רוב הדיירים בבתים משותפים נתקלים במונח המקצועי "זכויות בנייה" רק כשהשכנים שלהם מקומת הגג מבקשים לבנות עליו. זכויות הבנייה, או אחוזי הבנייה בשמן השני, הופכות למרכזן של ישיבות דיירים סוערות, כשכולם מדברים ומדברים – על מה בעצם? במדריך זה ננסה להסביר מהן זכויות בנייה, מהם אחוזי בנייה מותרים, איך מחשבים זכויות בנייה, למי שייכות זכויות הבנייה על גג משותף ועוד. בקיצור, כל מה שרציתם לדעת על זכויות בנייה – מומחי מדלן מסבירים.
מהן זכויות בנייה?
זכויות בנייה נקבעות על ידי רשויות התכנון במטרה להגביל את היקף הבנייה המותר על מגרש מסוים. הן ניתנות כאחוזים משטח המגרש, וקובעות את כמות המטרים הרבועים המקסימלית שמותר לבנות בו. לא חובה לנצל את כל זכויות הבנייה, אבל אסור לחרוג מהן.
בניגוד להיבטים רבים של תכנון ובנייה, זכויות הבנייה לא הוגדרו בחוק מיוחד. הן מתחלקות לשני סוגים: זכויות בנייה מובנות, שמוגדרות בתוכניות בניין עיר (תב"ע), וזכויות בנייה אישיות, המוענקות על ידי הוועדה לתכנון ובנייה לפי שיקול דעתה, בדרך כלל כ"הקלות". כך יוצא שבמקרים מסוימים, למרות שהתב"ע מגבילה את זכויות הבנייה במגרש מסוים, ועדת התכנון מחליטה להעניק לבעל הקרקע זכויות מוגדלות – בדרך כלל כתמורה להשקעה במטרות ציבוריות שונות, כמו הקצאת שטח במגרש לגני ילדים.
כיצד בודקים אילו זכויות בנייה קיימות בנכס?
מחלקות ההנדסה של ערים בדרך כלל יפיקו דף מידע עם זכויות הבנייה התקפות במגרש מסוים. לעתים ניתן לבצע את הפעולה באתר העירייה, אך במקרים מסוימים צריך לגשת למשרדיה.
בנוסף ניתן למצוא מידע באתר רשות מקרקעי ישראל לפי מספר גוש חלקה, אך נדרש תשלום של 12 ש"ח על כל פלט.
איך מחשבים זכויות בנייה?
זכויות הבנייה מתקבלות מהכפלה של שטח החלקה באחוזי הבנייה המותרים בה, כשבדרך כלל ישנה חלוקה באחוזים המוקצים לשטח עיקרי (שמשמש בצורה ישירה את יעוד השטח) ולשטחי שירות (שטחים נלווים כמו מרחב מוגן, חדר מדרגות, חדר אשפה, חנייה ועוד).
במגרש בגודל 1,000 מ"ר, למשל, עם זכויות בנייה למגורים של 200% – מתוכן 150% שטח עיקרי ו-50% שטחי שירות, ניתן לבנות מבנה או מבנים בשטח כולל של 2,000 מ"ר, מתוכם 1,500 מ"ר ישמשו כחדרי מגורים, ו-500 מ"ר ישמשו לשטחים נלווים.
חשוב לזכור שזכויות הבנייה מגדירות את היקף הבנייה במגרש – אך לא את צורת הבניין. מאחר שלא ניתן לבנות 2,000 מ"ר בקומה אחת על מגרש של 1,000 מ"ר, צורת הבניין נקבעת על ידי שילוב של זכויות הבנייה, הגובה המותר לבניין, התכסית המותרת (אחוז המגרש שיכוסה בבנייה) וקווי הבניין (המרווח המינימלי ללא בנייה מקצות המגרש).
איך מנצלים זכויות בנייה על גג משותף?
אלא אם נכתב אחרת בתב"ע, ניתן לנצל את מה שנשאר מזכויות בנייה לאחר הקמת הבניין (אם נשאר) גם במועד אחר, מה שגורם לבעלי דירות גג רבות לרצות לבנות חדרים נוספים על הגג. מאידך, במקרה של בניין משותף זכויות הבנייה על הגג משותפות לכל בעלי הדירות (מאחר שהם הבעלים המשותפים של הקרקע) ולא רק של בעלי דירות הגג.
בעלי הדירות יכולים להסכים להעביר (או למכור) את זכויות הבנייה היחסיות שלהם לבעלי דירות אחרים, אך העברת הזכויות צריכה להיות מעוגנת בתקנון הבית המשותף. אם לא, נדרשת הסכמה של יותר מ-75% מהדיירים לקידום בנייה על הגג. מאחר ולזכויות בנייה יש ערך כלכלי, לא מומלץ לוותר עליהן (בייחוד בהתחשב בכך שהן יכולות לגדול משמעותית בעתיד במסגרת תב"ע חדשה, למשל).
מהן זכויות הבנייה במקרה של תמ"א 38?
תמ"א 38 מתמרצת את חיזוקם של מבנים ישנים כנגד רעידות אדמה על ידי מתן זכויות בנייה מעבר לקבוע בתב"עות הרלוונטיות לבניין.
במקרה של תמ"א 38/1 (כלומר חיזוק ותוספת) אפשר לבנות עד 2.5 קומות נוספות על הגג, לסגור קומת עמודים, להרחיב את הדירות הקיימות בעד 25 מ"ר, להוסיף מרפסת של עד 12 מ"ר, ולהתקין בבניין מעלית.
במקרה של תמ"א 38/2 (כלומר הריסה ובנייה), מתאפשרת תוספת קומות בהתאם לגובה הבניין הקיים (מ-1.5 קומות לבניין של קומה אחת ועד 3.5 קומות לבניין של 4 קומות ומעלה), הרחבת הדירות, הוספת מרפסות וחפירת חניון תת-קרקעי.
