במדריך זה נסביר בעזרת מומחי מדלן מה זאת תוכנית בניין עיר (תב"ע), ואיך היא יכולה להשפיע עליכם כבעלי נכס, כרוכשים או כשוכרים (ספוילר: זה שווה לכם כסף). כדי לעשות זאת נעבור על מבנה התב"ע, השפעות ישירות ועקיפות שלה, דרכים לחיפוש ואיתור תב"ע, ואיזה תהליך עוברת תב"ע עד שהיא יוצאת לפועל (אם בכלל).
מה זה תוכנית בניין עיר (תב"ע)?
תוכנית בניין עיר (תב"ע) היא מסמך בעל תוקף חוקי שמסדיר את השימוש בקרקע בשטח מסוים. תב"ע עונה על כמה שאלות בקשר לשטח:
איזה סוג של שימושים אפשר לעשות בשטח. ישנם כמה שימושי קרקע אפשריים, והתב"ע קובעת איפה השימושים האלו מורשים. ניתן לקבוע, למשל, שאזור מסוים ישמש רק למגורים, ואזור אחר רק לתעסוקה. "עירוב שימושים" הפך נפוץ בשנים האחרונות, כך שלעתים בשטח מסוים יורשו מגורים ותעסוקה, כך שניתן לבנות בו בניין מגורים לצד בניין משרדים, או מגדל מגורים עם משרדים בקומות התחתונות.
מה מותר לבנות בשטח. מעבר להגדרה הבסיסית של השימוש המותר בקרקע, אפשר לקבוע גם אילו תתי-שימושים יורשו: בתב"ע שכוללת מבני ציבור, למשל, במקרים רבים נכתב במפורט אילו מבני ציבור מורשים בשטח (גני ילדים ובתי ספר, למשל, ולא מרפאות או שירותי רווחה).
איפה אפשר לבנות בשטח. קביעת שימוש ויעוד לא מאפשרת לבעל הקרקע לבנות עליה כרצונו כל עוד הוא עומד בכללים – מעבר לייעוד הקרקע נקבעות בתב"ע גם הגבלות שונות, כמו איפה מותר לבנות במגרש. הגבלת המיקום נעשית לרוב על ידי 'קווי בניין', שמגדירים מה המרחק המינימלי מכל דופן של המגרש שחייב להישאר ללא בנייה.
זכויות בנייה. התב"ע גם קובעת את נפח הבנייה בשטח, בדרך כלל על ידי הגדרת שלושה משתנים: אחוז זכויות בנייה; תכסית (כיסוי הקרקע על ידי בנייה) מרבית; וגובה מרבי. אם יש לנו מגרש של 1,000 מ"ר, למשל, עם זכויות בנייה של 300%, תכסית מרבית של 80% וגובה מרבי של 6 קומות – אפשר יהיה לבנות בו עד 3,000 מ"ר, כשהבניין עצמו מכסה עד 800 מ"ר משטח המגרש, וגובהו המירבי 6 קומות.
כל תב"ע חייבת לכלול שני מסמכים מחייבים (כלומר, שאין לסטות מההנחיות המופיעות בהם):
- תקנון: המסמך הראשי, שמכיל הגדרות והוראות מפורטות ליישום התב"ע. בדרך כלל התקנון כולל פירוט של שימושי הקרקע, הגבלות הבנייה, שלבי הבנייה (במקרה של תוכניות גדולות), פירוט על אמצעי תחבורה בתחום התוכנית ועוד.
- תשריט: המסמך הגרפי הראשי של התב"ע. מכיל מפה של שימושי הקרקע, חלוקת השטח למגרשים, מיקום של כבישים ותשתיות אחרות וקביעת קווי בניין.
עם זאת, ברוב המקרים התב"ע כוללת מסמכים נוספים, כמו נספח תנועה (שמתייחס להסדרי תחבורה פרטית וציבורית); נספח אקוסטיקה (שמציע מיגונים מפני רעשים צפויים); נספח בינוי (שמגדיר בדיוק היכן ימוקמו המבנים בשטח התוכנית) ועוד.
למה חשוב לבדוק את התב"ע לפני שקונים דירה?
אישור תב"ע בסמוך לנכס עלולה להשפיע עליו, לטובה או לרעה. נניח וליד הנכס שאתם מעוניינים לקנות אושרה הקמת פארק גדול – סביר להניח שערך הנכס יעלה לאחר מכן. מצד שני, אם יקימו לידו מגדל, הוא עלול לחסום את אור השמש, ובמקרה כזה ייתכן שתיפגעו (עלויות חימום גבוהות יותר, היעדר יכולת לייצור אנרגיה סולרית וכמובן – חסימת נוף). בהנחה שאפשר להוכיח את הפגיעה ואת ערכה הכספי, ניתן לתבוע פיצויים מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על ירידת ערך (אבל רק עד שלוש שנים מיום אישור התוכנית).
מה זה היטל השבחה, ואיך הוא קשור לתב"ע?
אם רכשתם נכס ולאחר מכן אושרה תב"ע בקרבתו או שהוראותיה חלות עליו ממש – ייתכן ותצטרכו לשלם היטל השבחה אם וכאשר תחליטו למכור אותו. היטל השבחה, בקצרה, הוא מס שמשלמים לרשות המקומית (עירייה, מועצה אזורית) "בתמורה" לכך שהיא אישרה והוציאה לפועל תוכנית שגרמה לכך שערך הנכס עלה. אם העירייה אישרה תב"ע שמתירה להוסיף לנכס 25 מ"ר בנויים, למשל, בעת מכירת הנכס תאלצו לשלם היטל השבחה של עד 50% משווי התוספת בלבד (להבדיל ממס שבח, שהוא מס נפרד בגובה של עד 25%, שחל על ההפרש בין מחיר הקנייה ומחיר המכירה).
איתור תב"ע – איפה אפשר לחפש?
איתור תב"עות יכול להתבצע באתרי מינהל התכנון ובאתרי העיריות. איתור תב"עות הוא עניין לא פשוט, גם בגלל הידע הטכני הנדרש, וגם בגלל שהאתרים תוכננו בצורה לא ידידותית למשתמש.
- אתר קווים כחולים של מינהל התכנון. האתר מבוסס מפה ויש בו פונקציית חיפוש כתובת, כך שקל יחסית למצוא בו תוכניות. עם זאת, תוכניות רבות לא מופיעות באתר, כך שהוא לא יכול לשמש כבסיס בלעדי למידע.
- אתר איתור תוכניות של מינהל התכנון. באתר מינהל התכנון יש טופס חיפוש תב"עות, אך מילוי שלו דורש לא מעט ידע בעולם התכנון.
- אתרי הנדסה בעיריות. באתרי ההנדסה של עיריות וועדות תכנון מרחביות יש בדרך כלל טופס לאיתור תב"עות. החיפוש יכול להתבצע לפי מספר תוכנית, שם תוכנית, סטטוס תוכנית, גוש וחלקה (מיקום) וכתובת.
מהו תהליך האישור של תב"ע?
בחינת מצב קיים
לפני שמתחילים בתכנון שטח מסוים צריך לבחון את המצב הקיים, הן בשטח והן ברמה התכנונית. לצורך זה בודקים את התוכניות המתאריות שחלות על השטח (בין אם הן ארציות – תמ"א, מחוזיות – תמ"מ, או מקומיות) ומודדים אותו פיזית. בתכניות גדולות שמקודמות על ידי עיריות או מוסדות תכנון אחרים מבצעים גם מחקר של התושבים והצרכים הנוכחיים שלהם, וכן של צרכים עתידיים אפשריים (בהתבסס על תחזיות אוכלוסייה, תעסוקה ותנועה).
תכנון השטח
על סמך המצב הקיים וההגבלות שחלות על השטח מתוקף התוכניות המתאריות הקיימות מבצעים תכנון של השטח תוך התחשבות במטרות התב"ע. במקרים מסוימים יתוכננו מספר חלופות, שמתוכן תיבחר אחת לקידום.
הגשת התוכנית
לאחר שהסתיים שלב התכנון, מסמכי התוכנית מוגשים למוסד התכנון שאמון על אישורה:
ועדה מקומית: ועדה מטעם העירייה, שמורכבת מנציגיה. תפקיד הוועדה הוא לקבוע האם התוכנית משרתת את העיר ואת חזון העירייה לעתיד. רוב הוועדות המקומיות חייבות להעביר תוכניות לאישור הוועדה המחוזית, לפי המחוז שהעיר שייכת אליה, אבל בשנים האחרונות יותר ויותר וועדות מקומיות מקבלות עצמאות, והן יכולות לאשר תוכניות ללא אישור הוועדה המחוזית.
ועדה מחוזית: הוועדה מורכבת מ-11 נציגי משרדי ממשלה שיש להם זיקה לתכנון, 5 נציגים של הרשויות המקומיות שבמחוז, נציג מינהל מקרקעי ישראל, נציג הארגונים הסביבתיים ונציג המהנדסים והאדריכלים. הוועדה קובעת בפועל את התכנון במחוז, לפי תכניות מתאר ארציות והוראות המועצה הארצית לתכנון ולבניה, שהוא המוסד התכנוני העליון במדינה (כפוף רק להחלטות ממשלה ולחוק התכנון והבנייה). הוועדה המחוזית מפקידה ומאשרת תכניות בניין עיר מקומיות הנכללות בתחום סמכותה.
דיון להפקדה
חברי ועדת התכנון יכולים להחליט לעשות עם התוכנית אחד משלושה דברים:
הפקדה: התוכנית תקינה ומוסכמת על ידי חברי הוועדה, ומועברת להתנגדויות הציבור.
הפקדה בתנאים: התוכנית נדרשת לתיקונים מסוימים, ואחרי יישומן היא תועבר להתנגדויות הציבור.
דחייה: התוכנית נפסלת ולא תמשיך בתהליך.
פרסום הפקדה והתנגדויות
לאחר שאושרה עקרונית, התוכנית מפורסמת לציבור (ב-3 עיתונים ופיזית באזור שאליו היא מתייחסת), שרשאי להתנגד לה או לבקש שיבוצעו בה שינויים במשך חודשיים ממועד ההפקדה. אמנם נדיר שתכנית מבוטלת בגלל התנגדויות, אך ההתנגדויות כן יכולות להשפיע על תכולתה הסופית של התוכנית, ופעמים רבות הן משנות, מוסיפות או מבטלות אלמנטים בתוכה.
אם לא הוגשו התנגדויות לתוכנית היא תקבל תוקף חוקי בתום תקופת ההפקדה. אם כן הוגשו, ועדת התכנון תדון בהתנגדויות ותחליט אם לקבל או לדחות אותן במלואן או בחלקן. אם ההתנגדות נדחית, ניתן לערער על כך לוועדת עררים תוך 15 יום מקבלת הודעת הדחייה.
אישור ומתן תוקף
לאחר שמסמכי התוכנית עמדו בכל דרישות ועדת התכנון, היא תאושר ותקבל תוקף חוקי – מרגע זה אפשר להתחיל להוציא היתרי בנייה על סמך התב"ע המאושרת.
כמה זמן לוקח להוציא תב"ע לפועל, אם בכלל?
אפשר היה לצפות שאחרי תהליך האישור הארוך והמייגע של התב"ע, הוצאתה לפועל תתאפשר במהירות, אבל דווקא פרק הזמן שעובר בין אישורה ועד הוצאתה לפועל הוא בדרך כלל הארוך ביותר, ויכול להגיע למספר דו ספרתי של שנים. באופן לא מפתיע, בדרך כלל זאת שאלה של כסף: ככל שהתב"ע נמצאת על שטח מבוקש יותר – כך הסיכויים שלה למצוא יזם שיגיש עבורה בקשה להיתר בנייה גדל. לרוב התב"עות יש תוקף של עד 20 שנה מרגע אישורן, וחלקן פשוט לא יוצאות לפועל.
