שכונה בפוקוס: החוף סמוך ובקרוב תהיה רכבת קלה, אבל האם כדאי לגור בדרום מערב בת ים?

מה הסיפור

דרום מערב בת ים היא שכונה ותיקה ליד החוף, שתושביה נהנים מגישה נוחה לפארקים גדולים, חופים מוכרזים, מגוון אפשרויות לקניות ובילויים ותחבורה ציבורית טובה, שתשתפר עוד יותר עם פתיחת הרכבת הקלה ב-2021. האוכלוסייה בשכונה מגוונת וכוללת צעירים, משפחות ואזרחים ותיקים.

לכל הדירות למכירה בדרום מערב בת ים

פארקים וגינות: גינה במרחק הליכה

רצועת החופים המוכרזים של בת ים נמצאת במרחק הליכה, וגם פארקים גדולים כמו פארק הפרפרים, גן העיר, גן אשכול, חורשת הים וגן העירייה. בנוסף, במרחק הליכה קצרה מכמעט כל בית בשכונה אפשר למצוא גינה קטנה או גינת משחקים.

גינות ופארקים גדולים (צילום: שי יחזקאל)

תחבורה: הרבה תכנונים, בינתיים פקקים

כיום יש באזור מצוקת חנייה ועומסי תנועה, אבל חניונים ציבוריים שמתוכננים על ידי העירייה והקו האדום של הרכבת הקלה (שצפוי להתחיל לפעול בסוף 2021) אמורים להקל עליהם. הקו האדום  יעבור ברחוב יוספטל, והתחנות יהיו במרחק של עד 10 דקות הליכה מרוב בתי השכונה. בעתיד (ב-2030 לכל המוקדם)  יתחיל בסמוך לשכונה קו M3 של המטרו, קו מעגלי שיסתיים בהרצליה פיתוח, ויעבור בדרך בחולון, בקעת אונו, נתב"ג, פתח תקווה וצפון תל אביב. תחנות הקו יהיו במרחק של עד 10 דקות הליכה ממזרח השכונה.

בינתיים, קווי אוטובוס מרכזיים עוצרים בשכונה וברחובות ההיקפיים שלה, ומגיעים למגוון יעדים כמו מרכז תל אביב (כ-35 דקות), אוניברסיטת תל אביב (כשעה), אזור התעשייה בראשון לציון (כ-30 דקות), ופארק פרס בחולון (כ-40 דקות). כמו בכל השכונות בעיר, גם פה חסרה רשת שבילי אופניים. התחלה של רשת כזו צפויה בשנים הקרובות, עם סלילת שבילים על ידי העירייה בשדרות העצמאות, דרך בן גוריון ורחוב יצחק שדה. שבילים נוספים יסללו במסגרת פרויקטי תחבורה נוספים, כמו הרכבת הקלה ואוטוסטרדת האופניים "אופנידן",  כך שבעתיד ניתן יהיה לרכב מהשכונה בנוחות ובבטיחות למגוון יעדים.

מקומות בילוי: לא מעט אופציות

בגלל הקירבה לים ולטיילת יש בדרום מערב בת ים לא מעט אופציות בילוי, כולל ברים ומסעדות שנמצאים על הטיילת וברחוב בלפור, החופים עצמם, ובריכת שחייה. מהצד השני של השכונה נמצא אזור התעסוקה של העיר, ובו אפשר למצוא חדרי כושר, באולינג, ביליארד ועוד.

חופים מוכרזים במרחק הליכה (צילום: שי יחזקאל)

יתרונות השכונה:

  • 3 פארקים גדולים במרחק הליכה.
  • מקומות בילוי, קניות וסידורים במרחק הליכה ברחוב בלפור, בטיילת ובאזור התעסוקה הצמוד.
  • רכבת קלה שאמורה להתחיל לפעול בקרוב, וקו מטרו בעוד כעשור.

חסרונות השכונה:

  • בשכונה יש מצוקת חניה קשה, אבל מספר חניונים ציבוריים שנמצאים בתכנון אמורים להקל עליה.
  • השכונה נגישה לאזורי תעסוקה מרכזיים בגוש דן, אבל מרוחקת מהם (בורסה – 45 דקות נסיעה ברכב הפרטי או באוטובוס, רמת החייל/עתידים – שעה באוטובוס, 50 דקות ברכב).

היצע ומחירים: הכי הרבה עסקאות בעיר 

שוק הנדל"ן בשכונה הוא המעניין והפורה ביותר בבת ים בחמש השנים האחרונות. כמות העסקאות היא הגבוהה ביותר בעיר, עם ממוצע של יותר מ-300 עסקאות בשנה. הדירות הכי נפוצות בשכונה הן דירות 3 חדרים, ומדי שנה הן מהוות כ-50% מהעסקאות בשכונה – מה שעשוי להעיד גם על התעניינות גבוהה מצד משקיעים. 

למרות הביקושים והפעילות הערה, מחירי הדירות בשכונה עלו באופן מתון יחסית – עלייה של 20% בשלוש השנים האחרונות, למחיר ממוצע למ"ר של 23,500 שקל כיום. אפשר לחלק את השכונה לשני חלקים, כשרחוב בלפור מהווה את קו הגבול, וניתן להבחין בפער מחירים של יותר מ-10% ביניהם: בחלק המזרחי של השכונה המחיר הממוצע למ"ר עומד  על 20,500 שקל,בעוד שבאזור המערבי של השכונה המחיר הממוצע למ"ר עומד על 23,500 שקל. 

בחמש השנים האחרונות החלה גם התחדשות עירונית בשכונה, עם דירות של 4 ו-5 חדרים שמושכות אליה קהל חדש. עם זאת, 513 הדירות שנוספו או נמצאות כיום בתהליכי בנייה בשכונה בעקבות תמ"א 38 נמצאות כולן בחלק המזרחי.

תוכניות לעתיד: 

התחדשות אזור התעשייה. אזור התעשייה הסמוך אמור להפוך למרכז תעסוקה, מגורים ובילוי מודרני. כמה פרויקטים מרכזיים למגדלי מגורים ומשרדים כבר אושרו, ופתיחת הקו האדום ב-2021 צפויה להגביר ביקושים לתעסוקה בו ולזרז את מגמת ההתחדשות.

שכונת פארק הים. שכונת מגדלים חדשה שנבנית מדרום לאזור התעסוקה. היא תכלול כ-10,000 דירות, בתי מלון, פארק חוף חדש ומושקע, ומבני תרבות וציבור. מגדלים ראשונים כבר נבנו, אך הקמת השכונה נמצאת עדיין בחיתוליה, והשלמתה צפויה להימשך כשני עשורים. 

רכבת קלה, מטרו, וסלילת שבילי אופניים. לצד הרכבת הקלה שצפויה להתחיל לפעול ב-2021, והמטרו שאולי יפעל ב-2030, בחמש השנים הקרובות צפויים להיסלל באזור גם כמה שבילי אופניים. אלה יצרו רשת של שבילים, עליה ניתן יהיה לרכב ולהגיע ליעדים רבים בעיר וגם בראשון לציון, חולון ותל אביב.

האם יש פה הזדמנות למשקיעים?

מחירי הדירות האטרקטיביים יחד עם מחירי שכירות סבירים (עם פוטנציאל עליה בעקבות הרכבת הקלה) מסמנים את השכונה כיעד מעניין במיוחד להשקעה – ולראיה כמות העסקאות הגבוהה בשנים האחרונות. החלק המזרחי של השכונה זול יותר, מתרחשת בו פעילות גבוהה יותר של התחדשות עירונית, וכמעט מכל רחוב בו תהיה גישה נוחה (בהליכה) לרכבת הקלה – כך שניתן להגיד שהוא מתאים במיוחד למשקיעים. מצד שני, מכיוון שאזורים רבים בחלק המערבי של השכונה עדיין לא החלו בהתחדשות עירונית, ייתכן והפוטנציאל להשבחת נכסים נמצא דווקא משם.  

שכונה בפוקוס: האווירה יוקרתית ויש גינה בכל בלוק, אבל האם כדאי לגור באזור כיכר המדינה בתל אביב?

מה הסיפור

בעשור האחרון אזור כיכר המדינה הפך לאבן שואבת עבור משפחות עם ילדים. אחוז הילדים בשכונה שמשתרעת בין פנקס לארלוזרוב ובין נמיר לאבן גבירול הוא הגבוה ביותר במרכז תל אביב (כ-24%), והיא גם בין המובילות בצמיחה במספר הילדים בעשור האחרון (כ-44%). 

זה קרה למרות שבשכונה נבנו באותו זמן רק מספר זעום של דירות (קצת יותר מ-100 בעשור האחרון, כשמספר הדירות הכולל בשכונה הוא 7,200), והמחירים זינקו בהתאם (במיוחד מחירי דירות 5 חדרים, שנמכרו ב-20,000 שקל למ"ר ב-2008 וב-52,900 שקל למ"ר ב-2018). בעשור הקרוב, לעומת זאת, צפויות להתווסף לשכונה כ-2,000 דירות חדשות, חלקן הגדול דירות גדולות – כך שהיצע הדירות המתאימות למשפחות צפוי לגדול, והמחירים לרדת (אולי).

לחצו לכל הדירות באזור כיכר המדינה

פארקים וגינות:  גינה בכל בלוק

פארק הירקון, הפארק הגדול והמבוקש ביותר בגוש דן, אמנם קרוב יותר לשכונות אחרות – אבל כשמסתכלים על פריסת הגינות הקטנות, אלו שמושכות אליהן הורים תשושים וילדים אנרגטיים מהסביבה הקרובה, רואים שכמעט בכל "בלוק" יש גינה אחת לפחות, וברובם יותר מאחת. באזור מתוכננות גם כמה גינות נוספות, בהן פארק גדול שיוקם בכיכר עצמה, שדרוג ופתיחה לציבור של גינת בית ההסתדרות, וגינות וכיכרות חדשות שיוקמו במתחם סומייל שבמערב השכונה.

תחבורה: כל מה שאפשר

המיקום המרכזי של השכונה מאפשר גמישות מירבית בבחירת אמצעי הנסיעה. כביש החוף ונתיבי איילון נמצאים במרחק כמה דקות נסיעה, תחנת רכבת ישראל ומסוף האוטובוסים שלצדה נמצאים במרחק הליכה, אוטובוסים רבים עוברים ברחובות הראשיים של השכונה ואם זה לא מספיק – ברובם יש גם שבילי אופניים, שמתחברים לרשת השבילים העירונית. 

מקומות בילוי: בתי קפה ולא פאבים

מקומות הבילוי באזור מועטים יחסית לעיר והאופי שלהם יותר משפחתי – יותר מסעדות ובתי קפה ופחות פאבים ומועדונים. מוקדי בילוי כמו רחוב יהודה המכבי, קניון צמרת ורחוב אבן גבירול נמצאים במרחק הליכה ולא בשכונה עצמה, כך שהתושבים לא סובלים ממטרדי הרעש והתנועה שיכולים להיווצר בקרבתם.

אזור כיכר המדינה
רחוב שקט באזור כיכר המדינה (צילום: שי יחזקאל)

יתרונות השכונה:

  • אמנם השכונה מרכזית ותנועה רבה עוברת ברחובותיה הראשיים, אבל ברחובות הפנימיים אין הרבה תנועה והשקט והשלווה נשמרים.
  • בשכונה אמור להיפתח בקרוב קאנטרי קלאב עירוני חדש, עם חניון ציבורי.
  • תנופת הפיתוח הצפויה בשכונה תוסיף לה גינות ומבני ציבור, חניונים ציבוריים ומוקדי עניין חדשים.

חסרונות השכונה:

  • כיום יש בשכונה מצוקת חנייה קשה, שאולי תיפתר בעתיד כשיוקמו בה כמה חניונים ציבוריים גדולים (בכיכר המדינה עצמה, בסומייל ובקאנטרי רמז).
  • תנופת הבנייה והקמת התשתיות צפויה לגרום למטרדים רבים בשכונה, כמו רעש, אבק וחסימות של כבישים ומדרכות.
  • ברחובות הראשיים של השכונה עוברת תנועה רבה, כך שמי שגרים לאורכם עלולים לסבול מרעש.
  • תוספת האוכלוסייה המתוכננת עלולה לגרום לתחושת צפיפות ולשנות את אופי השכונה.

היצע ומחירים: זולה יחסית לסביבה

השכונה נחשבת לאחת היוקרתיות בעיר, אבל באופן מפתיע מהווה אלטרנטיבה זולה יחסית (הכל יחסי) לשכונות הצמודות אליה. המחיר הממוצע למ"ר בשכונה עומד על 49,500 שקל, בעוד שבשכונה הצמודה לה מצפון (ששמה "הצפון החדש החלק הצפוני") הוא 52,900 שקל (פער של כ-6.8%), ובשכונה הצמודה לה מצפון-מערב ("הצפון הישן החלק הצפוני") הוא 54,800 שקל (פער של 10.7%). בלב תל אביב, לשם השוואה, המחיר הממוצע למ"ר הוא 52,400 שקל למ"ר (פער של כ-6%).

מרבית הדירות הנמכרות בשכונה הן בנות 3 חדרים, במחיר ממוצע של 3.3 מיליון שקל. מחירי השכירות בשכונה נעים בין 6,500 ל-8,200 שקל בחודש לדירת 3 חדרים, כלומר תשואה של 2.84% בשנה.

מבחינת היצע, בין ינואר 2015 למרץ 2020 בוצעו בשכונה כ-820 עסקאות, במחיר ממוצע של 3.6 מיליון שקל לאחת. שיאנית העסקאות היתה שנת 2015, שבה נמכרו 185 דירות בשכונה, 80% מהן דירות מיד שנייה. מאז גדל היצע הדירות החדשות, בעיקר בזכות פרויקטים של התחדשות עירונית, ושיעורן עומד כיום על 37% מהעסקאות. עם זאת, מספר העסקאות הכולל נמצא במגמת ירידה (ב-2019 נעשו בשכונה רק 137 עסקאות, ירידה של 25% מהשיא של 2015).

העסקה היקרה ביותר בשכונה בוצעה ביוני 2018 במגדלי אקירוב, אז נמכרה דירה המשתרעת על שטח של 534 מ"ר, בקומה 34 מתוך 37, ב-72.52 מיליון שקל.

הרחוב הפעיל ביותר בשכונה מבחינת עסקאות הוא פנקס, מאחר שהוא ארוך ויש בו הרבה דירות קטנות יחסית. משנת 2015 ועד היום נמכרו ברחוב כ-70 דירות, והמחיר הממוצע לדירה בו עומד כיום על כ-8 מיליון שקל.

תוכניות לעתיד: 

התחדשות הבנייה הוותיקה. ב-2018 אושרה מדיניות בינוי חדשה בצפון החדש (רובע 4, שהשכונה היא חלק ממנו), שמעודדת התחדשות עירונית באמצעות הריסה ובנייה מחדש במקום תוספת בנייה בלבד. אישור התוכנית שם סוף להקפאת אישורי הבנייה ברובע, וצפוי לעודד גל של התחדשות עירונית ברחבי השכונה. 

התחדשות דרך נמיר. העירייה מקדמת תכנון מחדש של הרחוב, במטרה להפוך אותו מכביש בין-עירוני סואן ולא נעים להליכה לרחוב עירוני דמוי אבן גבירול, עם שלל חנויות ומקומות בילוי לאורכו. 

מגדלים בכיכר המדינה. בכיכר הגדולה ייבנו 3 מגדלים בני 40 קומות כל אחד ובהם 450 דירות, בניין בן 10 קומות של העירייה לשימושים ציבוריים (כמו בתי ספר או מתנ"ס), וחניון ציבורי תת-קרקעי ובו 720 מקומות חנייה. כל זה במקביל לפארק בגודל של 26 דונם, כגודלו של גן מאיר.

פרויקט סומייל. במתחם הגדול שבדרום מערב השכונה ייבנו כאלף דירות במגדלים בגובה של עד 50 קומות, לצד בניין משרדים של העירייה. בנוסף יוקמו במתחם חניונים עם כ-2,000 מקומות שישמשו את הדיירים והעסקים שיפתחו במתחם, וכ-330 חניות ציבוריות. אכלוס המתחם, שאמור להתחיל ב-2025, עלול לגרום להחרפת עומסי התנועה באזור, מאחר ומדובר בכמות גדולה של רכבים שצפויה לצאת ולהיכנס לחניונים (ובעיקר בשעות העומס).

הרכבת הקלה והמטרו. הקו האדום של הרכבת הקלה אמור להתחיל לפעול ב-2021, ולהיות במרחק הליכה ממזרח השכונה, וב-2027, עם פתיחת הקו הירוק והקו הסגול, כל בתי השכונה יהיו במרחק הליכה מקו אחד לפחות. גם רשת קווי הרכבת התחתית שמתוכננת בגוש דן תהיה נגישה מהשכונה, עם תחנות של הקו המרכזי בצומת נמיר/פנקס ובמתחם התחבורה בארלוזורוב – אבל גם אם זה אכן יקרה, הרשת לא תתחיל לפעול לפני 2030. 

גימנסיה הרצליה
גימנסיה הרצליה שבתחומי השכונה (צילום: שי יחזקאל)

האם יש פה הזדמנות למשקיעים?

אם לפני 10 שנים דירות יד שנייה בשכונה נמכרו במחיר ממוצע של כ-28,900 שקל למ"ר, היום המחיר כבר נע סביב ה-49,500 שקל למ"ר – זינוק של כ-70%, כך שמי שקנה דירה בזמן הנכון הרוויח. עם זאת, לא בטוח שהמחירים בשכונה ימשיכו לזנק בשיעורים כאלה מאחר שהמחירים כבר גבוהים וכיום דירות למכירה בשכונה ממתינות זמן רב יחסית "על המדף".

לאור זאת, נראה שכיום אפשר ליהנות מסיכוי לעליית ערך גבוהה בשכונה בעיקר במקרים הבאים: רכישת דירות "על הנייר" במחירי פרה סייל; רכישת דירות בפרויקטים שאמורים לעבור תמ"א 38 (הרווח יתבטא גם בעליית ערך הנכס וגם בעליית שטח הדירה); או ברכישת דירות באזורים שבהם מורגשות כיום העבודות על תוואי הרכבת הקלה, שגרמו לירידה זמנית במחירן.

תוכנית חיסכון: כל הסיבות לכך שהמחירים בגבעת אולגה צפויים לזנק בחדות

כתבתו של איתמר מינמר שודרה ב-17.6.20 בתוכנית חיסכון בחדשות 12

מנכ"ל מדלן איתן זינגר אמר כי "לאורך השנים סומנו כמה שכונות בישראל ככאלו ששווה לחפש בהן מציאות. בדרך כלל אלו שכונות ישנות יותר, שנדמות כבעלות פוטנציאל השבחה משמעותי. יש כיום לא מעט שכונות שנמצאות דקה לפני 'הפריצה הגדולה' שלהן, כלומר לפני שינויים משמעותיים שאמורים למשוך אליהן תושבים חדשים, בדרך כלל ברמה כלכלית-חברתית גבוהה יותר, שישנו את פני השכונה לחלוטין – ואת רמות המחירים בה, וגבעת אולגה בחדרה היא כזו.

"עם זאת, לפני שרצים לקנות צריך לזכור שלגבעת אולגה יש כיום שני חסרונות גדולים מאוד: הראשון הוא הרמה הכלכלית-חברתית הנמוכה של השכונה, שבמרבית חלקיה מתגוררת אוכלוסייה קשת יום, והשני הוא רמת החינוך הנמוכה. עם זאת, התחדשות השכונה ועליית המחירים בה אמורה לשנות את הרכב האוכלוסייה, ופיתוח שכונת עין הים ואזור קדמת ים עשויים (ואמורים) להעלות גם את רמת החינוך.

"נראה שזהו זמן לא רע להשקיע בשכונה. המהפך שלה עדיין רחוק מסיום, וגם המתחמים "הרחוקים" מהחוף (הכל יחסי) אמורים לעבור התחדשות ולצמוח לגובה, מה שיאפשר נוף משמעותי לים  – ועליית מחירים יפה". 

שכונה בפוקוס: יש פארק ויש גם תמ"א, אבל האם כדאי לגור בשכונת החרוזים ברמת גן?

מה הסיפור

בעשור האחרון הפכה שכונת החרוזים ברמת גן לשם נרדף לתמ"א 38. יותר מ-800 דירות חדשות אוכלסו או נמצאות בבנייה במסגרת פרויקטים שונים, וכ-520 דירות נוספות מחכות לאישור (שככל הנראה יגיע). את התוצאות של הבנייה המאסיבית בשכונה אפשר לראות בכל מדד אפשרי. המחירים בשכונה האמירו, וכיום המחיר הממוצע למ"ר בה הוא השלישי בכל העיר, אחרי שכונות היוקרה שיכון ותיקים ורמת חן. גם הרכב האוכלוסייה השתנה ואיתו אופי השכונה, ורק דבר אחד נותר יציב יחסית: המרחב הציבורי, מה שבטווח הקצר לפחות יוצר לעתים אי נוחות.

לחצו לכל הדירות בשכונת החרוזים

מיקום-מיקום-מיקום: צמוד לתל אביב

שכונת החרוזים הוקמה ב-1949 בפאתי רמת גן, על שטחו של פרדס גולדברג. השכונה הוקמה על ידי בעלי עלית עבור עובדי המפעל הסמוך. כאשר בוחנים את הסביבה, אפשר מיד להבין למה השכונה מעוררת כיום הרבה עניין: מתחת לבית נמצא פארק הירקון הגדול והמושקע, היא צמודה לאזור המשרדים והתעסוקה של הבורסה, ומעבר לגשר ההלכה, במרחק של כ-5 דקות הליכה, נמצאת תל אביב.

מפה של שכונת החרוזים ברמת גן

אוכלוסייה: קפיצה מרשימה

בגלל תמהיל הדירות המגוון, מדי שנה נערכות בשכונה כמעט אותו מספר עסקאות בדירות 3, 4 ו-5 חדרים. מ-2008 ועד 2015 השכונה קפצה ב-2 רמות (!) במדד החברתי-כלכלי של הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) מ-6 ל-8. זה המון, וזה קרה בגלל הבנייה החדשה שמושכת משפחות: בעשור האחרון אוכלוסיית הילדים והנוער (0-19) בשכונה גדלה בכמעט 25%, לעומת ירידה של כ-15% באוכלוסייה המבוגרת (60+). מצד שני, הבנייה החדשה הבריחה שוכרים רבים, שעזבו את השכונה עקב מטרדי בניה. עם זאת, העובדה שמכללת שנקר נמצאת בשכונה, כמו גם הקרבה היחסית לאוניברסיטת תל אביב, מאזנת מעט את המגמה בזכות הסטודנטים. 

התחדשות עירונית בשכונה. (צילום: שי יחזקאל)

יתרונות השכונה:

  • היא ירוקה מאוד: פרט לפארק הירקון הצמוד, בתוכה או במרחק הליכה ממנה יש שפע של ריאות ירוקות. גם גינת כלבים אפשר למצוא בפארק, מול רחוב רות.
  • חרוזים היא שכונת קצה, כך שלאף אחד שלא גר בה אין באמת סיבה לעבור דרכה. בזכות זה היא שומרת על אופי שקט ותנועת מכוניות דלה.
  • קדחת התמ"א שאחזה בשכונה טובה לבעלי הדירות, שבדרך כלל מקבלים במקום הדירה הישנה שלהם דירה חדשה עם מעלית, חניה וממ"ד. 
  • השכונה קרובה לקאנטרי מרגנית שבשיכון ותיקים ולקאנטרי דקל בשיכון בבלי בת"א.
  • בתוך השכונה אמנם לא עוברים אוטובוסים, אבל הם כן עוברים – ובתדירות גבוהה – ברחוב אבא הלל שתוחם אותה. 

חסרונות השכונה:

  •  בשכונה יש מצוקת חניה קשה, בעיקר באזור מכללת שנקר אבל לא רק.
  • אין בשכונה בית ספר יסודי, והילדים צריכים לחצות כבישים ראשיים כדי להגיע לבתי ספר בשכונות הסמוכות. קמפוס מכללת שנקר במערב השכונה אמור לעבור למתחם הבורסה ובמקומו יוקם בית ספר, אבל אין עדיין תאריך לביצוע הפרויקט.
  • הקירבה לנתיבי איילון מאפשרת יציאה מהירה מהעיר כשאין פקקים – הבעיה היא שבדרך כלל יש. הרחובות אבא הלל וביאליק,  שמקיפים את השכונה, סובלים מעומסים רבים.
  • לתמ"א 38 יש גם צדדים פחות חיוביים: הבנייה האינטנסיבית יוצרת בשכונה תחושה של "אתר בנייה", עם מטרדים כמו רעש, אבק, לכלוך וחסימות של כבישים ומדרכות. 
  • היצע הקניות בשכונה דל יחסית, ומורכב בעיקר ממכולות. במרחק הליכה של עשר דקות ומעלה אפשר למצוא מגוון רחב יותר של חנויות במתחם הבורסה הסמוך, רחוב ביאליק או פארק צמרת בתל אביב.
  • אין כל כך איפה לבלות בשכונה: בכניסה לרחוב יהודית יש בית קפה בודד – וזה הכל. 

היצע ומחירים: אחת המבוקשות בעיר

החרוזים נחשבת לאחת השכונות המבוקשות ברמת גן. כמות העסקאות בה שומרת על יציבות, ומאז השיא של 2015, אז נחתמו בשכונה 237 עסקאות, היא נמצאת בכל שנה בין חמשת השכונות המובילות במספר העסקאות בעיר. לאורך אותן שנים עיקר העסקאות בשכונה נעשו בעיקר בדירות חדשות (64% מהעסקאות ב-2019), ןנראה שהתושבים הוותיקים לא ממהרים למכור את דירותיהם. 

במקביל, ולמרות שהיצע הדירות בשכונה גדל בצורה משמעותית, המחירים בשכונה עולים מדי שנה: אם בשנת 2015 מחיר ממוצע למ"ר בשכונה עמד על 25.6 אלף שקל, בשנת 2020 כבר רואים מחיר ממוצע למ"ר של 31.7 אלף שקל – עלייה של 24%. מחיר דירה ממוצע עלה מ-2.03 מיליון שקל ב-2015 ל-2.659 מיליון שקל ב-2020,  עלייה של כמעט 40%. חשוב לזכור כי מספר גבוה מאד של דירות בשכונה עברו בתקופה הזו תמ"א 38, כך שהמשקיעים בהן הרוויחו פעמיים: גם מהעלייה במחיר למ"ר, וגם מהעלייה בשטח הדירה.

כיום החרוזים מהווה אלטרנטיבה זולה יחסית לשכונות סמוכות לה בתל אביב: בשיכון בבלי, השכונה ה"תאומה" שלה מעבר לגשר, המחיר הממוצע למ"ר גבוה ב-55% (49.4 אלף שקל), ואילו בנחלת יצחק, שצמודה למתחם הבורסה מעברו האחר, המחיר הממוצע למ"ר גבוה בכ-20% (36.2 אלף שקל).

מחירי השכירות לדירות 3 חדרים בשכונה נעים בין 5,000-5,500 שקל בחודש ומעניקים תשואה של כ-3% בשנה. דירת 4 חדרים מושכרת ב-7,200 שקל בממוצע, כך שהיא מניבה תשואה דומה. 

תוכניות לעתיד:

הטמנת קו מתח והקמת אשכול גנים וספריה. במהלך 2021 אמורה להתחיל הטמנתו של קו מתח שעובר כיום במערב השכונה, מה שיאפשר לבנות באזור אשכול גנים חדש וספרייה.

מתחם הבורסה אמור להתעורר. יש תכנית מאושרת לחידוש מתחם הבורסה ולבניית מגדלים של עד 60 קומות בשטחו, כך שהוא עשוי להפוך למרכז תעסוקה, מגורים ובילוי חי ותוסס.

הקו האדום של הרכבת הקלה יעבור בסמוך. ב-2021 אמורה להיפתח במרחק 10 דקות הליכה מהשכונה תחנה של הקו האדום, שתהפוך את הנסיעה למרכז תל אביב לקלה ונעימה.

מטרו במרחק רבע שעת הליכה. אחד מקווי הרכבת התת קרקעית שאמורה להיבנות בגוש דן עד 2030 (לפחות) אמור לעבור בדרך נמיר, עם תחנה במרחק של כרבע שעת הליכה מהשכונה. 

רחוב אופייני בשכונת החרוזים. (צילום: שי יחזקאל)

האם יש פה הזדמנות למשקיעים?

החרוזים היא שכונה מעניינת במיוחד, כי מצד אחד המחירים בה כבר עלו מאוד ומתקרבים למחירים של תל אביב, ומצד שני לאורך העשור האחרון התרחשה בה בנייה משמעותית, שהגדילה את היצע הדירות ונתנה מענה לביקושים. לכן, ייתכן ועליות המחירים שנצפו עד עכשיו היו  רק הקדימון לעליות משמעותיות יותר, שיגיעו כשתמ"א 38 תגיע לסופה, מרבית הבניינים בשכונה יהיו כבר אחרי ההתחדשות, וההיצע יחזור להיות קשיח.

רוב הפרויקטים של התחדשות עירונית התרחשו בחלק המזרחי של השכונה, בזמן שבסביבות שנקר נותרו כמה אזורים שהתמ"א עוד לא הגיעה אליהם. התוצאה היא שהמחיר הממוצע למ"ר בסביבת שנקר נמוך בעד כ-10% מהמחיר בחלק המזרחי של השכונה (הרחובות יואב, אסף ואיתמר). מצד שני, נראה שהגיע סוף עידן התמ"א בשכונה: בשנת 2019 הוגשו רק 2 בקשות להיתר תמ"א 38 בשכונה, ובסך הכל נותרו רק עוד כ-200 דירות חדשות "על הנייר" בחרוזים. אותם 20 פרויקטים יהיו כנראה האחרונים להתממש בה. 

כל מה שצריך לדעת על השכונות החדשות שנבנות כיום בשדות של כפר אז"ר

כפר אז"ר הוקם כיישוב חקלאי בשנות ה-30 של המאה הקודמת, והיה חשוף בעשורים הבאים להתקפות רבות מכפרי הסביבה בגלל מיקומו בינם לבין העיר המתפתחת רמת גן. מיקומו בקרבת בית החולים תל השומר ואוניברסיטת בר אילן הפך אותו במרוצת השנים למבוקש במיוחד בקרב רופאים ומרצים ממוסדות אלה. 

בשנת 2008 הכפר צורף לשטחה של רמת גן יחד עם רמת אפעל הסמוכה. אמנם ועד הכפר התנה את הצרוף בכך שהוא יוכל לשמור על צביונו החקלאי, אבל בפועל – מאז הוא הופך בהדרגה לפרבר עירוני יוקרתי. 

לחצו לדירות למכירה בכפר אז"ר

אדמותיו החקלאיות של הכפר חולקו בין רמת גן לקרית אונו, ועל כולן נבנות או מתוכננות כמה שכונות חדשות במסגרת תוכנית של הותמ"ל:

  • נאות אריאל שרון (בבנייה). רובע חדש של קרית אונו שמוקם צפונית לכפר אז"ר. הרובע יכיל כ-5,000 תושבים במגדלי מגורים של בין 10 לכ-35 קומות, וכן מגדלי משרדים, בתי ספר ופארקים. הקמת השכונה אושרה ועבודות הפיתוח בשטח כבר החלו.
  • קרית קריניצי החדשה (בבנייה). שכונה שנמצאת בשלבי הקמה מתקדמים ושתכיל כ-3,500 תושבים במגדלי מגורים שנבנים מסביב לפארק גדול, ולידם בניינים של 4 קומות ובתים דו-משפחתיים.
  • קרית חינוך תל השומר (בבנייה). שכונה חדשה בין רמת אפעל לבית חולים תל השומר. השכונה תכיל, מלבד מבני מגורים ומשרדים בגובה 10-14 קומות, גם בית ספר תיכון. הקמת השכונה אושרה ועבודות הפיתוח בשטח כבר החלו.
  • גני אז"ר (בתכנון, תוכנית של הותמ"ל). שכונה חדשה בין כפר אז"ר לבין כביש 4 (גהה). השכונה תכיל כ-6,000 תושבים שיגורו בבנייה גבוהה של בין 10 לכ-35 קומות, וכן מגדלי משרדים, בתי ספר ופארקים. הקמת השכונה אושרה לפני כשנה, אך עבודות הפיתוח להקמתה עוד לא החלו.
חקלאי בשדות כפר אז"ר. (צילום: אברהם מלבסקי, ארכיון קק"ל)

המרוויחים הגדולים

חלק מהקרקעות החקלאיות של הכפר היו של המדינה ושל קק"ל, כך שמי שהחזיקו בהן קיבלו על השבתן רק פיצויים וזכות רכישה ראשונית של הדירות שייבנו בהנחה לא גבוהה. 

מצד שני, בכפר היו 26 חלקות פרטיות לחלוטין, שבעליהן הפכו למיליונרים. באופן כללי, כל בעל קרקע חקלאית הושבח בערך פי 7 (!). 

אחד התושבים, למשל, היה בעלים של חלקה חלקאית בשטח של 418 מ"ר בשטח שעליו תיבנה גני אז"ר. לפני התוכנית שווי הזכויות שלו בקרע עמד על 630 אלף שקל, אחרי התוכנית – 4.5 מיליון ש"ח. גם תושב אחר הרוויח בענק: לפני התוכנית הוא היה בעל זכויות בשווי של כ-4.5 מיליון שקל, וכיום הן שוות 33 מיליון שקל – רווח של 28 מיליון שקל ברוטו.

עם זאת, צריך לזכור שהיטל ההשבחה ( שמשלמים כשמוכרים את הקרקע או בונים עליה) על הקרקע מטורף, מחצית מהסכום בערך.

מחירים גבוהים

בגלל מיקום השכונות ושווי הקרקע הגבוה, הן משווקות כשכונות יוקרה. כך, למשל, מחירי הדירות בקרית קריניצי החדשה גבוהים בכ-50% מהמחיר הממוצע ברמת גן ובמחוז תל אביב. המחירים בנאות אריאל שרון אמנם נמוכים במקצת, אך עדיין גבוהים בכ-25% מהמחיר הממוצע במחוז תל אביב.

מחירים ממוצעים בקרית קריניצי החדשה (דירות חדשות 2019-20)

דירת 4 חדרים – 2,791,000 שקל

דירת 5 חדרים – 3,182,000 שקל

מחירים ממוצעים בנאות אריאל שרון (דירות חדשות 2019-20)

דירת 3 חדרים – 2,097,000 שקל

דירת 4 חדרים – 2,606,000 שקל

דירת 5 חדרים – 3,035,000 שקל

חסרונות ידועים מראש

כמו מרבית השכונות החדשות הנבנות בארץ בימים אלה, תכנון השכונות הוא כזה שיוצר תלות גבוהה ברכב הפרטי. השכונות החדשות יכבידו עוד יותר על העומסים בכבישים העמוסים ממילא, ויהוו פרברי שינה ולא חלק אינטגרלי מהעיר. 

תוספת האוכלוסייה המאסיבית הצפויה בשכונות אלה (כשממערב יתווספו שכונות חדשות נוספות, שיקומו במקומו של בסיס תל השומר) צפויה ליצור עומסים כבדים על תשתיות באזור, ולכן מתוכננים מספר שינויים תחבורתיים:

  • דרך משה לוי. כביש חדש בעל שני נתיבים לכל כיוון שיחבר ישירות בין דרך דורי בקרית אונו לצומת תל השומר. כיום התנועה ביניהם עוברת ברחובות הפנימיים של שכונת קריית קריניצי. הכביש תוקצב ב-200 מיליון שקל אבל טרם התחילו לבנות אותו.
  • גשר מעל כביש גהה. לפי התכנון ייבנה גשר לרכבים, הולכי רגל ורוכבי אופניים שיחבר בין שכונת נווה יהושע במערב ושכונת גני אז"ר המתוכננת במזרח. כרגע מדובר בתכנית עקרונית בלי וודאות או לוח לזמנים לביצוע.
  • יציאה צפונה ממחלף אלוף שדה. כיום היציאה צפונה מהמחלף לבאים ממזרח עוברת דרך צומת מרומזר. בעתיד מתוכננת יציאה ישירה מדרך שיבא לכביש 4 צפון, אך גם במקרה זה מדובר בתכנון עקרוני ללא וודאות או לוח זמנים לביצוע.
  • הקו הסגול של הרכבת הקלה. ב-2026 (נדחה מ-2024) אמור להתחיל הקו הסגול, שיחבר את בקעת אונו לרמת גן ותל אביב במהירות ונוחות, ויספק אלטרנטיבה לרכב הפרטי.