ערים בתוך ערים: לא מעט מהשכונות החדשות שנבנות בישראל הן למעשה ערים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
01/03/2021
צמרות המושבה

גידול האוכלוסין הגבוה בישראל יוצר דרישה לעשרות אלפי דירות בשנה מחד, ומאידך עתודות הקרקע העיקריות נמצאות בערים קטנות בשולי המטרופולינים. בשילוב עם היעדר קידום של פינוי בינוי במרכז הערים, נוצרה תופעה בעשור האחרון שתועצם בעשורים הקרובים של הקמת עיר תוך עיר, או יותר נכון עיר לצד עיר. דוגמאות בולטות לתופעה הן רובע פסגות אפק בראש העין, צמרות המושבה בבאר יעקב, כרמי גת בקרית גת, ומתחם החותרים בטירת כרמל. 

בבסיס התופעה דווקא עומד רעיון חיובי: תוספת אוכלוסייה לערים פריפריאליות תוך השקעה של תקציבי עתק בפיתוח התשתיות לקליטתם. אך בגלל תכנון לקוי, רבות מהשכונות החדשות נבנות כ'שכונות שינה' מחוץ לערים, בהן יהיו בעיקר מתחמי מגורים ענקיים וצפופים, בדרך כלל עם הקצאה טובה של פארקים ומבני ציבור כמו בתי ספר, אך עם מעט מאוד חנויות ומוקדי בילוי. כך יוצא שהתושבים נאלצים לנסוע למרכז העיר הותיק או לפאואר סנטרים בשולי הערים, ובגלל שהשכונות לרוב תוכננו אקסקלוסיבית עבור הרכב הפרטי, עם דגש מועט על נגישות לתחבורה ציבורית, נוצרת גם תלות בלעדית ברכב הפרטי, מה שמעמיס על הכבישים העמוסים גם כך, ויוצר העדפה לאותם מרכזי קניות מוקפים בחניה. התוצאה היא שבמקום שתוספת האוכלוסייה תהיה ברכה לעיר בדמות החייאת המסחר בלב העיר, חידוש תשתיות קורסות והגדלת הכנסות העירייה, רוב המסחר החדש צפוי להיות מחוץ לעיר, עיקר ההשקעה בתשתיות נעשית מחוץ לאזורים הותיקים, והצפי העדכני של עיריות רבות הוא דווקא להרעה במצבן הכלכלי.

למרות שמגמת תכנון השכונות החדשות מחוץ למרכזי הערים נמשכת, בשנים האחרונות, ולאחר למידת הטעויות התכנוניות שבוצעו בעבר, יש התמקדות בתכנון נכון יותר שכולל עירוב שימושים עם דגש על מסחר ברחובות השכונות, וכן על חיבור תחבורתי טוב למרכזי הערים. כך שהשכונות הללו יהפכו לחלק אינטגרלי של העיר הקיימת, ולא רק לשכונות שינה שבעיקר יוצרות פקקים.

החיובי 

  • מלאי מהיר יחסית של דירות חדשות כי קל יותר לתכנן ולבנות הרבה דירות מחוץ למרכזי הערים
  • במקרים רבים נגישות טובה יותר לפארקים ומוסדות חינוך מאשר במרכזי הערים

השלילי

  • עליית ערך נדל"ן דווקא מחוץ למרכזי הערים
  • המשך התדרדרות מרכז העיר
  • הוצאות גוברות על תחזוקת פארקים ותשתיות נוספות שמשרתות בעיקר את האוכלוסייה החדשה
  • החרפת גרעון העירייה 
  • החרפת התלות ברכב הפרטי
  • החרפת עומסי תנועה בכבישים בין-עירוניים

שכונות לדוגמא:

פסגות אפק, ראש העין

רובע ענק שמוקם בשלבים במזרח העיר וצפוי לכלול כ-15,700 דירות, רובן במגדלים של עד 18 קומות, עם צמודי קרקע בצידו הצפוני. בשכונה יש מעט מאוד חנויות, ולמרות שאוכלסו בה הרבה מתחמים כמעט במלואם, פותחו בה מעט גינות ציבוריות. מאחר ורוב מוחלט של התושבים עובד מחוץ לשכונה, ישנם עומסים כבדים בכניסה וביציאה מהשכונה, והמצב לא צפוי להשתפר. בגלל החסרונות הללו, משקיעים רבים שרכשו דירה בפסגות אפק מתקשים למצוא שוכרים במחירים שיכסו את המשכנתא, מה שעלול להוביל לגל מכירות ולירידת מחירים בשכונה – לאו דווקא דבר רע, אלא אם כן קניתם דירה בשכונה.

לכל הדירות למכירה בפסגות אפק >>

צמרות המושבה, באר יעקב

שכונה במערב באר יעקב שאכלוסה התחיל ב-2015. בשכונה מתוכננות כ-3,500 דירות, בעיקר במגדלי מגורים של 15-24 קומות. בין המגדלים יש שטחים נרחבים שכוללים חניונים ופארקים, כך שההליכה בתוך השכונה לא נוחה (צריך לחצות הרבה שטחים 'מתים'), ובשכונה לא מתוכנן מסחר משמעותי או מקומות בילוי, כך שעבור רוב הצרכים שלהם התושבים נאלצים להשתמש ברכב הפרטי. בשכונה עוברים מעט אוטובוסים מקומיים, והתושבים בדרום השכונה נהנים מנגישות רגלית לתחנת רכבת, אבל רוב התושבים תלויים ברכב הפרטי, והשכונה תוכננה בהתאם, עם גישה מהירה יחסית לכביש 431 הראשי. בחמש השנים האחרונות כבר נרשמו מעל ל-1200 עסקאות, רובן לדירות 4 ו-5 חדרים. כיום משווקים דירות למכירה יצחקי במושבה מגדל הפארק, ורוטשטיין הירוקה אשר מוכרים דירת 4 חדרים ב-2.26 מיליון שקל ודירת 5 חדרים ב-2.56 מיליון שקל.

לכל הדירות למכירה בצמרות המושבה >>

כרמי גת, קרית גת

כרמי גת מוקמת בימים אלה בצפון קרית גת, בין מסילת הרכבת ממזרח לכביש 40 במערב. השכונה תכלול בסופו של דבר כ-7,500 דירות – מרביתן בבנייני קומות, לצד כמה מאות קוטג'ים. בכרמי גת דווקא כן מתוכנן מסחר ברוב חלקי השכונה, כך שיתכן והתושבים לא יאלצו לצאת ממנה כל כך הרבה, אבל התלות ברכב עדיין תהיה מוחלטת מאחר ורק קו אוטובוס בודד עובר בשכונה, ותחנת הרכבת מרוחקת ממנה. קרית גת צפויה לצמוח בעשורים הקרובים בעוד שכונות ענק במעטפת שלה, אך ללא תכנון נכון וחיבור טוב למרכז העיר, לפיתוח המואץ הזה יש פוטנציאל לחיסול המרקם הותיק של העיר במקום לתמוך בו. בשכונה כבר נרשמו מעל ל-2300 עסקאות בחמש השנים האחרונות, כאשר שיא המכירות נרשם בפרויקט דונה בכרמי גת עם יותר מ-250 עסקאות השנה.

לכל הדירות למכירה בכרמי גת >>

מתחם החותרים, טירת כרמל

שכונה חדשה שמוקמת בדרום מערב טירת כרמל, ונמצאת לקראת אכלוס ראשוני. בשכונה מתוננות כ-2,000 דירות, וגם אזור תעסוקה חדש בדרומה. למרות שתכנון השכונה עודכן לאחרונה, היא עדיין מסתמכת על מוסכמות תכנוניות שאבד עליהן הכלח, עם בנייה של מגדלים מנותקים מהרחוב, עם רשת רחובות שמותאמת בעיקר לנסיעה ברכב ופחות להליכה ורכיבה על אופניים. עם מרכז מסחרי בודד וקטן שיאלץ את רוב התושבים לצאת מהשכונה לרוב הקניות והסידורים שלהם, ועם חיבור בעיקר לכבישים בין עירוניים, ובלי כמעט חיבורים ישירים לשכונות הצמודות. כיום משווקים בסביבה רוטשטיין VALLEY המציעים דירת 4 חדרים החל מ-1.329 מיליון שקל, ואודור בטירת הכרמל, שם נמכרת דירת 3 חדרים החל ב-1.25 מיליון שקל.

לכל הדירות למכירה במתחם החותרים >>  

נאות אריאל שרון, קרית אונו

שכונה חדשה שמוקמת במערב קרית אונו, אך מנותקת מהעיר על ידי רחוב רפאל איתן הראשי, ומוקפת בכבישים בין עירוניים ראשיים, בישוב כפר אז"ר, ובשכונות חדשות של רמת גן. בשכונה יהיו יחסית מעט דירות (כ-1,500) במגדלים גבוהים, ומתוכננים בה אזורי תעסוקה ומסחר נרחבים, כך שלהבדיל מהשכונות הקודמות ובהתחשב במיקום שלה במרכז, לשכונה דווקא יש פוטנציאל להיטיב עם העיר מבחינת הכנסות. עם זאת, תושבי השכונה צפויים להיות מנותקים מהעיר ולמרות הגישה למוקדי מסחר, יהיו חסרי גישה למוסדות ציבור רבים. הצפי הוא שהשכונה תהיה שכונת שינה נטו בלי תחושת עירוניות, ולתושבים יהיה יותר במשותף עם שכניהם ברמת גן מאשר עם בני עירם. השנה נרשמו כ-50 עסקאות בסביבה כאשר שיא המכירות נרשם בפרויקט אומאמי קרית אונו. 

לכל הדירות למכירה בנאות אריאל שרון >>

אור ים, אור עקיבא

שכונה חדשה שתקום דרומית לאור עקיבא, בין כביש 4 לכביש 2. בשכונה מתוכננות כ-3,500 דירות בצמודי קרקע ומגדלים של עד 15 קומות, עם אוכלוסייה צפויה של כ-12,000 נפש (אוכלוסיית העיר כיום היא כ-19,000). השכונה תכלול הקצאה נדיבה של מבני ציבור ופארקים, ויהיו בה 4 מרכזי קניות שיספקו הרבה מהצרכים של התושבים. עם זאת, כמו בשכונות חדשות רבות, הצפי הוא שרוב שטחי המסחר לא יוקמו עד לשלבי אכלוס מתקדמים, כך שבשנים הראשונות התושבים יאלצו לסוע למרכז העיר או לקניון אורות ברכב. לעומת זאת, לאחר שהשכונה תוקם במלואה ויהיו בה מוסדות ציבור ומרכזי קניות משלה רוב הסיכויים שתושביה, שתהיה להם גישה ישירה לרשת הכבישים הבין עירונית, לא ימצאו הרבה סיבות לקפוץ למרכז העיר. כיום משווקים בסביבה חלומות אור ים בה נמכר פנטהאוז 6 חדרים החל מ-2.55 מיליון שקל, ו-more-ים הוכרים דירות 4 חדרים החל מ-1.699 מיליון שקל ודירות 5 חדרים החל מ-1.89 מיליון שקל.

לכל הדירות למכירה באור ים >>

מערב נתיבות, נתיבות

רובע חדש שמתוכנן במערב נתיבות במסגרת הועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל) השנויה במחלוקת. השכונות החדשות יכללו כ-12,000 דירות סך הכל, ויאפשרו שילוש של אוכלוסיית העיר שמונה כיום כ-33,000 נפש. ברובע יהיה יחסית מעט מסחר, והוא לא יהיה נגיש מרוב הבתים כך שהתושבים יהיו תלויים ברכב. בין השכונות החדשות לעיר הותיקה יפריד פארק ענק, ומאחר ותהיה מהן גישה ישירה ונפרדת לכביש 25 הראשי, לא צפויים קשרים רבים בין תושבי הרובע החדש לבין העיר הותיקה. גם כאן צפוי שההשקעה האדירה בתשתיות עבור השכונות החדשות תשתה אחוז ניכר מהתקציב העירוני.בשכונה משווק פרויקט my נתיבות. 

לכל הדירות למכירה במערב נתיבות >>

הכתבה "זו לא שכונה, זו עיר נפרדת" שפורסמה במאקו ב-19.2.21 התבססה על המחקר

גלו כל מה שחשוב לדעת לפני שקונים בית

פורסם לאחרונה