רבים מוצאים את עצמם כשהם תוהים מה זה בעצם גוש חלקה, ואיך מאתרים גוש חלקה. כשרוצים לאתר מגרש מסוים אפשר לעשות זאת באמצעות כתובת, נקודות ציון (נ"צ) או באמצעות גוש חלקה, אבל מה בעצם עומד מאחורי צירוף המילים הזה? מומחי מדלן מסבירים.
מהו גוש חלקה?
גוש חלקה הינו מונח אשר מתייחס לשטח ספציפי עליו מוקמים נכסי נדל"ן המיועדים למטרות שונות, בין אם מדובר על נכסים למגורים, משרדי עסקים, מתחמי בילוי וכדומה. גוש חלקה הוא למעשה מתאר באופן המדויק ביותר, את הקרקע הספציפית, עליה נמצאים הנכסים. במדינת ישראל ישנם קרקעות רבות ועל מנת ליצור סדר וארגון בקרקעות השונות, ישנה חלוקה ברורה שלהן לגושי חלקה וכך ניתן ליצור סיווג מסוים של הקרקעות בישראל וליצור לכל אחת מהן, את תעודת הזהות הייחודית לה, אשר מבדילה אותה משאר הקרקעות.
במרבית המקרים, גוש וחלקה משמשים לבניית נכסי נדל"ן שונים אשר מצריכים סיווג נוסף לצורך זיהוי של הנכסים הנמצאים בגוש חלקה. סיווג זה נקרא תת חלקה שהוא למעשה הנכס עצמו שנבנה. כאשר במתחם אחד נבנים עשרות נכסים, כל אחד מהם הינו למעשה תת חלקה בפני עצמו ומקוטלג באמצעות מספר הנכס.
בדומה למדינות רבות בעולם, גוש וחלקה משמשים להגדרת יחידות שטח בישראל. בשיטה זו, שנקראת שיטת טורנס (Torrens) ואותה קיבלנו בירושה מהמנדט הבריטי, מחלקים את שטח המדינה ליחידות (גושים) ולתת-יחידות (חלקות) שגבולותיהן נמדדו וסומנו במדויק. במאמר הזה הדבר על המשמעות של גוש וחלקה ומה זה אומר איתור גוש חלקה.
איך מאתרים גוש חלקה?
איתור גוש חלקה, הינה פעולה בעלת משמעויות רבות בעיקר לאנשים המעוניינים לרכוש נכס ורוצים לקבל את כל המידע עליו הנוגע לבעלות על הנכס, סביבת המגורים, עסקאות שבוצעו בעבר בנוגע לנכסים דומים באותה סביבת מגורים, פיתוחים סביבתיים עתידיים ועוד אינפורמציה הכרחית. בדרך כלל מזהים מבנים על פי הכתובת שלהם, אבל במקרים מסוימים צריך לדעת גם את מספרי הגוש והחלקה. אם, למשל, יש תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה, ואנחנו רוצים לדעת אם גם מגרש מסוים נכלל בה – נצטרך לדעת את מספר הגוש והחלקה, מאחר ותב"עות לא מתייחסות לכתובות אלא לגושים וחלקות. איתור גוש חלקה על בסיס כתובת יכול להתבצע במספר אתרים, כולל המרכז למיפוי ישראל (מפ"י), אתרי עיריות וועדות תכנון מקומיות. ישנם כמה ערוצים מרכזיים אשר יסייעו באיתור גוש חלקה והם:
- איתור באמצעות אתר המפות הממשלתי – אתר המפות הממשלתי של מדינת ישראל, מרכז בתוכו אפשרויות של איתור נכסים באמצעות מיקומם על המפה. מדובר על אופציה מועדפת וזאת במידה ולנכסים אשר לגביהם מעוניינים לאתר גוש חלקה, אין כתובת מדויקת או שאין גישה לכתובת הנכס מסיבות מסוימות. כל שנותר לעשות או להיכנס לאתר המפות הממשלתי, לאתר במפה את מיקום הנכס באופן מדויק ביותר ולקבל תוך זמן קצר את גוש חלקה של הנכס.
- איתור באמצעות כתובת הנכס – אופציה שניה היא איתור גוש חלקה לפי כתובת. מדובר על אופציה מאוד נוחה ופשוטה. כל שנדרש לעשות הוא להיכנס אל אתר המפות הממשלתי, אתר מקרקעי ישראל, אתר הרשות המקומית או אתרים ייעודיים אחרים לאיתור נכסים ולהזין במקום המתאים את כתובת הנכס ומיד תוכלו לקבל את כל המידע הנוגע לגוש חלקה של הנכס המדובר.
- אתרי הרשויות – ניתן להיכנס אל אתרי הרשות המקומית בהם תוכלו לאתר בקלות גוש חלקה של הנכס לגביו אתם מעוניינים לקבל את המידע. בנוסף, תוכלו לקבל מידע רב הנוגע לתכנוני בנייה עתידיים, פיתוח סביבתי ועוד.
כיצד מחולקות הקרקעות בישראל?
החלוקה הבסיסית ביותר של הקרקעות בישראל היא לגושים (יש כ-28 אלף מהם), כשכל גוש מחולק בתורו למספר משתנה של חלקות (ובמקרה של בתים משותפים גם לתת-חלקות). מאחר ולגושים ולחלקות יש מספר מזהה ייחודי, שילוב של השניים נותן זיהוי מדויק לגבי מיקום וגבולות השטח – כך שלכל מגרש ונכס יש מעין "מספר זהות" ייחודי שמגדיר את מיקומו ואת גבולותיו.
כך אפשר לבצע רישום מפורט של הבעלויות והזכויות בכל שטח קרקע, ולפשט תהליכים של מכירה, תכנון ובנייה. מספר הגוש והחלקה משמש לכמה יישומים, כמו רישום של מכירת בתים, הגדרת שימושי קרקע מותרים וזכויות בנייה, רישום משכנתאות ועוד – כל אלה נעשים בטאבו.
למה חשוב לאתר גוש וחלקה לפני רכישת נכס?
ישנה חשיבות גדולה מאוד באיתור גוש חלקה, במיוחד בטרם מעוניינים לרכוש נכס וישנו צורך גדול מאוד לקבל עליו כמה שיותר מידע אשר יבטיח את בטיחות עסקת הנדל"ן. באמצעות איתור גוש חלקה, ניתן לקבל מידע בעל ערך רב הנוגע לנכס עצמו, ניתן לדעת מיהם הבעלים החוקיים של הנכס, האם קיימים לגביו עיקולים, האם ישנם הערות אזהרה המונעות את מכירת הנכס, מהם גבולות הנכס, האם ישנם חריגות בבנייה, האם קיימים כל אישורי הבנייה לנכס ועוד מגוון רחב של אינפורמציה הכרחית לביצוע עסקת הנדל"ן.
שיטת המיפוי העומדת מאחורי החלוקה לגושים וחלקות
שיטת המיפוי המשמשת לאיתור גוש חלקה, הינה שיטה עתיקה אשר יוצרת מיפוי כוללני של השטחים השונים במדינת ישראל ומדידה שלהם. באמצעות תהליך המיפוי של השטח, ניתן יהיה לאתר נכסים ולמצוא לגביהם גוש חלקה. שיטת המיפוי והמדידה של השטח, הינה מדויקת ביותר ומטרתה הוא למנוע כל חריגות אשר יובילו לאיתור שגוי של נכסים. לצורך כך, ישנה התבססות של מערכת כוללת של קואורדינטות הפרוסות על כל שטח המדינה ויוצרות דיוק מרבי במיפוי השטח, לאורכה ולרוחבה של המדינה.
אילו בעיות עלולות לצוץ בהליך רישום זכויות בקרקע?
הליך רישום זכויות בקרקע, הינו הליך פורמאלי הנדרש לבצעו באופן תקין לצורך רכישת נכס באופן חוקי וללא כל קשיים ברישום שלו. בעת הליך רישום זכויות בקרקע, עלולות לצוץ מספר בעיות אשר מחייבות התייחסות וטיפול מידי והן:
- חוסר התאמה בטאבו – כאשר מתחילים בהליך רישום זכויות בקרקע, ישנם מקרים בהם ישנו חוסר התאמה בין הנכס כפי שהוא רשום בטאבו לבין הנכס כפי שהוא נמכר כלומר, ישנם מקרים בהם הנכס במקור רשום כמחסן אך בפועל הוא משמש למגורים דבר היוצר בעיה בעת רישום הנכס ואף בקבלת משכנתא עליו מהבנק.
- הליכים בירוקרטיים – ישנם בעיות אשר קשורות להתנהלות הממסדית אשר עקב כבלי בירוקרטיה, התהליכים מתבצעים באופן איטי ומסורבל יותר, דבר אשר פוגע בהליך הרישום של הנכס ומעקב אותו.
- התנהלות הרוכשים – ישנם מקרים בהם רוכשי הדירות מתעכבים בביצוע רישום הנכס בטאבו ואינם פונים באופן מידי אל מנהל מקרקעי ישראל לצורך רישום הדירה בטאבו ומדובר על מצב מאוד בעיתי אשר עלול לסכן את רישום הדירה.
- חובות על הנכס – באם קיימים חובות על שם הנכס אשר אינם שולמו, ייווצרו עיכובים ברישום הזכויות בקרקע, עד להסדרת התשלומים והחובות בנכס.
