (צילום: שי יחזקאל)

האם יש פה הזדמנות למשקיעים?

החרוזים היא שכונה מעניינת במיוחד, כי מצד אחד המחירים בה כבר עלו מאוד ומתקרבים למחירים של תל אביב, ומצד שני לאורך העשור האחרון התרחשה בה בנייה משמעותית, שהגדילה את היצע הדירות ונתנה מענה לביקושים. לכן, ייתכן ועליות המחירים שנצפו עד עכשיו היו  רק הקדימון לעליות משמעותיות יותר, שיגיעו כשתמ"א 38 תגיע לסופה, מרבית הבניינים בשכונה יהיו כבר אחרי ההתחדשות, וההיצע יחזור להיות קשיח.

רוב הפרויקטים של התחדשות עירונית התרחשו בחלק המזרחי של השכונה, בזמן שבסביבות שנקר נותרו כמה אזורים שהתמ"א עוד לא הגיעה אליהם. התוצאה היא שהמחיר הממוצע למ"ר בסביבת שנקר נמוך בעד כ-10% מהמחיר בחלק המזרחי של השכונה (הרחובות יואב, אסף ואיתמר). מצד שני, נראה שהגיע סוף עידן התמ"א בשכונה: בשנת 2019 הוגשו רק 2 בקשות להיתר תמ"א 38 בשכונה, ובסך הכל נותרו רק עוד כ-200 דירות חדשות "על הנייר" בחרוזים. אותם 20 פרויקטים יהיו כנראה האחרונים להתממש בה. 

מי מלכת התמ"א 38 של ישראל? (רמז: זו לא העיר שחשבתם עליה)

תושבי רעננה, אם אתם מרגישים שאתם חיים ליד אתר בנייה – זה כנראה שבגלל שזה נכון. מדלן בדקה ומצאה שכל בניין שלישי בשכונת קרית ויצמן בעיר עבר או נמצא בתהליך של התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38. 33 פרויקטים הוסיפו לשכונה כמעט 530 דירות חדשות – וזו השכונה שיש בה הכי הרבה פרויקטים ביחס למספר המבנים בה.

שתי השכונות עם מספר הפרויקטים הרב ביותר (ולא ביחס למספר הבניינים הקיימים) הן מרכז העיר הרצליה ושכונת נגבה ברמת גן – בכל אחת מהן עברו 78 בניינים התחדשות ונוספו כ-700 דירות חדשות. רמת גן, אגב, ידועה כמלכת התמ"א ובצדק – כ-6,500 דירות נוספו לעיר במסגרת התוכנית, יותר אפילו מתל אביב, בה נבנו כ-3,300 דירות.

ירושלים, לעומת זאת, כמעט לא מתחדשת – כ-150 פרויקטים בלבד יצאו לדרך בעיר במסגרת תמ"א 38, והם הוסיפו לה פחות מ-1,300 דירות. ברעננה, שהיא קטנה בהרבה, נבנו כ-140 פרויקטים שהוסיפו לעיר 1,300 דירות. גם הרצליה עוקפת את ירושלים די בקלילות, עם 160 פרויקטים ויותר מ-1,300 דירות חדשות.

עיר/שכונהאחוז הדירות הישנות בשכונה שעברו/עוברות תהליך של תמ"א 38
רעננה/קרית ויצמן29%
הרצליה/גן רש"ל27%
אשדוד/רובע ו24%
רמת גן/החרוזים15%
פתח תקווה/בר יהודה15%
רעננה/קרית דוד רמז14%
כפר סבא/מרכז העיר צפון14%
הרצליה/הירוקה המזרחית12%
אשדוד/רובע ב12%
ירושלים/בקעה12%
ראשון לציון/רמז11%
רמת גן/מתחם נגבה11%
רמת גן/שיכון מזרחי10%
קרית אונו/קיראון11%
רעננה/מרכז דרום10%
אשדוד/רובע ד10%
אשדוד/רובע ח9%

העברנו לעיתון כלכליסט את הנתונים והם הרימו כתבה שחוגגת את התמ"א

בנוסף – ראש עיריית רעננה לשעבר איתן גינזבורג התארח באולפן פרויקט הבחירות של מדלן ודיבר, בין היתר, על התחדשות עירונית.