המחקר מציג מגמה ברורה, עקבית וחד-משמעית: בכל הערים שנבדקו נרשמה התרחבות של הפער במחירים לטובת הדירות הממוגנות
המחקר מציג מגמה ברורה, עקבית וחד-משמעית: בכל הערים שנבדקו נרשמה התרחבות של הפער במחירים לטובת הדירות הממוגנות
המציאות הביטחונית בישראל נותנת את אותותיה באופן מובהק על שוק הנדל"ן ומשפיעה באופן ישיר על רמות המחירים, כך עולה מנתונים חדשים הבוחנים את פערי המחירים בין דירות הכוללות מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) לבין דירות חסרות מיגון זה. הנתונים, אשר משווים את מצב השוק בין השנים 2023 ל-2025, חושפים מגמה ברורה, עקבית וחד-משמעית: בכל הערים שנבדקו נרשמה התרחבות של הפער במחירים לטובת הדירות הממוגנות.
הסקירה המקיפה מתמקדת בארבע ערים מרכזיות בישראל המייצגות אזורים שונים: תל אביב, חיפה, באר שבע ונתניה. בכל אחת מערים אלו, ללא יוצא מן הכלל, ניכר כי קיים פער תמחור הולך וגדל.
תל אביב: תיקון עמוק בשוק
השיא של חיפה
כאשר בוחנים את הנתונים בעיר חיפה, מתגלה כי הפערים בה הם הגבוהים ביותר מבין ארבע הערים שנבדקו, הן בנתוני 2023 והן באלו של 2025. כבר בשנת 2023 עמד פער המחירים בין דירה עם ממ"ד לדירה ללא ממ"ד בחיפה על נתון דו-ספרתי גבוה של 19%. עם זאת, המגמה הכללית של התרחבות הפערים לא פסחה גם על עיר זו, ובשנת 2025 התרחב הפער עוד יותר והגיע לשיא של 22.2%. לפיכך, בחיפה ההבדל בשווי בין נכס ממוגן לנכס שאינו ממוגן הוא הגדול ביותר מבין הערים שנסקרו.
מגמה דומה, אם כי בשיעורים מעט נמוכים יותר מאשר בחיפה, נרשמה בעיר באר שבע. בשנת 2023, הפער בין מחירי הדירות הממוגנות לאלו שאינן ממוגנות בעיר עמד על 15.3%. בדומה לשאר הערים שנבדקו, גם בבאר שבע נרשמה עלייה עקבית בפער זה, אשר טיפס בשנת 2025 לרמה של 18.6%.
העיר הרביעית והאחרונה הנסקרת בנתונים היא נתניה. בדומה לתל אביב, נתניה הציגה בשנת 2023 פערים חד-ספרתיים מתונים יחסית בין סוגי הדירות, כאשר פער המחירים עמד על 5.3% בלבד. אולם, מגמת התרחבות הפערים ניכרת היטב גם בעיר זו. הנתונים מראים כי הפער בנתניה כמעט והכפיל את עצמו, וזינק בשנת 2025 לרמה של 9.3%. אף על פי שזהו הפער הנמוך ביותר באחוזים מבין ארבע הערים בשנת 2025, שיעור הגידול שלו משמעותי ביותר.
תמונת מצב חדה וברורה
לסיכום, הנתונים המעובדים מציגים תמונת מצב חדה וברורה לגבי השפעת המציאות הביטחונית על ערך הנדל"ן בין השנים 2023 ל-2025. המסקנה המרכזית היא שבכל הערים, ללא יוצא מן הכלל, הפער בין דירות עם ממ"ד ובלי ממ"ד התרחב. מחיפה ובאר שבע, שבהן הפערים חצו את רף ה-18% בשנת 2025, דרך נתניה שרשמה קפיצה משמעותית, ועד לתל אביב שהציגה ירידת מחירים דרמטית בדירות לא ממוגנות לצד זינוק בפער – הנתונים מוכיחים כי נוכחותו של ממ"ד מהווה כיום גורם קריטי ומהותי בקביעת תג המחיר של דירות בישראל.
