לגור ליד הים בצפון תל אביב: הגוש הגדול מול שכונת אשכול החדשה

שתי השכונות החדשות בצפון תל אביב נמצאות במיקום דומה למדי, עם גישה לדרכים ראשיות, קרבה לקו הרכבת הקלה שנבנה בימים אלה ולחוף הים, אבל באחת מהן המחירים למ"ר גבוהים ב-20%

"שתי השכונות החדשות בצפון תל אביב נמצאות במיקום די דומה", אומר טל קופל, מנכ"ל מדלן. "לשתיהן יש גישה לדרכים ראשיות, קירבה לקו רכבת קלה שנבנה בימים אלה ולחוף הים, אם כי לשכונת אשכול יהיו כנראה מספר יתרונות – כמו רשת רחובות איכותית יותר,קירבה לנמל תל אביב ופארק הירקון ובנייה לגובה. אם משווים בין שני הפרויקטים היחידים שכרגע מבוצעים בהן עסקאות (אינשטיין 15 בגוש הגדול ו-rainbow באשכול) רואים הפרש של 20% במחיר למ״ר (73,300 שקל מול 87,500 שקל למ"ר). ייתכן וההפרש טמון בהבדלים במפרטים בין שני הפרויקטים, אך רוב הסיכויים שהוא טמון בהבדלים בין מחירי הקרקעות בשתי השכונות". 

שכונת אשכול

אשכול היא שכונה מתוכננת בצפון תל אביב, שתוקם בשנים הקרובות על שטח שדה התעופה העירוני שהפסיק לפעול ב-2019. היא הראשונה מבין 3 שכונות שמתוכננות על שטח השדה, והדרומית מביניהן. השכונה נמצאת בשלב עבודות התשתית, ובניית הבניינים הראשונים צפויה להתחיל עוד השנה, ולהימשך כ-2 עשורים. 

בשכונה מתוכננות כ-4,850 דירות – מתוכן כ-670 דירות בהישג יד בבעלות עירונית וכ-170 דירות דיור ציבורי בבעלות המדינה, מאות חדרי מלון, שטחי מסחר נרחבים, ומבני משרדים. הבנייה תהיה של מגדלים בני כ-40 קומות משולבים עם בניינים נמוכים יותר בני כ-10 ו-16 קומות, ואלה ייבנו מסביב לגריד של רחובות רחבים שלאורכם ינטעו עצי צל, ויסללו שבילי אופניים. בשכונה יוקמו עשרות גני ילדים, 2 בתי ספר יסודי, בית ספר תיכון, קופות חולים, ובית חולים שיקומי עם מגורים לקשישים נזקקים. 3 פארקים גדולים מתוכננים ברחבי השכונה, והיא נמצאת במרחק הליכה לא רב לחוף הים, לפארק הירקון, ולמתחם נמל תל אביב. 

תושבי השכונה ייהנו מקירבה לקו הירוק של הרכבת הקלה, שיפעל בצמוד לשכונה ויאפשר נסיעה מהירה ונוחה למגוון יעדים בעיר לרבות אוניברסיטת תל אביב, רמת החייל, וכיכר רבין, כמו גם להרצליה פיתוח, ואזורי תעסוקה בחולון וראשון לציון. בנוסף מתוכננות ברחבי השכונה תחנות אוטובוס רבות, והיא משורתת כבר כיום על ידי קווים רבים שעוברים ברחובות לוי אשכול וש"י עגנון. בתוך השכונה מתוכננת רשת שבילי אופניים רציפה ומקיפה, שתתחבר לרשת העירונית הקיימת ותאפשר רכיבה בטוחה למגוון יעדים בעיר.

פינוי האשפה בשכונה יהיה במערכת פנאומטית תת-קרקעית שתתחבר לכל הבניינים, ותרכז את האשפה במתקן פינוי מרכזי אליו יגיעו משאיות הזבל, מה שיחסוך תנועת משאיות בתוך השכונה. פתרון נוסף שיצמצם תנועה מיותרת וחסימות של נתיבים, מדרכות ושבילי אופניים בשכונה הוא מרכז לוגיסטי שכונתי, אליו יגיעו כל הסחורות לחנויות ומקומות הבילוי, ויפוזרו לבתי העסק ברכבים קטנים. עם זאת, אין ניסיון עם מרכזים שכונתיים כאלה בעיר או בארץ, וייתכן והוא ייצור יותר בעיות משהוא ימנע.

רוב המגרשים הסחירים בשכונה שווקו ליזמים, ובנייתם צפויה להתחיל בשנים הקרובות ולהימשך עד סוף העשור.

פרויקטי תשתית ובינוי משמעותיים בתכנון וביצוע:

מתחם אשירא. פרויקט של חברת אביסרור, במסגרתו יוקמו 406 דירות במגדל בן 35 קומות, מגדלון בן 16 קומות, ו-2 בניינים בני 9 קומות, עם חזיתות מסחריות, ומגרש ציבורי ל-2 כיתות גן.

מתחם נחמיאס. פרויקט של קבוצת נחמיאס, במסגרתו יוקמו 337 דירות במגדל בן 35 קומות, מגדלון בן 15 קומות, ושני מבנים בני 7 קומות, עם חזיתות מסחריות וגינה ציבורית.

מתחמי השכרה ארוכת טווח. זוג פרויקטים של שיכון ובינוי, באחד יוקמו 511 דירות להשכרה ארוכת טווח, חצי מהן בפיקוח מחירים, במגדל בן 40 קומות, מגדלון בן 16 קומות, ו-4 מבנים בני 9 קומות, עם חזיתות מסחריות, גינה ציבורית, ו-3 כיתות מעון, ובשני 324 דירות להשכרה ארוכת טווח, חצי מהן בפיקוח מחירים, במגדל בן 40 קומות ו-2 בניינים בני 9 קומות, עם חזיתות מסחריות.

מתחם DOV. פרויקט במגרש בבעלות חברת חנן מור (בינתיים), שרכישתו הכניסה את החברה הותיקה לסחרור חובות שחייבו אותה בתהליך הסדר חוב. בפרויקט מתוכננות 458 דירות ו-80 חדרי מלון במגדל בן 40 קומות, מגדלון בן 16 קומות, ו-2 מבנים בני 9 קומות, עם חזיתות מסחריות. 

מתחם Rainbow. פרויקט של חברת ישראל קנדה, במסגרתו יוקמו 480 דירות במגדל בן 39 קומות ו-6 בניינים בני 9 קומות, עם חזיתות מסחריות וגינה ציבורית.

מתחם תעסוקה ולוגיסטיקה. מגרש בבעלות עיריית תל אביב שפורסם לגביו לאחרונה מכרז. במתחם יוקמו מבני משרדים בני 6 ו-11 קומות, ומרכז לוגיסטי שכונתי בקומת הקרקע וקומות מרתף.

בית חולים שיקומי. פרויקט של עיריית תל אביב ועמותת רעות, במסגרתו יפונה בית החולים השיקומי רעות משכונת יד אליהו למבנה חדש בשכונת אשכול, שיכיל 12 מחלקות אשפוז ו-200 יחידות דיור מוגן לקשישים.

הקו הירוק. קו רכבת קלה שמוקם בצמוד לשכונה ויגיע לצפון מזרח העיר, לרבות אוניברסיטת תל אביב ואזור התעסוקה רמת החייל, למרכז העיר, לרבות כיכר רבין ומתחם שרונה, דרום העיר, חולון, ומערב ראשון לציון. עם הקו הירוק ניתן יהיה לסוע בנוחות ומהירות יחסית למגוון יעדים, והוא צפוי להתחיל לפעול לקראת סוף העשור. 

מחירים:

קנייה

3 חדרים – 7,476,000 שקל

4 חדרים – 9,730,000 שקל

5 חדרים – 10,744,000 שקל

השכרה

אין נתונים

הגוש הגדול, תל אביב

שכונת הגוש הגדול, ששמה הרשמי הוא נופי ים, היא שכונה חדשה יחסית בצפון תל אביב, שהוקמה על שטח פתוח גדול (הגוש) בין שדה דב לרחוב לוי אשכול. פיתוח השכונה התעכב במשך עשורים רבים בשל ריבוי בעלים ותסבוכות משפטיות שמצב זה יצר. גם לאחר מינוי של מנהלי מתחם על ידי בית המשפט בשנות ה-70 נדרשו עוד מספר עשורים עד שהליכי התכנון, המשפט והסדר הקרקעות אפשרו את הקמת השכונה. 

עם זאת, כיום רוב שטח השכונה נבנה כבר, למעט מספר פרויקטים קטן, והיא כוללת כ-2,000 דירות, חלקן בוילות, אך רובן בבנייני דירות נמוכים יחסית, וזאת מאחר וכשהשכונה נבנתה עדיין חלו עליה מגבלות בנייה לגובה בשל שדה התעופה הסמוך. בשכונה יש 2 מרכזים מסחריים קטנים, מספר גינות קטנות ובינוניות, קאנטרי, גני ילדים ובית ספר יסודי. בצפון השכונה ייבנה בשנים הקרובות בית ספר תיכון. השכונה נמצאת במרחק הליכה קצרה לחוף הים, אך היא רחוקה ממוקדי עניין נוספים בעיר.

למרות שהיא צמודה ל-2 רחובות ראשיים – לוי אשכול ואינשטיין, רחובות השכונה מתחברים רק ללוי אשכול, מה שיוצר פיזור לא מיטבי של התנועה. בתוך השכונה לא עוברים אוטובוסים, אך היא משורתת על ידי מספר קווים שעוצרים ברחוב לוי אשכול. תושבי השכונה ייהנו בסוף העשור מקירבה לקו הירוק של הרכבת הקלה, שיפעל בצמוד לשכונה ויאפשר נסיעה מהירה ונוחה למגוון יעדים בעיר לרבות אוניברסיטת תל אביב, רמת החייל, וכיכר רבין, כמו גם להרצליה פיתוח, ואזורי תעסוקה בחולון וראשון לציון. בשכונה יש מספר שבילי אופניים, ואלה מתחברים לשבילים נוספים ברשת העירונית, ומאפשרים רכיבה בטוחה למגוון יעדים בעיר. 

בשכונה נותרו מספר מגרשים בודדים לפיתוח, ואלה צפויים לצאת לביצוע בשנים הקרובות.

פרויקטי תשתית ובינוי משמעותיים בתכנון וביצוע

אינשטיין 1. פרויקט במסגרתו יוקמו 179 דירות במגדל בן 30 קומות ומגדלון בן 14 קומות, עם מבנה ציבורי ומסחר מלווה רחוב. הפרויקט צפוי לצאת לביצוע ב-2025 ולהתאכלס בסוף 2028. 

אינשטיין 15. פרויקט במסגרתו יוקמו 180 דירות במגדל בן 30 קומות ומגדלון בן 12 קומות מעל קומת מסחר. הבנייה צפויה להתחיל ב-2024 ולהסתיים ב-2027.

מארק שאגאל 3,5. פרויקט בצפון השכונה במסגרתו יוקמו 25 דירות ב-2 בניינים בני 6 קומות. אין צפי לביצוע. 

תיכון גלבוע. הקמת בית ספר תיכון אזורי במערב השכונה. הבנייה צפויה להתחיל ב-2024.

הקו הירוק. קו רכבת קלה שמוקם בצמוד לשכונה ויגיע לצפון מזרח העיר, לרבות אוניברסיטת תל אביב ואזור התעסוקה רמת החייל, למרכז העיר, לרבות כיכר רבין ומתחם שרונה, דרום העיר, חולון, ומערב ראשון לציון. עם הקו הירוק ניתן יהיה לסוע בנוחות ומהירות יחסית למגוון יעדים, והוא צפוי להתחיל לפעול לקראת סוף העשור. 

מחירים:

קנייה

3 חדרים – 4,846,000 שקל

4 חדרים – 8,124,000 שקל

5 חדרים – 5,600,000 שקל

השכרה

3 חדרים – 10,200 שקל

4 חדרים – 12,700 שקל

5 חדרים – 13,500 שקל

לכל הדירות למכירה בגוש הגדול >>