קונים דירה במבצע? כדאי שתכירו את מדד תשומות הבניה

לאחרונה שוק הנדל"ן מוצף בבשורה חדשה-ישנה: שלמו אחוז מסוים של מחיר הדירה בשלב מוקדם של הפרויקט, ואת השאר – באכלוס, בדרך כלל בין 24 ל-36 חודשים לאחר מכן. זו למעשה דחייה או חלוקה של התשלום, בשיטה שמרגישה מאד ישראלית: "שלם קצת היום – ובעתיד נסתדר". 

לדברי איתן זינגר, מנכ"ל מדלן, לשיטה הזו יש לא מעט יתרונות: "האם זה משתלם? כמו תמיד, הכל עניין של מידתיות והמידע שבידי הקונה לפני שהוא מבצע את המהלך. לדחיית תשלומים יש יתרונות רבים, הראשון שבהם הוא גידור הסיכון – הכסף נשאר אצל הקונה והוא משלם בהתאם להתקדמות הפרויקט, כך שהסיכוי שהיזם 'יברח עם הכסף' או הנזק שייגרם לקונה במידה והיזם פושט רגל קטן בהרבה. חוץ מזה, כשהכסף נשאר אצל הקונה הוא יכול לעשות בו כרצונו, לחסוך הון עצמי נוסף במהלך התקופה או להשקיע אותו ואפילו להרוויח עליו במהלך התקופה. יתרון גדול נוסף הוא גמישות בלקיחת המשכנתא: היום, למשל, פחות כדאי לקחת משכנתא בגלל הקורונה ועליית הריבית, וייתכן שבעוד שנה התנאים יהיו נוחים יותר. מצד שני, חושב לזכור שלדחיית התשלומים יש גם חיסרון אחד מאוד גדול –  ההצמדה למדד תשומות הבנייה למגורים".

כיצב מחושב מדד תשומות הבניה

מדד תשומות הבניה למגורים הוא מדד של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמודד כל חודש את ההוצאה הנדרשת לקניית "סל" של חומרים המשמשים לבניית בית מגורים על ידי היזם. המדד מורכב מעשרות סעיפים, החל ממחירי החול והחצץ, צינורות האינסטלציה, איטום, צבעים וזכוכית, עבור בשכר הפועלים וכלה בהוצאות אחזקת משרד. המדד עולה מדי שנה: בעשור האחרון המדד עלה בכ-23%,  כלומר עלייה שנתית ממוצעת של 3.2%. מאז 2011, שהיתה שנת השיא, המדד אמנם מציג עלייה מתונה יותר במונחים שנתיים, אבל הוא ממשיך לטפס בשיעורים ניכרים – והיזמים טוענים שהוא לא עולה מספיק.

מדד תשומות הבניה:

מתי מתפרסם מדד תשומות הבניה

"מדד תשומות הבניה, שמפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כל 15 בחודש, הוא 'הרוצח השקט' של הכדאיות הכלכלית ברכישת דירת מגורים" אומר הכלכלן האורבני ושמאי המקרקעין רונן רוזנטל. "לפני רכישת דירה 'על הנייר' חלק מהרוכשים אולי משקללים את דמי השכירות שהם צריכים לשלם במהלך תקופת הבנייה, אבל מעטים, אם בכלל, מהם מוסיפים לשקלול גם את עליית מדד תשומות הבניה. שקלול של שני המרכיבים האלו פעמים רבות מקטין – או אפילו מחסל לחלוטין – את הכדאיות ברכישת הדירה".

איך בדקנו

על מנת לבחון איזה אופציה עדיפה כלכלית, בחנו את 9 הערים המובילות במכירות של דירות בפרויקטים חדשים בשנת 2019, ובתוך הערים הללו בחנו את השכונות עם הכי הרבה מכירות של דירות חדשות. בשכונות הנדונות, בחנו מה המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים טיפוסית: בעוד שבשכונת אור המזרח בחריש דירת 4 חדרים חדשה טיפוסית עולה כ-1.1 מיליון שקל, ביד אליהו המתפתחת שבתל אביב דירה דומה תעלה כבר 2.9 מיליון שקל, יותר מכפול. 

יצרנו השוואה בין שתי חלופות:

חלופה א' – מלוא התשלום במעמד הרכישה + תשלום דמי שכירות לתקופה של 36 חודשים.

חלופה ב' – תשלום של 20% במעמד הרכישה + תשלום דמי שכירות לתקופה של 36 חודשים + יתרת התשלום צמודה למדד תשומות הבנייה במעמד האכלוס. 

בית שמש: רמת בית שמש ד'2

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 2,736

מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה:  1.46 מיליון שקל

תשלום ראשוני של 20%: 292 אלף שקל

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,614,800 שקל

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,696,794 שקל

הפרש: 81,994 שקל

מכאן שעלות כל חודש במבצע: 2,278 שקל

לכל הדירות למכירה ברמת בית שמש ד'2

תל אביב יפו: יד אליהו

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,812

מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה:  2.888 מיליון שקל

תשלום ראשוני של 20%: 577.6 אלף שקל

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 3,093,200 שקל

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 3,255,391 שקל

הפרש: 162,191 שקל

מכאן שעלות כל חודש במבצע: 4,505 שקל

לכל הדירות למכירה ביד אליהו

ראשון לציון: נרקיסים

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,652

מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה:  1.5 מיליון שקל

תשלום ראשוני של 20%: 300 אלף שקל

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,698,000 שקל 

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,782,241  שקל

הפרש: 84,241 שקל

מכאן שעלות כל חודש במבצע: 2,340 שקל

לכל הדירות למכירה בשכונת נרקיסים

באר שבע: פארק הנחל

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,423

מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה:  1.15 מיליון שקל

תשלום ראשוני של 20%: 230 אלף שקל

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,276,000 שקל 

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,340,584 שקל

הפרש: 64,584 שקל

מכאן שעלות כל חודש במבצע: 1,794 שקל

לכל הדירות למכירה בפארק הנחל

ראש העין: פסגות אפק

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,400

מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה:  1.56 מיליון שקל

תשלום ראשוני של 20%: 312 אלף שקל

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,714,800 שקל 

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,802,410 שקל

הפרש: 87,610 שקל

מכאן שעלות כל חודש במבצע: 2,434 שקל

לכל הדירות למכירה בפסגות אפק

חריש: אור המזרח

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,283

מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה:  1.1 מיליון שקל

תשלום ראשוני של 20%: 220 אלף שקל

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,193,600  שקל 

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,255,376  שקל

הפרש: 61,776 שקל

מכאן שעלות כל חודש במבצע: 1,716 שקל

לכל הדירות למכירה באור המזרח

רמת גן: רמת אפעל

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,281

מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה:  1.76 מיליון שקל

תשלום ראשוני של 20%: 352 אלף שקל

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 2,008,400 שקל 

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 2,107,242 שקל

הפרש: 98,842 שקל

מכאן שעלות כל חודש במבצע: 2,746 שקל

לכל הדירות למכירה ברמת אפעל

יבנה: נאות שמיר

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,277

מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה: 1.61 מיליון שקל

תשלום ראשוני של 20%: 322 אלף שקל

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,772,000 שקל 

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,862,418 שקל

הפרש: 90,418 שקל

מכאן שעלות כל חודש במבצע: 2,512 שקל

לכל הדירות למכירה בנאות שמיר

ירושלים: פסגת זאב

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,258

מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה: 1.71 מיליון שקל

תשלום ראשוני של 20%: 342 אלף שקל

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,872,000 שקל 

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,968,034 שקל

הפרש: 96,034 שקל

מכאן שעלות כל חודש במבצע: 2,668 שקל

לכל הדירות למכירה בפסגת זאב

לכל הדירות למכירה בפסגת זאב

מסקנות

כמו תמיד, אין מתנות חינם ועלותם האמיתית של מבצעי 20:80 יכולה לנוע בין 62 אלף שקל (בחריש) ל-162 אלף שקל (בתל אביב) תוספת תשלום ליזם כתוצאה מעליית מדד תשומות הבנייה. במונחים חודשיים, מדובר במעין "ריבית" שנעה בין 1,700 ל-4,500 שקל בחודש. כל היתרונות עדיין עומדים בעינם – גידור סיכונים והמתנה לתנאי משכנתא טובים יותר, או אם יש השקעה אלטרנטיבית שעשויה להגדיל את הסכום – כך שהגיוני עדיין לבחור במסלולים האלה מסיבות שונות. עם זאת, כדאי לחשב ולדעת מראש מהי עלותם האמיתית.

הכתבה "שלמו היום, נסתדר מחר" מאת עופר פטרסבורג, שהתפרסמה ב-30.7.20 ב"ישראל היום" התבססה על המחקר

כל מה שצריך לדעת על השכונות החדשות שנבנות כיום בשדות של כפר אז"ר

כפר אז"ר הוקם כיישוב חקלאי בשנות ה-30 של המאה הקודמת, והיה חשוף בעשורים הבאים להתקפות רבות מכפרי הסביבה בגלל מיקומו בינם לבין העיר המתפתחת רמת גן. מיקומו בקרבת בית החולים תל השומר ואוניברסיטת בר אילן הפך אותו במרוצת השנים למבוקש במיוחד בקרב רופאים ומרצים ממוסדות אלה. 

בשנת 2008 הכפר צורף לשטחה של רמת גן יחד עם רמת אפעל הסמוכה. אמנם ועד הכפר התנה את הצרוף בכך שהוא יוכל לשמור על צביונו החקלאי, אבל בפועל – מאז הוא הופך בהדרגה לפרבר עירוני יוקרתי. 

לחצו לדירות למכירה בכפר אז"ר

אדמותיו החקלאיות של הכפר חולקו בין רמת גן לקרית אונו, ועל כולן נבנות או מתוכננות כמה שכונות חדשות במסגרת תוכנית של הותמ"ל:

  • נאות אריאל שרון (בבנייה). רובע חדש של קרית אונו שמוקם צפונית לכפר אז"ר. הרובע יכיל כ-5,000 תושבים במגדלי מגורים של בין 10 לכ-35 קומות, וכן מגדלי משרדים, בתי ספר ופארקים. הקמת השכונה אושרה ועבודות הפיתוח בשטח כבר החלו.
  • קרית קריניצי החדשה (בבנייה). שכונה שנמצאת בשלבי הקמה מתקדמים ושתכיל כ-3,500 תושבים במגדלי מגורים שנבנים מסביב לפארק גדול, ולידם בניינים של 4 קומות ובתים דו-משפחתיים.
  • קרית חינוך תל השומר (בבנייה). שכונה חדשה בין רמת אפעל לבית חולים תל השומר. השכונה תכיל, מלבד מבני מגורים ומשרדים בגובה 10-14 קומות, גם בית ספר תיכון. הקמת השכונה אושרה ועבודות הפיתוח בשטח כבר החלו.
  • גני אז"ר (בתכנון, תוכנית של הותמ"ל). שכונה חדשה בין כפר אז"ר לבין כביש 4 (גהה). השכונה תכיל כ-6,000 תושבים שיגורו בבנייה גבוהה של בין 10 לכ-35 קומות, וכן מגדלי משרדים, בתי ספר ופארקים. הקמת השכונה אושרה לפני כשנה, אך עבודות הפיתוח להקמתה עוד לא החלו.
חקלאי בשדות כפר אז"ר. (צילום: אברהם מלבסקי, ארכיון קק"ל)

המרוויחים הגדולים

חלק מהקרקעות החקלאיות של הכפר היו של המדינה ושל קק"ל, כך שמי שהחזיקו בהן קיבלו על השבתן רק פיצויים וזכות רכישה ראשונית של הדירות שייבנו בהנחה לא גבוהה. 

מצד שני, בכפר היו 26 חלקות פרטיות לחלוטין, שבעליהן הפכו למיליונרים. באופן כללי, כל בעל קרקע חקלאית הושבח בערך פי 7 (!). 

אחד התושבים, למשל, היה בעלים של חלקה חלקאית בשטח של 418 מ"ר בשטח שעליו תיבנה גני אז"ר. לפני התוכנית שווי הזכויות שלו בקרע עמד על 630 אלף שקל, אחרי התוכנית – 4.5 מיליון ש"ח. גם תושב אחר הרוויח בענק: לפני התוכנית הוא היה בעל זכויות בשווי של כ-4.5 מיליון שקל, וכיום הן שוות 33 מיליון שקל – רווח של 28 מיליון שקל ברוטו.

עם זאת, צריך לזכור שהיטל ההשבחה ( שמשלמים כשמוכרים את הקרקע או בונים עליה) על הקרקע מטורף, מחצית מהסכום בערך.

מחירים גבוהים

בגלל מיקום השכונות ושווי הקרקע הגבוה, הן משווקות כשכונות יוקרה. כך, למשל, מחירי הדירות בקרית קריניצי החדשה גבוהים בכ-50% מהמחיר הממוצע ברמת גן ובמחוז תל אביב. המחירים בנאות אריאל שרון אמנם נמוכים במקצת, אך עדיין גבוהים בכ-25% מהמחיר הממוצע במחוז תל אביב.

מחירים ממוצעים בקרית קריניצי החדשה (דירות חדשות 2019-20)

דירת 4 חדרים – 2,791,000 שקל

דירת 5 חדרים – 3,182,000 שקל

מחירים ממוצעים בנאות אריאל שרון (דירות חדשות 2019-20)

דירת 3 חדרים – 2,097,000 שקל

דירת 4 חדרים – 2,606,000 שקל

דירת 5 חדרים – 3,035,000 שקל

חסרונות ידועים מראש

כמו מרבית השכונות החדשות הנבנות בארץ בימים אלה, תכנון השכונות הוא כזה שיוצר תלות גבוהה ברכב הפרטי. השכונות החדשות יכבידו עוד יותר על העומסים בכבישים העמוסים ממילא, ויהוו פרברי שינה ולא חלק אינטגרלי מהעיר. 

תוספת האוכלוסייה המאסיבית הצפויה בשכונות אלה (כשממערב יתווספו שכונות חדשות נוספות, שיקומו במקומו של בסיס תל השומר) צפויה ליצור עומסים כבדים על תשתיות באזור, ולכן מתוכננים מספר שינויים תחבורתיים:

  • דרך משה לוי. כביש חדש בעל שני נתיבים לכל כיוון שיחבר ישירות בין דרך דורי בקרית אונו לצומת תל השומר. כיום התנועה ביניהם עוברת ברחובות הפנימיים של שכונת קריית קריניצי. הכביש תוקצב ב-200 מיליון שקל אבל טרם התחילו לבנות אותו.
  • גשר מעל כביש גהה. לפי התכנון ייבנה גשר לרכבים, הולכי רגל ורוכבי אופניים שיחבר בין שכונת נווה יהושע במערב ושכונת גני אז"ר המתוכננת במזרח. כרגע מדובר בתכנית עקרונית בלי וודאות או לוח לזמנים לביצוע.
  • יציאה צפונה ממחלף אלוף שדה. כיום היציאה צפונה מהמחלף לבאים ממזרח עוברת דרך צומת מרומזר. בעתיד מתוכננת יציאה ישירה מדרך שיבא לכביש 4 צפון, אך גם במקרה זה מדובר בתכנון עקרוני ללא וודאות או לוח זמנים לביצוע.
  • הקו הסגול של הרכבת הקלה. ב-2026 (נדחה מ-2024) אמור להתחיל הקו הסגול, שיחבר את בקעת אונו לרמת גן ותל אביב במהירות ונוחות, ויספק אלטרנטיבה לרכב הפרטי.