שכונה בפוקוס: שקטה ויציבה – האם כדאי לגור בשכונת מרכז דרום רעננה?

שיתוף ב facebook
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
10/01/2021
מרכז דרום רעננה

מרכז דרום רעננה היא שכונה של צמודי קרקע ומבני מגורים נמוכים (3-4 קומות על עמודים) שנמצאת, ממש כשמה, בחלק המרכזי של דרום העיר. תחילת השכונה עוד בימי הקמת המושבה אחוזה, אז שימשו קרקעותיה בעיקר לחקלאות, אך עם התפתחות היישוב והפיכתו בהדרגה לעיר, הפכו השדות והפרדסים לשכונת מגורים.

התושבים נהנים משכונה שקטה עם גינות ציבוריות רבות ומטופחות, וגם ממגוון אפשרויות לקניות, סידורים ובילוים ברחוב אחוזה הראשי, שנמצא במרחק הליכה. תחבורתית השכונה מקושרת היטב, עם קווי אוטובוס רבים שעוברי ברחוב אחוזה ומגיעים למגוון יעדים ויציאה ישירה מהעיר לכביש 531. למרות הקירבה למסילת השרון, אין תחנת רכבת במרחק הליכה. בנייתה של שכונה חדשה מדרום צפויה להוסיף אלפי תושבים לאזור, ולהחריף את עומסי התנועה בדרך לכביש 531, אבל לא ידוע מתי זה יקרה.

לכל הדירות למכירה בשכונת מרכז דרום רעננה>>

אוכלוסייה: חילונים ומעט דתיים לאומיים

אוכלוסיית השכונה ברובה חילונית אך כוללת גם דתיים לאומיים רבים. כמו מרבית שכונות העיר, גם מרכז דרום מזדקנת – בעשור האחרון גדל מספר בני ה-60+ בשכונה בכ-40%, בעוד שמספר הילדים צמח רק בכ-6%, והצעירים וגיל הביניים הצטמצמו בכ-15% ובכ-7% בהתאמה. הנתונים מעידים על כך שכמות המשפחות הצעירות ומשפרי הדיור שעוברים לשכונה היא כנראה קטנה – בעיה כללית בעיר שאין בה הרבה בנייה חדשה והיצע הדיור בה מצומצם. עם זאת, כמה פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 צפויים להגדיל במעט את היצע הדירות בשכונה.

תחבורה: עומסי תנועה בבן גוריון ופרדס משותף

לשכונה יש גישה מהירה יחסית לרשת הכבישים הבין עירונית, אבל בגלל הקירבה ליציאה מהעיר בשעות הבוקר ואחר הצהריים נוצרים עומסי תנועה לאורך הרחובות בן גוריון ופרדס משותף, שיכולים להוסיף כ-20 דקות לנסיעה. מחוץ לשעות העומס הקירבה לכביש 531 מבטיחה התניידות נוחה ומהירה ברחבי גוש דן. אין בשכונה בעיית חנייה, ומאחר ולא מתוכנן בה פיתוח נרחב – גם לא צפויה להיות בעיה כזו בעתיד.

מבחינת תחבורה ציבורית, לאורך ציר אחוזה עוברים אוטובוסים רבים למגוון יעדים, כולל מוקדי תעסוקה ובילוי מטרופוליניים. זמני הנסיעה באוטובוס לרוב ארוכים מהנסיעה ברכב פרטי רק בכמה דקות בשעות העומס, וכשמוסיפים את הצורך למצוא חנייה – זו כבר אופציה תחרותית. בשנים הקרובות יסללו ברחוב אחוזה נתיבי תחבורה ציבורית, מה שצפוי לקצר את זמני הנסיעה בתחבורה הציבורית. תחנות הרכבת בעיר מרוחקות מהשכונה, כך שהרכבת היא לא אופציה סבירה עבור התושבים.

יתרונות השכונה:

  • בשכונה ובסביבתה יש מוקדי קניות, סידורים ובילויים רבים.
  • יציאה נוחה מהעיר ברכב פרטי.
  • תחבורה ציבורית טובה.
  • שכונה שקטה.
  • לא צפויים מטרדי בנייה משמעותיים בשכונה בשנים הקרובות.  

חסרונות השכונה:

  • השכונה מזדקנת ולא מושכת משפחות צעירות.
  • עומסי תנועה ברחובות השכונה בגלל הקירבה ליציאה מהעיר.
  • שכונה חדשה שתיבנה מדרום עלולה להחריף את עומסי התנועה (אבל זה יהיה עוד הרבה זמן).
  • היצע הדירות באזור מוגבל.

היצע ומחירים: ביקושים גבוהים ויציבים

מרכז דרום רעננה היא השכונה הכי ערה ופעילה בעיר מבחינת כמות עסקאות בעשור האחרון, עם 150-200 עסקאות בשנה. אמנם בשנתיים האחרונות היא איבדה את מקומה בפסגת הסחירות לטובת השכונה החדשה נווה זמר, אך אין ספק שלאורך זמן הביקושים בה גבוהים ויציבים. הדירות הכי נפוצות בשכונה הן דירות 4 חדרים, והן מהוות את רוב העסקאות בה. 

גם רמת המחירים בשכונה שומרת על יציבות בשנים האחרונות, עם עליות של עד 5% במחירי דירות יד שנייה ב-3 השנים האחרונות. המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים יד שנייה נע הוא כ-2 מיליון שקל (כ-23,000 שקל למ"ר). דירות 4 חדרים חדשות נמכרות במחיר ממוצע של כ-2.45 מיליון שקל (כ-24.5 אלף שקל למ"ר) – הבדל משמעותי הנובע משטחי הדירות החדשות, סטנדרט הבנייה והמיקום בתוך השכונה. 

בחמש השנים האחרונות החלה בשכונה תנועה ערה של פרויקטים בהתחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38, רובם במסגרת תמ"א חיזוק ותוספת (60%): כ-40 פרויקטים שהסתיימו ועוד כ-10 שנמצאים בבנייה הוסיפו כ-600 דירות חדשות לשכונה. נראה כי רוב הפוטנציאל להתחדשות השכונה במסגרת תמ"א 38 מוצה, וכיום יש רק כ-10 פרויקטים בשלבי תכנון (בקשה להיתר), המבקשים להוסיף לה כ-200 יחידות דיור נוספות. 

הפרויקטים החדשים מוסיפים לשכונה בעיקר דירות 5 חדרים המכוונות למשפחות ומשפרי דיור, אך גם דירות קטנות יותר, אשר נותנות מענה לקהלים שונים וביניהם מצמצמי דיור, זוגות צעירים ומשקיעים. בין הפרויקטים החדשים ניתן למצוא את ארלוזורוב 27 והרצל 19 של א.ש.ר.א נכסים, ארלוזורוב 18-16 ורמב"ם של אשדר בוטיק , רמב"ם 36 של ראדקו וז'בוטינסקי יארד של ינוב בניה ופיתוח וטרסה יזמות נדל"ן.

לכל הדירות למכירה בשכונת מרכז דרום רעננה>>

תוכניות לעתיד שישפיעו על השכונה: 

שכונה חדשה מדרום. דרומית לרחוב פרדס משותף מתוכננת שכונה חדשה עם כ-1,500 דירות בבניינים של עד 10 קומות. השכונה תגיע עד לכביש 531, ותכלול גם מוסדות ציבור ופארקים. התוכנית לשכונה אושרה ב-2019, אך כרגע לא ידוע מתי תחל הבנייה – תהליך שיימשך כעשור לפחות.

נת"צ באחוזה. במסגרת תוכנית "מהיר לעיר" להאצת התחבורה הציבורית במטרופולין תל אביב יסומן נתיב תחבורה ציבורית (נת"צ) ברחוב אחוזה. נת"צים מאפשרים נסיעה מהירה יותר של אוטובוסים, משפרים את אמינות השירות והופכים אותו לתחרותי מול הרכב הפרטי.

המשך התחדשות נקודתית בשכונה. מאחר ובשכונה לא מתוכננים פרויקטים גדולים של פינוי בינוי, היא צפויה להמשיך להתחדש בפרויקטים נקודתיים של בניינים בודדים, כך שאופיה השקט יישמר.

מטרו באחוזה. בעתיד הרחוק מתוכנן לעבור ברחוב אחוזה קו של רכבת תחתית שיגיע למרכז תל אביב. הקו יוקם כחלק מרשת של 3 קווי מטרו שצפויים להפוך את הנסיעה למוקדי תעסוקה ובילוי מרכזיים במטרופולין תל אביב למהירה ונוחה יותר. עם זאת, מדובר כרגע בתכנון בלבד, ולא ידוע אם ומתי תוקם הרשת במלואה. הצפי הוא שהקו באחוזה לא יוקם לפני 2040.

האם יש פה הזדמנות למשקיעים?

התשואה לשכירות כיום בשכונה עומדת על 2.5%-3% .מצד אחד, רמת הביקוש למגורים בשכונה נותרת יציבה לאורך שנים, שיקול חשוב למשקיעים. מצד שני, גם המחירים נותרו יציבים, ולא היו כמעט בעליות מחירים בשנים האחרונות. בנוסף, פוטנציאל התמ"א 38 בשכונה קרוב למיצוי, כך שאין יותר מדי מקום לעליות ערך נוספות.  בסופו של דבר, ייתכן שמשקיעים יעדיפו לחפש אלטרנטיבות מעניינות יותר, בשכונות זולות יותר בעיר שעדיין לא מימשו את מלוא הפוטנציאל.

לכל הדירות למכירה בשכונת מרכז דרום רעננה>>

הכתבה "הביקושים יציבים, וגם המחירים" מאת עופר פטרסבורג שפורסמה ב"ישראל היום" ב-24.12.20 התבססה על נתוני המחקר

גלו כל מה שחשוב לדעת לפני שקונים בית

פורסם לאחרונה