מס רכישה הוא מס חד-פעמי שמשלם הקונה על רכישת נכס מקרקעין בישראל. בשנת 2026, רוכש דירה יחידה פטור לחלוטין על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח, ומשם ואילך המס עולה במדרגות של 3.5%, 5%, 8% ו-10%. רוכש דירה נוספת משלם 8% מהשקל הראשון, ו-10% על חלק השווי שמעל 6,055,070 ש"ח. על הרכישה יש לדווח תוך 30 יום מיום העסקה, ואת המס יש לשלם ככלל תוך 60 יום מיום העסקה
מה זה מס רכישה ומי חייב בו
מס רכישה הוא מס חד-פעמי שמשלם הקונה על רכישת נכס מקרקעין בישראל. בשנת 2026, רוכש דירה יחידה פטור לחלוטין על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח, ומשם ואילך המס עולה במדרגות של 3.5%, 5%, 8% ו-10%. רוכש דירה נוספת משלם 8% מהשקל הראשון, ו-10% על חלק השווי שמעל 6,055,070 ש"ח. על הרכישה יש לדווח תוך 30 יום מיום העסקה, ואת המס יש לשלם ככלל תוך 60 יום מיום העסקה
מס רכישה מעוגן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, והוא חל על כל רכישה של זכות במקרקעין:
דירת מגורים, קרקע, נכס מסחרי או זכויות באיגוד מקרקעין. בניגוד למס שבח, שאותו משלם המוכר על הרווח שנוצר לו, מס רכישה משולם תמיד על ידי הקונה – וללא קשר לשאלה אם הרוויח או הפסיד בעסקה.
המס מחושב כאחוז משווי המכירה לצורכי מס. התמורה החוזית יכולה לשמש בסיס לחישוב אם נקבעה בהסכם בכתב, בתום לב וללא השפעת יחסים מיוחדים בין הצדדים. אם תנאים אלה אינם מתקיימים, רשות המסים עשויה לקבוע את השווי לפי שווי השוק.
נקודה שרבים מפספסים: מס רכישה חל גם על עסקאות ללא תמורה כספית מלאה. קבלת דירה במתנה מקרוב משפחה, למשל, חייבת במס רכישה – אמנם בשיעור מופחת של שליש מהמס הרגיל, אך לא בפטור מלא.
מדרגות מס רכישה 2026 - דירה יחידה
רוכש שזו דירתו היחידה, או שמדובר בדירה שתהפוך לדירתו היחידה בתוך פרקי הזמן שהחוק מאפשר, נהנה ממדרגה ראשונה פטורה לחלוטין:
חשוב להבין את מנגנון המדרגות: המס אינו מחושב על מלוא שווי הדירה לפי המדרגה הגבוהה, אלא כל חלק משווי הדירה ממוסה בשיעור של המדרגה שאליה הוא נופל. דירה בשווי 2.5 מיליון ש"ח לא תמוסה ב-5% על כל הסכום, אלא רק על החלק שמעל 2,347,040 ש"ח.
מדרגות מס רכישה 2026 - דירה שנייה ומעלה
רוכש שכבר מחזיק בדירת מגורים אינו זכאי למדרגה הפטורה, והמיסוי מתחיל מהשקל הראשון:
הפער בין שני המסלולים דרמטי. על דירה בשווי 2.5 מיליון ש"ח, רוכש דירה יחידה ישלם כ-20,500 ש"ח, בעוד שרוכש דירה נוספת ישלם 200,000 ש"ח – כמעט פי עשרה. זהו בדיוק המנגנון שבאמצעותו המדינה מנסה למתן ביקושים להשקעה ולהעדיף רוכשי דירה ראשונה.
הקפאת המדרגות – מה השתנה ב-2026
עד לאחרונה, מדרגות מס הרכישה עודכנו מדי שנה ב-16 בינואר לפי שיעור עליית מדד מחירי שירותי דיור בבעלות דיירים. במסגרת החלטות התקציב הוקפאה ההצמדה הזו, והמדרגות צפויות להישאר קבועות עד ינואר 2028.
המשמעות המעשית: ככל שמחירי הדירות ימשיכו לעלות בעוד שהמדרגות עומדות במקום, חלק גדל והולך משווי הדירה ייכנס למדרגות המס הגבוהות. זוהי למעשה העלאת מס בפועל, גם אם לא שונה אף אחוז בחוק. זוג שרוכש היום דירה בשווי 2.1 מיליון ש"ח משלם מס נמוך, אך אותה דירה בעוד שנתיים – בשווי 2.4 מיליון – כבר תיכנס למדרגת ה-5%.
חישוב מס רכישה: שלוש דוגמאות מספריות
דוגמה 1 – דירה יחידה בשווי 1,900,000 ש"ח
מלוא שווי הדירה נמצא מתחת לתקרת המדרגה הפטורה (1,978,745 ש"ח). המס לתשלום: 0 ש"ח. חשוב לזכור שגם כאשר המס אפס, עדיין קיימת חובת דיווח לרשות המסים.
דוגמה 2 – דירה יחידה בשווי 2,500,000 ש"ח
על 1,978,745 הראשונים – 0% = 0 ש"ח
על 368,295 הבאים (עד 2,347,040) – 3.5% = 12,890 ש"ח
על 152,960 הנותרים (עד 2,500,000) – 5% = 7,648 ש"ח
סה"כ מס רכישה: 20,538 ש"ח – כ-0.8% משווי הדירה.
דוגמה 3 – דירה נוספת בשווי 2,500,000 ש"ח
כאן אין מדרגה פטורה כלל: 8% על מלוא הסכום = 200,000 ש"ח. הפער מול רוכש דירה יחידה על אותה דירה בדיוק עומד על 179,462 ש"ח.
בגלל הפערים האלה, ובגלל שהסיווג של "דירה יחידה" תלוי בנסיבות אישיות שלא תמיד חד-משמעיות, כדאי להריץ סימולציה לפני החתימה על החוזה ולא אחריה.
פטורים והקלות במס רכישה
משפרי דיור – כלל 24 החודשים
מי שרוכש דירה חדשה בעודו מחזיק בדירתו הקודמת יכול להיחשב כבעל דירה יחידה, ובלבד שימכור את הדירה הישנה בתוך התקופה הקבועה בחוק. ברכישות בשנת 2026, התקופה הרגילה היא 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה. תקופת 18 החודשים חלה על רכישות שנעשו בין 1.6.2023 ל-31.5.2025, בכפוף להארכות מועדים ככל שהן חלות. ברכישה מקבלן קיים מסלול של מכירה בתוך 12 חודשים ממועד המסירה החוזי; אם חל עיכוב במסירה מסיבות שאינן בשליטת הרוכש, התקופה נמנית ממועד המסירה בפועל.
בשלב הרכישה ניתן להצהיר על הכוונה למכור את הדירה הקודמת, לשלם מס לפי מדרגות דירה יחידה ולבקש הקפאה של גביית הפרש המס עד למועד המכירה הקבוע בחוק. לאחר מכירת הדירה הישנה מדווחים על כך לרשות המסים לצורך השלמת הטיפול בשומה. אם שולם מלכתחילה מס לפי דירה נוספת, ניתן לבקש תיקון שומה והחזר לאחר עמידה בתנאים. אי-עמידה במועד המכירה עלולה לשלול את ההטבה ולחייב בהפרש המס, בתוספת הצמדה וריבית.
עולה חדש
עולה חדש זכאי למסלול מס מיוחד ומוטב על רכישת דירת מגורים או עסק, בתנאי שהרכישה נעשית בטווח הזמן הקבוע בתקנות – בדרך כלל בין שנה לפני העלייה לבין שבע שנים אחריה. ההטבה ניתנת פעם אחת לרכישת דירת מגורים ופעם אחת לרכישת בית עסק, בכפוף לתנאי המסלול, וחשוב לבדוק מראש איזה מסלול משתלם יותר: מסלול העולה או מסלול דירה יחידה רגיל. במקרים רבים, דווקא מסלול דירה יחידה מיטיב יותר.
נכה, עיוור ומשפחה שכולה
תקנה 11 לתקנות מס רכישה מעניקה שיעור מס מופחת של 0.5% לנכים בעלי אחוזי נכות מזכים, לעיוורים, לנפגעי פעולות איבה ולבני משפחות שכולות. ההטבה מוגבלת לשתי רכישות בסך הכול, ותנאי מרכזי הוא שהדירה נרכשת למגורי הזכאי עצמו.
העברה בין קרובים ובין בני זוג
- העברת דירה במתנה מקרוב משפחה – שליש ממס הרכישה הרגיל.
- העברת דירה ללא תמורה בין בני זוג המתגוררים יחד בדירה המועברת – פטורה ממס רכישה.
- העברת דירה מכוח פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין – אינה נחשבת מכירה לצורכי חוק מיסוי מקרקעין, ולכן אינה חייבת במס רכישה במועד ההעברה.
- קבלת דירה בירושה – אינה אירוע מס רכישה כלל
תשלום מס רכישה: איך ומתי
- דיווח: תוך 30 יום ממועד העסקה יש להגיש למשרדי מיסוי מקרקעין הצהרה על הרכישה, בדרך כלל באמצעות עורך הדין המלווה את העסקה.
- שומה עצמית: בהצהרה מציינים את סכום המס המחושב. רשות המסים רשאית לקבל את השומה או להוציא שומה משלה.
- הפקת שובר: לאחר הדיווח מופק שובר תשלום מקוון הנושא מספר ייחודי.
- תשלום: את השובר ניתן לשלם באתר רשות המסים, בבנק או בסניף הדואר, תוך 60 יום ממועד העסקה.
- אישור לרישום: רק לאחר תשלום מלא מונפק אישור מיסים המאפשר את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.
איחור בתשלום גורר הפרשי הצמדה וריבית, ובמקרים מסוימים גם קנס פיגורים. מכיוון שבלי אישור המיסים לא ניתן להשלים את רישום הזכויות, עיכוב בתשלום עלול לתקוע את העסקה כולה.
ארבע טעויות נפוצות שעולות כסף
- הנחה ששווי העסקה בחוזה הוא בהכרח השווי לצורכי מס. עם זאת, מחיר נמוך משווי השוק אינו מוביל אוטומטית לשומה אחרת: יש לבחון אם התמורה נקבעה בהסכם בכתב, בתום לב וללא השפעת יחסים מיוחדים בין הצדדים.
- התעלמות מזכויות חלקיות בדירה אחרת. ככלל, חלק שאינו עולה על שליש בדירה נוספת אינו נספר לצורך מעמד "דירה יחידה"; בדירה שהתקבלה בירושה הסף הוא עד מחצית. החזקה מעבר לספים אלה עלולה להשפיע על הזכאות למדרגות דירה יחידה.
- החמצת מועד מכירת הדירה הישנה במסלול משפרי דיור, שעלולה לשלול את ההטבה ולחייב בתשלום הפרש המס.
- אי-דיווח כאשר המס הוא אפס. חובת הדיווח קיימת גם כשאין מס לשלם, ואי-עמידה בה עלולה להוביל לקנסות.
שאלות ותשובות
כמה מס רכישה משלמים על דירה ראשונה?
על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח – אפס. מעבר לכך המס עולה בהדרגה: 3.5% עד 2,347,040 ש"ח, 5% עד 6,055,070 ש"ח, 8% על החלק שמעל 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח, ו-10% על החלק שמעל 20,183,565 ש"ח. דירה ממוצעת בשווי 2.3 מיליון ש"ח תחויב בכ-11,000 ש"ח בלבד.
איך לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה?
אין דרך חוקית להימנע ממס רכישה על דירה שנייה אמיתית, אך יש מצבים שבהם הדירה כלל אינה נחשבת "נוספת": מסלול משפרי דיור עם מכירה בתוך התקופה הקבועה בחוק (ככלל, 24 חודשים ברכישה בשנת 2026), החזקה של עד שליש בדירה אחרת, או דירה שהתקבלה בירושה בתנאים מסוימים. כל מבנה מלאכותי שנועד להסוות בעלות עלול להיחשב עסקה מלאכותית ולהיפסל.
תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה?
הדיווח מוגש תוך 30 יום ממועד העסקה, והתשלום מבוצע תוך 60 יום ממועד העסקה. איחור גורר ריבית והצמדה.
האם משלמים מס רכישה על דירה שהתקבלה בירושה?
לא. קבלת נכס בירושה אינה נחשבת רכישה ואינה אירוע מס רכישה. עם זאת, דירת הירושה עשויה להשפיע על סיווג הרוכש בעסקאות עתידיות.
מה קורה אם רשות המסים לא מקבלת את השומה העצמית?
הרשות רשאית להוציא שומה לפי מיטב השפיטה תוך שמונה חודשים מהגשת ההצהרה. ניתן להגיש השגה תוך 30 יום מקבלת השומה, ולאחריה ערר לוועדת ערר.
האם יש מחשבון רשמי למס רכישה?
כן. רשות המסים מפעילה סימולטור מס רכישה מקוון וחינמי. הוא נותן אינדיקציה טובה, אך אינו מתחשב בכל הנסיבות האישיות – למשל זכויות חלקיות בדירות אחרות או הטבות ייחודיות.
הבהרה
המידע במאמר זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. מדרגות המס והסכומים נכונים למועד כתיבת המאמר וכפופים לשינויי חקיקה ולעדכוני רשות המסים. לפני קבלת החלטה בעסקת מקרקעין יש להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס המתמחה במיסוי מקרקעין.
