מה זה פרויקט פינוי בינוי וכיצד מוציאים אותו לפועל?

שיתוף ב facebook
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
13/10/2020
פינוי בינוי

יש ברשותכם נכס בבניין ישן בשכונה ותיקה? מתעניינים באחד כזה? ייתכן שבעתיד הוא יהיה שווה הרבה יותר כסף בזכות פרויקט פינוי בינוי. במדריך זה ננסה לענות בעזרת מומחי מדלן על מגוון שאלות בנושא, החל במה זה בעצם פינוי בינוי, מה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) ומה מקבלים בפינוי בינוי. 

מה זה פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא פרויקט שבו הורסים מתחם של מבנים ישנים – בדרך כלל שיכוני רכבת – ובמקומם בונים בניינים חדשים ובדרך כלל גבוהים יותר. הדיירים הוותיקים במתחם מקבלים דירות חדשות במקום הישנות, ויזמי התוכנית מקבלים לרשותם את הדירות שנוספו. מכיוון שמדובר במתחם גדול ולא בבניין אחד, יש צורך בהכנת תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה כדי לקדם אותו.

פינוי בינוי נערך במתחמים של מבנים ישנים, לרוב מוזנחים ורעועים, שמתגוררים בהם אוכלוסיות מוחלשות. המדינה מאמינה שחידוש המתחמים האלה ימשוך אליהם אוכלוסייה חזקה יותר, והשילוב שלה עם האוכלוסייה הוותיקה יביא לחיזוק האזור כולו. בנוסף, מבני השיכון בדרך כלל נמוכים ובנויים לרוחב – מה שתופס הרבה שטח אבל מספק מעט דירות. הריסת השיכונים ובניית בניינים גבוהים יותר במקומם לא רק מספקת דירות נוספות (עניין נחוץ במיוחד בערים הגדולות), אלא גם מפנה קרקע לשימושים אפשריים נוספים, כמו פארקים, בתי ספר וכדומה.

מאז סוף 2019, אז התפרסמו הידיעות הראשונות על סיומה הקרב של תמ"א 38 באוקטובר 2022, פינוי בינוי עלה לכותרת בתור המחליף הטבעי לתוכנית ששטפה את הארץ. עם זאת, למעשה, מדובר בהליך ותיק מאוד: חוק פינוי-בינוי, שהסדיר לראשונה את התחום בישראל, נחקק עוד ב-1965. מאידך, הוא אומץ כמדיניות ממשלתית רשמית רק ב-1998, והפרויקט הראשון במסגרתו (אונו הירוקה) התחיל רק ב-2001. 

מה מקבלים הצדדים השונים בפרויקט פינוי בינוי?

כדאיותם וקידומם של פרויקטי פינוי בינוי תלויה בכך שכל הצדדים – בעלי הנכסים, היזם, והעירייה – ירוויחו מהם:

בעלי הנכסים. בעלי הדירות במתחם מעבירים ליזם את זכויות הבנייה שלהם ומקבלים תמורת דירתם הישנה, שלרוב גם אינה ממוגנת נגד רעידות אדמה, דירה חדשה וממוגנת בבניין חדש, לרוב בשטח גדול יותר משטח הדירה הישנה ועם אפשרות לתוספת מרפסת, ממ"ד וחנייה. בהתאם להסכמות מול היזם, בעלי הנכסים המקוריים בדרך כלל לא נושאים באף הוצאה בפרויקט, ובמהלך הבנייה היזם מממן להם דמי שכירות במיקום חלופי, כולל עלויות הובלה. בנוסף, הפרויקט משפר את המרחב הציבורי שבין הבניינים, כך שלא רק שהדיירים מקבלים דירה חדשה – היא גם באיזור מטופח ונעים יותר.

היזם. בפינוי בינוי היזם למעשה מקבל בחינם את הקרקע מהדיירים. במקביל, תמורת תשלום כל הוצאות הפיתוח והבנייה הוא מקבל את כל יתרת הדירות בפרויקט (מספר הדירות החדשות פחות דירות התמורה שמקבלים בעלי הנכסים), ומכירתן עשויה להניב לו רווח שיכול להגיע גם ל-30%.

הרשות המקומית. הרשות המקומית מרוויחה התחדשות של הבינוי הישן בתחומה, שיפור בתנאי החיים של התושבים, הכנסות מהיטלים שונים על היזם, ובמקרים רבים גם תוספת של שטחים ציבוריים – כמו גני ילדים וגינות ציבוריות, או הרחבת הכבישים בתחום הפרויקט.

אילו תנאים צריכים להתקיים כדי שתוכנית פינוי בינוי תצא לפועל?

  1. תב"ע מאושרת על ידי מוסדות התכנון (ועדות תכנון מקומיות או אזוריות).
  2. 80% מהדיירים במתחם יחתמו שהם מעוניינים בפרויקט (ייתכן ואחוז החתימות ירד בקרוב ל-66%).
  3. לפרויקט תהיה היתכנות כלכלית, כלומר התמורה שהיזם יקבל ממכירת הדירות החדשות תצדיק את ההשקעה בפרויקט כולו.

ברגע שכל התנאים הללו מבשילים, אפשר לצאת לדרך. 

מה עושים אם לא כל הדיירים מסכימים?

כאמור, כיום נדרשת הסכמה של 80% מבעלי הנכסים כדי לקדם פינוי בינוי במתחם. לפי בדיקה של משרד המשפטים והרשות להתחדשות עירונית, אחוז ההסכמה הגבוה גורם לתופעה של "דיירים סרבנים" – בעלי נכסים שמסרבים לחתום על הסכמים לקידום הפרויקט, בין אם מסיבות לגיטימיות או בכוונה לסחוט הטבות נוספות. לכן מקודמת בימים אלה הצעה להפחית את אחוז ההסכמה ל-66%, מה שלטענת הרשויות ימזער את התופעה.

כיום התמודדות עם דיירים סרבנים דורשת התערבות של בית משפט, שיכול להכריע שהסירוב הוא בלתי סביר ולאלץ את בעל הנכס לפנות את הנכס ולעתים גם לשלם פיצויים לבעלי הנכסים האחרים, שמסכימים לעסקה.

מה ההבדל בין פינוי בינוי לבינוי פינוי? 

  • בפינוי בינוי הורסים את הבניינים הקיימים ועל השטח שהתפנה בונים בניינים חדשים, כך שבמהלך ההריסה והבנייה הדיירים הקיימים מתגוררים בדירת מעבר.
  • בבינוי פינוי, לעומת זאת, קודם כל בונים בניין חדש על שטח ריק במתחם, הדיירים הוותיקים עוברים אליו, ורק לאחר מכן הורסים את הבניינים הישנים. 

למרות שעל פניו נשמע שפרויקטים של בינוי פינוי יבוצעו תוך זמן קצר יותר, מחקרי מדלן לא מראים הבדל משמעותי.

מה ההבדל בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי?

בשני מסלולי ההתחדשות העירונית נהרסים בניינים ישנים ונבנים במקומם בניינים חדשים וגדולים יותר, אך קיימים כמה הבדלים מהותיים ביניהם:

היקף הפרויקט. בתמ"א 38/2 לרוב מדובר בהריסה ובנייה של בניין בודד, עם מספר נמוך של דירות, בעוד שפינוי בינוי כולל מספר בניינים עם דירות רבות.

תהליכי אישור. בתמ"א 38/2 נדרש היתר בנייה מוועדת התכנון והבנייה המקומית, בעוד שבפינוי בינוי נדרשים הליכי הכרזה ותכנון מסובכים, ארוכים ויקרים בהרבה.

תוספת הדירות. בתמ"א 38/2 היחס בין מספר הדירות החדשות לישנות (מכפיל הדירות) בדרך כלל נמוך מאשר בפרויקטים של פינוי בינוי.

תמורת בעלי הנכסים. החוק מגביל את התמורה לדיירים בפרויקטים של תמ"א 38/2, אך לא מתערב בנושא בפרויקטים של פינוי בינוי. עם זאת, לאחרונה התחילו ערים מסוימות (כמו חולון ותל אביב) להטיל מגבלות גם על התמורה בהסכמי פינוי בינוי.

התנגדויות. בגלל שפינוי בינוי הוא תהליך ארוך, ההזדמנויות להתנגד ולעצור את הפרויקט רבות יותר מאשר בתמ"א 38/2, שכאמור דורש רק היתר מהרשות המקומית.

אילו מסלולים יש בפינוי בינוי?

על מנת לזרז תהליכים, ב-2016 נחקק חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שייסד רשות חדשה במשרד השיכון שמטרתה לסייע לעיריות, לדיירים וליזמים להגיע להסכמות ולהוציא לפועל פרויקטים של פינוי בינוי. החוק גם הרחיב את הקלות המס ליזמים ואת הפטור ממס שבח לדיירים שניתנו במסגרת החוק המקורי, וחייב את העיריות למנות ממונה לפניות דיירים.

כיום, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יכולה להכריז על מתחמי פינוי-בינוי בשני מסלולים:

מסלול רשויות מקומיות

במסגרת מסלול זה עיריות יכולות לקבל מהרשות להתחדשות עירונית מימון לתכנון ולקידום של תוכניות בניין עיר (תב"ע) להתחדשות עירונית בתחומן, וסיוע בגיבוש הסכמות הדיירים לעניין. מעבר למתחמי הפינוי בינוי שעליהן הכריזה הרשות, העיריות יכולות לבקש ממנה להכריז על מתחמים נוספים בתחומן. במסלול זה אפשר גם להכריז על פרויקטים של עיבוי בנייה (בהם הבניינים הקיימים לא נהרסים, אלא מורחבים על ידי תוספת קומות או אגפים). 

ההטבות הניתנות במסלול הזה כוללות:

  • מימון ממשלתי לתכנון וניהול הפרויקט.
  • פטור ממס שבח לבעלי הדירות (היזם משלם).
  • פטור מהיטל השבחה לבעלי הדירות (היזם משלם).
  • פטור ממס רכישה עבור דירת התמורה לבעלי הדירות (היזם משלם).
  • פטור מדמי שכירות בתקופת בניית דירת התמורה (כלומר, בטווח הזמן שבין הריסת הבניין הישן ועד סיום הבניין החדש הדיירים המפונים לא משלמים שכר דירה עבור "דירת הביניים").
  • פטור ממע"מ על שירותי הבנייה.
  • במקרים מסוימים תינתן לתוספת השטח בדירה החדשה הנחה בארנונה לכמה שנים.

מסלול מיסוי

במסלול זה הפרויקט מקודם וממומן על ידי הדיירים או יזם פרטי, והם אלה שמבקשים מהרשות להכריז על הפרויקט כמתחם להתחדשות עירונית. 

התנאים להכרזה על מתחם כמיועד לפינוי בינוי הם:

  • המתחם כולל לפחות 24 ולא יותר מ-500 דירות.
  • ליזם יש הסכמים עם לפחות 24 בעלי נכסים במתחם.
  • הסכמה של הרשות המקומית להכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי על סמך תכנון ראשוני.
  • תכנון מפורט של הפרויקט.

הכרזת המתחם מקנה הטבות דומות להטבות במסלול הרשויות המקומיות, למעט המימון הממשלתי לתכנון וניהול הפרויקט.

איך בעלי דירות יכולים לקדם פינוי בינוי?

למרות שבפרויקט פינוי בינוי היזם הוא כביכול מי שלוקח על עצמו את רוב הסיכונים הכלכליים, גם בעלי הדירות מסכנים לא מעט – את הנכס היקר ביותר שלהם. לכן חשוב לבצע הליך מסודר, ולקדם את הפרויקט בצורה שתגן על בעלי הנכסים:

  1. בחירת נציגות של בעלי הנכסים ועורך דין מייצג. כדאי לבחור עורך דין מנוסה ובקיא בתחום, שבעלי הנכסים סומכים עליו.
  2. גיבוש הסכמות בין בעלי הנכסים. מומלץ לפרט אמצעים לשמירה על שוויון בתמורות שיתקבלו מהיזם, וחובת שקיפות לגבי ההצעות שיציע.
  3. בירור עמדת העירייה בקשר לפרויקט.
  4. בדיקת התמורה המוצעת לבעלי הנכסים על ידי יזמים שונים. ניתן לבקש ממשרד הבינוי והשיכון למנות שמאי. כדאי לדרוש שעבודות הבנייה יבוצעו על ידי קבלנים רשומים.
  5. בחירת יזם. לאחר בדיקת כדאיות כלכלית של הצעות היזמים.
  6. חתימה על מסמך כוונות מוגבל בזמן מול היזם הנבחר. על המסמך להיות תלוי בתנאים מחייבים.
  7. קביעת תנאים ואבני דרך למימוש ההסכם הסופי. עם אפשרות לביטולו (עם או בלי פיצוי מהיזם) במקרה של אי עמידה בהם.
  8. חתימה על הסכם מפורט.

גלו כל מה שחשוב לדעת לפני שקונים בית

פורסם לאחרונה