בניית ממ"ד: כל מה שצריך לדעת על הוספת ממ"ד לבית

19/11/2023

"מאז תחילת הלחימה אנחנו רואים שחשיבותו של הממ"ד, הן בקרב רוכשי דירות והן בקרב שוכרים, עלתה בחדות", אומר טל קופל, מנכ"ל מדלן. "הממ"ד הפך מפיצ'ר חשוב לפיצ'ר הכרחי בדירות, כזה שקובע אם תהיה עסקה או לא. משכך, הוספת ממ"ד לדירות קיימות, ובעיקר לבתים פרטיים, הפכה לאופציה ששווה את הטרחה הרבה שבתהליך, הן מבחינת מיגון והן מבחינה עסקית. העובדה שרשויות המדינה מנסות להקל על התהליך והעניקו פטור זמני מהיתר היא כמובן מבורכת".

חשוב לדעת! בעקבות פריצת מלחמת 'חרבות ברזל' ניתן פטור זמני מהגשת בקשה להיתר בנייה לממ"ד במבנים צמודי קרקע או בני עד 2 קומות. פרטים נוספים באתר פיקוד העורף.

בניית ממ"ד אינה עניין פשוט, ויש לקחת בחשבון מגוון פרמטרים וגורמים לפני קבלת ההחלטה.
מאמר זה יספק עבורכם כל מה שצריך לדעת בעניין בניית ממ"ד, החל משלב ההגדרות הראשוניות ועד לשלבים היותר מעשיים בתהליך.

מה זה ממ"ד?

הממ"ד או מרחב מוגן דירתי, הוא חדר בבית המיועד לספק הגנה על דיירי הבית מפני מתקפות אוויר והתקפות טילים. הממ"ד מתוכנן ובנוי מחומרים עמידים במיוחד, כמו למשל פלדה ובטון מזוין, כולל דלת פלדה כבדה ואף חלונות ממ"ד. במציאות בה גוברים איומים ביטחוניים, בניית ממ"ד הפכה לדרך חיונית ויעילה להגן על דיירי הבית מפני התקפות טילים.

בניית ממ"דים קודמה בתקנות במהלך מלחמת המפרץ, כאלטרנטיבה למקלטים הציבוריים שהיו נפוצים עד אותה העת כמרחבי התגוננות ודרשו זמן הגעה ארוך מאחר והיו מחוץ לבנייני המגורים. עקב זמן ההתראה הקצר במקרה של מתקפת טילים, הוחלט שעדיף שיהיה בכל דירה או קומה מרחב מוגן, כך שהדיירים יוכלו להגיע אליו במקרה של מתקפה.

הממ"ד בנוי כקוביית בטון מזוין בשטח מינימלי של 9 מ"ר, והוא נועד לספק הגנה כנגד חומר נפץ רגיל, וכן כנגד התקפה כימית – ולצורך זה חובה להתקין במרחבים המוגנים מסנני אוויר. בנוסף, הוא יכול לספק הגנה כנגד רעידת אדמה.

למרות שהממ"ד הוא המרחב המוגן הנפוץ והמוכר ביותר, קיימים מרחבים מוגנים נוספים:

מרחב מוגן קומתי (ממ"ק) הוא חדר מוגן שמשרת את דיירי קומת המגורים בבניין. הממ"קים גדולים יותר מהממ"ד (מאחר והם משרתים אוכלוסייה גדולה יותר), ובמקרים רבים גם בטוחים יותר: הם נמצאים בגרעין הבניין, צמוד למדרגות ולמעליות (איפה שיש יותר בטון) ואין בהם חלונות, כך שהחשש מפגיעה מרסיסים (כפי שכבר קרה בעבר בממ"דים) פחות. יתרון נוסף של ממ"קים הוא שהם נבנים אחד מעל השני, כמעין מגדל מוגן, ומאפשרים מעבר דרך סולמות בין המרחבים המוגנים. חסרון אפשרי של הממ"ק הוא שבמקרים רבים הוא עלול להפוך למחסן של דיירי הקומה, ובעת צרה לא יהיה זמין לשימוש למטרת התגוננות.
מרחב מוגן מוסדי (ממ"מ) הוא חדר מוגן במבנה ציבור שמשרת את עובדי ומבקרי המבנה.

למה לבנות ממ"ד?

כאמור, מאז תחילת הלחימה יש זינוק בביקושים ובמחירי דירות ממוגנות. הממ"דים (או הממ"ק) מספקים הגנה אפקטיבית נגד איומים רבים, והיתרון הבולט שלהם הוא מיקומם כחלק ממרחב המגורים, מה שמאפשר הגעה מהירה בזמן קצר. בנוסף, היותם חלק מהדירה (או סמוכים אליה במקרה של ממ"ק) מאפשר לקיים שגרת חיים גם בצל מתקפות, ולשהות בחדר זמן ארוך יותר. יתרון נוסף של הממ"ד הוא שכחלק אינטגרלי מהדירה קל יותר לתחזק אותו בצורה שוטפת ולמנוע את הפיכתו למחסן, כך שהוא יהיה זמין באופן מיידי במקרה של התקפת פתע. זאת בניגוד למקלטים או ממ"קים, שהאחריות על תחזוקתם לא תמיד ברורה, ובזמן שגרה עלולים להפוך למחסנים או להיות מוזנחים ומלאים במזיקים.

יזמי נדל"ן מעדיפים ממ"דים על פני ממ"קים מאחר ובניגוד לממ"ק, הממ"ד הוא חלק מהדירה – אך זכויות הבנייה שלו הן מעבר לזכויות המאושרות. כך, למעשה, ניתן לשווק דירה גדולה יותר ולהעלות את מחירה.

למרות היתרונות הרבים של הממ"ד, יכולת ההגנה שלו עדיין פחותה מזו של מקלט, וזאת מאחר והמקלט בנוי עם מעטפת עבה יותר, ולרוב נבנה מתחת לקרקע שמספקת שכבת הגנה נוספת, ועם דלתות (וחלונות, אם ישנם) עבים וכבדים יותר.

חוק בניית ממ"ד

החל משנת 1992 נדרשת הקמת מרחב מוגן (דירתי או קומתי) בכל בנייה חדשה או בתוספת בנייה. עם זאת, חובה זו לא חלה רטרואקטיבית, ולכן לכ-60% מתושבי ישראל אין מרחב מוגן דירתי או קומתי.

תקנות ההתגוננות האזרחית מגדירות מפרטים טכניים להקמת מרחבים מוגנים, וכוללות בין היתר את מידות החדרים, עובי הקירות, סוג הדלתות והחלונות ואת האביזרים הנדרשים בתוך החדר (כמו נקודות חשמל, תאורה, הכנה לטלפון וטלוויזיה, מערכות סינון ואוורור ועוד).

מספר מנגנונים מעודדים הקמת ממ"דים:

פטור מהיטל השבחה: ממ"ד פטור מהיטל השבחה עד לשטח של 9 מ"ר (שהוא הגודל המינימלי לממ"ד על פי התקנות).
פטור מדמי היתר: דמי היתר נגבים על ידי רשות מקרקעי ישראל בגין תוספות בנייה על אדמה שמוחכרת מהרשות. במקרה של בניית ממ"ד ניתן פטור מדמי היתר אלה.
הליך רישוי מקוצר: הוצאת היתר בנייה לתוספת ממ"ד בבניין קיים נעשית בהליך רישוי מקוצר.
פטור מהליך הקלה: הוספה של ממ"ד לא נחשבת לסטייה מתוכנית, כך שלא נדרש הליך של מתן הקלה.
הסכמה פחותה בבניין משותף: במקרה של תוספת בנייה רגילה בדירה בבניין משותף נדרשת הסכמה של 75% מבעלי הזכויות בבניין, אבל במקרה של תוספת לצורך בניית ממ"ד נדרשת הסכמה של 60% מבעלי הזכויות.
מימון הקמת ממ"דים ביישובים הסמוכים לקו העימות: תושבים שמתגוררים ביישובי קו העימות זכאים למענק לצורך הקמת ממ"ד. סכום המענק מתעדכן מעת לעת, ועומד נכון לעדכון בשנת 2021 על 10,400 שקל לבית צמוד קרקע, ו-9,100 שקל לדירה בבית משותף. המענק ניתן לאחר הקמת הממ"ד, ולאחר בדיקת מהנדס מטעם משרד הבינוי והשיכון. את רשימת היישובים הזכאים וסכום המענק ניתן למצוא באתר משרד הבינוי והשיכון.
תקנות חדשות מאפשרות לקצר את משך הזמן להוצאת היתר בנייה לממ"ד בדירה ללא פתרון מיגון תקני מ-9-12 חודשים, ל-4-6 חודשים בממוצע.

איך בונים ממ"ד?

למרות שבמקרים מסוימים יש פטור מהגשת בקשה להיתר עבור ממ"ד, ובמקרים אחרים משך הזמן להוצאת היתר קוצר, הקמת ממ"ד היא עדיין תהליך לא פשוט שדורש כמה צעדים:

בדיקה מקדמית. לפני שמתחילים את התהליך המקצועי, כדאי לפנות לייעוץ אצל קבלן או אדריכל שיבדקו אם ישנה היתכנות חוקית ופיזית להקמת ממ"ד, וייתנו הערכת עלות ראשונית.
קבלת הסכמת בעלי הדירות בבניין. במקרה של בניין משותף תידרשו לקבל את הסכמתם בכתב של לפחות 60% מבעלי הזכויות בבניין.

את השלבים הבאים ניתן לבצע בנפרד, על ידי בעלי מקצוע שונים, או שניתן לפנות לחברת בנייה שתבצע עבורכם את כולם:

תכנון. כמו כל הליך בנייה, גם בבניית ממ"ד נדרש תכנון על ידי קונסטרוקטור או אדריכל, שיחקרו את המקרה הפרטני שלכם (כמו למשל אילו תשתיות עוברות במקום, איך הממ"ד ישפיע על המבנה הקיים, ואילו דרכי גישה קיימות לחומרים וכלי עבודה לאתר הבנייה). את המידע הזה הם יתרגמו לתוכנית הנדסית לרישוי ולביצוע, ויתנו אומדן כספי מפורט יותר.
רישוי. במקרים בהם נדרש הוצאת היתר בנייה לממ"ד פונים לוועדה המקומית לתכנון ולבניה ומגישים בקשה להיתר בנייה. הבקשה כוללת מסמכים שונים כמו הוכחת בעלות או זכות שימוש בנכס, מפות ושרטוטים מקצועיים, טפסים ספציפיים של הוועדה והוכחת תשלום אגרה. תהליך הוצאת ההיתר, למרות שכאמור הוא מקוצר במקרה של ממ"ד, יכול לארוך כחצי שנה, ויש להיערך לכך בהתאם. על מנת לא להאריך את משך הטיפול, כדאי לבדוק היטב שכל המסמכים הנדרשים הוגשו. חשוב לדעת שבשלב זה ייתכן ויוגשו התנגדויות של שכנים, מה שעלול להאריך את משך הטיפול בבקשה. במקרים בהם ניתן פטור מהגשת בקשה להיתר לרשות המקומית, נדרשת הגשת מסמכי תכנון מפורטים לפיקוד העורף ואישורם לפני שניתן להתחיל בבנייה. משך הבחינה של הבקשה במקרה זה הוא עד 14 יום.
בנייה. לאחר שיש לכם תוכניות לביצוע והיתר, ניתן לפנות לחברת בנייה (אם לא פניתם אליהם כבר בשלב התכנון), ולהתחיל את תהליך הבנייה עצמו. כמו כל בנייה בישראל, על הבנייה לעמוד בתקנים מסוימים, לכן כדאי לפנות לחברה מקצועית, מנוסה ובעלת מוניטין.
בדיקה. לאחר הקמת הממ"ד נדרשת בדיקה של איכות הבנייה, כולל בדיקות מעבדה של חומרי הבנייה (כמו בטון ומתכות), בדיקת אטימות, ובדיקת מערכות האיוורור והסינון. אישורים אלה מוגשים לרשות המקומית (גם במקרה של פטור מהיתר) ולפיקוד העורף, ונדרשים על מנת לקבל היתר אכלוס לממ"ד.

הוספת ממ"ד בדירה קיימת

מרבית הדירות / יחידות הדיור בישראל לא כוללות מרחבים מוגנים. מהם האישורים הנדרשים לצורך הוספת ממ"ד בדירה קיימת? ממי צריך לקבל אותם?

ראשית, עליכם להשיג היתרי בנייה רלוונטיים. כאשר מדובר בעניין הוספת ממ"ד בדירה קיימת, ככל הנראה יהיה עליכם לקבל הסכמה של רוב השכנים, הסכמה להקמת עמודים ויסודות, עלויות הקמה. הקמת ממ"ד באופן כללי הוא לא דבר זול במיוחד, לכן פחות מקובל / נפוץ להקים ממ"ד בכל הנוגע לבתים משותפים. יחד עם זאת, במסגרת של פינוי בינוי או במסגרת תמ"א 38 העניין כן מקובל ונפוץ יותר.

בניית ממ"ד בחדר קיים

על מנת שניתן יהיה להתאים את הבית שלכם ככל הניתן לדרישות ההגנה, בהתאם לפיקוד העורף, במיוחד לאור מלחמת חרבות ברזל, ישנן דרישות ותקנים עבור בניית ממ"ד בחדר קיים, אלו הם העיקריים שבהם:

יש לדאוג לנקודות חשמל בחדר, רצוי גם לדאוג לתאורת חירום
גודל דלת ממ"ד – דלת זו נפתחת כלפי חוץ כאשר היא אמורה לדאוג להגנה מפני רסיסים והדף ולאטום את החדר. בהתאם לתקנות, על גודל הדלת להיות בגובה תקני של 200 ס"מ וברוחב 70-80 ס"מ בדירה. על עובי הדלת להיות 15 מ"מ פלדה.
חלונות ממ"ד – יש להתקין חלון מגן חיצוני העשוי מפלדה, כאשר החלון מגן מפני רסיסים והדף.
יש להוסיף יציקת בטון של בין 20-35 ס"מ לקיר הפנימי ובין 25-40 ס"מ לקיר החיצוני.
מערכת סינון לממ"ד – מסנן אוויר לממ"ד מאפשר שהייה מומשכת שתזרים אוויר נקי שעבר סינון.

הוספת ממ"ד לבית פרטי

כאשר מדובר בנושא הוספת ממ"ד בדירה קיימת, יש צורך (בין היתר) בהסכמה של כ-60% מתוך דיירי הבניין. כאשר מדובר בנושא הוספת ממ"ד לבית פרטי, לדיירים יש את החופש והיכולת לקבל בעצם את ההחלטה בעניין הוספה ומיקומו של הממ"ד, ללא תלות בדיירים נוספים.

מהו גודל ממ"ד תקני ?

שימו לב, על גובה הממ"ד במינימום להיות 2.5 מ', כאשר על גובה התקרה במקסימום להיות 2.8 מ' לכל היותר. על רוחב הממ"ד להיות לפחות 1.6 מ'. בהתאם להנחיות פיקוד העורף, גודלו המינימלי של הממ"ד צריך להיות לפחות 9 מ"ר.

בדיקת אטימות ממ"ד

בדיקת אטימות ממ"ד כשמה כן היא, אמורה להיבדק בהתאם לדרישות התקן הישראלי, כאשר בדיקה זו אמורה להתבצע בתום עבודות הגמר, לרבות טיח, ריצוף, צבע ומסגרות. מטרת הבדיקה היא לוודא אטימות ממ"ד מפני חומרים שאינם רצויים, כמו למשל סוגים של גזים רעילים בעת מתקפות. בדיקה זו הינה חיונית, הן עבורכם והן עבור השוהים בממ"ד.

כמה עולה לבנות ממ"ד?

כאמור, בניית ממ"ד אינה עסק זול – בין אם הוספת ממ"ד בדירה קיימת או הוספת ממ"ד לבית פרטי לצורך העניין. המחירים הנדרשים עבור כך עשויים להשתנות בהתאם למגוון פרמטרים ובהתאם לכך אין מחיר קבוע. יחד עם זאת, לעיתים כאשר מתבצעת בניית ממ"ד במספר דירות באותו הבניין, עשויה להינתן הנחה ביחס לבניית ממ"ד יחיד.

עלות בניית ממ"ד עשויה לנוע בין המחירים 100,000 ש"ח – 160,000 ש"ח פחות או יותר (אין לראות בנאמר כהצעת מחיר, יש לקבל הצעה מסודרת מאנשי מקצוע וגורמים רלוונטיים).

בנוסף לכל האמור במאמר זה, אנחנו ממליצים לכם להסתייע במקורות מידע נוספים, כמו למשל אתר משרד הביטחון, אתר פיקוד העורף וכתבות מקצועיות בנושא.

לצפייה בדירות למכירה עם ממ"ד