שכונת נגבה הוקמה בתחילת 1948 כהמשך לשכונת רמת יצחק. הבנייה הוותיקה בשכונה היא ברובה בגובה של עד 4 קומות, אך בשנים האחרונות, בעקבות גל של התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 שעבר על השכונה, נבנו בה גם לא מעט בניינים של כ-10 קומות ואפילו מגדל בן 32 קומות. ברחובות השכונה יש מכולות קטנות, אך את מרבית הקניות עושים התושבים ברחובות המסחריים נגבה ועוזיאל, שם גם לא חסרות מזללות ומסעדות. בשכונה יש מוסדות חינוך לכל הגילאים, כולל בית ספר תיכון במרחק הליכה, וכמה קינים של תנועות נוער. השכונה מקושרת היטב בתחבורה הציבורית עם קווי אוטובוס רבים ליעדים מרכזיים, אך המשתמשים ברכב פרטי נתקלים בעומסים ובמצוקת חנייה ועל שבילי אופניים אין מה לדבר. בשכונה ובסביבתה לא מתוכננים פרויקטי תשתית או בנייה משמעותיים בשנים הקרובות, כך שהצפי הוא להמשך התחדשות נקודתית באיזור.
לכל הדירות למכירה בשכונת נגבה ברמת גן >>
אוכלוסייה: חילונים ודתיים – כולם משפרי דיור
האוכלוסייה בשכונה צומחת בקצב גבוה, והיא בעיקרה חילונית, אך כוללת גם דתיים לאומיים. בעשור שבין 2008 ל-2018אוכלוסיית השכונה צמחה בכ-17.5%, כשעיקר הצמיחה היא בקרב ילדים ובקרב מבוגרים בני 40-60, מה שמרמז על כך שמדובר במשפרי דיור שנוהרים לפרויקטים של התחדשות עירונית בשכונה. מגמה זו צפויה להימשך, מאחר וכיום יש בשכונה כ-15 פרויקטים שונים בשלבי בנייה, והם צפויים להוסיף לה מאות דירות בשנים הקרובות. עם זאת, מאחר ולא מדובר בתוכניות פינוי בינוי שמוסיפות תשתיות ציבוריות כמו הרחבת כבישים ובניית גני ילדים ובתי ספר, העומס על התשתיות הקיימות צפוי להחריף.
תחבורה: פקקים ומצוקת חנייה שתלך ותחריף
מיקומה המרכזי של השכונה והגישה הטובה שלה לכבישים ראשיים מאפשרים נסיעה מהירה כשאין עומסים, אבל בדיוק בגלל המיקום המרכזי – היא גם סובלת מעומסי תנועה, שמאריכים את זמני הנסיעה. המגמה הזו צפויה להמשיך, וכך גם החרפת מצוקת החנייה, מאחר ותוספת החנייה לשכונה במסגרת תמ"א 38 לרוב אינה מספיקה.
ברחובות הראשיים בשכונה עוברים קווי אוטובוס מרכזיים ומוכרים (לפחות לרמת גנים) כמו 61, 63 ו-67, שמגיעים למגוון יעדים מרכזיים. עם זאת, אין ברחובות האלה נתיבי תחבורה ציבורית, כך שנוסעי התחבורה הציבורית סובלים מאותם עומסים שמהם סובלים הנוסעים ברכבים פרטיים.
לקראת סוף העשור יפתח הקו הסגול של הרכבת הקלה לאורך ציר אלוף שדה, אך רק תושבי דרום השכונה יוכלו להגיע אליו ברגל בקלות יחסית. במקביל, אם וכאשר תיבנה מערכת המטרו, תושבי צפון השכונה יהיו במרחק הליכה מהתחנה המתוכננת בשדרות ירושלים.
יתרונות השכונה:
- בשכונה ובסביבתה יש מוקדי קניות, סידורים ובילויים רבים.
- גני ילדים, בתי ספר ותנועות נוער במרחק הליכה.
- תחבורה ציבורית טובה.
חסרונות השכונה:
- מצוקת חנייה: תוספת של דירות ללא חנייה במסגרת תמ"א 38, בנוסף לשימוש המוגבר ברכב הפרטי בשנים האחרונות, יצרו באזור מצוקת חנייה.
- מחסור בגינות ציבוריות: בשכונה אין הרבה גינות ציבוריות, והפארק הכי קרוב (פארק מרום נווה) רחוק מאוד מדרום השכונה.
- מטרדי בנייה: בשנים הקרובות הבנייה באתרים ברחבי השכונה צפויה להימשך, כך שתושבים רבים יסבלו מרעש, לכלוך וחסימות כבישים ומדרכות.
לכל הדירות למכירה בשכונת נגבה ברמת גן >>
היצע ומחירים: הקורונה מיתנה את הביקוש
השכונה נחשבת לאחת המבוקשות ברמת גן, ועם 88 עסקאות היא נמצאת במקום השלישי בין השכונות המובילות במספר העסקאות בעיר השנה (עד יולי 2020) בזכות היצע לא מבוטל של פרויקטים בהתחדשות עירונית, בהם פרויקט תל חי 60, פנחס רוטנברג 35, שלומציון 12 וקרן בחד נס. עם זאת, בעקבות משבר הקורונה קצב המכירות בשכונה ירד: ברבעון הראשון של השנה נמכרו 43 דירות, ואילו ברבעון השני רק 28 (ירידה של כ-35%).
מבחינת מחירים, הקורונה הצליחה לעצור את עליית המחירים בשכונה ולמעשה להקפיא אותם. המחיר הממוצע למ"ר בשכונה עומד כיום על 25,100 שקל, והשכונה מהווה אלטרנטיבה זולה בכ-5% מהשכונות הסמוכות אליה: רמת יצחק מצפון (עם מחיר ממוצע למ"ר של 26,500 שקל) ושכונת תל יהודה מצפון-מערב (עם מחיר ממוצע למ"ר של כ-26,400 שקל).
סוג הנכס המבוקש ביותר בשכונה הוא דירת 4 חדרים במחיר ממוצע של 2.155 מיליון שקל. מחיר השכירות הממוצע לדירות 4 חדרים בשכונה עומד על כ-5,700 שקל כך שהן מניבות תשואה של 3.17% בשנה.
תוכניות לעתיד שישפיעו על השכונה:
הרכבת הקלה. הקו הסגול של הרכבת הקלה נבנה בימים אלה, והוא כולל עבודות נרחבות ברחוב אלוף שדה בו הוא יעבור, ובעיקר בצומת הירדן – אחד הצירים הראשיים שעוטפים את השכונה. המשמעות היא שבשנים הקרובות צפויים עומסי תנועה כבדים יותר ליוצאים מהשכונה לכיוון דרום. מצד שני, בסיום הפרויקט (מתוכנן ל-2026 אך כנראה יתאחר) תהיה לתושבים דרך נוחה להגיע למוקדי תעסוקה ובילוי בתל אביב ובבקעת אונו, כולל בית החולים תל השומר ואוניברסיטת בר אילן. התחנות יהיו קצת מרוחקות מרוב בתי השכונה, אך יימצאו במרחק של פחות מ-10 דקות רכיבה על אופניים (או קורקינט).
המטרו. רשת הרכבות התחתיות של גוש דן נמצאת בשלבי תכנון מתקדמים, עם תאריך פתיחה שאפתני של 2030 (2035 יותר סביר). אחד מהקווים ברשת צפוי לעבור בשדרות ירושלים שמצפון לשכונה, ולאפשר הגעה תוך דקות ספורות למרכז תל אביב. הקו יתחיל בבית החולים וולפסון בחולון, יעבור ביפו ובסמוך לחוף הים, ואז דרך מחלף השלום יעבור בגבעתיים, רמת גן, בני ברק, גבעת שמואל ופתח תקווה.
האם יש פה הזדמנות למשקיעים?
שכונת נגבה ברמת גן נהנית בשנים האחרונות מביקוש גבוה ויציב, בין היתר בגלל פרויקטים רבים של תמ"א 38 שחידשו את פני השכונה והגדילו את היצע הדירות בה. רמת המחירים הסבירה והמיקום האטרקטיבי מגדילים מדי שנה את מספר העסקאות בשכונה. אמנם תשואת השכירות בשכונה מסתכמת בכ-3% בשנה, אך בעלי הדירות בשכונה עשויים ליהנות גם מעליית ערך הנכסים – בעשור האחרון זינקו מחירי הדירות בשכונה ב-142% (!), כך שדירת 4 חדרים מיד שנייה שנקנתה בשכונה ב-2010 ב-1.35 מיליון שקל נמכרה ב-2020 ב -1.923 מיליון שקל.
בשורה התחתונה, נראה כי המשקיעים זיהו את הפוטנציאל הגדול בשכונה, ועליות המחירים בה הגיעו לכדי מיצוי מסוים. עם זאת, משקיעים המחפשים יציבות והשקעה סולידית יוכלו אולי לראות בשכונה הזדמנות מצוינת לשמירה על ערך הכסף דרך שכירות נאה – ואולי אפילו יקבלו מינוף מסוים, בהינתן וההתחדשות העירונית תמשיך להתממש.
