שכירות מוגנת: כל מה שצריך לדעת על שכירת והשכרת דירה בדמי מפתח

שיתוף ב facebook
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
22/11/2020
דמי מפתח

שכירות בדמי מפתח היא סוג של שכירות מוגנת. מקור השם הוא בכך שעבור אחוז מסוים משווי הנכס (בדרך כלל 33%-50%) מקבל הרוכש את המפתח לנכס. במדריך זה יסבירו מומחי מדלן מעט על העסקה הייחודית הזו.

מהם דמי מפתח?

דמי מפתח הם סכום שמשולם לבעל נכס עבור הזכות לשכור אותו למשך כל חיי השוכרים, ולפעמים גם חיי צאצאיהם. תשלום דמי המפתח נעשה לרוב במקשה אחת ואינו פוטר את הדייר מתשלום שכר דירה חודשי, אך שכר הדירה מופחת (לרוב הוא עומד על כמה מאות שקלים בחודש). תשלום דמי המפתח לא מקנה למשלם בעלות כלשהי על הנכס או את זכויות הבנייה של הנכס, אלא רק את זכות השכירות. 

מה מקור השימוש בדמי מפתח?

השיטה התפתחה בעקבות הגבלות על הבנייה ועל שכר הדירה שחלו בישראל בתקופות שונות במחצית הראשונה של המאה ה-20'. למעשה, תשלום דמי המפתח איפשר לבעלי נכסים לגבות שכר דירה מופחת (כחוק), בעודם מרוויחים גם את דמי המפתח.

עד כמה דמי מפתח נפוצים כיום?

מאחר ואין רישום מסודר של דירות שהושכרו בדמי מפתח אי אפשר לדעת מה מספרן המדויק, אבל ההערכות נעות בין 15 ל-35 אלף נכסים. מדי שנה מתבצעות 200-250 עסקאות דמי מפתח חדשות, מספר קטן מאוד מכלל מכירות והשכרות הדירות בישראל. בעשורים האחרונים בעלי נכסים רבים שמושכרים בדמי מפתח ניסו לפנות את הדיירים המוגנים במטרה למקסם רווחים, וכתוצאה מכך שיטת השכירות הזו הפכה לפחות אטרקטיבית ונפוצה.

מהם החובות של דייר בדמי מפתח?

  • דייר בדמי מפתח לא יכול לבצע שינויים מהותיים בדירה (כמו סגירת מרפסת או הריסת קירות) ללא אישור הבעלים, אבל הוא כן יכול לבצע שינויים קוסמטיים. 
  • הדייר יכול למכור הלאה את זכויותיו בנכס, אך הוא חייב להציע לבעל הנכס את זכות הסירוב הראשונה לעסקה.
  • הדייר לא יכול לתת לאדם אחר להשתמש בנכס ללא הסכמת הבעלים (לרבות שכירות משנה), ועליו לגור בנכס או להשתמש בו כבית עסק באופן רציף, אחרת ייחשב שנטש את הנכס ואת הזכויות עליו.

אילו הגנות יש לדייר בדמי מפתח?

  • זכות השימוש בנכס היא לכל ימי חייו של הדייר המוגן. כל עוד לא השתנה השימוש בנכס (כלומר דירת מגורים לא יכולה לשמש לעסק וכו') והוא לא השכיר אותה לאחרים, אין אפשרות להוציא אותו מהנכס.
  • אם הדייר המוגן מת, הזכויות בנכס עוברות לבני משפחתו מקרבה ראשונה (ילדים ו/או בני זוג) במידה שאלה חיו איתו לפני מותו במשך חצי שנה לפחות. במקרה כזה, גובה שכר הדירה ששילם השוכר המקורי לא ישתנה. מאידך, זו זכות חד פעמית, כך שהיורשים במקרה כזה לא יכולים להעביר אותן ליורשיהם.
  • במקרה של מכירת הבעלות על הנכס, בעל הבית החדש לא יכול להעלות את שכר הדירה שמשלם הדייר המוגן.
  • במקרה של הוצאות בניין משותף (כמו שיפוץ הבניין, זיפות הגג, תיקון/התקנת מעלית) צריכים בעל הנכס והדייר להשתתף באופן שוויוני בחלקה של הדירה בהוצאות (בפועל לרוב זה לא קורה, והדייר משלם).
  • במקרה של פינוי הנכס בגלל פינוי בינוי או תמ"א 38 צריך בעל הבית לתת לדייר המוגן זכויות דומות במקום אחר, בין אם בדיירות בדמי מפתח בנכס אחר, בעלות על דירה בעלת שווי דומה לשווי זכויות דמי המפתח, או תשלום שווה ערך. 

איך מתחלק הכסף בעת מכירת זכויות דמי המפתח?

במידה ודייר בדמי מפתח מכר את זכויותיו בנכס לאחר, התמורה שתתקבל תתחלק בין בעל הבית והדייר היוצא לפי היחס הבא:

אם הדייר גר בנכס יותר מ-5 שנים: בעל הבית יקבל 40% מהתמורה והדייר 60%.

אם הדייר גר בנכס פחות מ-5 שנים ומטה: בעל הבית יקבל 33.3% מהתמורה והדייר 66.7%.

אם הדייר היוצא שיפץ את הדירה על חשבונו, עלות השיפוץ צריכה להיות מנוכה מסכום המכירה, כך שהתמורה עבורה לא תתחלק עם בעל הנכס (אבל בדרך כלל זה לא קורה).

גלו כל מה שחשוב לדעת לפני שקונים בית

פורסם לאחרונה