אזור הסיטי של תל אביב – שכולל את שדרות רוטשילד והרחובות אחד העם, הרצל, מונטיפיורי והרחובות הקטנים שסובבים אותם – הוא האזור עם מחירי השכירות לעסקים הגבוהים ביותר בארץ – 122 שקל למ"ר לפי נתוני דו"ח נת"מ, המתמחה בשירותי נדל"ן למגזר העסקי. למחיר הגבוה שמוכנים לשלם עבור משרדים באזור הזה יש כמה סיבות, ומומחי מדלן מפרטים אותן:
היסטוריה
לפני שהתחילה בניית מגדלי המשרדים המאסיבית לאורך ציר האיילון, אזור הסיטי היה אזור התעסוקה הראשי של תל אביב – ושל הארץ בכלל. הוא כלל את המשרדים הראשיים של הבנקים הגדולים, הבורסה לניירות ערך, חברות ביטוח, ועם השנים התווספו עוד ועוד עסקים, כולל חברות השקעה גדולות וחברות היי-טק מצליחות. בגלל היוקרה שעסקים אלה הקנו לאזור, והיכולת והמוכנות שלהם לשלם תעריפי שכירות גבוהים, בעלי הנכסים באזור הרשו לעצמם להעלות את מחירי השכירות לרמה הגבוהה ביותר בארץ.
עם זאת, חשוב לציין שבשנים האחרונות ישנה מגמה של יציאה של שוכרי עוגן מרכזיים מהאזור, כולל של מטות הבנקים והביטוח, שמחפשים אזורים נגישים יותר.
אגלומרציה
אגלומרציה היא מילה מקצועית שמבטאת את ההתקבצות של עסקים ותושבים באזור מצומצם וקשרי הגומלין הרבים שנטווים ביניהם ומאפשרים להם לשגשג ולפרוח. בגלל שאזור הסיטי צמח באופן אורגני כאזור העסקים הראשי של המדינה, העסקים שבחרו להתמקם בו נהנו מקשרים רבים שאפשרו להם לתפקד בצורה טובה יותר וליהנות ממכפיל כח בצמיחה. דוגמא לכך היא קשרי הגומלין הרבים שבין מטות הבנקים, הבורסה לניירות ערך וחברות ההשקעה השונות. לקירבה הפיזית בין כל הפונקציות האלה יש גם תועלת כלכלית, כך שעסקים רבים מוכנים לשלם דמי שכירות גבוהים יותר מאשר משלמים באזורי תעסוקה אחרים, פחות "מקושרים".
עירוניות
אזור הסיטי של תל אביב הוא לא רק אזור תעסוקה ראשי, אלא גם מרכז עירוני שוקק שמאפשר למועסקים באזור ליהנות ממגוון של מסעדות – חלקן מסעדות יוקרה וחלקן מזללות עממיות, ממרחב ציבורי נעים, ומנגישות טובה בתחבורה הציבורית, ברגל ובאופניים. בעבר הנגישות ברכב הפרטי הייתה טובה גם היא, אך עם הצמיחה בכמות הרכבים בעיר והתמעטות החניונים באזור היא הפכה קשה יותר.
אותה עירוניות, בשילוב עם יתרונות האגלומרציה, מאפשרת לאנשי העסקים באזור לקיים בנוחות פגישות עבודה רבות ו"לסגור עסקאות" בלי הצורך לבזבז זמן על נסיעות מיותרות באמצע יום העבודה.
היצע
באזור הסיטי יש הגבלות בנייה שונות – בין היתר בשל מגבלות שימור של "העיר הלבנה", כך שקשה לבנות מגדלי משרדים חדשים באזור. למרות שמתוכננים בסביבה עוד כמה מגדלי משרדים להשכרה, תהליך האישור שלהם אורך זמן רב וכרוך פעמים רבות בעלויות שימור גבוהות ומשך בנייה ארוך, כך שהיצע המשרדים לא עומד בקצב גידול הביקוש – מה שדחוף את המחירים כלפי מעלה.
מה צפוי לקרות פה בעתיד?
כאמור, כיום ישנה דווקא מגמה של יציאת עסקי עוגן מהאזור לאזורי תעסוקה חדשים יותר, כמו אזור התעסוקה לאורך ציר האיילון (ברחובות בגין ויגאל אלון) ואף מחוץ לתל אביב, לאזורי תעסוקה חדשים בבני ברק וראשון לציון. בין הסיבות ליציאת העסקים מהסיטי, אחת המרכזיות היא הנגישות המוגבלת בשנים האחרונות, בשל עומסי התנועה הגוברים והולכים ומצוקת החנייה במרכז העיר. עם זאת, פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה בסוף 2022, ופתיחתו הצפויה של הקו הסגול ב-2027, עשויים לעודד את המשך הביקושים הגבוהים למשרדים באזור, ולאפשר לו להמשיך ולשגשג.
