הזדמנויות השקעה 2020: מחפשים דירה להשקעה? כמה שכונות ששווה לבדוק

לפני כשבועיים נפל דבר בכנסת: בין שלל הסעיפים של חוק התוכנית הכלכלית למלחמה בקורונה אושר גם סעיף שהציע שר האוצר החדש, ישראל כ"ץ, ובו בשורה טובה למשקיעים דווקא – מס הרכישה על דירה שנייה, שמאז שנת 2015 עומד על כ-8%, ירד בחזרה ל-5%.

העלאת אחוז מס הרכישה בשנת 2015 היתה אמורה לתת מענה למחאת הדיור שפרצה בשנת 2011. שר האוצר דאז, משה כחלון, קיווה שהעלאת המס תקטין את כדאיות ההשקעה בנדל"ן בישראל למי שזו אינה דירתם הראשונה. בעקבות משבר הקורונה הוחלט להפחית בחזרה את מס הרכישה – ולנסות להחזיר את המשקיעים לשוק.

האם כדאי לרכוש עכשיו דירה להשקעה?

מי שראה את כספו נמחק בבורסה בגל הראשון של הקורונה (על אף שמאז היא שבה לעלות) ומשך אותו במהלך הירידות או לאחריהן, עשוי לחפש כיום אפיק השקעה אלטרנטיבי, כזה שלא יעמיד את עצביו במבחן. אדם כזה עשוי לפנות לשוק הנדל"ן – ועל זה בדיוק בונים במשרד האוצר.

השקעה בנדל"ן נחשבת להשקעה סולידית יחסית להשקעה בבורסה, למשל. שוק הנדל"ן תנודתי פחות, ועובד לטווחים ארוכים יותר. הוא מושפע פחות בקלות מאירועי השעה, ובישראל – שבה יש מחסור אמיתי וגדול בדירות – קל להאמין שהוא רק ימשיך ויטפס. 

מה לבדוק לפני שקונים דירה להשקעה?

קניית דירה להשקעה שונה במובנים רבים מקניית דירה למגורים. קריטריונים רבים שמדאיגים רוכשי דירות למגורים – כמו איכות בתי הספר בסביבה, הדירוג הסוציו-אקונומי של השכנים ואפילו למי הם מצביעים – מדאיגים את המשקיעים הרבה פחות. למעשה, כשרוכשים דירה להשקעה יש שני קריטריונים שקובעים אם העסקה טובה או לא: תשואת השכירות, שנגזרת משכר הדירה שאפשר לקבל, ותשואת ההון, שנובעת מעליית הערך העתידית של הדירה.

איך מחשבים תשואת שכירות?

תשואת השכירות מחושבת על ידי חלוקת כלל ההכנסות השנתיות מהדירה חלקי כלל ההוצאות עליה (שהן באופן בסיסי מחיר הדירה, אך אם יש הוצאות נוספות – כמו ריבית על משכנתא או הוצאות שיפוץ, יש להתחשב גם בהן). לפיכך, משקיעים אוהבים בדרך כלל דירות קטנות וזולות יחסית, שהשכירות עליהן סבירה, כך שבסופו של דבר התשואה תהיה גבוהה יחסית. דירות כאלו אפשר למצוא בעיקר בפריפריה, כך שמבחינת השקעה – דירת שלושה חדרים מיד שניה בנהריה תיתן לרוב תשואה טובה יותר מדירת שלושה חדרים חדשה בצפון תל אביב, אלא אם זו נרכשה במחיר נמוך במיוחד.

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה ב-2020?

בעזרת האנליסטים של מדלן סרקנו את הארץ בחיפוש אחר שכונות שכדאי לחפש בהן הזדמנויות השקעה, שילוב של מחירים נמוכים יחסית לסביבה ולעיר ושכירות ראויה. לדברי טל קופל, המשנה למנכ"ל מדלן, "פרמטר חשוב שלקחנו בחשבון הוא הביקוש לדירות בשכונה. יש שכונות במדינה שבהן בגלל מחירי הדירות הנמוכים תשואות השכירות יכולות להגיע גם ל-6%, אבל למחירים הנמוכים יש לרוב סיבה – אנשים פשוט לא רוצים לגור באזורים האלו. בדירה להשקעה מספיק שכמה חודשים לא מוצאים שוכר והתשואה נשחקת עד דק. 

"דירה מוצלחת להשקעה היא שילוב של מחיר נמוך וסביבה שאנשים יכולים ורוצים לחיות בה. בנוסף, בחרנו בכוונה בשכונות שבסביבתן או בתוכן יש תוכניות לעתיד שישנו את פני השכונה, והן עשויות להעלות את ערך הדירות בהן בצורה משמעותית". 

מוצקין הוותיקה, קריית מוצקין

השכונה הוותיקה בקריית מוצקין כוללת בעיקר בנייה נמוכה או צמודת קרקע. היא קרובה למוקדי מסחר, יש בה גינות, ובמרחק הליכה ממנה נמצאת תחנה של רכבת ישראל, שתיקח אתכם למוקדי התעסוקה בחיפה. רוב המבנים בשכונה ישנים, אבל חלקם כבר עברו או נמצאים בתהליך של תמ"א 38. ייתכן ובעתיד יהיו בשכונה לא מעט תוכניות של פינוי בינוי, מה שיעלה את ערך הדירות בה. 

מחיר דירת 3 חדרים יד שניה: 800,000 שקל

תשואת שכירות: 3.75%

לכל הדירות למכירה במוצקין הוותיקה

קרית אליעזר, חיפה 

קריית אליעזר ממוקמת בצפון חיפה, בסמוך לשכונת בת גלים ולחוף הים. בשכונה יש כיום בנייה נמוכה, בעיקר של מבני רכבת ישנים ומעט מוזנחים – אבל העירייה מתכננת לשדרג את השכונה כולה באמצעות שלל פרויקטים של התחדשות עירונית, הן במסגרת פינוי בינוי והן במסגרת תמ"א 38. חלק מהפרויקטים האלה כבר יצאו לפועל או שהם נמצאים בתכנון מתקדם.

מחיר דירת 3 חדרים יד שניה: 780,000 שקל 

תשואת שכירות: 3.7%

לכל הדירות למכירה בקריית אליעזר

קרית חיים מערבית, חיפה

קריית חיים מערבית מורכבת משלל שיכונים וצמודי קרקע מוזנחים יחסית, רק עם טוויסט: הם ממש על הים. הבעיה היא שהם גם צמודים לחוות מיכלי הגז, מפעל מזהם שהשפעתו על הסביבה שלילית ביותר, ולא רחוקים מבתי הזיקוק. אם שני אלה אכן יפונו, כפי שמבטיחים לציבור חדשות לבקרים – סביר להניח שתהיה בשכונה בנייה חדשה מאסיבית במסגרת התחדשות עירונית, והמחירים בה יזנקו לשמיים.  

מחיר דירת 3 חדרים יד שניה: 720,000 שקל

תשואת שכירות: 4.2%

לכל הדירות למכירה בקריית חיים מערבית

שכונה ד', באר שבע

נכון, כבר שנים השכונה היא לא גן העדן למשקיעים שהיתה, אבל היא עדיין נותנת את אחת התשואות הגבוהות והבטוחות בשוק הדיור. השכונה מוכרת כשכונת הסטודנטים של אוניברסיטת בן גוריון בנגב. למרות (או בגלל) שהשכונה מושכת משקיעים ואוכלוסייה צעירה, המבנים בה עדיין ישנים ומוזנחים, כמו גם המרחב הציבורי (למרות שעיריית באר שבע מנסה לשנות את המצב). חשוב להדגיש שהשכונה גדולה, וכדאי להתחשב במרחק של הדירה מהאוניברסיטה כאשר באים לבחור נכס. 

מחיר דירת 3 חדרים יד שניה: 650,000 שקל

תשואת שכירות: 3.8%

לכל הדירות למכירה בשכונה ד'

שיכון ותיקים, בת ים

שכונה ותיקה בלב העיר עם בנייה נמוכה וצמודי קרקע. המיקום מרכזי וקרוב לתחבורה ציבורית טובה (כולל הקו האדום של הרכבת הקלה), לקניונים, למוסדות תרבות, לגינות ופארקים רבים והכי חשוב – לתל אביב. אזור צמודי הקרקע בצפון השכונה צפוי לשמור על אופיו, אך הבנייה הנמוכה בשאר השכונה מהווה פוטנציאל להתחדשות עירונית ולהשבחת ערך, בייחוד לאור המיקום המרכזי והקירבה לרכבת הקלה. בעתיד הרחוק יותר ייתכן שתהיה גם תחנת מטרו בקרבת מקום.

מחיר דירת 3 חדרים יד שניה: 1,360,000 שקל

תשואת שכירות: 3.5%

לכל הדירות למכירה בשיכון ותיקים

נווה עופר, תל אביב

הזנחה של שנים הביאה את שכונת נווה עופר שבדרום תל אביב למצב ירוד, אולם עליית מחירי הדירות החדה בתל אביב החלה למשוך לשכונה בשנים האחרונות יותר ויותר משפחות צעירות ממעמד חברתי גבוה יחסית. תוכניות בנייה מסביב לה ובתוכה הופכות את השכונה לאטרקטיבית: בית המעצר אבו כביר אמור להתפנות, תוכניות פינוי בינוי למבנים הישנים קורמות עור וגידים, חטיבת ביניים-תיכון חדשה החלה לפעול בשכונה, ולאחרונה גם נסלל בצמוד אליה שביל אופניים שמקצר את זמן הנסיעה למרכז העיר לכ-12 דקות בלבד. 

מחיר דירת 3 חדרים יד שניה: 1,450,000 שקל

תשואת שכירות: 3.5%

לכל הדירות למכירה בנווה עופר

שחמון, אילת 

רובע שחמון נחשב לרובע היוקרתי באילת. השכונה מורכבת מווילות עם בריכה, דו-משפחתיים, בנייני יוקרה ובניינים נמוכים, כשהשוכרים העיקריים הם תושבי אילת אמידים, שמעוניינים בסביבה מרווחת ונעימה עם הרבה שטחים ירוקים פתוחים. השכונה מהווה גם מוקד משיכה לתיירי AirBNB, כשבזמן קורונה מחליפים הישראלים את התיירים הזרים.

מחיר דירת 3 חדרים יד שניה: 1,100,000 שקל

תשואת שכירות: 4%

לכל הדירות למכירה בשחמון

רובע ב', אשדוד

רובע ב' הצפוני נמצא בסך הכל במרחק של קילומטר מהחוף, וכבר היום הוא עובר תהליך התחדשות מואץ. יותר מ-20 בניינים ברובע נמצאים בשלבי בנייה או תכנון מתקדם של תמ"א 38, וכמה פרויקטים כבר הסתיימו. העיר כולה נמצאת בתנופת התפתחות: לצד תוכניות פיתוח של אשדוד כאזור תעסוקה, שכחלק מהם כבר נפתח בית החולים אסותא בעיר, יש גם פרויקט תחבורה ציבורית שהפך את תחנת הרכבת לנגישה יותר. 

מחיר דירת 3 חדרים יד שניה: 1,000,000 שקל

תשואת שכירות: 3.85%

לכל הדירות למכירה ברובע ב'

מרכז העיר, עפולה

בעשור האחרון יש כמו נכבדת של בנייה חדשה במרכז העיר של עפולה – ולא רק למגורים: הקמת תחנה מרכזית ומרכז קניות מודרניים במקום התחנה הישנה והמוזנחת, לצד הקמת פארק הרכבת, במסגרתו שוקם מתחם תחנת הרכבת הטורקית הישן (בדומה למתחם התחנה בירושלים ובתל אביב). בנוסף, בשנים האחרונות הוקמו בעפולה פארק עירוני חדש, תחנת רכבת ושכונת מגורים גדולה וחדשה, שמושכת לעיר משפחות צעירות.  

מחיר דירת 3 חדרים יד שניה: 550,000 שקל

תשואת שכירות: 4%

לכל הדירות למכירה במרכז העיר עפולה

גבעת אולגה, חדרה

העובדה שגבעת אולגה אמורה לעבור בעשור הקרוב מתיחת פנים מסיבית, במסגרתה יפונו השיכונים וצמודי הקרקע הישנים והמוזנחים לטובת בניינים חדשים ומגדלים למגורים ולמשרדים היא כבר סוד גלוי. אמנם התוכנית לא מתייחסת לכל שטח השכונה, אבל המגמה שהיא מסמנת עבור האזור ברורה. כיום תשואת השכירות בשכונה לא בשמיים, אבל תשואת ההון עשויה להיות גדולה.
מחיר דירת 3 חדרים יד שניה: 920,000 שקל

תשואת שכירות: 2.95% 

לכל הדירות למכירה בגבעת אולגה

הכתבה "10 הזדמנויות השקעה" מאת עופר פטרסבורג, שהתפרסמה ב-13.8.20 ב"ישראל היום" התבססה על המחקר