שכונה בפוקוס: האווירה יוקרתית ויש גינה בכל בלוק, אבל האם כדאי לגור באזור כיכר המדינה בתל אביב?

מה הסיפור

בעשור האחרון אזור כיכר המדינה הפך לאבן שואבת עבור משפחות עם ילדים. אחוז הילדים בשכונה שמשתרעת בין פנקס לארלוזרוב ובין נמיר לאבן גבירול הוא הגבוה ביותר במרכז תל אביב (כ-24%), והיא גם בין המובילות בצמיחה במספר הילדים בעשור האחרון (כ-44%). 

זה קרה למרות שבשכונה נבנו באותו זמן רק מספר זעום של דירות (קצת יותר מ-100 בעשור האחרון, כשמספר הדירות הכולל בשכונה הוא 7,200), והמחירים זינקו בהתאם (במיוחד מחירי דירות 5 חדרים, שנמכרו ב-20,000 שקל למ"ר ב-2008 וב-52,900 שקל למ"ר ב-2018). בעשור הקרוב, לעומת זאת, צפויות להתווסף לשכונה כ-2,000 דירות חדשות, חלקן הגדול דירות גדולות – כך שהיצע הדירות המתאימות למשפחות צפוי לגדול, והמחירים לרדת (אולי).

לחצו לכל הדירות באזור כיכר המדינה

פארקים וגינות:  גינה בכל בלוק

פארק הירקון, הפארק הגדול והמבוקש ביותר בגוש דן, אמנם קרוב יותר לשכונות אחרות – אבל כשמסתכלים על פריסת הגינות הקטנות, אלו שמושכות אליהן הורים תשושים וילדים אנרגטיים מהסביבה הקרובה, רואים שכמעט בכל "בלוק" יש גינה אחת לפחות, וברובם יותר מאחת. באזור מתוכננות גם כמה גינות נוספות, בהן פארק גדול שיוקם בכיכר עצמה, שדרוג ופתיחה לציבור של גינת בית ההסתדרות, וגינות וכיכרות חדשות שיוקמו במתחם סומייל שבמערב השכונה.

תחבורה: כל מה שאפשר

המיקום המרכזי של השכונה מאפשר גמישות מירבית בבחירת אמצעי הנסיעה. כביש החוף ונתיבי איילון נמצאים במרחק כמה דקות נסיעה, תחנת רכבת ישראל ומסוף האוטובוסים שלצדה נמצאים במרחק הליכה, אוטובוסים רבים עוברים ברחובות הראשיים של השכונה ואם זה לא מספיק – ברובם יש גם שבילי אופניים, שמתחברים לרשת השבילים העירונית. 

מקומות בילוי: בתי קפה ולא פאבים

מקומות הבילוי באזור מועטים יחסית לעיר והאופי שלהם יותר משפחתי – יותר מסעדות ובתי קפה ופחות פאבים ומועדונים. מוקדי בילוי כמו רחוב יהודה המכבי, קניון צמרת ורחוב אבן גבירול נמצאים במרחק הליכה ולא בשכונה עצמה, כך שהתושבים לא סובלים ממטרדי הרעש והתנועה שיכולים להיווצר בקרבתם.

אזור כיכר המדינה
רחוב שקט באזור כיכר המדינה (צילום: שי יחזקאל)

יתרונות השכונה:

  • אמנם השכונה מרכזית ותנועה רבה עוברת ברחובותיה הראשיים, אבל ברחובות הפנימיים אין הרבה תנועה והשקט והשלווה נשמרים.
  • בשכונה אמור להיפתח בקרוב קאנטרי קלאב עירוני חדש, עם חניון ציבורי.
  • תנופת הפיתוח הצפויה בשכונה תוסיף לה גינות ומבני ציבור, חניונים ציבוריים ומוקדי עניין חדשים.

חסרונות השכונה:

  • כיום יש בשכונה מצוקת חנייה קשה, שאולי תיפתר בעתיד כשיוקמו בה כמה חניונים ציבוריים גדולים (בכיכר המדינה עצמה, בסומייל ובקאנטרי רמז).
  • תנופת הבנייה והקמת התשתיות צפויה לגרום למטרדים רבים בשכונה, כמו רעש, אבק וחסימות של כבישים ומדרכות.
  • ברחובות הראשיים של השכונה עוברת תנועה רבה, כך שמי שגרים לאורכם עלולים לסבול מרעש.
  • תוספת האוכלוסייה המתוכננת עלולה לגרום לתחושת צפיפות ולשנות את אופי השכונה.

היצע ומחירים: זולה יחסית לסביבה

השכונה נחשבת לאחת היוקרתיות בעיר, אבל באופן מפתיע מהווה אלטרנטיבה זולה יחסית (הכל יחסי) לשכונות הצמודות אליה. המחיר הממוצע למ"ר בשכונה עומד על 49,500 שקל, בעוד שבשכונה הצמודה לה מצפון (ששמה "הצפון החדש החלק הצפוני") הוא 52,900 שקל (פער של כ-6.8%), ובשכונה הצמודה לה מצפון-מערב ("הצפון הישן החלק הצפוני") הוא 54,800 שקל (פער של 10.7%). בלב תל אביב, לשם השוואה, המחיר הממוצע למ"ר הוא 52,400 שקל למ"ר (פער של כ-6%).

מרבית הדירות הנמכרות בשכונה הן בנות 3 חדרים, במחיר ממוצע של 3.3 מיליון שקל. מחירי השכירות בשכונה נעים בין 6,500 ל-8,200 שקל בחודש לדירת 3 חדרים, כלומר תשואה של 2.84% בשנה.

מבחינת היצע, בין ינואר 2015 למרץ 2020 בוצעו בשכונה כ-820 עסקאות, במחיר ממוצע של 3.6 מיליון שקל לאחת. שיאנית העסקאות היתה שנת 2015, שבה נמכרו 185 דירות בשכונה, 80% מהן דירות מיד שנייה. מאז גדל היצע הדירות החדשות, בעיקר בזכות פרויקטים של התחדשות עירונית, ושיעורן עומד כיום על 37% מהעסקאות. עם זאת, מספר העסקאות הכולל נמצא במגמת ירידה (ב-2019 נעשו בשכונה רק 137 עסקאות, ירידה של 25% מהשיא של 2015).

העסקה היקרה ביותר בשכונה בוצעה ביוני 2018 במגדלי אקירוב, אז נמכרה דירה המשתרעת על שטח של 534 מ"ר, בקומה 34 מתוך 37, ב-72.52 מיליון שקל.

הרחוב הפעיל ביותר בשכונה מבחינת עסקאות הוא פנקס, מאחר שהוא ארוך ויש בו הרבה דירות קטנות יחסית. משנת 2015 ועד היום נמכרו ברחוב כ-70 דירות, והמחיר הממוצע לדירה בו עומד כיום על כ-8 מיליון שקל.

תוכניות לעתיד: 

התחדשות הבנייה הוותיקה. ב-2018 אושרה מדיניות בינוי חדשה בצפון החדש (רובע 4, שהשכונה היא חלק ממנו), שמעודדת התחדשות עירונית באמצעות הריסה ובנייה מחדש במקום תוספת בנייה בלבד. אישור התוכנית שם סוף להקפאת אישורי הבנייה ברובע, וצפוי לעודד גל של התחדשות עירונית ברחבי השכונה. 

התחדשות דרך נמיר. העירייה מקדמת תכנון מחדש של הרחוב, במטרה להפוך אותו מכביש בין-עירוני סואן ולא נעים להליכה לרחוב עירוני דמוי אבן גבירול, עם שלל חנויות ומקומות בילוי לאורכו. 

מגדלים בכיכר המדינה. בכיכר הגדולה ייבנו 3 מגדלים בני 40 קומות כל אחד ובהם 450 דירות, בניין בן 10 קומות של העירייה לשימושים ציבוריים (כמו בתי ספר או מתנ"ס), וחניון ציבורי תת-קרקעי ובו 720 מקומות חנייה. כל זה במקביל לפארק בגודל של 26 דונם, כגודלו של גן מאיר.

פרויקט סומייל. במתחם הגדול שבדרום מערב השכונה ייבנו כאלף דירות במגדלים בגובה של עד 50 קומות, לצד בניין משרדים של העירייה. בנוסף יוקמו במתחם חניונים עם כ-2,000 מקומות שישמשו את הדיירים והעסקים שיפתחו במתחם, וכ-330 חניות ציבוריות. אכלוס המתחם, שאמור להתחיל ב-2025, עלול לגרום להחרפת עומסי התנועה באזור, מאחר ומדובר בכמות גדולה של רכבים שצפויה לצאת ולהיכנס לחניונים (ובעיקר בשעות העומס).

הרכבת הקלה והמטרו. הקו האדום של הרכבת הקלה אמור להתחיל לפעול ב-2021, ולהיות במרחק הליכה ממזרח השכונה, וב-2027, עם פתיחת הקו הירוק והקו הסגול, כל בתי השכונה יהיו במרחק הליכה מקו אחד לפחות. גם רשת קווי הרכבת התחתית שמתוכננת בגוש דן תהיה נגישה מהשכונה, עם תחנות של הקו המרכזי בצומת נמיר/פנקס ובמתחם התחבורה בארלוזורוב – אבל גם אם זה אכן יקרה, הרשת לא תתחיל לפעול לפני 2030. 

גימנסיה הרצליה
גימנסיה הרצליה שבתחומי השכונה (צילום: שי יחזקאל)

האם יש פה הזדמנות למשקיעים?

אם לפני 10 שנים דירות יד שנייה בשכונה נמכרו במחיר ממוצע של כ-28,900 שקל למ"ר, היום המחיר כבר נע סביב ה-49,500 שקל למ"ר – זינוק של כ-70%, כך שמי שקנה דירה בזמן הנכון הרוויח. עם זאת, לא בטוח שהמחירים בשכונה ימשיכו לזנק בשיעורים כאלה מאחר שהמחירים כבר גבוהים וכיום דירות למכירה בשכונה ממתינות זמן רב יחסית "על המדף".

לאור זאת, נראה שכיום אפשר ליהנות מסיכוי לעליית ערך גבוהה בשכונה בעיקר במקרים הבאים: רכישת דירות "על הנייר" במחירי פרה סייל; רכישת דירות בפרויקטים שאמורים לעבור תמ"א 38 (הרווח יתבטא גם בעליית ערך הנכס וגם בעליית שטח הדירה); או ברכישת דירות באזורים שבהם מורגשות כיום העבודות על תוואי הרכבת הקלה, שגרמו לירידה זמנית במחירן.