התחדשות עירונית 2020: תמונת מצב של שנה סוערת ובלתי צפויה

שנת 2020 היתה אמורה להיות שנה סוערת בתחום ההתחדשות העירונית. בתחילת נובמבר 2019 יצא ההודעה הסופית על סיומה הצפוי של תמ"א 38 באוקטובר 2022, והצפי היה שכל מי שמעוניין בהתחדשות עירונית מכח התמ"א ימהר לקדם עניינים ולהגיש בקשה להיתר בנייה. אלא ש-2020, כדרכה של השנה הזו, מלאת הפתעות בלתי צפויות. לא רק שהקורונה, שפרצה בישראל במלוא כוחה במרץ 2020, הביאה להקפאה כמעט מלאה של ענף הנדל"ן כולו, גם לאחר שהתרגלנו לחיים במחיצתה, והביקושים חזר לעצמם (ויש שיאמרו שאף גדלו) – העובדות בשטח שונות מהצפוי. 

כדי לראות מה קורה בתחום ההתחדשות העירונית מתחילת השנה הבלתי סבירה הזו בדקנו 6 ערים ממחוז ירושלים, תל אביב והמרכז.  

הסתכלנו על מספר הבקשות להיתרי בנייה, למשל. מספר הבקשות משקף את העתיד הצפוי לדירות בהתחדשות עירונית: בקשה הופכת להיתר והיתר הופך לדירות, כך שניתן ללמוד לא מעט על העתיד ממגמת הבקשות. בכמעט כל הערים שנבדקו, מאז שנת 2016 יש מגמה ברורה של ירידה תלולה במספר הבקשות. בעוד שבשנת 2016, למשל, הוגשו בתל אביב כ-183 בקשות להיתר בנייה, מתחיל 2020 (נכון ליוני 2020) הוגשו בעיר רק 53 בקשות. כלומר גם אם נניח שהנתונים של שנת 2020 עד כה משקפים רק מחצית מהבקשות (כך שהם יוכפלו עד סוף השנה), הנחה שאפתנית למדי ביחס למצב המשק, עדיין נראה ירידה של כ-42% ביחס לשנת 2016 ושל כ-15% ביחס לשנת 2019.

"שנת 2020 היתה אמורה להיות שנת מפנה בתחום ההתחדשות העירונית", אומר טל קופל, המשנה למנכ"ל מדלן. "מועד הסיום של תמ"א 38 כבר ידוע, אבל עדיין לא ידוע מה יבוא במקומה, ומי שרוצה ליהנות מהתמריצים שמציעה התמ"א צריך להזדרז. כיום יש עדיין אלפי פרויקטים שגורלם לוט בערפל – הם עדיין בשלבים ראשוניים, ואם הם לא יצליחו להתגבש לכדי בקשה להיתר בנייה עד תום המועד כל העבודה הקשה שבוצעה בגללם תרד לטמיון. 

"לשם ההמחשה, רק בתל אביב יש יותר מ-830 פרויקטים כאלה. הסיבות לאי ניצול הפרויקטים מגוונות, ויכולות לנבוע מדיירים סרבנים, מרשות מקומית שמקשה על התכנון – ולעתים אף מתנגדת לו – או מחוסר המקצועיות של היזם. כדי לטפל בסעיף האחרון אנחנו מפרסמים את 'מדד ההתחדשות העירונית' מבית מדלן, הכולל את אנשי המקצוע המובילים והמומלצים בענף".

"פרויקטים של התחדשות עירונית הם הסבוכים ביותר בתחום הנדל"ן", אומר רונן רוזנטל, כלכלן אורבני ושמאי מקרקעין. "הם כוללים עשרות שלבים ומספר רב של תיאומים בין גורמים רגולטוריים, שרק מעמיסים עוד ועוד קשיים ובירוקרטיה. לא בכדי, הזמן להוצאת היתר בניה במדינת ישראל רק מתארך עם השנים.

תחום ההתחדשות העירונית מצריך מקצועיות גבוהה של העוסקים בדבר, לצד וודאות תכנונית וכלכלית ברמת העיר. רשויות רבות מבינות זאת, ומקדמות כיום תוכניות אסטרטגיות להתחדשות עירונית שמסתכלות על הצורך העירוני במבט כולל ולא במבט פרטני. קרי, הן מנתבות את היזמים למתחמי ההתחדשות המשמעותיים בעיר ולא יוצרות "מישמש" של פרויקטים שמכתיבים היזמים בהתאם למקומות בהם הצליחו להשיג חתימות. זו מגמה חיובית, והיא בין היתר תולדה של תעדוף פינוי בינוי על פני תמ"א 38 הגוססת".

תל אביב-יפו

מספר בקשות להיתר בנייה בהתחדשות עירונית מתחילת 2020: 53

זמן ממוצע להוצאת היתר בנייה להתחדשות עירונית (נכון ל-2019): 3.32 שנים 

מספר היתרי בנייה שניתנו להתחדשות עירונית נכון ליוני 2020: 729

אחוז בקשות שהפכו להיתר: 54%

מתחילת השנה נמכרו בתל אביב יפו 864 דירות חדשות, שרק 37% מהן (כ-320) בהתחדשות עירונית. עם זאת מבין הערים שנבדקו, תל אביב מובילה את מגמת ההתחדשות העירונית בענק, עם יותר מ-700 היתרי בניה שניתנו לפרויקטים שונים בעיר. כיום העיר ממשיכה בניצול של פרויקטים במסגרת רובעים 3 ו-4, ובשנים הקרובות היא עתידה לאשר את התכנון של רובעים 5 ו-6.

מאז תחילת תמ"א 38 קודמו בעיר 2,189 פרויקטים שונים (כלומר החלו בהליכי החתמות ודיונים משמעותיים עם הדיירים). מתוך אלו, רק עבור 1,355 פרויקטים אכן הוגשה בקשה להיתר, מה שמותיר 834 פרויקטים פוטנציאליים שאם לא יגושו עבורם בקשות להיתרים עד תום תקופת התמ"א 38 – כנראה שכבר לא יקרו כלל. לפיכך, מתוך הפוטנציאל הקיים להתחדשות עירונית, רק 62% בעיר אכן קודם לאנשהו (עד כה לפחות).

ירושלים

מספר בקשות להיתר בנייה בהתחדשות עירונית מתחילת 2020: 39

זמן ממוצע להוצאת היתר בנייה להתחדשות עירונית (נכון ל-2019): 2.67 שנים

מספר היתרי בנייה שניתנו להתחדשות עירונית נכון ליוני 2020: 243

אחוז בקשות שהפכו להיתר: 48%

עיריית ירושלים מקדמת תוכניות רבות של התחדשות עירונית, בניהן תוכנית קריית היובל שאושרה לאחרונה, וכוללת יותר מ-400 דירות. גם הרצון של מינהל התכנון "להיכנס" לשכונות חרדיות ולחדש גם אותן עתיד להביא לעיר "בוסט" חיובי נוסף. במקביל, אם מניחים שנתוני 2020 עד כה יוכפלו עד סוף השנה, מספר הבקשות להיתר בהתחדשות עירונית בירושלים ירד ב-7% בלבד לעומת 2018, ואף עתיד להציג עלייה קטנה ביחס ל-2019. 

403 דירות חדשות נמכרו בירושלים מתחילת השנה, רק 22% מהן הן תוצאה של התחדשות עירונית (כ-89 דירות). מאז תחילת תמ"א 38 קודמו בעיר 752 פרויקטים שונים של התחדשות עירונית, ועבור 506 מהם כבר הוגשה בקשה להיתר. לפיכך, נותרו עדיין 246 פרויקטים שונים בעלי פוטנציאל שלא התקדמו לשום מקום עד כה – 67% מהפרויקטים.  

גבעתיים

מספר בקשות להיתר בנייה בהתחדשות עירונית מתחילת 2020: 1

זמן ממוצע להוצאת היתר בנייה להתחדשות עירונית (נכון ל-2019): 3.81 שנים

מספר היתרי בנייה שניתנו להתחדשות עירונית נכון ליוני 2020: 97

אחוז בקשות שהפכו להיתר: 44.5%

ככל שהעיר צפופה יותר הבנייה החדשה חייבת להסתמך יותר ויותר על התחדשות עירונית – וגבעתיים היא העיר השנייה הכי צפופה בישראל. לכן לא פלא שיותר מ-90% מ-132 הדירות החדשות שנמכרו בה מתחילת השנה (כ-119 דירות) מקורן בפרויקטים של התחדשות עירונית.

מאז תחילתה של תמ"א 38 קודמו בעיר 363 פרויקטים, ורק 218 הגיעו לשלב הבקשה להיתר. לפיכך, אם 145 הפרויקטים שנותרו לא יגיעו להיתר לפני אוקטובר 2022 – סביר להניח שמרבית הבניינים בהם לא יזכו להתחדש, לפחות לא במסגרת ההליך הפשוט (יחסית לפינוי בינוי) של תמ"א 38. ואכן, עתיד הבנייה החדשה בעיר נמצא בשני פרויקטים גדולים שמקדמת העירייה: מתחם ההסתדרות, ולצד פרויקט גבעת רמב"ם, במסגרתו מתוכננות יותר מ-750 דירות. 

נתניה

מספר בקשות להיתר בנייה בהתחדשות עירונית מתחילת 2020: 2

זמן ממוצע להוצאת היתר בנייה להתחדשות עירונית (נכון ל-2019): 2.41 שנים

מספר היתרי בנייה שניתנו להתחדשות עירונית נכון ליוני 2020: 75

אחוז בקשות שהפכו להיתר: 65%

עיריית נתניה מקדמת בימים אלה כמה ותמ"לים להתחדשות עירונית, חלקם כבר בשלבים מתקדמים והם עתידים לכלול בינוי משמעותי. במקביל, הוכנה תוכנית אסטרטגית חדשה לעיר, המחלקת אותה למתחמי התחדשות עירונית רבים. מתוך 436 הדירות החדשות שנמכרו מתחילת השנה בעיר (קצב שאם יימשך עתיד לעקוף את מספר הדירות החדשות שנמכרו ב-2019, שעמד אז על 734), רק 17%, כלומר 74 דירות, מקורן בהתחדשות עירונית. 

עד כה קודמו בעיר 135 פרויקטים של התחדשות בסך הכל – ו-115 מתוכם הגיעו לבקשות להיתר. כלומר 85% מהפרויקטים של התחדשות שהתחילו לקרום עור וגידים אכן הגיעו להסכמות עם הדיירים ולשלב בקשת ההיתר.   

קריית אונו

מספר בקשות להיתר בנייה בהתחדשות עירונית מתחילת 2020: 1

זמן ממוצע להוצאת היתר בנייה להתחדשות עירונית (נכון ל-2019): 3.65 שנים

מספר היתרי בנייה שניתנו להתחדשות עירונית נכון ליוני 2020: 32

אחוז בקשות שהפכו להיתר: 65%

חלוצת הפינוי בינוי הארצית (אונו הירוקה היה הפרויקט הראשון שנעשה בישראל בשיטת פינוי בינוי) מקדמת כיום אישור תוכנית הקובעת הוראות (גם) להתחדשות עירונית של מתחמים רבים בתחומה, בהם לוי אשכול ושלמה המלך. זאת לצד קידום של תוכניות פרטניות רבות, הכוללות מספר רב של פרויקטים (כמו מתחם האורן והצבר). מתוך 113 הדירות החדשות שנמכרו בעיר מתחילת השנה, 86 דירות (76%) היו בפרויקטים של התחדשות עירונית.

60 פרויקטים שונים של התחדשות עלו על השולחן בעיר, ו-49 מתוכם הגיעו לבקשה להיתר, כלומר כמעט 82%. 

יבנה

מספר בקשות להיתר בנייה בהתחדשות עירונית מתחילת 2020: 1

זמן ממוצע להוצאת היתר בנייה להתחדשות עירונית (נכון ל-2019): 3.5 שנים

מספר היתרי בנייה שניתנו להתחדשות עירונית נכון ליוני 2020: 14

אחוז בקשות שהפכו להיתר: 58%

רק לאחרונה מתחילה יבנה לפצח את המשוואה של ההתחדשות העירונית, והיא מציגה מגמה יפה שכוללת הן פרויקטים של תמ"א והן פרויקטים של פינוי בינוי. העירייה מקדמת תוכנית להתחדשות עירונית של המתחמים הוותיקים בעיר, שצפויים להפוך אותה לעיר מרכזית בתחום. עם זאת, כרגע התחום עוד בחיתוליו – מבין 236 הדירות החדשות שנמכרו בעיר מתחילת השנה, רק 31 היו בפרויקטים של התחדשות עירונית (13%) – שיפור מסוים מהשנה שעברה, אז מתוך 1,281 דירות חדשות שנמכרו בעיר רק 77 היו מהתחדשות עירונית (6% בלבד). 

עד כה, מבין 26 פרויקטים של התחדשות בעיר, 24 כבר הגישו בקשה להיתר ו-14 כבר קיבלו אותו. לפיכך, 2 פרויקטים נמצאים בסכנת ביטול מוחלט אם לא יקודמו עד לפקיעת התוכנית.  

הכתבה "הדרך הארוכה אל התמ"א" מאת עופר פטרסבורג, שהתפרסמה ב-10.9.20 ב"ישראל היום" התבססה על המחקר