שכונה בפוקוס: ירוקה, צפופה ומבוקשת – האם כדאי לגור בשכונת בורכוב בגבעתיים?

שיתוף ב facebook
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
29/04/2021
בורכוב גבעתיים

בורוכוב היא שכונה ותיקה וצפופה, אך גם ירוקה מאוד, בצפון גבעתיים. השכונה מבוקשת מאוד בגלל הקרבה שלה לתל אביב – היא גובלת בשכונת נחלת יצחק התל אביבית וקרובה למוקדי התעסוקה המטרופוליטניים הקיימים והמתפתחים לאורך נתיבי איילון.

עם השנים אוכלוסיית העיר, והשכונה בפרט, הלכה והזדקנה וגבעתיים קיבלה שם של עיר לקשישים ופנסיונרים, אך בשנים האחרונות השכונה הפכה ליעד מבוקש עבור אוכלוסייה צעירה יותר שמחפשת איכות חיים, חינוך טוב וקירבה למקומות הבילוי המתפתחים ברחוב כצנלסון. בעשור הקרוב השכונה צפויה לחוות תנופת התחדשות עירונית, כשהעירייה מייעדת את מזרח השכונה להתחדשות נקודתית בגובה של עד כ-8 קומות, בעוד שמערבית לרחוב "אחדות העבודה" מתוכנן פינוי-בינוי עם בנייה גבוהה (עד 40 קומות) למגורים ולתעסוקה.

אוכלוסייה: 

תושבי השכונה הם ברובם המכריע חילונים, עם מעט חובשי כיפות ועולים חדשים. בעשור האחרון אוכלוסיית השכונה גדלה כמעט בקצב המהיר ביותר בעיר (אחרי קרית יוסף השכנה). עם זאת, ההגירה של משפחות צעירות לשכונה התמתנה מעט בעשור האחרון, ייתכן ובגלל מחסור בדירות פנויות. מצד שני, פרויקטים של התחדשות עירונית צפויים להגדיל את מספר הדירות והמשפחות שיעברו לשכונה בעשור הקרוב, מאחר והיא נותרה מאוד מבוקשת.

תחבורה:

בתוך השכונה עוברים מעט אוטובוסים, כך שהיא שקטה יחסית, אבל ברחובות שבהיקפה עוברים קווים רבים למגוון יעדים בגוש דן, והתחנות במרחק הליכה. תחנות הרכבת סבידור מרכז והשלום קצת רחוקות מהשכונה אם הולכים ברגל, אבל אפשר להגיע אליהן באופניים בפחות מ-10 דקות. עם זאת, למעט שביל אופניים חדש יחסית ברחוב בורוכוב, אין פה שבילים נוספים וכרגע לא מתוכננים כאלה, כך שהרכיבה באזור עדיין כרוכה בסיכון. ברכב הפרטי המצב לא משהו, עם מצוקת חניה חמורה ועומסים בכבישים הראשיים שבהיקף השכונה.

היצע ואיכות התחבורה הציבורית באזור צפוי לגדול ב-2022 עם פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה שיהיה במרחק הליכה מחלק מבתי השכונה ובמרחק רכיבה קצרה מהשאר. הוא יאפשר הגעה מהירה ונוחה למגוון מוקדי תעסוקה, קניות ובילוי בתל אביב, רמת גן, בני ברק, פתח תקווה ובת ים. קו מטרו (רכבת תחתית) שמתוכנן ברחוב כצנלסון יהיה במרחק הליכה מרוב בתי השכונה ויקשר את האזור עם פתח תקווה, גבעת שמואל, בני ברק, רמת גן, תל אביב, וחולון. עם זאת, מדובר בפרויקט יקר שלא תוקצב עדיין, והוא לא צפוי להיות פעיל לפני 2035.

יתרונות השכונה:

  • מיקום מרכזי אך שקט בגוש דן.
  • תחבורה ציבורית טובה שצפויה להשתפר.
  • מרחק הליכה מקניות, סידורים ומקומות בילוי.
  • למרות הקירבה לרחובות ראשיים, פנים השכונה שקט יחסי.
  • מוסדות חינוך טובים.
  • גישה טובה לגינות ופארק.

חסרונות השכונה:

  • עומסי תנועה ומצוקת חניה.
  • מטרדי בנייה צפויים בשנים הקרובות.
  • אין תשתית לאופניים.
  • בגלל שהיא בנויה על גבעה ההליכה בחלקים מהשכונה יכולה להיות מאתגרת.
  • הצפיפות תגדל.

היצע ומחירים:  

בשנת 2020 נמכרו בשכונה כ-120 דירות, מחציתן חדשות. מדובר בירידה של כ-8% ביחס לשנת 2019, אך יחסית לשכונות אחרות בישראל, שהיקף העסקאות בחלקן צנח ביותר מ-20% בשנה זו, ככל הנראה עקב משבר הקורונה, מדובר בירידה מינורית – שלא בהכרח ניתן לשייך אותה לקורונה.

תמהיל העסקאות מראה שמדובר בשכונה הטרוגנית יחסית, של משפחות צעירות ומשפרי דיור. היצע דירות ה-3 חדרים בשכונה מידלדל, בעיקר בגלל שרוב הבניה החדשה בשכונה היא במסגרת תמ״א 38, שלוקחת את דירות 3 החדרים ומשדרגת אותם לדירת 4 חדרים חדשה. דירות 4 חדרים יד שניה וחדשות בשכונה נמכרות במחיר דומה, מכיוון שגם דירות ה-4 חדרים מיד שנייה חדשות יחסית (בניינים שעברו תמ"א 38 במהלך שנות ה-2000). 

בשכונה נבנים כיום כמה פרויקטים. חברת GLM בונה ברחוב כצנלסון את פרויקט "הרמוניה נוף העיר". הפרויקט כולל שני בנייני בוטיק, שהראשון ביניהם כבר נמכר ושיווק הבניין השני נמצא בעיצומו. הפרויקט מציע דירות 4 חדרים הכוללות חנייה תמורת החל מ-2.75 מיליון שקל, ודירות פנטהאוז 5 חדרים. פרויקט נוסף, במסגרת תמ"א 38/2 הריסה ובנייה, נבנה על ידי חברת מותג עירוני ברחוב גורדון 37 א', שם נבנה בניין בוטיק אינטימי בן 6 קומות. הפרויקט כולל דירות 3, 4 ו-5 חדרים, דירת גן ופנטהאוז מרווח. כל הדירות כוללות חנייה.

תוכניות לעתיד שישפיעו על השכונה: 

התחדשות עירונית. בשכונה יש כבר פרויקטים של תמ"א 38, ומספרם צפוי לגדול בעשור הקרוב. בנוסף, מערב השכונה מיועד לפינוי-בינוי עם בנייה חדשה בצפיפות גבוהה. מצד אחד הבינוי החדש ישפר את חזות השכונה ובמקרים של פינוי-בינוי יאפשר הקמת פארקים ומבני ציבור חדשים, אבל השכונה תהפוך לצפופה יותר וההתניידות ברכב תהפוך לעוד יותר מתסכלת.

קו רכבת קלה. הקו האדום של הרכבת הקלה בגוש דן מוקם בימים אלה ברחוב ז'בוטינסקי צפונית לשכונה, במרחק הליכה מהבניינים בצפון מערב השכונה, ובמרחק רכיבה קצרה על אופניים מהשאר. הקו האדום אמור להיפתח במהלך 2022.

קו מטרו. ברחוב כצנלסון, שנמצא במרחק הליכה מהשכונה, צפוי לעבור קו של רשת המטרו המתוכננת במטרופולין תל אביב. הקו מתוכנן לעבור בין בית חולים וולפסון בחולון למזרח פתח תקווה, ולעבור בדרך בדרום ומרכז תל אביב (כולל מחלף השלום), גבעתיים, רמת גן, בני ברק, וגבעת שמואל. רשת המטרו תאפשר גישה מהירה ונוחה למגוון מוקדי תעסוקה, מגורים ובילוי, אך היא לא צפויה להיפתח לפני 2035.

האם יש פה הזדמנות למשקיעים?

בגלל מיקומה המרכזי וקירבתה לתל אביב מחירי הדירות בשכונה גבוהים, ולכן מדובר בהשקעה סולידית, שתשתלם בעיקר בטווח הארוך. גם תשואת השכירות בשכונה, שעומדת על כ-2.8% (דירות 4 חדרים) היא די ממוצעת. הסיכוי היחיד "לעשות מכה" בשכונה הוא ברכישת דירת 3 חדרים מיד שניה בבניין שעתיד לעבור תמ״א 38, אם כי הסיכוי להשיג כיום דירה כזאת, שהבניין בו היא נמצאת עדיין לא התחיל בתהליך (כלומר הפוטנציאל עוד לא מגולם במחיר, או מגולם במידה נמוכה) אינו גבוה – בטח בהתחשב בעובדה שעיריית גבעתיים היא בין המתנגדות הגדולות לתמ״א 38, ובהתחשב בכך שתוקף התוכנית קרוב לסיומו.

נכון להיום, כ-50 פרויקטים של תמ"א 38 נמצאים בשלבי תכנון בשכונה, והם יוסיפו לה כ-600 דירות חדשות. מתוך סך כל הפרויקטים, 17 נמצאים בשלבים תכנון מתקדמים או בבנייה (תוספת של 300 דירות חדשות). המשמעות היא שהרכבת במקרה של שכונת בורוכוב כבר יצאה מזמן מהתחנה. עם זאת, במידה וכן הצלחתם לשים את ידכם על דירת 3 חדרים יד שנייה בבניין שנמצא בתהליך מוקדם של תמ״א 38, מדובר באפסייד של כ-36%.

גלו כל מה שחשוב לדעת לפני שקונים בית

פורסם לאחרונה