שכונה בפוקוס: המחיר נוח והאזור מתחדש – האם כדאי לגור ברמת יצחק ברמת גן?

שיתוף ב facebook
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
02/04/2021
פרויקט NEO רמת גן

רמת יצחק היא שכונה ותיקה ברמת גן, על גבול בני ברק. השכונה גובלת ברחוב הרא"ה במערב, בני ברק מצפון ומזרח, והשכונות מרום נווה ונגבה מדרום. הבניה בשכונה היא שילוב של בנייני דירות ותיקים ונמוכים עם בניינים חדשים יותר שנבנו לאחרונה במסגרת תמ"א 38. השכונה צפויה להמשיך להתחדש במסגרת זו, אך לאחרונה מקודם בה גם פרויקט פינוי-בינוי ראשון, ברחוב הרכסים.

בשכונה עצמה אין הרבה גינות, אבל היא במרחק הליכה מפארק מרום נווה הגדול וממתחם יד לבנים, שכולל גם מדשאות ומתקני משחק וכושר. לתושבים יש גישה טובה לחנויות רבות ומגוונות, אם כי רובן מחוץ לשכונה. בשכונה ובסביבתה עוברים אוטובוסים רבים למגוון יעדים, אבל אין בה תשתיות לאופניים, והשימוש ברכב מאתגר בגלל שהיא מרוחקת מכבישים ראשיים ויש בה מצוקת חנייה.

אוכלוסייה: 

תושבי השכונה הם ברובם חילונים ממעמד הביניים. אחוז הילדים בשכונה גבוה יחסית (27%) וצמח בעשור האחרון, אבל פלח האוכלוסייה שכולל את ההורים הצעירים (20-39) דווקא הצטמצם. אם מגמה זו לא תתהפך, כנראה שגם מספר הילדים יצטמצם בעתיד.

תחבורה:

בשכונה ובסביבתה עוברים אוטובוסים ליעדים רבים בעיר, בגוש דן וגם קו לירושלים. עם זאת, השכונה מרוחקת מתחנות רכבת וקווי הרכבת הקלה שמוקמים בימים אלה בגוש דן לא יעברו בסביבה. בעתיד מתוכנן קו מטרו עם תחנה בשכונה, אבל זה לא יקרה לפני 2035 (אם בכלל). 

בשכונה אין שבילי אופניים ולא מתוכננים כאלה בשנים הקרובות, חוץ משביל לאורך רחוב עוזיאל שמערבית לשכונה. 

בעלי הרכבים צריכים להתמודד עם מצוקת חניה ועומסי תנועה, ובגלל שהשכונה מרוחקת מכבישים בין עירוניים העומסים ארוכים יותר עבור תושביה יחסית לשכניהם ממערב.

יתרונות השכונה:

  • מרחק הליכה מקניות, סידורים ומקומות בילוי.
  • גישה נוחה לתחבורה ציבורית שרק תשתפר.

חסרונות השכונה:

  • עומסי תנועה ומצוקת חניה.
  • מעט גינות בשכונה.

היצע ומחירים: 

בשנת 2020 נמכרו בשכונה יותר מ-120 דירות חדשות, מתוכן כ-50% דירות מיד ראשונה. טיפוס הדירות הנפוץ בשכונה הוא 3 ו-4 חדרים, שתופסים נתח של כ- 75% מסך כל המכירות. המכירות בשכונה נפגעו בתקופת הקורונה בשיעור של כ-20% – כאשר שוק הדירות החדשות לא נפגע בכלל, אלא רק השוק של הדירות מיד השנייה.

מבחינת המחירים הממוצעים של השכונה, אפשר לראות שיש הפרשים קטנים יחסית בין דירות יד שנייה לדירות חדשות. הסיבה לכך נעוצה בכך שגם עסקאות היד השנייה מרביתן בבניינים שעברו התחדשות עירונית, מה שמצביע על כך שחלק לא מבוטל מדיירי השכונה מימשו את עליות המחירים בעקבות פרויקטים של התחדשות עירונית בבניין שלהם.

בשכונה משווקים מספר פרויקטים חדשים במסגרת תמ"א 38, רובם במסגרת הריסה ובניה. חברת נקסט טאואר משווקת מגוון דירות  בפרויקט Harmony הממוקם ברחוב אלוף הניצחון 20 במחירים של החל מ-1,980,000 שקל. ברחוב האלוף תמרי 1-3 בונות Bld Group ורייך שחר בע"מ בניין בן 10 קומות ו-45 דירות בנות 2-4 חדרים ופנטהאוזים מיוחדים. 

ברחוב יהודה הנשיא 16 בונה חברת לוינסקי עופר פרויקט ובו מוצעת דירת גן החל מ- 2,150,000 שקל. כמו כן בפרויקט דירות 4-5 חדרים ענקיות החל מ-2,500,000 מיליון שקל. 

פרויקט NEO הרא"ה של החברה להתחדשות עירונית אשר נבנה בימים אלה מציע דירות 3 חדרים 72 מטר + 8 מטר מרפסת החל מ-1,900,000 שקל ופנטהאוזים מיוחדים החל מ- 4,150,000 שקל. 

תוכניות לעתיד שישפיעו על השכונה: 

התחדשות עירונית. הבינוי בשכונה צפוי להמשיך להתחדש בעיקר במסגרת תמ"א 38 בשנים הקרובות, עם אתרי בנייה רבים (והמטרדים הנלווים אליהם). עם זאת, העירייה כבר הצהירה שהיא אינה מעוניינת בהמשך התחדשות של בניינים בודדים, ולאחרונה החל קידום של פרויקט פינוי-בינוי ראשון בשכונה. תכניות פינוי-בינוי מאפשרות להקצות שטחים למטרות ציבוריות כמו גינות ומוסדות חינוך ובמקביל להגדיל את היצע הדירות, בעוד שתמ"א 38 רק מגדילה את כמות הדירות ולא מספקת פתרונות לתשתיות ציבוריות עבור תוספת האוכלוסייה.

קו מטרו. אחד משלושת הקווים של רשת המטרו המתוכננת במטרופולין תל אביב יעצור בשדרות ירושלים מזרחית לרחוב הרא"ה. הקו מתוכנן לחבר בין פתח תקווה במזרח לבין דרום תל אביב וצפון חולון במערב, ולעבור בדרך בגבעת שמואל, בני ברק, רמת גן, גבעתיים, ומרכז תל אביב. רשת המטרו נמצאת בשלבי תכנון מתקדמים אבל לא תוקצבה ולא ידוע מתי ובאיזה שלביות היא תוקם. ההערכה היא שהיא תוקם לקראת 2035 לכל המוקדם, אם בכלל. במסגרת תכנון המטרו יבוצע תכנון מחדש של איזור התחנות, וכחצי משטח השכונה נמצא כיום בתכנון במסגרת זו. לא ידועה עדיין תכולת התכנון, אבל ככל הנראה מדובר בתוספת זכויות בנייה משמעותיות בטווח הארוך, אך בהגבלות בינוי בטווח הקצר.

המטרו, אם יקום, יפתור את אחד מהחסרונות העיקריים של השכונה – המרחק ממוקדי תעסוקה, ובנוסף יאפשר תוספת זכויות בנייה ששוות הרבה כסף. עם זאת, מדובר בפרויקט מסובך, יקר וארוך, שיתכן ולא יצא לפועל ובינתיים מגביל אפשרויות למימוש זכויות בנייה קיימות.

האם יש פה הזדמנות למשקיעים?

בהתחשב במיקום שלה – גוש דן – מדובר בשכונה זולה יחסית. השכונה היא קרקע פוריה לפרויקטים של תמ"א 38, בעיקר מסוג הריסה ובנייה, מה שאומר שהיצע הדירות בה גדל, אך קשה לדמיין מצב של עודף היצע בגוש דן. 

בשכונה מתוכננים כ-50 פרויקטים חדשים, חלקם כבר קיבלו היתר בתנאים, ותוספת הדירות בהן עומדת על כ-1,800 דירות, בנוסף לכ-500 שנמצאות היום בבנייה. ההפרש בין מחיר דירת 3 חדרים יד שנייה בבניין ותיק (שנבנה לפני שנות ה-80) ובין דירת 4 חדרים חדשה (בדרך כלל לאחר תמ״א מוסיפים חדר נוסף ומרפסת) עומד על כ-500,000 ש״ח – רווח הון של כ-30%.

עם זאת, חשוב לשים לב שהתוקף של תמ״א 38 קרוב לפוג (אוקטובר 2022), ועיריית רמת גן באופן עקרוני מעדיפה להימנע מלאשר פרויקטים נוספים (הבקשה האחרונה להיתר בנייה בשכונה הוגשה בסוף 2019), כך שהימור על תמ״א עתידי אינו דבר בטוח. עם זאת, גם במקרה שבו הדירה לא תשופץ בזמן הקרוב, לא מדובר בעסקה רעה – תשואת השכירות בדירות 3 חדרים יד שניה בשכונה עומדת על כ-3.6% בשנה – נאה מאד יחסית לגוש דן.

גלו כל מה שחשוב לדעת לפני שקונים בית

פורסם לאחרונה