מחפשים דירה להשקעה? משבר הקורונה מביא איתו גם בשורות טובות: מס הרכישה על דירה שנייה, שמאז שנת 2015 עומד על כ-8%, ירד חזרה ל-5% לאחר שהכנסת אישרה את הצעתו של שר האוצר החדש, ישראל כ"ץ.
העלאת אחוז מס הרכישה בשנת 2015 היתה אמורה לתת מענה למחאת הדיור שפרצה בשנת 2011. שר האוצר דאז, משה כחלון, קיווה שהעלאת המס תקטין את כדאיות ההשקעה בנדל"ן בישראל למשקיעים שזו אינה דירתם הראשונה. בעקבות משבר הקורונה הוחלט להפחית בחזרה את מס הרכישה – ולהחזיר את המשקיעים לשוק.
מה זה בכלל מס רכישה?
מס רכישה הוא מס המשולם על רכישת זכות במקרקעין בישראל על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. המס נגבה עבור נדל"ן כמו בתים, דירות, מגרשים ומבנים שונים.
מי משלם מס רכישה?
הקונה משלם את מס הרכישה לרשות המסים, בנוסף לתשלום עבור הדירה, אותו הוא מעביר לבעליה כמובן.
מתי צריך לשלם מס רכישה?
את מס הרכישה משלמים בדרך כלל תוך כחודשיים מיום קניית הדירה.
כמה משלמים מס רכישה?
ברכישת דירה מס הרכישה מחושב באופן מדורג, ויש הבדל בין המס שמוטל על רוכשי דירה ראשונה ורוכשי דירה שניה ומעלה (משקיעים).
מס רכישה על דירה ראשונה
החלק של מחיר הדירה שמתחיל ב…
החלק של מחיר הדירה שמסתיים ב…
אחוז מס
0 שקל
1.74 מיליון שקל
0%
1.74 מיליון שקל
2.07 מיליון שקל
3.5%
2.07 מיליון שקל
5.33 מיליון שקל
5%
5.33 מיליון שקל
17.79 מיליון שקל
8%
17.79 מיליון שקל
10%
מס רכישה על דירה שנייה ומעלה
החלק של מחיר הדירה שמתחיל ב…
החלק של מחיר הדירה שמסתיים ב…
אחוז מס
0 שקל
1.29 מיליון שקל
5%
1.29 מיליון שקל
3.87 מיליון שקל
6%
3.87 מיליון שקל
5.33 מיליון שקל
7%
5.33 מיליון שקל
17.79 מיליון שקל
8%
17.79 מיליון שקל
10%
איך מחשבים מס רכישה?
בקלות. באתר רשות המסים ניתן למצוא סימולטור פשוט למס רכישה.
לפני כשבועיים שלח שר השיכון והבינוי החדש יעקב ליצמן מכתב לשר האוצר ישראל כ"ץ ובו הצעה: לבטל את מס הרכישה על משקיעים (דירה שנייה ומעלה) שקונים דירות בפריפריה, ולשמור עליו במרכז. כיום משלמים הרוכשים 10-8% מס רכישה על דירות להשקעה, לעומת 0-5% שמשלמים רוכשי דירות ראשונות ומשפרי דיור. על ידי ביטול או הפחתת המס בפריפריה ליצמן מבקש להגדיל את התשואה בפריפריה וכך גם את הביקושים מצד משקיעים, לעודד בניה חדשה ולספק מענה טוב יותר למי שמעדיף לגור בשכירות.
בדיקה בלעדית שערך אתר מדלן ביקשה לבחון את השפעת ביטול מס הרכישה על תשואת השכירות ב-9 ערים בפריפריה, בצפון ובדרום הארץ, מקריית שמונה ועד אילת. המחירים שחושבו הם מחירים ממוצעים לרכישת ולהשכרת דירה בעיר כולה, ועשויים כמובן להשתנות משכונה לשכונה ובהתאם למצב הדירה. עם זאת, התמונה העולה מהבדיקה ברורה – ומפתיעה למדי.
"מהבדיקה עולה כי אם מס הרכישה אכן יבוטל העלייה בתשואת השכירות בפריפריה תעמוד על 0.3-0.4% בלבד – גם בדירות 3 חדרים וגם בדירות 4 חדרים", אומר איתן זינגר, מנכ"ל מדלן. "זאת לעומת עלייה של 0.2% בתשואה במידה ומס הרכישה היה מבוטל בתל אביב. גם כיום התשואות בפריפריה גבוהות מהתשואות במרכז, לאור מחירי הדיור הנמוכים יותר, כך שביטול מס הרכישה בפריפריה רק יגדיל את המגמה הזו. מצד שני, מדובר בעליות קטנות וזניחות יחסית בתשואה, שנראה שלא באמת יוכלו להטות את הכף לטובת רכישת דירות בפריפריה.
"עם זאת, חשוב לזכור שבמונחים כספיים ביטול מס הרכישה יחסוך לרוכש הרבה פחות כסף בפריפריה לעומת ביטול אפשרי במרכז. מהחישוב שלנו, ביטול מס רכישה באופקים, למשל, יחסוך לקונה כ-46 אלף שקל ברכישת דירת 3 חדרים וכ-60 אלף שקל בדירת 4 חדרים. זה נחמד, אבל זו לא הוזלה משמעותית שתביא לנהירה של משקיעים מהמרכז לפריפריה. זה בטח לא הרבה לעומת ביטול מס רכישה במרכז, שאם היה קורה היה מביא לחיסכון של 118 אלף שקל ברכישת דירת 3 חדרים ביד אליהו בתל אביב, למשל, ולחיסכון של 176 אלף שקל ברכישת דירת 4 חדרים".
תשואת השכירות באופקים
מחירה הממוצע של דירת 3 חדרים באופקים עומד כיום על 580,327 שקל, כך שעם מס רכישה (על דירה שנייה) של 8% מחירה הכולל עומד כיום על 626,753 שקל. מאחר והשכירות המבוקשת על דירה כזו היא 2,103 שקל בחודש, התשואה הממוצעת עם מס היא 4%, ובלעדיו – 4.3%.
לעומת זאת, מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בעיר כולל מס רכישה עומד כיום על 813,761 שקל, והשכירות המבוקשת עליה היא 2,410 שקל בחודש – תשואה של 3.6%. ללא מס מחיר הדירה יהיה 753,483 שקל, והתשואה תעלה ל-3.8%.
דירת 3 חדרים בשדרות עולה כיום, כולל מס רכישה של 8%, 606,967 שקל, והשכירות המבוקשת עליה – בדרך כלל מסטודנטים שלומדים במכללת ספיר הסמוכה – עומדת על 2,581 שקל בחודש – תשואה של 5.1%. אם מבטלים את מס הרכישה עלות הדירה יורדת ל-562,006 שקל, והתשואה עולה ל-5.5%.
דירת 4 חדרים בשדרות עולה 826,266 שקל עם מס רכישה, ו-765,061 שקל בלעדיו. מאחר שהשכירות המבוקשת לדירה כזו עומד על 3,139 שקל בחודש, התשואות הן 4.6% ו-4.9% בהתאמה.
עלות ממוצעת של דירת 3 חדרים בקריית מלאכי עומדת היום על 752,738 שקל עם מס רכישה, ו-696,980 שקל בלעדיו. השכירות המבוקשת על דירה כזו היא 2,382 שקל, כך שהתשואות עליה הן 3.8% (עם מס) ו-4.1% (בלי מס).
דירת 4 חדרים בעיר, לעומת זאת, אפשר לרכוש בעלות ממוצעת של 1,069,552 שקל אם חייבים במס רכישה, וב-990,326 שקל אם הוא יבוטל. השכירות הממוצעת על דירה כזו היא 3,227 שקל בחודש, כך שהתשואות הן 3.6% ו-3.9% בהתאמה.
בדימונה תשלמו על דירת 3 חדרים 359,132 שקל בלי מס רכישה, ו-387,862 שקל עם מס. דירה כזו מושכרת ב-1,750 שקל בחודש בממוצע, כך שהתשואה עליה היא 5.8% (עם מס) או 5.4% (בלי מס).
עלות דירת 4 חדרים בעיר עומדת על 480,450 שקל בלי מס, ו-518,886 שקל עם מס. על דירה כזו אפשר לקבל 2,100 שקל בחודש בממוצע, כך שהתשואות הן 5.2% ו-4.9% בהתאמה.
עיר הנופש הדרומית מושכת אליה מגוון רחב של תיירים בימים כתיקונם, כך שהמחירים בה גבוהים יחסית ודירות להשקעה (בשכונת שחמון, למשל) יכולות להיות מושכרות גם לטווח קצר דרך אתרים כמו איירבנב. דירת 3 חדרים בעיר עולה בממוצע 859,087 שקל למי שלא חייב במס רכישה, ו-927,814 שקל עם מס. ניתן להשכיר אותה בכ-3,395 שקל בחודש, כך שהתשואות האפשריות עליה עומדות על 4.4% (עם מס) ו-4.7% אם המס יבוטל.
דירת 4 חדרים בעיר עולה כיום בממוצע 1,161,786 שקל ללא מס רכישה, ואפשר להשכיר אותה ב-4,058 שקל בחודש – תשואה של 4.2%. עם מס רכישה עלות הדירה עולה ל-1,254,826 שקל, והתשואה יורדת ל-3.9%.
עלות דירת 3 חדרים בעיר המחולות עומדת כיום על 676,597 שקל ללא מס רכישה, ועל 730,725 שקל עם מס. כיום מבקשים שכירות של 2,483 שקל בחודש על דירה כזו, כך שהתשואה עליה היא 4.4% (בלי מס) או 4.1% (עם מס).
המחיר המבוקש על דירות 5 חדרים, לעומת זאת, עומד על 3,275 שקל בחודש. אם מחירה של הדירה 991,577 שקל (ללא מס) התשואה תההיה 4.4%, ואם משלמים מס רכישה העלות עולה ל-1,070,871 שקל והתשואה יורדת ל-3.7%.
דירת 3 חדרים בעיר ששוכנת ליד אחד החופים היפים בארץ עולה כיום 774,709 שקל כולל מס רכישה, ו-717,324 שקל בלי. המחיר המבוקש להשכרת דירה כזו עומד כיום על 2,635 שקל, כך שהתשואה עליה היא 3.7% עם מס – ו-4% בלי.
לעומתה, עלות דירת 4 חדרים בעיר עומדת כיום על 1,032,326 שקל בממוצע בלי מס רכישה, ו-1,114,912 שקל בממוצע עם מס. המחיר המבוקש על דירה כזו עומד כיום על 3,481 שקל בחודש, כך שהתשואה עליה היא 4% בלי מס רכישה ו-3.7% עם מס.
עלות דירת 3 חדרים בעיר שחולקת עם חיפה מפרץ היא 586,147 שקל ללא מס רכישה, ו-633,039 שקל עם מס. דירה כזו אפשר להשכיר ב-2,485 שקל בחודש בממוצע, כך שהתשואה שלה לחייבים במס היא כיום 4.7%, וצפויה לעלות ל-5.1% אם המס יבוטל.
דירת 4 חדרים בעיר עולה כיום בממוצע 982,526 שקל ללא מס, ו-1,061,128 שקל לחייבים במס. המחיר המבוקש על דירה כזו הוא 3,268 שקל בחודש, כך שהתשואה עליה היא 3.7% למי שמשלם את המס, ותעלה ל-4% אם הוא יבוטל.
בקריית שמונה תשלמו על דירת 3 חדרים 466,503 שקל בלי מס רכישה, ו-503,823 שקל עם מס. דירה כזו מושכרת ב-1,861 שקל בחודש בממוצע, כך שהתשואה עליה היא 4.4% (עם מס) או 4.8% (בלי מס).
עלות דירת 4 חדרים בעיר עומדת על 564,288 שקל בלי מס, ו-609,432 שקל עם מס. על דירה כזו אפשר לקבל 2,214 שקל בחודש בממוצע, כך שהתשואות הן 4.7% ו-4.4% בהתאמה.
דירות 3 חדרים בבירת העמק עולות בממוצע 498,000 שקל ללא מס רכישה, ו-538,000 שקל עם מס רכישה. המחיר המבוקש על דירות כאלו כיום עומד על 2,000 שקל, כך שהתשואה למי שקנה עם מס עומדת על 4.5%, ולמי שלא – 4.8%.
דירות 4 חדרים בעפולה מושכרות כיום ב-2,600 שקל בחודש. אם שולם מס רכישה, העלות הממוצעת של דירה כזו בעיר תהיה 853,000 שקל והתשואה 3.7%. אם יבוטל המס המחיר יהיה 790,000 שקל, והתשואה תעלה ל-3.9%.
