למרות שבעלות על נכס במדינת ישראל מקבלת תוקף סופי רק כאשר היא רשומה בטאבו, מאות אלפי נכסים בכל רחבי הארץ עדיין לא רשומים – מצב בעייתי מאד, שעשוי להפוך קריטי בעת מכירה או רכישה של הנכס. במדריך זה נסביר בעזרת מומחי מדלן מה זה נסח טאבו, איך ואיפה מוציאים נסח טאבו, למה כדאי לשים לב בנסח הטאבו ואיך קוראים נסח טאבו לדוגמה. כמובן שהבלוג אינו מהווה ייעוץ משפטי, ואין להסתמך עליו ביחס לביצוע עסקה (ביחס לכל עסקה מומלץ לפנות לבעל המקצוע הרלוונטי).
מה זה נסח טאבו ולמה הוא חשוב?
לשכות רישום המקרקעין, או בשמן הנפוץ יותר "הטאבו", כפופות למשרד המשפטים ומנהלות 3 סוגים של "פנקסי מקרקעין" – פנקס השטרות (בו רשומים מקרקעין שעדיין לא עברו הסדרה מלאה של זכויות הקניין, ולכן נסח שלו לא מהווה אישור מוחלט לבעלות אלא לכאורה בלבד); פנקס הזכויות (בו רשומים מקרקעין שעברו הסדרת זכויות קניין); ופנקס הבתים המשותפים (שבו תיאור של הבניינים עצמם והדירות שבהם). על פי חוק המקרקעין, כל רכישת נדל"ן בישראל מקבלת תוקף סופי רק לאחר שנרשמה באחד משלושת הפנקסים. כאשר הנכס רשום בטאבו על שם הבעלים, הבעלות שלהם עליו ודאית, וכמעט ואי אפשר לערער עליה.
נסח טאבו הוא למעשה החלק של פנקס המקרקעין שנוגע לנכס מסוים, והוא מסמך מקורי ומאושר על ידי רשם המקרקעין במשרד המשפטים. נסח הטאבו מוכיח לרוכשים פוטנציאליים מהו הנכס, וחשוב מכך – מהי זיקת המוכר לנכס. ככל שרישום הנכס בטאבו מסודר יותר – כך ייחסך לכם יותר זמן, כלומר כסף.
נסח טאבו אמור להכיל את הפרטים הבאים:
- מידע על הבעלות על הנכס, כולל פרטי הבעלים.
- הערות אזהרה שנרשמו לנכס (לדוגמא, שעבוד/עיקולים של הנכס לבנק, או זכות מעבר ציבורית בחלק מהנכס).
- מידע על משכנתא על הנכס.
- גודל הנכס. השטח הרשום בנסח לא תמיד תואם את שטח הנכס בגלל מגוון סיבות – שיטות מדידה שונות בתקופות שונות, שטחים שהוספו לאחר רישום הבית המשותף ועוד. יתרה מזו, רישום שטח בנסח לא מחייב שהנכס נבנה לפי היתר הבנייה, וזה מצריך בדיקה נפרדת.
- האם הנכס רשום בטאבו (משרד המשפטים) או ברשות מקרקעי ישראל.
- מידע אודות בתים משותפים (החלוקה הפנימית של הבניין, כולל איזה שטח שייך לכל דירה ואילו שטחים בבעלות משותפת).
- הצמדות שנרשמו לנכס, כמו מקום חניה, מחסן או חצר.
- פרטי כל בעלי הנכסים בבית משותף.
- תקנון של בית משותף (אם קיים כזה).
איזה סוגי רישום בטאבו יש?
הרישום בטאבו מתחלק לכמה רמות:
- בעלות.
2. זכויות אחרות בקרקע, שאינן בעלות. זה יכול להיות חכירה, משכנתא, זיקת הנאה, זכות קדימה ועוד.
3. הערות. ההערה הטיפוסית היא הערת אזהרה על התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, כמו התחייבות למכור או התחייבות לרישום משכנתא. עם זאת, יכולות להיות הערות נוספות, כמו הימנעות מעשיית עסקה ועוד.
4. עיקולים.
במקביל עלולים להיות רישומים רלוונטיים שאינם מופיעים בנסח הטאבו (למשל ברשם המשכונות או בתיק הבניין) ויש לבצע בדיקה ביחס לכל עסקה באמצעות איש מקצוע.
מהם שלבי הרישום בטאבו?
ישנם שלושה שלבי רישום של נכסים, ורק כששלושתם קיימים הרישום בטאבו מלא:
- פרצלציה. חלוקת הקרקע למגרשים, ושיוך הבניינים השונים שעל הקרקע למגרשים השונים. בהיעדר פרצלציה יש על אותו מגרש כמה בניינים עם בעלים שונים, וכל בעל נכס מחזיק באחוז מסוים מכלל הקרקע – ולאו דווקא בקרקע הספציפית עליה נמצא הנכס שלו.
- רישום בית משותף. כשאין רישום בית משותף, לא ברור למי שייכת איזו דירה בבניין. הרישום מחלק את המגרש עליו בנוי הבניין לתתי-חלקות, שמגדירות במדויק את גודל ומיקום הדירות ומשייך להן שטחים נלווים כמו גינה, מחסן, או מקום חניה.
- רישום זכויות המשתכן בנכס. רישום הדירה על שם בעליה. אם כל השלבים בוצעו, כשמוכרים את הדירה בעצם מעבירים את זכויות המשתכן מהמוכר לרוכש.
נסח טאבו לדוגמה: מה צריך לבדוק?
לפני רכישת נכס מומלץ לבדוק שיש רישום מלא שלו בטאבו, שמי שמוכר את הנכס הוא הבעלים החוקי, אילו הערות אזהרה נרשמו לנכס, אילו הצמדות יש לנכס, ולקרוא את תקנון הבית המשותף (אם קיים כזה).
מהן הערות אזהרה בטאבו?
לפי החוק, הערת אזהרה על פי סעיף 126 לחוק המקרקעין היא "רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה". תפקידה של הערת האזהרה הוא להגן על מי שעשה בנכס עסקה הגנה בפני "עסקה סותרת" מצד הבעלים (אם הוא מנסה לפגוע בזכויותיו בדרך כלשהי, או למכור את הנכס במקביל לגורם נוסף, למשל).
יש כמה סוגים של הערות אזהרה, בהם עסקת בעלות או שכירות, משכנתא על הנכס, זיקת הנאה (כמו זכות מעבר ציבורית בחלק מהנכס, כך שאי אפשר לבנות בחלק זה) או זכות קדימה (שמעניקה לגורם מסוים עדיפות על הבעלות בנכס לפני גורמים אחרים, כמו למשל בנק במקרה של פשיטת רגל).
איך מוציאים נסח טאבו?
באתר מדלן כמובן! בכל מודעה שבה תצפו ובכל כתובת שעליה תרצו לקבל מידע מופיע לינק למערכת החדשה שלנו, שבודקת אם קיים נסח טאבו לכתובת הספציפית. במידה והנכס אכן רשום בטאבו, ניתן לקבל את נסח הטאבו ישירות למייל בתשלום של 29 שקל בלבד.
