לאחרונה שוק הנדל"ן מוצף בבשורה חדשה-ישנה: שלמו אחוז מסוים של מחיר הדירה בשלב מוקדם של הפרויקט, ואת השאר – באכלוס, בדרך כלל בין 24 ל-36 חודשים לאחר מכן. זו למעשה דחייה או חלוקה של התשלום, בשיטה שמרגישה מאד ישראלית: "שלם קצת היום – ובעתיד נסתדר".
לדברי איתן זינגר, מנכ"ל מדלן, לשיטה הזו יש לא מעט יתרונות: "האם זה משתלם? כמו תמיד, הכל עניין של מידתיות והמידע שבידי הקונה לפני שהוא מבצע את המהלך. לדחיית תשלומים יש יתרונות רבים, הראשון שבהם הוא גידור הסיכון – הכסף נשאר אצל הקונה והוא משלם בהתאם להתקדמות הפרויקט, כך שהסיכוי שהיזם 'יברח עם הכסף' או הנזק שייגרם לקונה במידה והיזם פושט רגל קטן בהרבה. חוץ מזה, כשהכסף נשאר אצל הקונה הוא יכול לעשות בו כרצונו, לחסוך הון עצמי נוסף במהלך התקופה או להשקיע אותו ואפילו להרוויח עליו במהלך התקופה. יתרון גדול נוסף הוא גמישות בלקיחת המשכנתא: היום, למשל, פחות כדאי לקחת משכנתא בגלל הקורונה ועליית הריבית, וייתכן שבעוד שנה התנאים יהיו נוחים יותר. מצד שני, חושב לזכור שלדחיית התשלומים יש גם חיסרון אחד מאוד גדול – ההצמדה למדד תשומות הבנייה למגורים".
כיצב מחושב מדד תשומות הבניה
מדד תשומות הבניה למגורים הוא מדד של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמודד כל חודש את ההוצאה הנדרשת לקניית "סל" של חומרים המשמשים לבניית בית מגורים על ידי היזם. המדד מורכב מעשרות סעיפים, החל ממחירי החול והחצץ, צינורות האינסטלציה, איטום, צבעים וזכוכית, עבור בשכר הפועלים וכלה בהוצאות אחזקת משרד. המדד עולה מדי שנה: בעשור האחרון המדד עלה בכ-23%, כלומר עלייה שנתית ממוצעת של 3.2%. מאז 2011, שהיתה שנת השיא, המדד אמנם מציג עלייה מתונה יותר במונחים שנתיים, אבל הוא ממשיך לטפס בשיעורים ניכרים – והיזמים טוענים שהוא לא עולה מספיק.
מדד תשומות הבניה:
מתי מתפרסם מדד תשומות הבניה
"מדד תשומות הבניה, שמפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כל 15 בחודש, הוא 'הרוצח השקט' של הכדאיות הכלכלית ברכישת דירת מגורים" אומר הכלכלן האורבני ושמאי המקרקעין רונן רוזנטל. "לפני רכישת דירה 'על הנייר' חלק מהרוכשים אולי משקללים את דמי השכירות שהם צריכים לשלם במהלך תקופת הבנייה, אבל מעטים, אם בכלל, מהם מוסיפים לשקלול גם את עליית מדד תשומות הבניה. שקלול של שני המרכיבים האלו פעמים רבות מקטין – או אפילו מחסל לחלוטין – את הכדאיות ברכישת הדירה".
איך בדקנו
על מנת לבחון איזה אופציה עדיפה כלכלית, בחנו את 9 הערים המובילות במכירות של דירות בפרויקטים חדשים בשנת 2019, ובתוך הערים הללו בחנו את השכונות עם הכי הרבה מכירות של דירות חדשות. בשכונות הנדונות, בחנו מה המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים טיפוסית: בעוד שבשכונת אור המזרח בחריש דירת 4 חדרים חדשה טיפוסית עולה כ-1.1 מיליון שקל, ביד אליהו המתפתחת שבתל אביב דירה דומה תעלה כבר 2.9 מיליון שקל, יותר מכפול.
יצרנו השוואה בין שתי חלופות:
חלופה א' – מלוא התשלום במעמד הרכישה + תשלום דמי שכירות לתקופה של 36 חודשים.
חלופה ב' – תשלום של 20% במעמד הרכישה + תשלום דמי שכירות לתקופה של 36 חודשים + יתרת התשלום צמודה למדד תשומות הבנייה במעמד האכלוס.
בית שמש: רמת בית שמש ד'2
דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 2,736
מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה: 1.46 מיליון שקל
תשלום ראשוני של 20%: 292 אלף שקל
עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,614,800 שקל
עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,696,794 שקל
הפרש: 81,994 שקל
מכאן שעלות כל חודש במבצע: 2,278 שקל
לכל הדירות למכירה ברמת בית שמש ד'2
תל אביב יפו: יד אליהו
דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,812
מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה: 2.888 מיליון שקל
תשלום ראשוני של 20%: 577.6 אלף שקל
עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 3,093,200 שקל
עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 3,255,391 שקל
הפרש: 162,191 שקל
מכאן שעלות כל חודש במבצע: 4,505 שקל
ראשון לציון: נרקיסים
דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,652
מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה: 1.5 מיליון שקל
תשלום ראשוני של 20%: 300 אלף שקל
עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,698,000 שקל
עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,782,241 שקל
הפרש: 84,241 שקל
מכאן שעלות כל חודש במבצע: 2,340 שקל
לכל הדירות למכירה בשכונת נרקיסים
באר שבע: פארק הנחל
דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,423
מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה: 1.15 מיליון שקל
תשלום ראשוני של 20%: 230 אלף שקל
עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,276,000 שקל
עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,340,584 שקל
הפרש: 64,584 שקל
מכאן שעלות כל חודש במבצע: 1,794 שקל
ראש העין: פסגות אפק
דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,400
מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה: 1.56 מיליון שקל
תשלום ראשוני של 20%: 312 אלף שקל
עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,714,800 שקל
עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,802,410 שקל
הפרש: 87,610 שקל
מכאן שעלות כל חודש במבצע: 2,434 שקל
חריש: אור המזרח
דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,283
מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה: 1.1 מיליון שקל
תשלום ראשוני של 20%: 220 אלף שקל
עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,193,600 שקל
עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,255,376 שקל
הפרש: 61,776 שקל
מכאן שעלות כל חודש במבצע: 1,716 שקל
רמת גן: רמת אפעל
דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,281
מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה: 1.76 מיליון שקל
תשלום ראשוני של 20%: 352 אלף שקל
עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 2,008,400 שקל
עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 2,107,242 שקל
הפרש: 98,842 שקל
מכאן שעלות כל חודש במבצע: 2,746 שקל
יבנה: נאות שמיר
דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,277
מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה: 1.61 מיליון שקל
תשלום ראשוני של 20%: 322 אלף שקל
עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,772,000 שקל
עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,862,418 שקל
הפרש: 90,418 שקל
מכאן שעלות כל חודש במבצע: 2,512 שקל
ירושלים: פסגת זאב
דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,258
מחיר ממוצע דירת 4 חדרים חדשה: 1.71 מיליון שקל
תשלום ראשוני של 20%: 342 אלף שקל
עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,872,000 שקל
עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,968,034 שקל
הפרש: 96,034 שקל
מכאן שעלות כל חודש במבצע: 2,668 שקל
לכל הדירות למכירה בפסגת זאב
מסקנות
כמו תמיד, אין מתנות חינם ועלותם האמיתית של מבצעי 20:80 יכולה לנוע בין 62 אלף שקל (בחריש) ל-162 אלף שקל (בתל אביב) תוספת תשלום ליזם כתוצאה מעליית מדד תשומות הבנייה. במונחים חודשיים, מדובר במעין "ריבית" שנעה בין 1,700 ל-4,500 שקל בחודש. כל היתרונות עדיין עומדים בעינם – גידור סיכונים והמתנה לתנאי משכנתא טובים יותר, או אם יש השקעה אלטרנטיבית שעשויה להגדיל את הסכום – כך שהגיוני עדיין לבחור במסלולים האלה מסיבות שונות. עם זאת, כדאי לחשב ולדעת מראש מהי עלותם האמיתית.
