איך לבחור יזם ועורך דין לתמ"א 38 או פינוי בינוי? מדד ההתחדשות העירונית כמובן!

העובדה שתהליכי העיור המשמעותיים של מדינת ישראל כבר ככל הנראה מאחוריה הופכים את ההתחדשות העירונית ללב הפועם של ענף הבנייה כולו. במרכזי הערים אין כמעט בנייה חדשה לחלוטין, והדרך שלהן להתחדש ולמשוך אוכלוסיות צעירות וחזקות עוברת לרוב במיזמי תמ"א 38 (שגם מחזקים את הבניינים הקיימים נגד רעידות אדמה) או פינוי בינוי. 

לא פלא, אם ככה, שתמ"א 38 ופינוי בינוי הפכו להיות שחקנים משמעותיים מאד בשוק. למעלה מ-2,000 יזמים עוסקים כיום בתחום, 1,400 בניינים כבר עברו תהליך התחדשות ואוכלסו, ו-3,200 בניינים בכל רחבי הארץ קיבלו היתר. חייהם של אלפי משפחות השתנו בזכות ההתחדשות העירונית, יש לקוות שלטובה.

אבל למה רק "לקוות"? כי כאן אנחנו נתקלים במציאות הישראלית, שלא מעט פעמים לוקחת את כל התוכניות והכוונות הטובות והופכת אותן למפח נפש. שוק יזמות התמ"א בישראל כיום הוא שוק לא מסודר, ויש בו מנעד רחב של יזמים וחברות. כשאדם הולך להפקיד את הנכס היקר ביותר שברשותו – הדירה שרכש במיטב כספו ועמלו – בידי חברה חיצונית, הוא רוצה לדעת שזו תעמוד בכל ההבטחות וההתחייבויות, לא תתעכב ולא (רחמנא ליצלן) תיסגר, ושבסופו של תהליך, שהוא תמיד קשה ומטריד, כמו כל תהליך בנייה – הוא ימצא את עצמו במצב טוב יותר. 

לצערנו, זו לא תמיד המציאות.  

התחדשות עירונית במספרים

הדיירים והקונים בשוק התמ"א צמאים לסדר, לשקיפות, לגורם אובייקטיבי שיפקח להם את העיניים ויעזור להם בתהליך הזה. מדלן הוא הגוף המתאים ביותר לעשות זאת: כמי שמובילים את שילוב הבינה המלאכותית בענף, אנחנו עוקבים, מנטרים ומודדים כבר שנים את שוק הנדל"ן הישראלי בעזרת צוות של יותר מ-160 איש ואישה. המדדים שלנו (למחירי דירות, איכות בתי ספר, מאפייני שכונות ועוד) משמשים מדי יום את הציבור הרחב, כלי התקשורת בישראל וגופים עסקיים וממשלתיים. 

מדד מקצועי לשוק ההתחדשות העירונית

המערכת הייחודית שפיתחנו לשוק ההתחדשות העירונית ממפה את הגופים העוסקים בתחום – יזמים ועורכי דין כאחד – ומתבססת על נתוני האמת של כל חברה וגוף, אסמכתאות רשמיות, בדיקות שטח והערכות של אנשי מקצוע, כולל בחינת כמות הפרויקטים שיש לכל אחד בשלבי התכנון השונים ובדיקת איתנות פיננסית.

זוהי השנה הרביעית לפרסום מדד מדלן להתחדשות עירונית, שנערך בשיתוף מרכז הנדל"ן. המדד משקלל את העשייה של כל הגופים בתחום באופן בלתי תלוי, מקצועי ומהימן, כדי לסייע לדיירים, ועדי בתים ואנשי מקצוע לקבל החלטה מושכלת ומבוססת נתונים לפני החתימה על העסקה החשובה בחייהם. המדד משליט סדר בענף הדינמי והמורכב ביותר בעולם הנדל"ן, ומציב סטנדרטים אחידים ושקופים לדירוג. 

מדלן שמה לה למטרה להפוך את שוק הנדל"ן הישראלי והעולמי לשקוף והוגן יותר, ומדד ההתחדשות העירונית, שהוא פרי עבודה של מאות ואלפי שעות אדם ומחשב, מהווה נדבך חשוב במשימה המאתגרת שלקחנו על עצמנו.

מי מלכת התמ"א 38 של ישראל? (רמז: זו לא העיר שחשבתם עליה)

תושבי רעננה, אם אתם מרגישים שאתם חיים ליד אתר בנייה – זה כנראה שבגלל שזה נכון. מדלן בדקה ומצאה שכל בניין שלישי בשכונת קרית ויצמן בעיר עבר או נמצא בתהליך של התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38. 33 פרויקטים הוסיפו לשכונה כמעט 530 דירות חדשות – וזו השכונה שיש בה הכי הרבה פרויקטים ביחס למספר המבנים בה.

שתי השכונות עם מספר הפרויקטים הרב ביותר (ולא ביחס למספר הבניינים הקיימים) הן מרכז העיר הרצליה ושכונת נגבה ברמת גן – בכל אחת מהן עברו 78 בניינים התחדשות ונוספו כ-700 דירות חדשות. רמת גן, אגב, ידועה כמלכת התמ"א ובצדק – כ-6,500 דירות נוספו לעיר במסגרת התוכנית, יותר אפילו מתל אביב, בה נבנו כ-3,300 דירות.

ירושלים, לעומת זאת, כמעט לא מתחדשת – כ-150 פרויקטים בלבד יצאו לדרך בעיר במסגרת תמ"א 38, והם הוסיפו לה פחות מ-1,300 דירות. ברעננה, שהיא קטנה בהרבה, נבנו כ-140 פרויקטים שהוסיפו לעיר 1,300 דירות. גם הרצליה עוקפת את ירושלים די בקלילות, עם 160 פרויקטים ויותר מ-1,300 דירות חדשות.

עיר/שכונהאחוז הדירות הישנות בשכונה שעברו/עוברות תהליך של תמ"א 38
רעננה/קרית ויצמן29%
הרצליה/גן רש"ל27%
אשדוד/רובע ו24%
רמת גן/החרוזים15%
פתח תקווה/בר יהודה15%
רעננה/קרית דוד רמז14%
כפר סבא/מרכז העיר צפון14%
הרצליה/הירוקה המזרחית12%
אשדוד/רובע ב12%
ירושלים/בקעה12%
ראשון לציון/רמז11%
רמת גן/מתחם נגבה11%
רמת גן/שיכון מזרחי10%
קרית אונו/קיראון11%
רעננה/מרכז דרום10%
אשדוד/רובע ד10%
אשדוד/רובע ח9%

העברנו לעיתון כלכליסט את הנתונים והם הרימו כתבה שחוגגת את התמ"א

בנוסף – ראש עיריית רעננה לשעבר איתן גינזבורג התארח באולפן פרויקט הבחירות של מדלן ודיבר, בין היתר, על התחדשות עירונית.