שכונה בפוקוס: נוף לים, בילויים וקניות – האם כדאי לגור בשכונת אחוזה בחיפה?

שיתוף ב facebook
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
22/11/2020
אחוזה חיפה

אחוזה היא שכונה ותיקה ומבוקשת על רכס הכרמל. היא הוקמה בשנות ה-20' של המאה הקודמת בשם "אחוזת הרברט סמואל" (על שם הנציב העליון הבריטי הראשון) ועד מהרה הפכה לפרבר של חיפה. רחובות השכונה מתפתלים מציר מוריה המרכזי לכיוון מזרח ומערב, והתושבים זוכים לנוף למפרץ חיפה או לחוף הכרמל, בהתאם למיקום הבית. תושבי השכונה נהנים מגישה נוחה לשלל מוקדי קניות ובילוי בשדרות מוריה ובמרכז חורב המשופץ, וכן למרפאות ולבית החולים "כרמל" שנמצא בשכונה. בשכונה יש מוסדות חינוך לכל הגילאים, סניפי תנועות נוער, בתי כנסת ומתנ"סים. עם זאת, למעט כמה גינות ציבוריות מטופחות והוואדיות של רכס הכרמל אין לה גישה לפארק גדול, והרחובות המפותלים והתלולים הופכים את ההליכה הרגלית ברחבי השכונה לקשה.

תחבורה: נגישות ופקקים לאורך ציר מוריה

מבחינה תחבורתית השכונה מקושרת היטב, עם גישה כמעט ישירה לכבישים שיורדים מרכס הכרמל ומאפשרים יציאה מהירה מהעיר מזרחה ומערבה. עם זאת, בדיוק בגלל אותה נגישות יש בה עומסי תנועה בשעות הבוקר, בעיקר בציר מוריה ובאזור כיכר חורב.  בשכונה יש מצוקת חנייה, אך לפחות בחלקה המערבי היא צפויה להיפתר בשנים הקרובות עם פתיחתו של חניון ציבורי בסמוך לבית החולים כרמל, ובו כ-140 מקומות חנייה.

התחבורה הציבורית בשכונה טובה, ומאפשרת נסיעה נוחה למוקדי תעסוקה ובילוי, ובגלל שזאת חיפה – היא פועלת גם בשבת. ברחובות השכונה, ובעיקר לאורך ציר מוריה, עוברים אוטובוסים רבים למגוון יעדים ברחבי העיר. הקווים לאורך צריך מוריה בדרך כלל ישירים יותר, בעוד שאלה שעוברים ברחובות השכונה נוטים להתפתל ברחבי העיר כך שהנסיעה מתארכת. תוכנית לקו של המטרונית (מערכת תחבורה ציבורית מבוססת אוטובוסים בנתיב בלעדי) על רכס הכרמל בוטלה, כך שלא צפוי שדרוג של התחבורה הציבורית באזור בעתיד הקרוב.

אוכלוסייה: המשפחות הצעירות הפסיקו לבוא

בשכונה יש בעיקר משפחות ואזרחים ותיקים, כשרוב האוכלוסייה חילונית ומיעוטה דתית לאומית. בעשור האחרון גדל מספר הילדים בשכונה בכ-20% אך אוכלוסיית ההורים הצעירים (גילאי 20-39) הצטמצמה בכ-5% – מה שמעיד על כך שמשפחות צעירות הפסיקו לעבור לשכונה. ייתכן והשכונות החדשות שנבנו במורדות המערביים של רכס הכרמל אטרקטיביות יותר עבורן, בעיקר בהתחשב בתשתיות החדשות ובפארקים – אך אין בהן את מגוון מקומות הבילוי והחנויות שמציעה אחוזה.

אחוזה חיפה

יתרונות השכונה:

  • בשכונה ובסביבתה יש מוקדי קניות, סידורים ובילויים רבים.
  • יציאה נוחה מהעיר לכיוון מערב ומזרח.
  • תחבורה ציבורית טובה.
  • רחובות שקטים ככל שמתרחקים מציר מוריה.

חסרונות השכונה:

  • בשכונה יש מצוקת חנייה, בעיקר באזור בית החולים כרמל ולאורך שדרות מוריה.
  • עומסי תנועה, בעיקר בשעות הבוקר.
  • אין תיכון במרחק הליכה (אבל הנסיעה אליהם קצרה יחסית).
  • קשה ללכת ברגל ברחובות השכונה בגלל הרחובות המפותלים והתלולים.
  • מקומות הבילוי בציר מוריה יכולים להיות פתוחים עד שלוש בבוקר, כך שהמגורים בקרבתם יכולים להיות רועשים.

היצע ומחירים:  התחדשות עם תמ"א 38

השכונה תופסת בעשור האחרון מקום של כבוד בביקושים בחיפה, ונראה שבשנים האחרונות מעמדה אף מתחזק. בשלוש השנים האחרונות נערכו בשכונה כ-150 עסקאות בשנה, מה שהופך אותה לאחת מחמש השכונות המובילות בכמות העסקאות בעיר. הדירות הכי נפוצות בשכונה הן דירות 4 ו-5 חדרים, והן מהוות כ-70% מהעסקאות בה – מה שעשוי להעיד על כך שהיא מתאימה יותר למשפחות ולמשפרי דיור.

בחמש השנים האחרונות החלה בשכונה התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38: כ-20 פרויקטים שהסתיימו ועוד כ-20 שנמצאים בבנייה הוסיפו כ-250 דירות חדשות לשכונה. במקביל, כ-50 בקשות להיתר במסגרת תמ"א 38 נמצאות עדיין בשלבי תכנון, והן עתידות להוסיף כ-500 דירות חדשות לשכונה.הפרויקטים החדשים, שרובם (55%) נבנים במסגרת תמ"א חיזוק ותוספת (38/1), מוסיפים לשכונה גם דירות 3 חדרים, ומכוונים לקהל המשקיעים והזוגות הצעירים. כיום ניתן למצוא בשכונה שלושה פרויקטים המשווקים מגוון דירות במסגרת תמ"א 38: סמולנסקין 4 , סמולנסקין 28 וסיני 26.  

רמת המחירים בשכונה שומרת על יציבות בשנים האחרונות: המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים נע באיזור ה-1.5 מיליון שקל (כ-17,000 שקל למ"ר). דירות 4 חדרים חדשות נמכרות במחיר ממוצע של כ-2.5 מיליון שקל (כ-22 אלף שקל למ"ר) – הבדל משמעותי הנובע משטחי הדירות החדשות, סטנדרט הבנייה, והמיקום בתוך השכונה. 

תוכניות לעתיד שישפיעו על השכונה: 

חניון ציבורי חדש ליד בית החולים כרמל. במסגרת פרויקט מגורים שנבנה בין הרחובות סמלוסקין והרופא זלוציסטי יוקם חניון ציבורי ובו כ-140 מקומות חנייה. החניון צפוי להקל על מצוקת החנייה שחווים התושבים באזור בית החולים.

סיום מתחם מדרגות לכיש. דרומית לבית החולים הוקם בשנים האחרונות מתחם מגורים חדש בשם מדרגות לכיש. בנייתו מתקדמת, אך נותרו בו כמה מגרשים שעדיין ממתינים לפיתוח. יתכן ואכלוס מלא של המתחם תגרום להחרפת עומסי התנועה במערב השכונה.

קו מטרונית הרכס. המטרונית, מערכת אוטובוסים מהירה שנוסעת בנתיב בלעדי, הייתה מתוכננת לעבור ברכס הכרמל, אך התוכנית לכך בוטלה. עם זאת, עדיין קיים צורך במערכת תחבורה ציבורית איכותית בציר הפקוק, כך שיתכן והפרויקט יחזור להיות רלוונטי בעתיד. בניית קו כזה מלווה במטרדים רבים וארוכים, לרבות הפרעות לתנועה, אך בסיום העבודות ניתן יהיה לנסוע במהירות בתחבורה הציבורית ולחסוך זמן בפקקים.

האם יש פה הזדמנות למשקיעים?

בשנים האחרונות המשקיעים בחיפה העדיפו להתמקד בשכונות עם מחירי דירות נמוכים יותר, כמו  העיר התחתית והדר כרמל. מצד אחד, המחירים באחוזה שומרים על יציבות וכמעט ולא עלו בשנים האחרונות. מצד שני, המחירים בה נמוכים בכ-7% מהמחירים בשכונת ורדיה הסמוכה, ונראה שעוד יוכלו להגיע לרמות הללו. בשורה התחתונה, נראה כי המשקיעים ימשיכו לחפש הזדמנויות זולות יותר, והמשפחות ימשיכו להסתער על השכונה החביבה. 

הכתבה "נוף למפרץ ולכרמל" מאת עופר פטרסבורג, שפורסמה ב"ישראל היום" ב-19.11.20 התבססה על המחקר

גלו כל מה שחשוב לדעת לפני שקונים בית

פורסם לאחרונה