יזמים, דיירים ורשויות מקומיות: למה התחדשות עירונית נתקעת?

שיתוף ב facebook
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
24/02/2021
התחגדשות עירונית

פרויקטים של התחדשות עירונית הם לרוב הפרויקטים הכי מסובכים ומורכבים בשוק הנדל"ן. בין אם הם נעשים דרך תמ"א 38 או באמצעות פינוי בינוי – אלו לרוב פרויקטים שמערבים שלושה גורמים לפחות: יזמים, דיירים קיימים ורשויות. כל אחד מאלה יכול, בכמעט כל אחד משלבי התוכנית, לייצר הפרעות ולעכב את הפרויקט בחודשים ואף בשנים.

"למרות שהתחדשות עירונית היא לרוב אינטרס משותף של כל הגורמים המעורבים", אומר טל קופל, המשנה למנכ"ל madlan, "פעמים רבות שוררת מערכת יחסים של אי אמון בין הצדדים, מה שמביא לעיכובים שונים ומשונים. העיכובים יכולים לקרות כמעט בכל שלב בחיי הפרויקט – החל בהסכמה העקרונית, עבור בתכנון וכלה בבנייה בפועל, ותלויים לא רק ברצונם הטוב של המעורבים אלא גם במידת המקצועיות של היזם, ולכן חשוב מאד לבדוק מיהו ומה הרקורד שלו בתחום באמצעות כלים כמו מדד ההתחדשות העירונית של מדלן, שמדרג את אנשי המקצוע בתחום".

מי יכול לעצור התחדשות עירונית?

הדיירים. מאחר שבהתחדשות עירונית מדובר בשטחים בנוים ולא במגרשים ריקים, הן בפינוי בינוי והן בתמ"א 38 נדרשת הסכמת הדיירים לתוכנית. בפינוי בינוי נדרשת כיום הסכמת 80% מהדיירים במתחם (ייתכן ואחוז זה יירד בקרוב ל-66%), ואילו בתמ"א 38 נדרשת הסכמת 100% מהדיירים (אך במקרה של תמ"א חיזוק ותוספת אם 66% מהדיירים מסכימים ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים כדי למנות מורשה חתימה עבור הדיירים הנותרים. במקרה של תמ"א הריסה ובנייה אחוז זה עולה ל-80%).

לכאורה, לדיירים יש אינטרס מובהק לקדם התחדשות עירונית: לא רק שבדרך כלל הם אינם נושאים באף הוצאה בפרויקט, בסופו הם מקבלים תמורת דירתם הישנה, שלרוב גם אינה ממוגנת נגד רעידות אדמה, דירה חדשה וממוגנת בבניין חדש, לרוב בשטח גדול יותר משטח הדירה הישנה ועם אפשרות לתוספת מרפסת, ממ"ד וחנייה. בנוסף, הפרויקט בדרך כלל משפר את הבניין כולו (במקרה של תמ"א 38) או את המרחב הציבורי כולו, כך שלא רק שהדיירים מקבלים דירה חדשה – היא גם באיזור מטופח ונעים יותר.

בפועל, התחדשות עירונית היא כר פורה לסכסוכי שכנים, סירוב לחתום או סתם משא ומתן שמתארך ומתארך. כדאי גם לזכור שהתחדשות עירונית נעשית לרוב במקומות בהם יש אוכלוסייה ותיקה ופעמים רבות גם חלשה, שלא ששה "לזוז מהבית" לטובת עתיד שנראה לה עלום למדי.

היזמים. שוק ההתחדשות העירונית, ושוק התמ"א בפרט, הוא שוק פרוץ למדי. כל אחד יכול לאסוף חתימות מדיירים ולהפוך ליזם נדל"ן, והתוצאה היא אלפי יזמים שמציפים את השוק, רובם בעלי רקורד של פרויקט אחד או שניים. השילוב בין יזם לא מנוסה ופרויקט סבוך עלול להתגלות כבעייתי מאד. בעלי הדירות לרוב אינם עוסקים במקצועות הבנייה, ומגיעים לתהליך ללא ידע מוקדם. היעדר השקיפות בתחום, יחד עם היעדר הידע של בעלי הדירות, מוביל לקושי בבחינת ההצעות המתקבלות מיזמים ולעתים גם לבחירה ביזם לא מקצועי.

בחירה כזו היא בעייתית מכמה בחינות: ראשית, ליזם לא מקצועי יקח זמן ארוך יותר לתכנן את הפרויקט ולהוציא לו היתר – הוא לא תמיד ידע מה אפשר להבטיח לדיירים ומה להגיש לרשות המקומית, מתי ואיך. שנית, פרויקטים של בנייה בישראל נוטים להתארך, כך שליזם צריכים להיות "כיסים עמוקים" שיוכלו לתמוך בכל עיכוב בלתי צפוי או בעיה בדרך. יזמים קטנים ולא מנוסים עלולים להיתקע בדרך, לפשוט את הרגל ולהשאיר את הדיירים בפני שוקת שבורה, עם בניין הרוס או הרוס למחצה ובלי יכולת להשלים את הפרויקט. כדי להימנע מכך, כדאי לאסוף חוות דעת קודמות על היזם ולבדוק את איתנותו הפיננסית – שני דברים שנעשים במדד ההתחדשות העירונית מבית מדלן ומרכז הנדל"ן. המדד מדרג את אנשי המקצוע בתחום ההתחדשות העירונית בארץ, והוא פתוח בחינם לכל המעוניין.

הרשות המקומית. בפרויקטים של התחדשות עירונית הרשות המקומית מרוויחה התחדשות של הבניינים הישנים בתחומה, שיפור בתנאי החיים של התושבים, הכנסות מהיטלים שונים על היזם, ובמקרה של פינוי בינוי גם תוספת של שטחים ציבוריים – כמו גני ילדים וגינות ציבוריות, או הרחבת הכבישים בתחום הפרויקט. במקרים רבים ההתחדשות העירונית גם מושכת לאזור אוכלוסיות חדשות, לרוב חזקות וצעירות יותר מאלו שמתגוררות בו.

למרות היתרונות הברורים עבור הרשות, הוצאת היתר בנייה להתחדשות עירונית היא עניין ארוך ולעתים גם מסובך – בין אם בגלל התנגדויות של תושבי הסביבה ובין אם בגלל סחבת של הרשות המקומית. בדקנו מי הן הרשויות הכי איטיות והכי מהירות בהענקת היתר בנייה לפרויקטים של התחדשות עירונית.

הרשויות הכי אטיות

רמת גן

מספר פרויקטים בהיתר: 42

זמן ממוצע לקבלת היתר התחדשות עירונית: 3 שנים, 3 חודשים ו-15 יום

עם בחירתו של כרמל שאמה הכהן לראש העיר ב-2018, בירת התמ"א לשעבר של ישראל עשתה סיבוב פרסה רציני בכל הנוגע לגישתה להתחדשות עירונית. שאמה הכהן הכריז עוד במסע הבחירות שלו כי יעצור את הבנייה במסגרת תמ"א 38 בעיר, אולם בספטמבר 2019 אסר בית המשפט המחוזי על העירייה להפסיק לדון בבקשות לתמ"א בעיר באופן גורף, כפי שביקשה לעשות. לפיכך, התמ"א בעיר נמשכת, אך הזמן לקבלת היתר ארוך בהרבה מכל מקום אחר בארץ, ועומד על 3 שנים ו-3.5 חודשים.

גבעתיים

מספר פרויקטים בהיתר: 11

זמן ממוצע לקבלת היתר התחדשות עירונית: 2 שנים ו-10 חודשים

מפתיע למדי למצוא את שכנתה הצמודה של רמת גן במקום כל כך גבוה ברשימה. גבעתיים היא עיר קטנה וצפופה, ואין לה כמעט עתודות קרקע לפיתוח. גם המחירים בה גבוהים, מה שעל פניו הופך אותה למועמדת קלאסית להתחדשות עירונית – בהינתן שאין לה שום דרך אחרת להתחדש ולצמוח. ולמרות זאת, נראה שעיריית גבעתיים מתנגדת להתחדשות: לא רק שמסר הפרויקטים בה נמוך, גם זמן קבלת ההיתר ארוך ועומד על כמעט 3 שנים.

בת ים

מספר פרויקטים בהיתר: 20

זמן ממוצע לקבלת היתר התחדשות עירונית: 2 שנים, 7 חודשים ו-5 ימים

בת ים, עיר שעל הפוטנציאל הכביר שלה דובר כבר רבות (בגלל מיקומה המרכזי וסמיכותה לים), עוברת בימים אלה שני תהליכים מקבילים: מצד אחד, בנייה מאסיבית בדרום העיר והפיכת אזור התעשייה לשכונה שמערבבת תעשייה, משרדים ומגורים, ומצד שני – התחדשות עירונית. מספר הפרויקטים של התחדשות עירונית בעיר עדיין נמוך יחסית, אולי בגלל שמחירי הדירות בעיר עדיין לא מיצו את הפוטנציאל. גם הזמן לקבלת היתר להתחדשות עירונית גבוה יחסית ועומד על קצת יותר משנתיים וחצי, אולי כי בין הפרויקטים יש גם פינוי בינוי, שנחשבים לפרויקטים ארוכים וסבוכים יותר לאישור.

תל אביב יפו

מספר פרויקטים בהיתר: 181

זמן ממוצע לקבלת היתר התחדשות עירונית: 2 שנים, 7 חודשים ו-3 ימים

אין פלא שהביקוש להתחדשות עירונית בתל אביב יפו הוא כה גבוה, בין אם בדרך של תמ"א 38 ובין אם בדרך של פינוי בינוי. המחירים הגבוהים והעובדה שבשכונות רבות מאד בעיר לא נותרו עתודות קרקע הופכים את האופציה של התחדשות לקורצת במיוחד עבור כל הצדדים – מה שמסביר את המספר הגבוה של פרויקטים מסוג זה בעיר. עם זאת, ייתכן שהעומס מסביר את הזמן הארוך לקבלת ההיתר: שנתיים ו-7 חודשים. 

הרצליה

מספר פרויקטים בהיתר: 32

זמן ממוצע לקבלת היתר התחדשות עירונית: 2 שנים, 5 חודשים ושבוע

הסמיכות לתל אביב ורמת המחירים הגבוהה יחסית הופכים את ההתחדשות העירונית בהרצליה לאטרקטיבית למדי, במקביל לבנייה חדשה ומאסיבית של שכונת גליל ים החדשה בכניסה לעיר. בעיר יש כיום 32 פרויקטים של התחדשות עירונית בהיתר, והזמן הממוצע שלוקח לקבל היתר גבוה יחסית – שנתיים ו-5 חודשים מיום הגשת הבקשה. 

הרשויות הכי מהירות

בני ברק

מספר פרויקטים בהיתר: 39

זמן ממוצע לקבלת היתר התחדשות עירונית: שנה ו-18 יום

רמת גן ובני ברק, שתי ערים שכנות, תופסות את המקומות הראשונים בדירוג העיריות המהירות והאטיות ביותר באישור פרויקטים בהתחדשות עירונית. גם מספר הפרויקטים של התחדשות עירונית בהיתר בשתי הערים דומה – בעוד שברמת גן יש כיום 42 פרויקטים, בבני ברק הצמודה יש 39 פרויקטים – אך בעוד שרמת גן היא העיר האטית ביותר באישור פרויקטים כאלה, בני ברק היא אחת משתי הערים המהירות ביותר. קצת יותר משנה – זה הזמן שלוקח להוציא היתר לפרויקט התחדשות עירונית בבני ברק. למרות מיקומה המרכזי, העיר היא אחת העניות והצפופות ביותר בישראל, ולכן לא פלא שהעירייה בה מעוניינת לעודד התחדשות עירונית ומוציאה לה היתרים בזמן שיא. 

קרית מוצקין

מספר פרויקטים בהיתר: 22

זמן ממוצע לקבלת היתר התחדשות עירונית: שנה ו-18 ימים

יחד עם בני ברק, קרית מוצקין עומדת בראש דירוג הערים שמאשרות התחדשות עירונית במהירות – ניתן לקבל היתר לפרויקט התחדשות תוך שנה וקצת. ההתחדשות העירונית חשובה לעיר מאחר והיא קרובה למיצוי עתודות הקרקע שלה, ויש לה שכונות צמודות, שמגבילות את צמיחתה. במקביל, היא סובלת מדעיכה ומהתרוקנות של השכונות הוותיקות, ומפערים הולכים וגדלים בינם לבין השכונות החדשות – שתי בעיות שהתחדשות עירונית אמורה לפתור.

זכרון יעקב

מספר פרויקטים בהיתר: 10

זמן ממוצע לקבלת היתר התחדשות עירונית: שנה, חודשיים ו-14 ימים

בזכרון יעקב אין הרבה פרויקטים של התחדשות עירונית, ולכן לא פלא שהזמן שלוקח כדי לאשר אותם אינו ארוך – שנה וחודשיים וחצי בלבד. הסיבה לכך שאין במועצה התחדשות עירונית מאסיבית היא שלמרות שיש לה ביקוש גבוה ומוניטין מצוין, היא עדיין אינה קרובה למיצוי עתודות הקרקע שלה. למרות זאת, יש בעיר מעט התחדשות עירונית, בעיקר של מבנים של 3-4 קומות משנות ה-60'. 

חדרה

מספר פרויקטים בהיתר: 12

זמן ממוצע לקבלת היתר התחדשות עירונית: שנה, חודשיים ו-22 ימים

יחסית לגודלה, בחדרה יש מעט מאוד פרויקטים של התחדשות עירונית – 12 פרויקטים בלבד, עם זמן אישור ממוצע של שנה וכמעט 3 חודשים. זה עשוי להשתנות בהמשך: בספטמבר 2020 אישרה הוועדה המחוזית להפקדה תוכנית התחדשות ב-2 שכונות ותיקות (סלע-בית"ר), במסגרתה יהרסו 16 מבני שיכון לטובת 12 מגדלי מגורים בני 17 עד 36 קומות, מבני ציבור, מסחר, תעסוקה ומלונאות, במטרה לקשר את מרכז העיר לתחנת הרכבת חדרה-מערב.

קרית ביאליק

מספר פרויקטים בהיתר: 42

זמן ממוצע לקבלת היתר התחדשות עירונית: שנה, חודשיים ו-28 ימים

שנה וכמעט שלושה חודשים – זה הזמן שלוקח לעיריית קריית ביאליק לאשר פרויקט בהתחדשות עירונית, וכיום יש בעיר 42 פרויקטים מסוג זה. למרות שהעירייה מעוניינת לעודד התחדשות עירונית – בעיקר כדי לסייע בפיתוח שכונת צור שלום ושכונות ותיקות בדרום העיר – ב-2019 העירייה החליטה לעצור מתן היתרי בנייה לפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) עד להכנת תוכנית שתגדיר את זכויות הבנייה באזורים השונים בעיר.

הכתבה "התיישנות עירונית" מאת עופר פטרסבורג, שפורסמה ב-17.2.21 ב"ישראל היום" התבססה על נתוני המחקר

גלו כל מה שחשוב לדעת לפני שקונים בית

פורסם לאחרונה