אמנם הנבואה ניתנה לשוטים, אבל עם עובדות בשטח קשה להתווכח: משקיעי נדל"ן נוטים לחפש שכונות בעלות תכונות מסוימות, תוך התחשבות במספר פרמטרים קבועים. אין כמובן שום ביטחון שההשקעה אכן תוכיח את עצמה כמוצלחת (ואין לראות בדברים משום יעוץ השקעות), אבל אם אתם מחפשים שכונות בעלות פוטנציאל, אלו השכונות שעשויות לעניין אתכם.
מרכז העיר, קרית אתא
מחיר ממוצע לדירת 2-3 חדרים ב-2020: 639,000 שקל
תשואת שכירות ממוצעת: 4.48%
זמן ממוצע למכירה: 78 ימים
מספר עסקאות מכר בשנה: 82
זמן ממוצע להשכרה: 57 ימים
טיפוס דירה משתלם ביותר: 3 חדרים
התחדשות עירונית בצנרת: 9 פרויקטי תמ"א 38
המצב כיום: שכונה ותיקה בלב קרית אתא, שכוללת ערבוב של בנייה ישנה וחדשה יותר. בשכונה שני רחובות ראשיים ולאורכם מגוון אפשרויות לקניות. קווי אוטובוס רבים עוברים בשכונה, כולל קו מטרונית (אוטובוס רב קיבולת בנתיב בלעדי) שעובר בחלקה הצפוני בתדירות גבוהה ומגיע לחיפה (אבל רחוק מעט מחלקים מסוימים בשכונה).
מה מתוכנן? מספר לא מבוטל של פרויקטים של תמ״א 38, לצד קו מטרונית חדש ורכבת קלה (בין נצרת לחיפה) שישפרו את הקישוריות הכללית בעיר.
שורה תחתונה: השכונה אטרקטיבית בזכות התשואה הגבוהה והמיקום המרכזי, כמו גם הפוטנציאל לתמ״א 38.
לכל הדירות למכירה במרכז קרית אתא >>
שכונת המייסדים, כרמיאל
מחיר ממוצע לדירת 2-3 חדרים ב-2020: 564,000 שקל
תשואת שכירות ממוצעת: 4.19%
זמן ממוצע למכירה: 78 ימים
מספר עסקאות מכר בשנה: 28
זמן ממוצע להשכרה: 36 ימים
טיפוס דירה משתלם ביותר: 3 חדרים
התחדשות עירונית בצנרת: אין
המצב כיום: הבנייה בשכונה מעורבת וכוללת קוטג'ים טוריים רבים לצד שיכונים. בשכונה יש מרכז מסחרי גדול ומוסדות ציבור כמו התיאטרון העירוני, אך בשנים האחרונות התשתיות בה (כמו הגינות הציבוריות) הוזנחו מעט בעקבות בניית שכונות חדשות. בשכונה עוברים אוטובוסים רבים, ותחנת הרכבת 'כרמיאל' נמצאת במרחק רכיבה קצרה באופניים.
מה מתוכנן בעתיד? אין כרגע תוכניות להתחדשות עירונית, אך בעשור האחרון ישנה הגירה של אוכלוסיה חרדית לשכונה, מה שהוביל ללא מעט התנגשויות בין האוכלוסייה הוותיקה לחדשה.
שורה תחתונה: המגמות הדמוגרפיות צפויות להימשך, כך שהאוכלוסייה החרדית בשכונה תהפוך למשמעותית יותר ותגדיר את צביונה. ייתכן וזה יגביר את הביקוש למגורים בשכונה ויגרום לעליית מחירי הקנייה והשכירות.
לכל הדירות למכירה בשכונת המייסדים >>
שכונת טנא, כרמיאל
מחיר ממוצע לדירת 2-3 חדרים ב-2020: 605,000 שקל
תשואת שכירות ממוצעת: 4.45%
זמן ממוצע למכירה: 60 ימים
מספר עסקאות מכר בשנה: 18
זמן ממוצע להשכרה: 42 ימים
טיפוס דירה משתלם ביותר: 3 חדרים
התחדשות עירונית בצנרת: פרויקט אחד של תמ"א 38
המצב כיום: מזרח השכונה מורכב ממבני שיכון, ומערבה מדו-משפחתיים. בדרום השכונה יש פארק גדול ובתוכה יש פיזור טוב של גינות ציבוריות, ויש בתי ספר במרחק הליכה. אין בשכונה חנויות, והמרכזים המסחריים שבהיקפה לא נמצאים במרחק הליכה מכל הבתים בה. לאורך הרחובות הראשיים עוברים קווי אוטובוס רבים ותחנת הרכבת 'כרמיאל' נמצאת במרחק רכיבה קצרה באופניים.
מה מתוכנן? בסוף שנת 2020 אושר פרויקט תמ״א 38 ראשון (!) בכרמיאל – מה שעשוי להוביל לעוד פרויקטים מסוג זה. בנוסף, שדרות נשיאי ישראל, שתוחמות את השכונה ממערב, מתוכננות להפוך בעתיד לשדרה עירונית ראשית עם חנויות לאורכה, מה שעשוי להוביל להגדלת זכויות בנייה בנכסים שלאורכה עקב הרחבת התשתיות.
שורה תחתונה: שכונה טובה להשקעה בזכות התשואה הקיימת, שבעתיד עשויה לחוות גם עליות בעקבות התוכניות העתידיות בסביבתה והפוטנציאל לתמ״א 38.
לכל הדירות למכירה בשכונת טנא >>
שכונת נוה פז, חיפה
מחיר ממוצע לדירות 2-3 חדרים ב-2020: 622,000 שקל
תשואת שכירות ממוצעת: 4.42%
זמן ממוצע למכירה: 77 ימים
מספר עסקאות מכר בשנה: 78
זמן ממוצע להשכרה: 45 ימים
טיפוס דירה משתלם ביותר: 3 חדרים
התחדשות עירונית בצנרת: אין
המצב כיום: שכונה ותיקה במזרח העיר שנושקת לכביש בר יהודה הראשי. השכונה מורכבת בעיקר ממבני שיכון נמוכים. בשכונה עוברים אוטובוסים שמגיעים לרחבי העיר, ובסמוך אליה נמצאות תחנות של קווי המטרונית (אוטובוס רב קיבולת בנתיב בלעדי) שמגיעות גם לתחנת הרכבת 'מרכזית המפרץ'. קרבתה של השכונה לטכניון הופכת אותה למבוקשת בקרב סטודנטים ומשפחות צעירות. עם זאת, מבחינת הליכה השכונה לא נוחה בגלל הפרשי הגובה בין חלקיה השונים.
מה מתוכנן? מספר קווי מטרונית יצטרפו לאלה שעוברים ברחובות השכונה ובסמוך אליה, ויאפשרו הגעה למוקדים נוספים ובהם הטכניון (לשמחת הסטודנטים), צומת יגור, אצטדיון סמי עופר, טירת כרמל, עכו ונהריה.
שורה תחתונה: החיסרון העיקרי בשכונה הוא היעדר פרויקטים של התחדשות עירונית, מה שמגביל את אפשרות השבחת הנכס בעתיד הקרוב. עם זאת, התשואות הגבוהות, הקרבה לטכניון ושיפור התחבורה הציבורית בסביבה הופכים אותה לבעלת פוטנציאל.
קרית ים ג', קרית ים
מחיר ממוצע לדירת 2-3 חדרים ב-2020: 643,000 שקל
תשואת שכירות ממוצעת: 4.28%
זמן ממוצע למכירה: 72 ימים
מספר עסקאות מכר בשנה: 31
זמן ממוצע להשכרה: 51 ימים
טיפוס דירה משתלם ביותר: 3 חדרים
התחדשות עירונית בצנרת: פרויקט תמ"א 38 ופרויקט פינוי בינוי (בכל העיר יש 7 פרויקטי תמ"א 38 ו-3 פרויקטי פינוי בינוי).
המצב כיום: שכונה ותיקה שצמודה לחוף הים (!), ומאופיינת בבנייה נמוכה של שיכונים לצד בתים פרטיים ודו-משפחתיים. בשכונה אין כמעט גינות ציבוריות – עניין פחות קריטי עבור תושבים שיש להם חצרות פרטיות, אבל בעייתי מאוד עבור המתגוררים בבנייני דירות. קווי אוטובוס למגוון יעדים בקריות עוברים בשכונה בתדירות גבוהה, ויש גם קו מטרונית שמאפשר נסיעה מהירה לחיפה. תחנת הרכבת 'קרית מוצקין' ומסוף האוטובוסים 'מרכזית הקריות' נמצאים במרחק נסיעה קצרה יחסית באוטובוס.
מה מתוכנן בעתיד? תחנת רכבת חדשה מתוכננת בצמוד למסוף 'מרכזית הקריות', מה שיחבר אותה בקלות לשאר חלקי הארץ. עקב הקרבה לים, מגמת ההתחדשות העירונית באזור כולו צפויה להימשך, ולהתגבר גם בקריית ים ג׳.
שורה תחתונה: כבר עכשיו תשואת השכירות נאה, אך עיקר הפוטנציאל לטווח הארוך נובע מהקרבה לים, שמושכת יזמים לפרויקטים של התחדשות עירונית, ומהתוכנית להקמת תחנת רכבת בסביבה.
לכל הדירות למכירה בקרית ים ג' >>
שכונת נווה אלונים, אשקלון
מחיר ממוצע לדירת 2-3 חדרים ב-2020: 736,000 שקל
תשואת שכירות ממוצעת: 4.18%
זמן ממוצע למכירה: 78 ימים
מספר עסקאות מכר בשנה: 28
זמן ממוצע להשכרה: 49 ימים
טיפוס דירה משתלם ביותר: 3 חדרים
התחדשות עירונית בצנרת: אין
המצב כיום: נווה אלונים נמצאת בדרום מערב אשקלון, בקרבת בית החולים ברזילי והגן הלאומי אשקלון. השכונה מאופיינת בשיכונים שפונים לחצרות משותפות (שהפכו לחניונים) ויש בה מבני ציבור רבים ושני מרכזים מסחריים, אחד מהם חדש. בצפון השכונה יש גינה ציבורית גדולה ומטופחת. בשכונה עוברים אוטובוסים מקומיים בתדירות סבירה, אבל תחנת הרכבת העירונית רחוקה מאוד מהשכונה.
מה מתוכנן? לא ידוע על תכניות בינוי משמעותיות בשכונה ובסביבתה, אך נותרו בה מספר מגרשים בלתי מפותחים ובשנים האחרונות נבנו בה מספר בניינים חדשים, כולל מגדל מגורים בן 15 קומות ומרכז מסחרי חדש.
שורה תחתונה: התשואה נאה, ולאחרונה נשקלת האפשרות להעניק תמריצים כלכליים משמעותיים ליזמי פינוי בינוי ב-5 ערים, בהן אשקלון. במידה והתוכנית תצא לפועל, האזור בהחלט יהיה בעדיפות.
שכונת הדר הכרמל, חיפה
מחיר ממוצע לדירת 2-3 חדרים ב-2020: 709,000 שקל
תשואת שכירות ממוצעת: 4.03%
זמן ממוצע למכירה: 75 ימים
מספר עסקאות מכר בשנה: 204
זמן ממוצע להשכרה: 49 ימים
טיפוס דירה משתלם ביותר: 3 חדרים
התחדשות עירונית בצנרת: 3 פרויקטי תמ"א 38
המצב כיום: הדר (בשמה הרשמי "הדר הכרמל") היא שכונה במורד הכרמל הצפוני, בין מרכז הכרמל לעיר התחתית. חלקה המערבי של השכונה נהנה מחיבור טוב לעיר התחתית ולפסגת הכרמל בזכות הכרמלית, ובשכונה עובר גם קו מטרונית שמקשר אותה למזרח העיר ולקריות. קווי מטרונית נוספים לאזור המת"מ וליעדים אחרים נמצאים במרחק הליכה סביר. השכונה נחשבת לשכונה של צעירים ויש בה הרבה מבנים לשימור, חנויות ובתי קפה אופנתיים, ושוק עירוני. בשנים האחרונות צעירי השכונה מקדמים פעילות חברתית ופועלות מול העירייה למען חיזוקה.
מה מתוכנן? השכונה צפויה להמשיך להתפתח בעיקר בזכות פרויקטים נקודתיים, אך יש גם תוכניות התחדשות בסביבתה ופרויקטים מתוכננים של תחבורה ציבורית, בהם קווי מטרונית נוספים ובעתיד הרחוק גם הקמת תחנת רכבת מהירה בקרית הממשלה, שתגיע לתל אביב תוך חצי שעה.
שורה תחתונה: השכונה מתרוממת בכוחות עצמה ובלי תלות בהשקעה ציבורית משמעותית, כך שהפוטנציאל שלה מעניין מאוד.
שכונה ו', באר שבע
מחיר ממוצע לדירת 2-3 חדרים ב-2020: 666,000 שקל
תשואת שכירות ממוצעת: 3.96%
זמן ממוצע למכירה: 71 ימים
מספר עסקאות מכר בשנה: 207
זמן ממוצע להשכרה: 45 ימים
טיפוס דירה משתלם ביותר: 3 חדרים
התחדשות עירונית בצנרת: אין
המצב כיום: השכונה מאופיינת בבנייה נמוכה של צמודי קרקע (בעיקר בצפון ודרום השכונה) ובשיכונים, עם קצת בנייה חדשה. בשכונה יש שטחים פתוחים נרחבים, אבל רובם עומדים ריקים ומוזנחים, ותחבורה ציבורית תכופה למרכז העיר ולאוניברסיטה – אבל זמני הנסיעה ארוכים מאוד יחסית לרכב הפרטי. תושבי השכונה נהנים מגישה לחנויות במרחק הליכה, ומקירבה לאצטדיון טרנר והיכל הספורט העירוני 'הקונכיה'.
מה מתוכנן? לא ידוע על תוכניות פיתוח משמעותיות בשכונה, אבל נותרו בה שטחים פתוחים רבים כך שסביר שנראה פרויקטים נקודתיים צצים פה ושם.
שורה תחתונה: בגלל הקירבה היחסית לאוניברסיטה הביקוש בשכונה כרגע גבוה – גם להשכרה וגם למכירה, אבל כדאי להיות עירניים לשינויים בשוק. תוספת מתוכננת של כ-1,000 חדרי מעונות סטודנטים סמוך לאוניברסיטה צפויה להוריד את העניין בשכונה, אך מצד שני ההתחדשות העירונית מתוכננת לאורך שדרות רגר עשויה לדחוק מאזור האוניברסיטה סטודנטים שיחפשו דירות שיכון זולות בסביבה.
שכונת התקווה, תל אביב יפו
מחיר ממוצע לדירת 2-3 חדרים ב-2020: 1,517,000 שקל
תשואת שכירות ממוצעת: 3.48%
זמן ממוצע למכירה: 81 ימים
מספר עסקאות מכר בשנה: 53
זמן ממוצע להשכרה: 43 ימים
טיפוס דירה משתלם ביותר: 3 חדרים
התחדשות עירונית בצנרת: 5 פרויקטים של תמ"א 38
המצב כיום: שכונת התקווה נמצאת במזרח תל אביב ומאופיינת בבנייה נמוכה וצפופה מאד. בשכונה יש מספר מוסדות מוכרים, ביניהם שוק התקווה ובית דני (מרכז קהילתי עם בריכה ואודיטוריום). עם השנים קלטה השכונה גלי הגירה רבים, האחרון שבהם של מבקשי מקלט מאפריקה, שהתבססו בשכונה. בשכונה עוברים אוטובוסים למגוון יעדים בעיר ובמטרופולין, והיא במרחק הליכה מתחנת רכבת ההגנה. רוב קרקעות השכונה נמצאות בבעלות 'מושע' (ריבוי בעלים על קרקע מסוימת) ולכן קשה מאד לסגור בה עסקאות ולקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, מה שמשאיר את מחירי הדירות בה נמוכים באופן יחסי.
מה מתוכנן? העירייה מקדמת מספר פתרונות לנושא ה׳מושע׳, ואם אכן תצליח לסדר אותו השכונה צפויה לחוות גל של התחדשות עירונית ופרויקטים חדשים. בניית הקו הסגול של הרכבת הקלה, שיעבור ברחוב ההגנה, מתחילה עכשיו ותימשך עד 2027. היא צפויה להפוך את החיים בשכונה לקשים תחבורתית, אך פתיחתו עשויה להעלות את ערכי הנכסים בשכונה. בעתיד הרחוק יותר מתוכננת תחנת מטרו במערב השכונה, בסמוך לתחנת הרכבת.
שורה תחתונה: לשכונה יש פוטנציאל רב שכרגע לא ממומש בגלל המושע. שחרור מהמושע בשנים הקרובות, בשילוב תחילת פעילות הקו הסגול, עשויים להקפיץ את המחירים בה.
שכונה ד', באר שבע
מחיר ממוצע לדירת 2-3 חדרים ב-2020: 676,000 שקל
תשואת שכירות ממוצעת: 3.58%
זמן ממוצע למכירה: 71 ימים
מספר עסקאות מכר בשנה: 403
זמן ממוצע להשכרה: 42 ימים
טיפוס דירה משתלם ביותר: 3 חדרים
התחדשות עירונית בצנרת: אין
המצב כיום: שכונה ד׳ מחולקת לכמה אזורים, כשהאזור המעניין ביותר עבור משקיעים הוא חלקה המערבי, הסמוך לאוניברסיטת בן גוריון, האהוב במיוחד על סטודנטים. השכונה סמוכה לשדרות רגר המרכזיות בעיר, מהן אפשר לתפוס קווי אוטובוס לכל חלקי העיר, וחלקים ממנה נמצאים במרחק הליכה מתחנת הרכבת ׳באר שבע צפון-האוניברסיטה׳. למרות שכבר שני עשורים השכונה מושכת מאות משקיעים בשנה, התשתיות והמבנים בה עדיין מוזנחים, למעט אזורים שמטופחים על ידי קהילות סטודנטים בשיתוף עם הקהילה המקומית. במהלך הקורונה חוו הנכסים בשכונה באופן חריג ירידות ערך באופן חריג.
מה מתוכנן? מלבד תוכניות נקודתיות, אין תוכנית בקנה מידה גדול שאמורה לשנות את פני השכונה בטווח הנראה לעין, ומבחינת המשקיעים, כנראה שגם אין סיבה. השכונה תמשיך ככל הנראה לאכלס סטודנטים לתקופת זמן מוגבלת, שלא מצריכה תחזוק אינטנסיבי של הנכס.
שורה תחתונה: תשואות ההון בשכונה, שעמדו על מאות אחוזים בתחילת שנות ה-2000, התיישרו מאז, אך בהנחה שלא תהיה עוד מגיפה עולמית בקרוב זו עדיין עשויה להיות השקעה מעניינת. בגלל שהשכונה גדולה, חשוב מ-א-ד לשים לב שהנכס נמצא במרחק הליכה קצר מהאוניברסיטה.
רובע ב', אשדוד
מחיר ממוצע לדירת 2-3 חדרים ב-2020: 1,050,000 שקל
תשואה ממוצעת: 3.67%
זמן ממוצע למכירה: 74 ימים
מספר עסקאות מכר בשנה: 104
זמן ממוצע להשכרה: 37 ימים
טיפוס דירה משתלם ביותר: 3 חדרים
התחדשות עירונית בצנרת: 18 פרויקטי תמ"א 38
המצב כיום: רובע ב׳ נמצא בצפון העיר ומאופיין בבנייה נמוכה של שיכונים ובתים פרטיים. בשכונה עוברים אוטובוסים עירוניים בתדירות גבוהה, ובגלל הקירבה ליציאה מהעיר גם אוטוובוסים בין-עירוניים רבים למגוון יעדים. הרובע סמוך למרכז הקניות ביג, למכללה האקדמית להנדסה ולפארק בן גוריון, שהוא מהגדולים בעיר. בדומה לרובעים ותיקים נוספים בעיר, בשנים האחרונות רובע ב׳ הוא מוקד התחדשות עירונית משמעותי.
מה מתוכנן? בשכונה מקודמת תוכנית לבניית מתחם שייבנה בחלקו על שטח הפארק, ויכיל בסופו של דבר כ-615 יחידות דיור חדשות במגדלים בגובה 25 קומות. במסגרת התוכנית ייבנו גם משרדים, שטחים מסחריים, מבני ציבור ויוקמו פארקים וגינות ציבוריים.
שורה תחתונה: תשואת השכירות בשכונה לא רעה, אך הפוטנציאל האמיתי נמצא בהתחדשות העירונית. במידה ותשימו יד על נכס שיעבור תמ״א 38, האפסייד יכול להגיע לעשרות אחוזים.
