כפר אז"ר הוקם כיישוב חקלאי בשנות ה-30 של המאה הקודמת, והיה חשוף בעשורים הבאים להתקפות רבות מכפרי הסביבה בגלל מיקומו בינם לבין העיר המתפתחת רמת גן. מיקומו בקרבת בית החולים תל השומר ואוניברסיטת בר אילן הפך אותו במרוצת השנים למבוקש במיוחד בקרב רופאים ומרצים ממוסדות אלה.
בשנת 2008 הכפר צורף לשטחה של רמת גן יחד עם רמת אפעל הסמוכה. אמנם ועד הכפר התנה את הצרוף בכך שהוא יוכל לשמור על צביונו החקלאי, אבל בפועל – מאז הוא הופך בהדרגה לפרבר עירוני יוקרתי.
אדמותיו החקלאיות של הכפר חולקו בין רמת גן לקרית אונו, ועל כולן נבנות או מתוכננות כמה שכונות חדשות במסגרת תוכנית של הותמ"ל:
- נאות אריאל שרון (בבנייה). רובע חדש של קרית אונו שמוקם צפונית לכפר אז"ר. הרובע יכיל כ-5,000 תושבים במגדלי מגורים של בין 10 לכ-35 קומות, וכן מגדלי משרדים, בתי ספר ופארקים. הקמת השכונה אושרה ועבודות הפיתוח בשטח כבר החלו.
- קרית קריניצי החדשה (בבנייה). שכונה שנמצאת בשלבי הקמה מתקדמים ושתכיל כ-3,500 תושבים במגדלי מגורים שנבנים מסביב לפארק גדול, ולידם בניינים של 4 קומות ובתים דו-משפחתיים.
- קרית חינוך תל השומר (בבנייה). שכונה חדשה בין רמת אפעל לבית חולים תל השומר. השכונה תכיל, מלבד מבני מגורים ומשרדים בגובה 10-14 קומות, גם בית ספר תיכון. הקמת השכונה אושרה ועבודות הפיתוח בשטח כבר החלו.
- גני אז"ר (בתכנון, תוכנית של הותמ"ל). שכונה חדשה בין כפר אז"ר לבין כביש 4 (גהה). השכונה תכיל כ-6,000 תושבים שיגורו בבנייה גבוהה של בין 10 לכ-35 קומות, וכן מגדלי משרדים, בתי ספר ופארקים. הקמת השכונה אושרה לפני כשנה, אך עבודות הפיתוח להקמתה עוד לא החלו.
המרוויחים הגדולים
חלק מהקרקעות החקלאיות של הכפר היו של המדינה ושל קק"ל, כך שמי שהחזיקו בהן קיבלו על השבתן רק פיצויים וזכות רכישה ראשונית של הדירות שייבנו בהנחה לא גבוהה.
מצד שני, בכפר היו 26 חלקות פרטיות לחלוטין, שבעליהן הפכו למיליונרים. באופן כללי, כל בעל קרקע חקלאית הושבח בערך פי 7 (!).
אחד התושבים, למשל, היה בעלים של חלקה חלקאית בשטח של 418 מ"ר בשטח שעליו תיבנה גני אז"ר. לפני התוכנית שווי הזכויות שלו בקרע עמד על 630 אלף שקל, אחרי התוכנית – 4.5 מיליון ש"ח. גם תושב אחר הרוויח בענק: לפני התוכנית הוא היה בעל זכויות בשווי של כ-4.5 מיליון שקל, וכיום הן שוות 33 מיליון שקל – רווח של 28 מיליון שקל ברוטו.
עם זאת, צריך לזכור שהיטל ההשבחה ( שמשלמים כשמוכרים את הקרקע או בונים עליה) על הקרקע מטורף, מחצית מהסכום בערך.
מחירים גבוהים
בגלל מיקום השכונות ושווי הקרקע הגבוה, הן משווקות כשכונות יוקרה. כך, למשל, מחירי הדירות בקרית קריניצי החדשה גבוהים בכ-50% מהמחיר הממוצע ברמת גן ובמחוז תל אביב. המחירים בנאות אריאל שרון אמנם נמוכים במקצת, אך עדיין גבוהים בכ-25% מהמחיר הממוצע במחוז תל אביב.
מחירים ממוצעים בקרית קריניצי החדשה (דירות חדשות 2019-20)
דירת 4 חדרים – 2,791,000 שקל
דירת 5 חדרים – 3,182,000 שקל
מחירים ממוצעים בנאות אריאל שרון (דירות חדשות 2019-20)
דירת 3 חדרים – 2,097,000 שקל
דירת 4 חדרים – 2,606,000 שקל
דירת 5 חדרים – 3,035,000 שקל
חסרונות ידועים מראש
כמו מרבית השכונות החדשות הנבנות בארץ בימים אלה, תכנון השכונות הוא כזה שיוצר תלות גבוהה ברכב הפרטי. השכונות החדשות יכבידו עוד יותר על העומסים בכבישים העמוסים ממילא, ויהוו פרברי שינה ולא חלק אינטגרלי מהעיר.
תוספת האוכלוסייה המאסיבית הצפויה בשכונות אלה (כשממערב יתווספו שכונות חדשות נוספות, שיקומו במקומו של בסיס תל השומר) צפויה ליצור עומסים כבדים על תשתיות באזור, ולכן מתוכננים מספר שינויים תחבורתיים:
- דרך משה לוי. כביש חדש בעל שני נתיבים לכל כיוון שיחבר ישירות בין דרך דורי בקרית אונו לצומת תל השומר. כיום התנועה ביניהם עוברת ברחובות הפנימיים של שכונת קריית קריניצי. הכביש תוקצב ב-200 מיליון שקל אבל טרם התחילו לבנות אותו.
- גשר מעל כביש גהה. לפי התכנון ייבנה גשר לרכבים, הולכי רגל ורוכבי אופניים שיחבר בין שכונת נווה יהושע במערב ושכונת גני אז"ר המתוכננת במזרח. כרגע מדובר בתכנית עקרונית בלי וודאות או לוח לזמנים לביצוע.
- יציאה צפונה ממחלף אלוף שדה. כיום היציאה צפונה מהמחלף לבאים ממזרח עוברת דרך צומת מרומזר. בעתיד מתוכננת יציאה ישירה מדרך שיבא לכביש 4 צפון, אך גם במקרה זה מדובר בתכנון עקרוני ללא וודאות או לוח זמנים לביצוע.
- הקו הסגול של הרכבת הקלה. ב-2026 (נדחה מ-2024) אמור להתחיל הקו הסגול, שיחבר את בקעת אונו לרמת גן ותל אביב במהירות ונוחות, ויספק אלטרנטיבה לרכב הפרטי.