מרכז העיר ג' היא שכונה ותיקה וחלק מהמרכז ההיסטורי של רמת גן. השכונה משתרעת בין ציר ז'בוטינסקי מצפון לרחוב הרוא"ה מדרום, בן גוריון ממזרח וביאליק ממערב. רוב הבנייה בשכונה נמוכה, עם מספר מצומצם של בנייני דירות גבוהים (עד כ-20 קומות), אך בשנים הקרובות צפויים להיבנות בשכונה מספר מגדלי מגורים גבוהים יותר במסגרת התחדשות עירונית.
השכונה משורתת היטב על ידי התחבורה הציבורית, וזה צפוי להשתפר עוד עם פתיחתו של הקו האדום של הרכבת הקלה ב-2022. עם זאת, השימוש ברכב הפרטי בשכונה לא קל בגלל מצוקת חנייה ועומסי תנועה חמורים. למרות זאת, תושבי השכונה נהנים מגישה נוחה יחסית למספר מוקדי תעסוקה מרכזיים בגוש דן, כולל הבורסה, מתחם ה-BBC בבני ברק ומרכז תל אביב. את רוב הקניות והסידורים אפשר לעשות במרחק הליכה, והתושבים נהנים מגישה רגלית לפארקים.
לכל הדירות למכירה במרכז העיר ג' ברמת גן >>
אוכלוסייה:
אחוז הילדים בשכונה הוא בין הנמוכים בעיר, בעוד שאחוז הפנסיונרים הוא בין הגבוהים. בעשור האחרון אוכלוסיית השכונה נשארה יציבה גם בגודלה וגם בהרכבה, כנראה בגלל שלא הייתה בה התחדשות עירונית משמעותית. עם זאת, פתיחת הרכבת הקלה ב-2022, בשילוב עם מיקומה המרכזי של השכונה והתוכנית לפינוי בסיס השלישות צפויים להפוך אותה ליעד מרכזי להתחדשות בעשורים הקרובים, מה שיוביל לשינויים דמוגרפיים.
תחבורה:
התחבורה הציבורית בשכונה טובה מאוד, עם אוטובוסים רבים שעוברים ברחובות הראשיים שלה – בעיקר בציר ז'בוטינסקי, אך גם ברחובות ביאליק, הרצל, ובן גוריון – ומגיעים למגוון יעדים בעיר ובגוש דן. בנוסף, ב-2022 צפוי להיפתח הקו הראשון של הרכבת הקלה בגוש דן שיעבור בציר ז'בוטינסקי ויחבר את השכונה עם מוקדי תעסוקה, מסחר ובילוי ברחבי גוש דן, החל מפתח תקווה במזרח ועד בת ים בדרום-מערב.
בניגוד לתחבורה הציבורית, השימוש ברכב הפרטי בשכונה קשה מאוד וזאת בגלל עומסי תנועה ומצוקת חניה חמורה. הרכיבה בשכונה וממנה על אופניים וקורקינטים חשמליים – אמצעי תחבורה פופולרי בשנים האחרונות – מסוכנת מאוד בגלל היעדר שבילים ייעודיים. המצב לא צפוי להשתנות לטובה בעשור הקרוב מאחר ואין לעירייה או למדינה תכניות לסלילת שבילים באזור.
יתרונות השכונה:
- מיקום מרכזי ונגיש בתחבורה הציבורית.
- גינות ופארקים במרחק הליכה.
- קניות וסידורים במרחק הליכה.
חסרונות השכונה:
- מטרדי בנייה צפויים בעשור הקרוב.
- מצוקת חניה ועומסי תנועה.
- אין שבילי אופניים.
לכל הדירות למכירה במרכז העיר ג' ברמת גן >>
היצע ומחירים:
בשכונה ניתן למצוא מגוון רחב של דירות שמיועדות לקהלי יעד מגוונים: משפרי דיור, משקיעים ומשפחות המעוניינות בנגישות למרכז העיר בשילוב קרבה לפארקים ציבוריים.
בשכונה נבנים מספר רב של פרויקטים במסגרת תמ"א 38/2 (הריסה ובניה). חברת יצחק עופר בשיתוף אופק החזקות בונה בימים אלו בניין בן 8 קומות ברחוב משה שרת 6 ובו מגוון דירות בנות 2-4 חדרים ופנטהאוזים, כולל חניה. הפרויקט מציע תנאי תשלום גמישים למספר דירות מוגבל.
פרויקט נוסף, הנבנה על ידי חברת טר ארמה ברחוב שדרות הגיבורים 1, מציע דירות 5 חדרים מרווחות ופנטהאוזים כולל חניה החל מ-3,320,000 שקל בתנאי תשלום נוחים וגמישים. ברחוב קריניצי 99 בונה חברת כוכב הנגב בנין בן 10 קומות המציע דירות 4 חדרים החל מ-2,610,000 שקל ופנטהאוזים מרווחים החל מ-4,180,000 שקל, כולל חניה. חברת ברקת ישראל בונה ברחוב הפטמן 10 בניין בן 8 קומות הנמצא בשלבי בניה מתקדמים. בפרויקט נותרו דירות 4 חדרים אחרונות, במחיר של החל מ-2,550,000 שקל כולל חניה.
פרויקט נוסף הנבנה בשכונה, הפעם במסגרת בניה חדשה לחלוטין, נמצא ברחוב שרת 44. הפרויקט נבנה על ידי חברת כוכב הנגב ומציע דירות 5 חדרים מרווחות עם 2 חניות החל מ-3,650,000 שקל, לצד מיני פנטהאוזים עם מרפסות מרווחות במגוון גדלים. הבניה בעיצומה וניתן להגיע לדירה לדוגמא.
תוכניות לעתיד שישפיעו על השכונה:
רכבת קלה. השינוי המשמעותי ביותר שצפוי בשנים הקרובות הוא פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה שיעבור ברחוב ז'בוטינסקי עם תחנה בשדרות הילד, ויאפשר לתושבים להגיע במהירות ובנוחות למגוון יעדי תעסוקה, קניות ובילוי בגוש דן. הקו מתוכנן להיפתח בסוף 2022, ויחבר בין פתח תקווה במזרח ובת ים בדרום מערב, ובדרך יעבור בבני ברק, רמת גן ומרכז תל אביב. ניתן לצפות שבעקבות פתיחת הקו נראה עליית מחירים במרחק הליכה מהתחנה, מה שיוביל לכדאיות גוברת להתחדשות עירונית משמעותית באזור.
התחדשות עירונית. גל ההתחדשות במסגרת תמ"א 38 ששטף את העיר בעשור האחרון פסח על השכונה, אבל הבניינים בה לא נהיו יותר צעירים, כך שבעשורים הקרובים צפוי שנראה פרויקטים משמעותיים של פינוי-בינוי. בניגוד לתמ"א 38, פרויקטים של פינוי-בינוי כוללים בדרך כלל תוספת תשתיות משמעותית, כמו הרחבת רחובות, הקמת מוסדות ציבור כמו גני ילדים, והקצאת שטח לגינות ציבוריות. עם זאת, היקף הפרויקטים גדול יותר, ולכן גם משך הקמתם וכמות המטרדים שהם יוצרים.
פינוי בסיס השלישות. במסגרת פינוי בסיסי צה"ל ממרכזי ערים מתוכנן פינוי בסיס השלישות שבדרך בן גוריון במזרח השכונה. הבסיס יפונה לאזור רמלה, ככל הנראה לקראת אמצע העשור הנוכחי, ובמקומו מתוכנן לקום רובע מגורים ותעסוקה חדש בן כ-1,200 דירות במגדלים של 24-50 קומות לאורך דרך בן גוריון, שטח נרחב למוסדות ציבור כמו בתי ספר, וכן פארק גדול לאורך רחוב קריניצי. בהנחה שפינוי הבסיס יבוצע כמתוכנן ניתן לצפות שהפרויקט יוקם עד סוף העשור הנוכחי.
הקו הצהוב. קו רכבת קלה שתוכנן בעבר לאורך רחוב בן גוריון אך נגנז. לאחרונה ישנם רחשים על חזרתו הצפויה, ככל הנראה לא כרכבת קלה אלא כקו אוטובוסים עם נתיבים בלעדיים ובתדירות גבוהה. עם זאת, אין שום אישור רשמי על הקמתו הצפויה, ובכל מקרה גם אם יוקם זה לא צפוי לקרות בעשור הקרוב.
האם יש כאן הזדמנות למשקיעים?
תשואת שכירות גבוהה ביחס לגוש דן – כ-3.5% (עבור דירות 3 חדרים) – הופכת את ההשקעה בשכונה למעניינת עוד לפני שבוחנים את שאר המשתנים, אך חשוב לזכור כי מחירי הדירות הגבוהים הופכים את ההשקעה בה לזמינה עבור מי שהפרוטה מצויה בכיסו בלבד.
התייקרות המחירים בתל אביב תמשיך ככל הנראה לדחוק אוכלוסיות שונות לכיוון רמת גן, מה שבסופו של דבר יבוא לידי ביטוי בעליות מחירים גם בה. גם התוכניות מסביב לשכונה, של הרכבת הקלה ושל פינוי השלישות, צפויות להוסיף לעליות המחירים בטווח הארוך.
דווקא מבחינת התחדשות עירונית נראה שחגיגת התמ״א 38 בעיר הסתיימה. הן ההחלטה של המדינה לעצור את התוכנית עד אוקטובר 2022 והן מדיניות העירייה, שמבקשת לרסן את התוכנית, הופכים את הסיכויים לחדש בניינים נוספים במסגרתה בשכונה לקלושים למדי, כך שבוננזה תוך זמן קצר כנראה לא תהיה פה.
