מחירי הדירות בישראל תמיד עולים – האמנם?
איך להתעשר? זה פשוט
- איך להתעשר? זה פשוט: קנה מנייה כאשר היא זולה, המתן עד אשר היא תכפיל את ערכה, ואז תמכור ברווח נאה.
- כן, אבל מה אם היא לא תעלה?
- נו טוב, אז במקרה כזה אל תקנה אותה מלכתחילה.
סתם... זה רק בצחוק. ובכל זאת, צחוק צחוק אבל מה באמת קורה בשטח? איך זה קורה שכאשר מחירי הדירות בשמיים, אז כולם רצים לקנות? גם זה לא קשה להבין: כאשר מסתכלים על הגרף ורואים את העליה התלולה, נדמה שהעליה תמשך לנצח. אז רצוי לקנות עכשיו כדי לא להשאר קרחים מכאן ומכאן.
ואמנם על פי הגרף (מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) מאז 2007 ועד 2011 המחיר עלה בשיעור של 50%. ובעשר השנים שקדמו המחיר היה יציב. זהו זה? לא בדיוק. כאשר אנחנו משווים מחירים על פני תקופות שונות ראוי שנקזז את המחירים השוטפים למדד יוקר המחייה, כלומר נשווה מחירים ריאלים, ואז התמונה מתחילה להיות מעניינת.
מתברר שעשר השנים היציבות לא היו יציבות כלל וכלל. באותה תקופה, 1997 עד 2007 ירד המחיר הריאלי ב 22% והעליה הריאלית מ- 2007 עד 2011 הייתה "רק" 38.4%. ועל פני כל התקופה, כלומר מ- 1997 ועד 2011, הירידה ההדרגתית והעליה הדרמתית הביאו את המחיר הריאלי לקצת מעל המחיר התחילי, עליה של 7.6%
זה הכל? אפשר ללכת? חכו עוד קצת בבקשה. בואו נמתח את התמונה עוד יותר – נסתכל על 5 עשורים לאחור. נא להכיר את . . .
"מר שוק הדירות" העצבני
הכתם הכתום הוא התמונה שראינו קודם – חלון צר יחסית שלא אפשר לראות את כל הנוף. והתמונה שנגלית עכשיו מעניינת וחשובה למקבלי החלטות, לכל מי ששוקל לקנות או למכור, לרכוש או לשכור. הידע על התנודות החוזרות והנשנות של "מר שוק" עשוי לשפר לנו את היום, או לקלקל לנו אותו. למשל, מי שקנה בשפל של 1987 ומכר בשיא של 1997 גרף תשואה של 93% על ההשקעה. ומי שקנה בשיא של 1997 ומכר בשפל של 2007 הפסיד 22%.
הקורא הנבון לבטח אומר לעצמו: זאת חוכמה של חכמים בדיעבד. נראה אותך הכותב (כלומר אני) אומר לקוראים מתי יגיע השפל הבא, המועד הנכון לרכוש? אין לי מושג מתי מר שוק יתקפל. אבל מתוך הסתכלות על 50 שנות עליות ומורדות למדתי דבר אחד: השוק הוא מחזורי, ומה שעולה חזק יפול חזק. כאשר שוק הרכישה בשחקים רק פריארים רוכשים.
בפעם הבאה נסתכל על מדד נוסף: היחס בין מחיר רכישה לבין מחיר שכירה.
"פרופ' לתכנון ערים וכלכלת מקרקעין, חבר סגל המרכז לחקר העיר והאזור בטכניון.