2020 היתה שנה בלתי צפויה כמעט בכל תחום בחיינו: כמעט 2 מיליון איש איבדו את חייהם, שגרת החיים של מיליארדים השתנתה מהקצה אל הקצה, ענפים שלמים כמעט ונמחקו. ובכל זאת, יש דברים שנותרו על כנם פחות או יותר – כמו מחירי הנדל"ן למגורים בישראל. מבדיקה מיוחדת שערך אתר madlan עולה שגם ב-2020, השנה הלא רגילה ביותר שחווינו במאה האחרונה, מחירי הנדל"ן למגורים בישראל נותרו יציבים, ובלא מעט מקומות אף המשיכו לעלות. שוק הנדל"ן הישראלי הצליח להוכיח כי גם משבר בריאות וכלכלי עולמי לא מצליח להוציא אותו לחלוטין מאיזון.
"בעוד שבתחילת המשבר היה חשש שהקורונה תכניס את שוק הנדל"ן למגורים לטלטלה, נכון לסוף שנת 2020 ניכר כי התחזית הזו התבדתה", אומר טל קופל, המשנה למנכ"ל madlan. "אומנם מחירי הדיור בערים רבות הפסיקו לעלות, וגם הממוצע הכלל ארצי הוא כמעט ללא שינוי ביחס לשנת 2019 – אבל בחינה מדוקדקת של הערים המרכזיות במחוזות השונים מציגה תמונה מעורבת, ומראה שהמצב בשטח רחוק מאוד מהתחזיות השחורות של תחילת המשבר. עם זאת, חשוב לזכור שהירידה החדה בהיקף המכירות בכמעט כל עיר שנבחנה, והירידה בהיקף הבינוי שעשויה לבוא או כבר באה בעקבותיה, עשויה עוד להשפיע מאוד על מחירי הדיור בשנים הקרובות – אם ההיצע לא יענה על הביקושים".
באופן כללי, המחיר הממוצע המשוקלל לדירה חדשה במדינת ישראל עמד בשנת 2019 על 1.837 מיליון שקל, ואילו ב-2020 המחיר הממוצע המשוקלל עומד על 1.834 מיליון שקל – קיפאון לכאורה. המחיר הממוצע המשוקלל של דירה מיד שנייה עמד ב-2019 על 1.467 מיליון שקל, ואילו ב-2020 הוא עמד על 1.465 מיליון שקל – קיפאון גם כאן.
הקורונה טרפה את הקלפים
איך אפשר להסביר את זה? הסיבה הראשונה היא שינוי בטעמים: משבר הקורונה לא הצליח לפגוע בעצם הביקוש למגורים אלא להיפך – אנשים שהו זמן ארוך ומשמעותי יותר בבית והבינו שעליהם לשפר או לשנות את תנאי המחיה שלהם. כתוצאה מכך חל שינוי בסוג הדירות המבוקשות – אך לא בביקוש עצמו.
"משבר הקורונה טרף את הקלפים בנושא הנדל"ן למגורים, אבל גם הוכיח שישנן פרדיגמות שלא משתנות, כמו מחירי הדיור במחוז תל אביב שהצליחו לנצח גם אותו", אומר שמאי המקרקעין והכלכלן האורבני רונן רוזנטל, "במקביל ניכר שדירות חדשות בפריפריה, עם מרפסות רחבות שצופות לשטחים ירוקים או לים התיכון, הפכו למוצר מבוקש יותר. הדירות האלו מאפשרות איכות חיים גבוהה יותר, במיוחד לאור ההבנה שעבודה מרחוק, שאינה מחייבת בילוי של מספר שעות בפקקים, היא השינוי המרכזי שעומד לפקוד את שוק התעסוקה בשנים הקרובות".
הסיבה השנייה ליציבות ואף לעלייה במחירים היא שמשבר הקורונה החזיר לשוק את משקיעי הנדל"ן. לפי נתוני הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, רק בספטמבר חלה עלייה של 83% בהיקף רכישות המשקיעים ביחס לתקופה המקבילה אשתקד – וזאת ככל הנראה בעקבות הורדת המס על דירות להשקעה. במקביל, השינויים הגיאופוליטיים והסדרת היחסים עם מדינות רבות צפויים למשוך לשוק הנדל"ן בישראל גם משקיעי חוץ המחפשים מקלט בטוח יחסית לכספיהם – וכדאי לזכור שלחלקם לא חסר כסף להשקיע…
איך נערכה הבדיקה
מומחי madlan בדקו את המחירים בשתי הערים המובילות במכירות בכל מחוז בישראל: אשקלון ובאר שבע בדרום, ראשון לציון ופתח תקווה במרכז, נהריה ועפולה בצפון, חיפה וחדרה במחוז חיפה, ירושלים ובית שמש במחוז ירושלים ותל אביב-יפו ורמת גן במחוז תל אביב.
סוג הדירות שנבדק הוא הנפוץ ביותר מבחינת עסקאות: דירות 3 חדרים טיפוסיות ביד שנייה, ודירות 4 חדרים טיפוסיות (ללא דירות גן) בחדשות. לא הובאו בחשבון דירות מחיר למשתכן, אשר מעוותות את התוצאות.
חשוב לזכור שהנתונים המלאים לשנת 2020 עדיין לא דווחו ופורסמו על ידי רשות המסים, מאחר ובדרך כלל יש עיכוב של כחודשיים מעריכת העסקה ועד שהיא מתפרסמת באתר רשות המסים. עם זאת, כבר היום יש אינדיקטורים טובים מספיק לנתוני נובמבר-דצמבר, כך שהבדיקה מהימנה דיה.
תל אביב-יפו: מגמה מעורבת
שינוי במספר עסקאות: 49.7%-
שינוי במספר עסקאות בדירות יד שנייה: 59.1%-
שינוי במספר עסקאות בדירות חדשות: 31.3%-
שינוי מחיר דירות יד שנייה: 1.08%-
שינוי מחיר דירות חדשות: 7.06%
לכאורה נראה שתל אביב מציגה מגמה מעורבת וקיצונית: בעוד שמחירי דירות יד שנייה נותרו יציבים, מחירי הדירות החדשות חזרו לעליות חדות וזינקו ב-2020 ב-7% לעומת 2019. ואולם, בפועל הדברים אינם כה פשוטים בבירת הנדל:ן של ישראל.
תל אביב-יפו מאופיינת בשוני גדול וקיצוני מאוד ברמות המחיר בין השכונות השונות, ולכן המחיר הממוצע בעיר כולה מושפע מאד גם מתמהיל העסקאות והיקפן בשכונות השונות. בעוד שבשנת 2019 רוב העסקאות בדירות החדשות נעשו ביד אליהו וכפר שלם, שהן שכונות זולות יחסית, בשנת 2020, מרבית העסקאות בדירות חדשות נעשו בצפון הישן, ביד אליהו ובנחלת יצחק – שכונות שבהן המחירים גבוהים יותר.
ולכן, אם נבחן את המחירים בשכונות הומוגניות נגלה מגמה שונה ומתונה בהרבה. אם נסתכל על שכונות הצפון הישן והחדש, למשל, נגלה שב-2020 מחיר דירת יד שניה (3 חדרים) בהן עלה ב-2.4%, בעוד שמחיר דירה חדשה (4 חדרים) עלה ב-2.3%.
לכל הדירות למכירה בתל אביב-יפו >>
רמת גן: עלייה של כמעט 3% בחדשות
שינוי במספר עסקאות: 35.6%-
שינוי במספר עסקאות בדירות יד שנייה: 36.5%-
שינוי במספר עסקאות בדירות חדשות: 34.8%-
שינוי מחיר דירות יד שנייה: 2.89%
שינוי מחיר דירות חדשות: 1.98%
רמת גן היא עיר הומוגנית בהרבה מתל אביב מבחינת מחירים, ולכן היא מציגה נתונים מתונים יותר: בעוד שמחירי דירות חדשות עלו ב-2020 עלו בכ-2%, מחירי דירות מיד שנייה עלו בכ-2.9%.
אם נבחן פרויקטים נקודתיים בשכונת חרוזים המתחדשת, למשל, שנהנית מקירבה לתל אביב ולפארק הירקון, נראה שבפרויקט אסף 29, למשל, נמכרה ביוני 2020 דירת 3 חדרים במחיר של כ-34.4 אלף שקל למ"ר, בעוד שבתקופה המקבילה אשתקד נמכרה דירה זהה במחיר של 33.6 אלף שקל למ"ר – עלייה של כ-2.4%, מעט יותר מהממוצע העירוני בשכונה שנחשבת ליוקרתית.
מנגד, גם דירות היד שנייה נהנות מעליית מחירים יפה בעקבות הקושי ההולך וגובר בהקמת פרויקטים בעיר שהובילה בעבר את תחום ההתחדשות העירונית – מה שמוביל לביקושים גדולים יותר לדירות יד שנייה.
ירושלים: עלייה במחירים
שינוי במספר עסקאות: 39.8%-
שינוי במספר עסקאות בדירות יד שנייה: 40%-
שינוי במספר עסקאות בדירות חדשות: 39%-
שינוי מחיר דירות יד שנייה: 2.02%
שינוי מחיר דירות חדשות: 3.4%
לפי נתוני רשות האוכלוסין, בירת ישראל חצתה רק לאחרונה את רף מיליון התושבים – כמעט פי 2 מתל אביב. ירושלים ממשיכה להראות עלייה יציבה באוכלוסייה, שמתורגמת ישירות לעליות בביקוש למגורים, ולאחר מכן גם לעליות מחירים: מחירי דירות יד שנייה בעיר עלו ב-2020 בכ-2%, בזמן שמחירי הדירות החדשות עלו ב-3.4%.
ירושלים, בדומה לתל אביב, מציגה אף היא שונות גדולה ברמות המחירים בין השכונות, אולם בשונה מתל אביב – שם המגמה בין השכונות מעורבת מאוד – בכל השכונות שנבחנו בירושלים נמצאה עלייה בשיעורים דומים בקירוב לממוצע הכלל עירוני.
בית שמש: כוכבת עולה בדירות החדשות
שינוי במספר עסקאות: 41.9%-
שינוי במספר עסקאות בדירות יד שנייה: 39.7%-
שינוי במספר עסקאות בדירות חדשות: 42.5%-
שינוי מחיר דירות יד שנייה: 0%
שינוי מחיר דירות חדשות: 0%
בית שמש היא הכוכבת העולה של מכירות הדירות החדשות בישראל: בעוד שבשנת 2019 הובילה העיר את טבלת המכירות עם אלפי יחידות חדשות שנכנסו לשוק, בשנת 2020 היא שנייה רק לאשקלון.
נראה שלא בכדי חתמה עיריית בית שמש על הסכם גג במסגרתו עתידות להיבנות בעיר כ-17 אלף דירות חדשות. לעובוה זו יש השפעה ניכרת על המחירים, ובתקופה שנבחנה בית שמש (בדומה לחריש בשנת 2019) מציגה קיפאון במחירים, הן בדירות יד שנייה והן בדירות חדשות.
באר שבע: ותודה להורדת המס על משקיעים
שינוי במספר עסקאות: 30.5%-
שינוי במספר עסקאות בדירות יד שנייה: 27.4%-
שינוי במספר עסקאות בדירות חדשות: 37%-
שינוי מחיר דירות יד שנייה: 0.86%-
שינוי מחיר דירות חדשות: 4.24%
בירת הנגב, אחת הערים הגדולות במדינה, מציגה מגמה מעורבת למדי. למרות שמחירי דירות היד שנייה בעיר צנחו בחדות עם תחילת הקורונה, הורדת המס על המשקיעים עשתה את שלה ובסיכום שנתי ירדו המחירים בכ-0.9% בלבד.
במקביל מחירי הדירות החדשות בעיר מציגים עלייה ניכרת ב-2020, אך בחינה פרטנית מראה שגם כאן יש שונות גדולה בין השכונות: בעוד שבשכונות הוותיקות יותר, כמו שכונה ג' ושכונה ד' היו עליות מתונות יחסית של 1.5%-2% בלבד, הביקוש הגובר בשכונות חדשות יותר – כמו קרית גנים ורמות – הביא לעליות מחירים גבוהות בהרבה בשכונות אלו וכתוצאה מכך גם בממוצע העירוני.
אשקלון: שיאנית מכירת הדירות החדשות
שינוי במספר עסקאות: 20.9%
שינוי במספר עסקאות בדירות יד שנייה: 20.6%-
שינוי במספר עסקאות בדירות חדשות: 80.2%
שינוי מחיר דירות יד שנייה: 1.52%-
שינוי מחיר דירות חדשות: 0.74%
עם בנייה מאסיבית של שכונות חדשות, אשקלון היא אחת הערים הצומחות ביותר במדינת ישראל, ובשנת 2020 היא גם מחזיקת תואר שיאנית מכירות הדירות החדשות.
מבחינת מחירים, עם זאת, המגמה באשקלון מעורבת מאוד: בעוד שדירות חדשות כמעט לא שינו את מחירן במהלך השנה, מחירי הדירות מיד שנייה ירדו ב-1.5%. ייתכן כי ההיקף הגדול של היצע דירות חדשות, במקביל לתנופת הבנייה, עושה את שלו ומביא לשינוי העדפות – כך שהביקוש לדירות חדשות מקטין את הביקוש לדירות ישנות בעיר.
חיפה: מגמת מחירים מעורבת
שינוי במספר עסקאות: 41.1%-
שינוי במספר עסקאות בדירות יד שנייה: 39.6%-
שינוי במספר עסקאות בדירות חדשות: 47.1%-
שינוי מחיר דירות יד שנייה: 0%
שינוי מחיר דירות חדשות: 2.34%-
מטרופולין הצפון, העיר השלישית הגדולה בישראל, הציגה ב-2020 מגמת מחירים מעורבת. בעוד שמחירי הדירות החדשות בשכונות כמו קריית אליעזר וקריית חיים ירדו בכ-3.5%, מחירי הדירות בשכונות מבוקשות כמו כרמליה ואחוזה עלו בשיעור זהה, אך מרבית העסקאות נעשו בשכונות שהציגו בתקופה שנבחנה ירידת מחירים – מה שניטרל את השכונות המאופיינות בעלייה ומשך את הממוצע העירוני מטה.
מנגד, מחירי הדירות מיד שנייה הצליחו להינצל מירידה – והציגו קיפאון במקום. ייתכן כי הסיבה לכך היא ההשקעה החדשה יחסית של עיריית חיפה בשכונות הוותיקות, הכוללת למשל רעיונות להנגשה, כמו התקנת דרגנועים שיקלו על ההליכה בהן.
חדרה: עלייה של כ-2% במחירים
שינוי במספר עסקאות: 35.2%-
שינוי במספר עסקאות בדירות יד שנייה: 29.6%-
שינוי במספר עסקאות בדירות חדשות: 46.3%-
שינוי מחיר דירות יד שנייה: 2.33%
שינוי מחיר דירות חדשות: 2.08%
ב-2020 חדרה נמצאת במקום השני בעליית מחירי הדירות מיד שנייה בעיר (2.33%), שנייה רק לפתח תקווה. ואולם, גם מחירי הדירות החדשות בעיר הציגו עלייה דומה למדי.
הסיבות לכך מגוונות, וכוללות את תנופת הפיתוח הגדולה שהעיר חווה, שכוללת הקמת שכונות חדשות, השקעה בתשתיות העירוניות ושיפור התשתית התחבורתית לעיר (כביש 9, קירוב נתיבי איילון). ייתכן גם כי דווקא לאור משבר הקורונה, העיר – שנסמכת על תעסוקה במרכז או בחיפה – מצליחה להוות פתרון אידאלי למי שמחפשים דירות גדולות ולעתים גם חדשות יותר מבלי להתרחק יותר מדי ממקום העבודה, וברמות מחירים נמוכים יותר.
ראשון לציון: עצירה ביד שנייה
שינוי במספר עסקאות: 44%-
שינוי במספר עסקאות בדירות יד שנייה: 36.5%-
שינוי במספר עסקאות בדירות חדשות: 52.6%-
שינוי מחיר דירות יד שנייה: 0.9%
שינוי מחיר דירות חדשות: 2.63%
העיר הרביעית הגדולה בישראל, והגדולה בערי מחוז מרכז, מציגה עליית מחירים של כ-2.6% בדירות החדשות, אולם עליית מחירי הדירות מיד שנייה כמעט נעצרה לחלוטין – 0.9% בלבד.
ראשון לציון מאופיינת בשיעור יוממות גבוה יחסית, עם תושבים שמרביתם עובדים בתל אביב. ייתכן שהצפיפות והפחת התכנוני בדירות מיד שנייה, שפעמים רבות לא כוללות אפילו מרפסת, עושים את שלהם בתקופת הקורונה, כך שהן הופכות קשות יותר ויותר למכירה. במקביל, ייתכן כי תושבים חדשים, שעוברים לעיר ממחוז תל אביב בחיפוש אחר דירות גדולות וזולות יותר, מעדיפים דירות חדשות, מה שמקטין את הביקוש לדירות מיד שנייה.
לכל הדירות למכירה בראשון לציון >>
פתח תקווה: עלייה יפה במחירים
שינוי במספר עסקאות: 38%-
שינוי במספר עסקאות בדירות יד שנייה: 35%-
שינוי במספר עסקאות בדירות חדשות: 46.9%-
שינוי מחיר דירות יד שנייה: 2.94%
שינוי מחיר דירות חדשות: 3.7%
פתח תקווה הציגה ב-2020 את העלייה הגבוהה ביותר במחירי דירות מיד שנייה בעיר (2.9%), אולם גם מחירי הדירות החדשות בעיר עלו יפה – ב-3.7%.
העיר חווה לאחרונה תנופה משמעותית של בנייה חדשה, עם הקמת השכונה המדוברת (לטוב ולרע) בסירקין, שלל פרויקטים של התחדשות עירונית (שהפכה משמעותית בעיר), ויתרונות תחבורתיים רבים. גם ברמת התכנון, לעיר יש פוטנציאל רב עם קווים צפויים של הרכבת הקלה ומאוחר יותר גם המטרו, ואפילו שינוי תחבורתי ניכר כמו הסטת כביש 40.
לכל הדירות למכירה בפתח תקווה >>
נהריה: מגמה מעורבת
שינוי במספר עסקאות: 22.1%-
שינוי במספר עסקאות בדירות יד שנייה: 36.3%-
שינוי במספר עסקאות בדירות חדשות: 5.8%-
שינוי מחיר דירות יד שנייה: 0.89%
שינוי מחיר דירות חדשות: 3.73%
העיר הצפונית ביותר בבדיקה מציגה מגמה מעורבת של עלייה נמוכה יחסית, של פחות מ-1%, במחירי דירות מיד שנייה, ועלייה גבוהה יותר, של 3.7%, במחירי הדירות החדשות.
יתכן בהחלט שדווקא הקורונה, שהבהירה לרבים שבעולם העבודה של היום אין יותר צורך לגור ב"צנטרום של הפיילה", הביאה לעלייה בביקושים ובמחירים בנהריה. במחיר דירה קטנה במרכז הארץ אפשר לגור בנהריה וליהנות מאיכות חיים גבוהה יותר בסמוך לים, בדירה גדולה וחדשה יותר – ומבלי להשתעבד למשכנתאות גבוהות.
עפולה: עלייה במחירי דירות חדשות
שינוי במספר עסקאות: 30.7%-
שינוי במספר עסקאות בדירות יד שנייה: 8.9%-
שינוי במספר עסקאות בדירות חדשות: 56.5%-
שינוי מחיר דירות יד שנייה: 1.19%-
שינוי מחיר דירות חדשות: 2.88%
בירת העמק, מציגה אף היא מגמה זהה של עלייה יפה במחירי הדירות החדשות, אולם במקרה שלה – העלייה באה בבירור על חשבון הדירות מיד שנייה, שמחירהן בשנת 2020 ירדו ב-1.2% לעומת 2019.
גם פה אנחנו רואים ככל הנראה את השפעת הקורונה, ואת הביקוש ההולך וגובר לדירות גדולות וחדשות (שבהן קל יותר להעביר סגר, למשל) במחירים נוחים יחסית, שלא מצריכים השתעבדות למשכנתא.
