תוכן עניינים
החוק הכי חשוב בנושאי שכירות בישראל הוא "חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971", שמוכר יותר בשם "חוק שכירות הוגנת". החוק, שנחקק לראשונה ב-1971 (ועודכן מאז רק פעם אחת, ב-2017) כולל הוראות בנושאים ייחודיים לחוזי שכירות כמו מי משלם על מה – המשכיר או השוכר, מועד התשלומים, שכירות משנה ושל מי האחריות לתיקון הנכס. במדריך זה ינסו מומחי מדלן להסביר את עיקרי החוק החשוב הזה.
מהי מטרת החוק?
החוק נועד להסדיר את תחום השכרת והשאלת המקרקעין (כלומר נדל"ן) ומיטלטלין (כלומר חפצים), ולהשלים את חוק המכר, שנחקק לפניו. החוק מגביר את הביטחון של שני הצדדים – השוכר והמשכיר – בזכויותיהם וחובותיהם, מגדיר את הנושאים שעל החוזה ביניהם לכלול, וקובע נורמות לגבי מה נחשבת דירה ראויה למגורים.
התיקון שבוצע בחוק ב-2017 הוסיף לו מספר הגנות, בעיקר עבור השוכרים. בין היתר נקבע בתיקון שביטול החוזה שלא בגלל הפרה מהותית חייב להיות הדדי (בחוק המקורי רק המשכיר יכול היה לעשות זאת), כשהשוכר יכול להודיע על כך 60 יום מראש, ואילו המשכיר נדרש להודעה של 90 יום מראש.
למרות שהחוק מפורט מאוד, הוא משאיר מקום לנושאים שלא כוסו על ידו, וזאת על ידי קביעה שפתרון חילוקי דעות שלא נקבעו בחוזה ייעשה לפי הנוהג המקובל, וכן שעל שני הצדדים לנהוג בתום לב בנוגע לחובותיהם וזכויותיהם. בכך, החוק היה בין הראשונים במדינה שציינו במפורש את חובת תום הלב, וכן את השימוש ב"נוהג סביר" לפתרון בעיות שאינן כלולות בחוזה.
אילו חובות מטיל החוק על המשכיר?
- מסירת הנכס לשוכר במועד שנקבע בחוזה (או בזמן סביר לאחר חתימת החוזה, אם לא צויין בו מועד מסירה).
- מסירת הנכס כשהוא תואם את מה שהוסכם בין הצדדים, לרבות גודלו והתאמתו לשימוש למטרה שלשמה הושכר (כך שאם הנכס הוא דירת מגורים, למשל, עליה להיות ראויה למגורים).
- מסירת הנכס כשהוא פנוי וחסר הגבלות לגבי השימוש וההחזקה על ידי השוכר.
- תיקון הנכס תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, כל עוד הפגם שדורש תיקון מגביל את היכולת להשתמש בנכס – ובתנאי שהפגם הוא לא מעשה ידיו של השוכר או כזה שנהוג שהשוכר משלם על התיקון שלו.
אם הנכס לא מתוקן תוך זמן סביר השוכר יכול:
- לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזר הוצאות.
- להפחית מדמי השכירות את ירידת שווי השימוש בנכס עקב הפגם.
החוק קובע שתיקון באחריות המשכיר יבוצע תוך 30 ימים מקבלת הדרישה לתיקון, ובמקרה של פגם דחוף ("פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר") תוך שלושה ימים. זאת למעט פגם דחוף עד כדי כך "שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונו בידי המשכיר", אז רשאי השוכר לתקנו מיד ולדרוש החזר כספי.
- לא להפריע לשוכר כשהוא משתמש בנכס במשך תקופת השכירות ללא הודעה מראש.
- תשלום הוצאות שאינן באחריות השוכר, כמו:
- רכישה או שדרוג של מערכות קבועות בדירה, אלא אם כן נעשו לבקשת השוכר.
- ביטוח מבנה לדירה.
- דמי תיווך למתווך אם הוא פעל מטעם המשכיר.
אילו חובות מטיל החוק על השוכר?
- תשלום דמי השכירות במועד ובאופן שנקבע בחוזה.
- שימוש בנכס רק בהתאם למוסכם בחוזה, או הודעה למשכיר על אי-התאמה של הנכס למטרותיו תוך זמן סביר לאחר שזו התגלתה.
- לאפשר למשכיר גישה לנכס כדי לבדוק או לתקן אותו כל עוד המשכיר מודיע על כך מראש.
- לקבל אישור מהמשכיר לפני ביצוע שינויים בנכס.
- להחזיר את הנכס בתום תקופת השכירות כשהוא פנוי.
- אפשר להשכיר את הנכס בשכירות משנה (סאבלט) רק באישור המשכיר, אלא אם כן הוא מסרב מטעמים בלתי סבירים.
- השוכר אחראי על כל ליקוי בדירה, לרבות כל פגם שנוצר עקב שימוש בלתי סביר.
- ביצוע התשלומים השוטפים הבאים:
- מסים, כולל ארנונה.
- חשבונות מים, חשמל, גז וחימום, וכל תשלום נוסף על צריכה של שירותים.
- ועד בית.
מה קובע החוק בנוגע לערבות?
על פי החוק משכיר הנכס יכול לבקש ערבות מהשוכר, כולל ערבות בנקאית או מזומן. גובה הערבות לא יהיה גבוה משליש מדמי השכירות הכוללים לתקופת החוזה, או פי שלושה מדמי השכירות החודשיים (הנמוך מביניהם).
את הערבות ניתן לממש רק במקרים ובסכומים הבאים:
- לא שולמו דמי השכירות בזמן – ניתן לממש את הערבות עד לגובה דמי השכירות שלא שולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית שנקבעו בחוזה.
- לא תוקן ליקוי באחריות השוכר – עד גובה עלות התיקון.
- לא שולמו תשלומים שוטפים באחריות השוכר – עד גובה התשלומים שלא שולמו.
- השוכר לא פינה את הדירה בסוף תקופת החוזה – בסכום בהתאם לתנאי החוזה.
זמן סביר לפני מימוש הערבות על המשכיר להודיע לשוכר על כוונתו לממש אותה, ולתת לו זמן סביר לתקן את הטעון תיקון.
המשכיר אמור להחזיר את הערבות (או את יתרתה, במקרה של מימוש חלקי) לשוכר תוך 60 ימים ממועד סיום תקופת החוזה, או במועד שבו נפרעו כל חובות השוכר שבגינם ניתן להשתמש בערבות (המאוחר מביניהם).
מה קורה במקרה של מכירת הנכס באמצע תקופת שכירות?
החוק קובע שזכויות השוכר נשמרות גם במקרה של מכירת הנכס בתקופת השכירות, כך שחובות וזכויות המשכיר יחולו על רוכש הנכס. על המשכיר להודיע בכתב לשוכר על מכירת הנכס לפני העברת הבעלות, כולל פרטי הרוכש ואיך ליצור איתו קשר.
מה הגדרת החוק לדירה שאינה ראויה למגורים?
דירה אינה ראויה למגורים אם מתקיים בה אחד מהתנאים הבאים:
- היא לא כוללת מערכת ניקוז ו/או ביוב.
- היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה.
- אין בה אוורור ותאורה טבעית, חלונות ודלתות, לרבות דלת כניסה עם אפשרות נעילה.
- היא אינה כוללת מערכת לאספקת מי שתיה.
- היא אינה כוללת הפרדה בין השירותים ובין הדירה.
- יש בה סיכון בלתי-סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.
מה חייב חוזה שכירות למגורים לכלול?
לפי החוק, על חוזה שכירות לכלול את הפרטים הבאים לכל הפחות:
- כתובת הדירה המושכרת.
- שמות הצדדים לחוזה, מספרי תעודות הזהות שלהם וכתובתם.
- תיאור הדירה המושכרת והריהוט והאבזור הכלולים בה, לרבות הרכוש המשותף שצמוד לדירה (כמו חנייה ומחסן).
- תקופת השכירות, כולל אפשרות ותנאים להארכתה (אם ישנם), וזכות ותנאים לביטולה (אם ישנם).
- גובה שכר הדירה, ומועד ואופן תשלומו.
- תשלומים נוספים שחלים על השוכר, אם ישנם, וגובהם.
- כל פגם בדירה שידוע למשכיר בעת חתימת החוזה.
