תוכן עניינים
כאשר קונים נכס כלשהו להשקעה, חשוב תמיד לבדוק כמה תשואה אפשר לקבל עליו – וזה רלוונטי במיוחד כאשר מחליטים לרכוש נדל"ן למטרות השקעה. באופן כללי, התשואה על נדל"ן מתחלקת לשנים:
תשואה הונית – כלומר ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה;
ותשואת שכירות – הרווח מדמי השימוש שמתקבלים עבור הנכס.
במדריך זה יסבירו מומחי מדלן מהי בדיוק תשואת שכירות, מתי ואיך מחשבים אותה.
מה זה תשואת שכירות?
תשואת שכירות היא הרווח על השכרת נכס, והיא בדרך כלל מבוטאת כאחוז מערך הנכס. החישוב בפשטות הוא: (ההכנסות פחות ההוצאות השנתיות) כפול 100, חלקי עלות הנכס. התוצאה היא תשואה שנתית באחוזים.
לדוגמא, על דירה או נכס מסחרי שנרכשו במיליון שקל, עם הכנסות שנתיות של 100,000 שקל וללא הוצאות, יש תשואה שנתית של 10% (זהו חישוב מופשט שמסביר את עקרון התשואה, אך בחישוב מפורט צריך לקחת בחשבון פרמטרים רבים של הכנסות והוצאות שנתיות ושל עלות הנכס). הדוגמה הזו אופטימית למדי, מאחר ותשואה סבירה על דירה להשקעה בישראל כיום היא 4%-3%, תשואה של 5% נחשבת לטובה, ותשואה של יותר מ-8%-7% היא מצרך נדיר.
למיקום הנכס בארץ יש השפעה על התשואה: מאחר ושווי הנכסים ככל שמתרחקים ממוקדי הביקוש יורד בדרך כלל בקצב גדול יותר מאשר ירידת שכר הדירה, ככל שמתרחקים מאזורי הביקוש התשואה בדרך כלל גבוהה יותר.
למחשבון תשואת שכירות לחצו כאן >>
מתי מחשבים תשואת שכירות?
כששוקלים לרכוש נכס להשקעה כדאי להעריך את התשואה השנתית שניתן לצפות לה, ולהחליט בהתאם אם זו השקעה משתלמת, או שעדיף לחפש נכס או אפיק השקעה אחרים.
אם הנכס כבר בבעלותכם והוא מושכר, כדאי לבצע חישוב מדויק של התשואה, כזה שמבוסס על נתוני אמת ולא על הערכות, ולהחליט אם ההשקעה משתלמת או שאפיקים אחרים כדאיים יותר.
איך מחשבים את תשואת השכירות?
בחישוב התשואה יש צורך להתייחס לכמה פרמטרים:
עלות הנכס
- מחיר רכישה. המחיר ששילמנו לבעלים הקודמים או לקבלן עבור הנכס.
- הוצאות נלוות לרכישה. שכר טרחת עורך דין ושמאי, דמי תיווך, בדק בית, אגרות והיטלים.
- מס רכישה. במקרה ואין פטור.
- הצמדות. במקרה של רכישה מקבלן יש תשלום נוסף בגלל ההצמדות למדד תשומות הבנייה למגורים.
- משכנתא. סך העלות העודפת של המשכנתא.
- שווי הנכס. שווי הנכס משתנה עם השנים, ולכן בחישוב התשואה האמיתית יש לחלק את הרווח השנתי מהשכרה בשווי הנכס ולא בעלות המקורית שלו. התעלמות משווי הנכס תשקף לנו תשואה גבוהה מהתשואה האמיתית.
הכנסה
- שכר הדירה הצפוי. חשוב לקחת בחשבון שמחירי השכירות כיום לאו דווקא משקפים את המחירים העתידיים. למרות שלאורך זמן גרף מחירי השכירות לרוב עולה, יש גם תקופות של קיפאון ואפילו ירידות מחירים, בין אם מקומיות או כלל ארציות.
- תקופות ריקות. מחישוב ההכנסה צריך להפחית את התקופות בהן הנכס עומד ריק בגלל כל סיבה שהיא, משיפוץ ועד קשיים במציאת שוכר.
הוצאות צפויות
- עלויות השכרה. השכרת הנכס כרוכה בעלויות שונות: דמי תיווך, עמלת טרחת עורך דין, שיפוץ ותחזוקה. בהערכת העלויות האלו צריך לקחת בחשבון את מצב הנכס, מאחר ועלויות התחזוקה יגדלו ככל שהוא ישן יותר.
- מס הכנסה. על כל הכנסה של יותר מכ-5,000 שקל מהשכרת נכס יש חבות מס, שגם אותה צריך לחשב בהוצאות ההשכרה.
- הוצאות על תקופות ריקות. בזמן שהנכס ריק משוכרים לא רק שאין ממנו הכנסה, אלא שגם תיאלצו לשלם בעצמכם את הארנונה והחשבונות.
- זמן ניהול. קחו בחשבון שלזמן שלכם יש ערך. חשבו את כמות הזמן שתידרש לניהול הנכס, במיוחד אם הוא מרוחק מכם.
- דמי ניהול. ייתכן שאחרי החישוב הקודם תחליטו לשלם לחברת ניהול.
ביטוח. כדאי לבטח את הדירה, כולל ביטוח צד ג'.
