שכונה בפוקוס: האם כדאי לגור ברמת הדר החדשה בגבעת שמואל?

רמת הדר החדשה היא שכונה בדרום גבעת שמואל שנמצאת בשלבי הקמה מתקדמים. כשתושלם, תורכב השכונה מכ-20 מגדלי מגורים, בנוסף למבני ציבור רבים, שחלקם כבר קיימים וחלקם ייבנו בהמשך. השכונה צמודה ורציפה עם רמת הדר הוותיקה, ושתי השכונות חולקות רשת דרכים ומוסדות ציבור.

השכונה גובלת מצפון בשכונת רמת הדר הוותיקה, ממערב באוניברסית בר אילן ושכונת רמת אילן, מדרום בכביש 471 (מכבית), וממזרח נמצא שטח פתוח נרחב שיפותח בעתיד כשכונת מגורים משולבת באזור תעסוקה ומסחר. כשתאוכלס השכונה התושבים ייהנו מגישה לכביש 471 וכביש 4, משביל אופניים רחב שיגיע עד מרכז תל אביב, רכבת קלה, ובעתיד גם משני קוו מטרו במרחק הליכה. בשכונה מתוכנן מרכז מסחרי, אבל עד שייבנה אין הרבה אפשרויות לקניות באזור, והתושבים ידרשו להרחיק למרכז העיר או לערים שכנות. דרומית לשכונה הוקם לאחרונה פארק חדש ומגרשי ספורט, כך שהתושבים נהנים משטחים ירוקים ואפשרויות פנאי.

אוכלוסייה: 

מוקדם מדי לקבוע מה יהיה הרכב האוכלוסייה בשכונה, אך ניתן להעריך שכמו שכונת רמת אילן השכנה, הוא ישלב אוכלוסייה חילונית עם האוכלוסייה המסורתית שאופיינית לגבעת שמואל. 

תחבורה:

תושבי השכונה ייהנו מגישה מהירה לרשת הכבישים הבין-עירונית בגוש דן, כולל כביש 471, כביש 4 ודרך יצחק רבין. ברחובות שמקיפים את השכונה עוצרים אוטובוסים למרכזי תעסוקה מרכזיים, והקמה של נתיבי העדפה לתחבורה ציבורית (נת"צים) בשנים הקרובות צפויה להפוך אותם למהירים ואמינים יותר. 

תושבי השכונה ייהנו מאחת מרשתות שבילי האופניים המפותחות ביותר בגוש דן, שמאפשרת רכיבה בטוחה ורציפה למרכז וצפון העיר. בימים אלה מוקמת גם אוטוסטרדת אופניים שתקשר את האזור עם מרכז תל אביב (פרויקט ה'אופנידן'), והיא צפויה להיפתח לתנועה ב-2023.

בימים אלה מוקם הקו הסגול של הרכבת הקלה שיחבר את האזור עם בית החולים תל השומר, רמת גן, גבעתיים ותל אביב. בהמשך צפויה הארכה שלו לפתח תקווה. הקו צפוי להיפתח לנוסעים ב-2027.

בעתיד הרחוב יותר מתוכננים לעבור באזור שני קווי מטרו (רכבת תת-קרקעית מהירה), אחד למרכז תל אביב, והשני יחבר בין פתח תקווה בצפון לבין בקעת אונו, חולון, ובת ים בדרום. עם זאת, הצפי המוקדם ביותר לפתיחתם הוא 2035, וסביר להניח שיותר מאוחר. מכך. 

יתרונות השכונה:

• מיקום טוב יחסית לפתרונות תחבורתיים מגוונים.
• בניגוד לשכונות חדשות רבות, מוסדות ציבור ופארקים כבר קיימים.
• צמודה לאוניברסיטה.

חסרונות השכונה:

• לרוב הסידורים והקניות תידרש יציאה מהשכונה.
• מטרדי בנייה צפויים להימשך עוד כעשור.

היצע ומחירים:  

שנת 2020 הייתה טובה מבחינת כמות העסקאות בשכונה, ולמרות משבר הקורונה, קצב המכירות לא נפגע בכלל. כ-170 עסקאות בוצעו בשכונה בשנה הקודמת, מתוכן כ-40% בקוטג׳ים של 6 חדרים. המחירים בשכונה מאד יציבים, ונמצאים באזור ה-20,000 שקל למ״ר, כאשר בדירות 3 חדרים יש קפיצה ל-25,000 שקל למ״ר, בעיקר בשל ההיצע הנמוך של דירות מסוג זה.  כיוון שמדובר בשכונה חדשה, שוק היד שנייה בה עדיין לא מספיק מפותח כדי להבין מה ההפרש בין מחיר דירה על הנייר למחיר דירה יד שנייה. 

בשכונה נבנים מספר רב של פרויקטים במסגרת בניה חדשה. חברת קרדן בונים שני בניינים בני 20 קומות ברחוב אמנון ליפקין שחק 6. הפרויקט מציע דירות 5, 5.5 ו-6 חדרים כולל שתי חניות החל מ- 2,800,000 שקל. חברת שיכון ובינוי בונים את פרויקט חלומות גבעת שמואל. הפרויקט, 3 בניינים בני 23 קומות, מציע דירות 5-6 חדרים, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים בתנאי מימון מיוחדים. חברת אלקטרה מגורים בונה את פרויקט אלקטרה לייף סטייל – בניין בן 21 קומות שמציע דירות 6 חדרים עם מפרט משודרג ובלעדי. הפרויקט נמצא בבנייה ונותרו בו 10 דירות אחרונות. מגדל שמואל, שאותו בונה חברת י.ח דמרי בימים אלו, הוא בן 23 קומות ומציע דירות חמישה חדרים החל מ-2,650,000 שקל. מי שמחפש כניסה מיידית לדירה ישמח לשמוע כי הפרויקט אקו רמת הדר החדשה, שיתוף פעולה בין היזמים משה ויגאל גינדי וקבוצת זיתוני, מציע דירות 5-6 חדרים אחרונות עם שתי חניות לאכלוס מיידי בשני בניינים בני 21 קומות. מי שמחפש בנייני בוטיק ישמח לשמוע כי הפרויקט TWELVE של היזם אורי קטה הנדסה, בנין בן 12 קומות הנמצא בתהליך בניה, מציע דירות 3-6 חדרים החל מ-1,960,000 שקל.

תוכניות לעתיד שישפיעו על השכונה: 

הקמת הקו הסגול. הרכבת הקלה נמצאת בשלבי הקמה וצפויה להיפתח ב-2027. ישנה תכנית להארכת הקו מאוניברסיטת בר אילן לפתח תקווה דרך הרחובות ז'בוטינסקי וזבולון המר, מה שיגרום למטרדי בנייה והפרעות לתנועה בשכונה, אבל לא ידוע מתי זה יקרה.

שביל אופנידן. שביל 'שדה' של רשת אוטוסטרדות האופניים של גוש דן עובר דרומית לשכונה לאורך כביש 471. השביל באזור זה כבר נסלל ומאפשר רכיבה מזרחה לדרום פתח תקווה, אבל המקטע שיחצה את כביש 4 טרום נסלל כך שעדיין אי אפשר לרכב מהשכונה לרמת גן ותל אביב. השביל במלואו צפוי להיפתח לתנועה ב-2023.

קווי מטרו. שני קווי מטרו מתוכננים לעבור באזור, עם תחנות במרחק הליכה מהשכונה. אחד מהקווים יתחיל במחלף וולפסון בדרום תל אביב, יעבור בדרום ומרכז העיר, גבעתיים, רמת גן, בני ברק, ואחרי מעבר בשכונה ימשיך לפתח תקווה ויסתיים באזור מחנה סירקין במזרח העיר, שם מתוכננת שכונת ענק חדשה. הקו השני יתחיל בבת ים, ימשיך בחולון, אזור, אור יהודה, בקעת אונו, ויסתיים בשלב הראשון בפתח תקווה. בעתיד הוא יוארך עד הרצליה. שני הקווים יעברו באזורי תעסוקה ובילוי רבים ויאפשרו לתושבים לאורכם להתנייד בקלות ומהירות ברחבי מטרופולין תל אביב. ההערכה היא שהקמתם תושלם בין 2035 ל-2040. 

האם יש פה הזדמנות למשקיעים? 

תשואת השכירות בשכונה עבור דירת 4 חדרים עומדת על כ- 3.1%, תשואה נאה שדי זהה לממוצע העירוני בדירות מסוג זה. חשוב לציין שגודל הדירות בשכונה משתנה מאד בין הפרויקטים השונים, מה שכמובן משפיע על מחירי הדירות והשכירויות – ומכאן שעל גובה התשואה.

עם הקמת הקו הסגול שיעבור בסמוך לחלקה הדרומי של השכונה, צפויים המחירים לעלות בעקבות החיבור המהיר עם אזורי התעסוקה והבילויים של גוש דן, ובעיקר תל אביב. זאת כמובן בנוסף לעליות הצפויות כתוצאה ממיקום השכונה במרכז הארץ ולצד כבישים ראשיים, וכמו גם מהעובדה שהיצע הדירות החדשות במרכז צפוי להצטמצם בשנים הקרובות עקב ביטול תמ״א 38 ועיכוב בהתחלות בניה בעקבות משבר הקורונה. עם זאת, חשוב לזכור שמדובר במחירים גבוהים ביחס לשאר הארץ, כך שבשורה התחתונה מדובר בהשקעה סולידית למדי.