האם שוק הדירות ממשיך לעלות – או שכבר לא?
שאלת המיליון שקל (תרתי משמע)
אזהרה לקורא: כתבה זו דומה לראשונה שלי שפורסמה אודות מחירי דירות על פני זמן. אז ראו, מוזהר מי שקרא את הראשונה, שיהיו כאן דברים מוכרים. מצד שני, אני מתייחס כאן אל טענות מגיבים על כך שתנודות בשוק הדיור אינן חשובות. דעתי שהן חשובות מאוד, וכאן אני עושה מאמץ נוסף להצדיק דעה זו. ובנוסף, הפוסט הזה כולל עדכון של נתוני מסלול המחירים, הן מחיר הרכישה הכולל נתונים של עוד שנה וחצי (עד אוגוסט 2012), והן מחיר השכירות המוסיף זנב של שנים רבות לאחור ומצייר טוב יותר את התמונה הגדולה לתקופה 1994 עד אוקטובר 2012.
כיצד להרוויח בהשקעות שואל וורן באפט, ואומר
"כלל ראשון הוא להמנע מהפסדים!"
אם תרצו או לא, גם כאשר אתם רוכשים דירה לגור בה, אתם למעשה עושים השקעה. לרובנו הדירה היא נכס ההשקעה העיקרי, ולכן ראוי לציית לכלל של באפט. זה לא תמיד אפשרי, אבל ראוי לא לעשות שטויות.
אני רואה בתגובות הקוראים לכתבות שלי מספר תגובות שטוענות כך:
"אני מתכוון לגור בדירה, לא לסחור בה, אז לכן לא איכפת לי מתנודות השוק."
אבל לרבים ראוי שכן יהיה איכפת. מי שרכש דירה ושילם מההון העצמי 25% עד 30% צריך לזכור שהבנק הוא בעצם השותף העיקרי שלו – הבעלים של 70% עד 75% הנותרים. וכאשר שווי הדירה יורד, רוב, אם לא כל, ההון העצמי של הרוכש עלול להימחק.
כך, בשפל של 2007 ההפסד יחסית לשיא של 1997 היה 23%. בשפל של 1987 ההפסד יחסית לשיא של 1984 היה 20%. ובשפל 1977 ההפסד יחסית לשיא של 1973 היה הגדול מכולם – 35%!
על כן אני חוזר ואומר, בייחוד למי שמתכוון לקנות את הדירה הראשונה שלו (כלומר לא משפר דיור), לקנות בתקופת השיא או קרוב אליה זה לא רעיון כל כך טוב, שכן הוא עשוי להיווכח יום אחד שלמעשה נמחק רוב או כל ההון העצמי שלו. לראות נכס שעלה מיליון שקל מאבד 20 עד 30 אחוז זה ממש לא נעים, בייחוד כאשר גודל ההפסד קרוב לערך המזומנים ששילמת, ואתה עדיין חייב יותר מכפליים לבנק (לפני הרביות...). תזכרו גם שבעשר השנים הראשונות חוב המשכנתא הרגילה יורד אך במעט. (אני מתכוון לכתוב בקרוב אודות המשכנתא הישראלית הטיפוסית).
דברים רעים כאלו קורים לא פעם במקביל למיתון כלכלי ארצי (או אפילו עולמי) בזמן שרבים נזרקים ממקום עבודתם . . . נו, את השאר אין צורך לפרט.
המסקנה: להימנע מלרכוש דירה בנקודת השיא, או מה שנראה יותר ויותר כמצב כזה.
בשיא, או לא בשיא?
איך לברר אם אנחנו מתקרבים אל השיא או שכבר עברנו אותו? אין לנו מדע מדוייק, אבל, כפי שכתבתי בעבר, מחיר שכירות משקף ערך אמיתי של שירותי דיור, נקי (פחות או יותר) משיקולים ספקולטיביים. על כן יחס מחיר הרכישה למחיר השכירות הוא מדד שניתן להיעזר בו.
בארצות הברית היו תקופות בהן היחס הזה נשמר ברציפות שנים רבות (ראה תרשים 1). על כן אנשי נדל"ן אמריקנים מזהים את אותו יחס יציב כמשקף מצב נורמאלי בטווח הרחוק שאליו השוק נוטה לחזור, במוקדם או במאוחר.
יחס מחיר הרכישה למחיר השכירות חוזר לרמה הרב שנתית הנורמאלית . זהו אות מבשר טובות המרמז שלאחר תקופה ארוכה של הערכת יתר (במילים אחרות "בועה") שוק הדיור האמריקני חוזר אל רמת "המחיר ההוגן" (דרך אמריקנית חלופית לומר "דיור בר השגה").
בגרף של המצב בישראל (צוייר על פי נתונים למ"ס) רואים גם כן תקופה בה היחס בין שני המדדים, רכישה ושכירות, נשמר כמעט קבוע. לקחתי את נקודת ההתחלה של מצב "כמעט קבוע" זה ונירמלתי את שני המדדים לאותה נקודה (יחס 100%). לפני ואחרי אותה תקופה היחס רכישה-חלקי-שכירות סטה כלפי מעלה, ולעיתים לא במעט. אנחנו רואים בצד ימין שהעליה נפסקת, הן במחיר ההרכישה (כחול) והן ביחס בין המחירים (כתום).
אני לא בא להגיד שזהו זה, הגענו כבר לשיא בוודאות. כבר היו מצבים שהעליה הססה, נעצרה, ואחר כך המשיכה. אבל, ניתן להתרשם מכך שיחס מחיר הרכישה למחיר שכירות עבר כבר את השיא של הפעם הקודמת, וזהו אות שאולי מבשר את סוף עליית מחיר הרכישה. לא בטוח, אבל אולי. . .
מילים אחדות על סיכון בהשקעות וכיצד הוא נמדד
למרות התנודות במחירי שוק הדירות הישראלי המדווחות כאן, שוק הדירות הוא אחד השווקים הפחות מסוכנים להשקעה ארוכת טווח. זה לא רק (כפי שכותבים כמה מהמגיבים) שבטווח הרחוק מחירי הדירות נוטים לעלות – כן בהחלט בטווח הרחוק הם עולים בקצב של כ 2.5% לשנה, ומניבים דיבידנד שנתי (כלומר שכר הדירה) שגם הוא בסביבות 2.5% מערך הנכס. אבל גם מניות, (בטווח הרחוק) נוטות לעלות ובקצב גדול בהרבה עבור מי שיש לו מספיק סבלנות ואמץ לבנות תיק מניות ולתחזק אותו שנים ארוכות.
תרשים 3 משווה את התנודתיות בשוק ההון הישראלי (מניות של חברות בבורסת תל אביב) עם זה של שוק הדירות בישראל, מסוף שנות 1970 כמעט עד סוף המאה העשרים. בתקופה זו התעניינתי בהשוואה ועל כן תיעדתי את הנתונים, והתוצאה מובאת כאן לידיעתכם. אני משער שדפוסי ההתנהגות לא השתנו מאז. הגרף מראה שבהשואה לתנודות הבורסה, תנודות שוק הדירות הן בטלות בשישים. גובה התנודות הוא אשר משקף סיכון, מדד שמוגדר באופן פורמאלי כשונות או סטיית התקן של התשואה הרב שנתית של נכס.
הדבר שאולי יעניין במיוחד את הקורא הוא שהמניות המסוכנות ביותר הן אלה של חברות הנדלן הבונות את כל הדירות, בשעה שהנכס הכי לא מסוכן (מבלי לכלול אגרות חוב פרטיות וממשלתיות) הוא לא אחר מהדירה שאותה הן בונות. לכן גם התשואה שלו הרב שנתית היא "רק" 5% (ראלי) ולא משתווה עם תשואות ארוכות טווח של מניות בשוק ההון. אבל, אמר מי שאמר (ברטון מלכיאל, מחבר הספר הילוך אקראי בוול סטריט) שאתה יכול לאכול טוב, או לישון טוב, אבל לא גם וגם.
"פרופ' לתכנון ערים וכלכלת מקרקעין, חבר סגל המרכז לחקר העיר והאזור בטכניון.