יד לבנים היא שכונה ותיקה במרכז רמת גן שנקראת על שם מתחם יד לבנים העירוני ששוכן על גבעה במרכזה. המתחם מטופח וגדול ויש בו מדשאות נרחבות, מתקני ספורט ומשחק וגינת כלבים. התושבים נהנים מגישה למגוון מוסדות תרבות, כמו תיאטרון רמת גן, מוזיאונים לאמנות והספרייה העירונית.
הבנייה בשכונה היא שילוב של בנייה ותיקה ונמוכה של 2 עד 4 קומות ובניינים חדשים שנבנו בשנים האחרונות במסגרת תמ"א 38, בגובה 8 עד 10 קומות. ברחובות הראשיים מסביב יש מגוון חנויות ומזללות, ובמרחק הליכה בגבעתיים יש בתי קפה וברים.
אוכלוסייה
רוב התושבים חילונים ומקצתם דתיים. מוסדות התרבות, מקומות הבילוי והחינוך האיכותי יצרו שילוב של אוכלוסייה ותיקה ומשפחות צעירות. מספר המשפחות צפוי לגדול בשנים הקרובות עם אכלוסם של בניינים חדשים, שנבנים במסגרת תמ"א 38.
תחבורה
השכונה ממוקמת על צומת ראשי ברמת גן, במפגש של רחוב בן גוריון, שדרות ירושלים ורחוב כצנלסון. התחבורה הציבורית זמינה ואפשר לתפוס פה אוטובוסים למגוון יעדים בגוש דן. מצד שני, משמעות הקירבה לרחובות הראשיים היא פקקים בשעות העומס והתארכות הנסיעה. כמו בכל מרכז רמת גן, גם כאן יש מצוקת חניה חמורה.
מספר תוכניות לעתיד צפויות לשפר את מצב התחבורה, בעיקר הציבורית: קו מטרו אמור לעבור בסביבה עם תחנה בצומת שדרות ירושלים ובן גוריון ולהגיע לתל אביב במערב ולפתח תקווה במזרח. יתכן שקו רכבת קלה יוקם לאורך רחוב בן גוריון בעתיד (הקו הצהוב בוטל בעבר, אבל כרגע יש דיונים על החזרתו). שביל אופניים מתוכנן להיסלל בשנים הקרובות לאורך רחוב עוזיאל.
יתרונות
● מגוון פעילויות פנאי.
● תחבורה ציבורית.
● מרחק הליכה מקניות, סידורים ומקומות בילוי.
● למרות הקירבה לרחובות ראשיים, פנים השכונה שקט יחסי.
חסרונות
● עומסי תנועה ומצוקת חניה.
● מטרדי בנייה צפויים בשנים הקרובות.
היצע ומחירים
בשכונה נבנים מספר פרויקטים במסגרת תמ"א 38/2 הריסה ובנייה. חברת צליח רוטשילד בונה בימים אלה 2 בנייני בוטיק בני 8 קומות ברחוב מוריה 13-15 לאכלוס קרוב. קיימת דירת 4.5 חדרים כולל חניה תת-קרקעית רגילה.
חברת אפריקה ישראל התחדשות עירונית בונה ברחוב חצור 16 בניין בוטיק בן 10 קומות המציע מגוון דירות 4 ו-4.5 חדרים. החברה מציעה תנאי תשלום נוחים במסלול אפריקה גמיש.
פרויקט נוסף נבנה ברחוב חצור 15 עוזיאל 7 של חברת עוז נדל"ן. הפרויקט כולל 4 בניינים בני 10 קומות ומציע מגוון דירות בין 2 ל-4 חדרים, כולל חניה תת-קרקעית רגילה. הדירות מתאימות למשפחות צעירות, משפרי דיור ומשקיעים המחפשים קירבה למוקדי עניין לצד גינות ציבוריות ירוקות.
תכניות לעתיד
- שביל אופניים: העירייה מתכננת לסלול שביל אופניים לאורך רחוב עוזיאל, מהקצה הצפוני של השכונה ועד לדרך יצחק רבין. משם ניתן יהיה להשתלב בשביל שממשיך לפארק הלאומי ולשביל שמוביל לתל אביב במערב ולאוניברסיטת בר אילן במזרח.
- מטרו: בשדרות ירושלים ורחוב כצנלסון צפוי לעבור קו של רשת המטרו המתוכננת במטרופולין תל אביב. הקו מתוכנן לעבור בין בית חולים וולפסון בחולון ומזרח פתח תקווה, דרך דרום ומרכז תל אביב (כולל מחלף השלום), גבעתיים, רמת גן, בני ברק וגבעת שמואל. רשת המטרו תאפשר גישה מהירה ונוחה למגוון מוקדי תעסוקה, מגורים ובילוי, אך היא לא צפויה להיפתח לפני 2035.
- הקו הצהוב: בעבר תוכנן לעבור ברחוב בן גוריון קו של הרכבת הקלה, אך הוא בוטל. בשנה האחרונה התחיל משרד התחבורה לבחון את נחיצותו של הקו, והוא צפוי לחזור להיות רלוונטי. הקו צפוי לחבר בין תחנה מרכזית גדולה, שמתוכננת בצומת חולון, לבין צפון תל אביב וישובי השרון (התוואי עוד לא סגור). הקמתו, אם יוחלט עליה, לא צפויה לפני 2030.
- פינוי-בינוי: עיריית גבעתיים מעוניינת לקדם התחדשות עירונית לכל אורך רחוב בן גוריון בצדו המערבי. אם התוכנית תצא אל הפועל צפויים באזור מטרדי בנייה.
האם יש כאן הזדמנות למשקיעים?
מצד אחד המחירים ברמת גן גבוהים, מצד שני, כל עוד המחירים בתל אביב השכנה ימשיכו לעלות, בעלי הדירות ברמת גן ימשיכו ליהנות מעליות מחירים גם הם. בכל הנוגע להתחדשות עירונית, רמת גן נמצאת בצומת דרכים – מצד אחד המדינה ממשיכה לעודד את המשך תמ״א 38, ומצד שני העירייה מתנגדת בכל תוקף לתוכנית, מה שיוצר אי ודאות.
ההפרש בין מחירי דירות יד שנייה לחדשות לא גדול מאוד, ויש לכך שתי סיבות: דירות רבות שעברו תמ״א 38 כבר נמכרות בשוק היד השנייה; וההיתכנות להעביר בניין תמ״א 38 גבוהה יחסית, למרות עמדת העירייה, כך שהאפשרות כבר מגולמת במחיר. אם תקנו נכס 3 חדרים יד שנייה, תצליחו להעביר אותו תמ״א 38 ותמכרו אותו כדירת 4 חדרים יד שנייה – תוכלו לעשות רווח הון של כ-20%.
השכונה נמצאת במרחק גדול מתחנות הרכבת הקלה – יותר מ-15 דקות הליכה, בזמן שרוב השכונות האחרות בעיר קרובות יותר. זה עלול להשפיע לרעה על רמות הביקוש בשנים הקרובות, בוודאי לנוכח מצב הפקקים החמור בגוש דן.
הקו האדום, שעובר על ציר ז'בוטינסקי ומגיע למרכז תל אביב ואזורי תעסוקה נוספים בגוש דן, אמור להיפתח בשנת 2022. יהיה מעניין לראות כיצד יושפעו הביקושים באזורים שונים ברמת גן.
תשואת השכירות השנתית בשכונה עומדת על כ-2.8% – סביר פלוס יחסית לגוש דן. בשורה התחתונה: ככל הנראה לא מדובר בהשקעה עם אפסייד גבוה מאוד, אבל להיות בעל נכס בלב גוש דן אף פעם לא יכול להזיק.
