מה זה מס רכישה? מתי צריך לשלם אותו? מי צריך לשלם אותו? מה ההבדל בין מס רכישה על דירה ראשונה למס רכישה על דירה נוספת? מהן מדרגות המס, ואיך מחשבים אותו? מדלן עושה לכם סדר במאמר הבא.
מה זה מס רכישה?
מס רכישה חל על כל עסקת נדל"ן בשטח ישראל (כולל יהודה ושומרון), כולל בתים פרטיים, דירות מגורים ומגרשים. מס הרכישה משולם לרשות המיסים על ידי רוכש הנכס, וגובהו נקבע לפי מדרגות מס שמשתנות בהתאם לשני פרמטרים: מחיר הדירה, וסוג העסקה (דירה שמתכוונים לגור בה, דירה להשקעה או נכס שלא למגורים). תשלום מס רכישה הוא תנאי לרישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
מדרגות מס הרכישה משתנות מדי שנה, ונקבעות על ידי משרד האוצר ב-16 בינואר, בהתאם לשינוי במדד המחירים לצרכן. במקרים מסוימים מוענקים פטורים והקלות בתשלום מס רכישה.
למחשבון מס רכישה עדכני לאפריל 2023 >>
גובה מס הרכישה עבור נכס שנקנה כדי לגור בו משתנה בהתאם למספר הנכסים למגורים שבבעלות הרוכש. עבור נכס יחיד שבבעלות הרוכש או משפחתו המיידית (בן/בת זוג, ידועים בציבור וילדים עד גיל 18) מס הרכישה נמוך יחסית, אבל בנכס השני ומעלה הוא כבר מתחיל לטפס.
בגלל שמכירת דירה לוקחת זמן, משפרי דיור שקנו דירה עוד לפני שמכרו את דירתם הנוכחית משלמים מס רכישה בהתאם למדרגות המס של דירה ראשונה – בתנאי שימכרו את דירתם הקודמת תוך פרק זמן קבוע מרגע קניית הדירה החדשה.
בעלות של עד לשליש דירה (או נכס אחר שמשמש למגורים), או עד למחצית דירה שהתקבלה בירושה, לא נחשבת כבעלות על נכס נוסף בקביעת מס הרכישה.
למחשבון מס רכישה עדכני לאפריל 2023 >>
גובה מס הרכישה על נכסים להשקעה גבוה יותר מהמס על נכסים שבכוונת הרוכש לגור בהם, ומשתנה מפעם לפעם כתוצאה ממדיניות הממשלה. ב-2015, למשל, העלתה הממשלה את מס הרכישה על נכסים להשקעה מ-5% ל-8% כדי להפחית את כמות המשקיעים בנדל"ן למגורים, וכתוצאה מכך להוריד את מחירי הדיור. ביולי 2020 הופחתו חזרה שיעורי המיסוי על נכסים להשקעה במטרה לעורר את שוק הנדל"ן עקב המשבר הכלכלי שהחל בעקבות התפרצות מגפת הקורונה, אך מאז הם הספיקו לעלות בחזרה.
מתי משלמים מס רכישה?
אם הדירה החלופית נרכשה אחרי 31.05.2023, יש למכור את הדירה הקודמת תוך 18 חודשים מהיום שנרכשה הדירה החלופית. אם רוכשים דירה חדשה מקבלן או יזם צריך למכור את הדירה הקודמת בתוך 12 חודשים מהיום שבו החזקה בדירה החלופית תימסר בפועל (מועד קבלת טופס 4).
במקרה שהסכם הרכישה כולל דחייה של קבלת הנכס או התשלום, חובת התשלום נדחית לתאריך שבו יתקיים אחד מהתנאים הבאים:
– הרוכש קיבל חזקה בנכס.
– הרוכש שילם סכום העולה על 50% ממחיר העסקה.
– הרוכש קיבל ייפוי כוח לרשום זכותו במקרקעין (טאבו).
בנוסף, מנהל רשות המסים רשאי לדחות את מועד התשלום או חלקו.
בכל מקרה, על תקופת הדחייה חלים הפרשי הצמדה וריבית.
למי יש פטור או הנחה במס רכישה?
יש כמה אוכלוסיות שזכאיות להנחה במס רכישה:
הנחה לנכים, עיוורים ולקויי ראייה, ניצולי שואה ונכי המלחמה בנאצים, בני משפחות שכולות, בני משפחה של חלל פעולות איבה:
- ברכישת דירה לגור בה:
פטור ממס ברכישת דירה במחיר של עד 1,744,505 שקל (0%).
דירה שמחירה עד 2.5 מיליון שקל תחוייב במס של 0.5%, רק על חלק המחיר מ-1,744,506 שקל והלאה. דירה במחיר של 2 מיליון שקל, למשל, תחויב במס של 0.5% על 255,494 שקל בלבד (ההפרש בין 1,744,506 שקל ל-2 מיליון שקל).
דירה שמחירה יותר מ-2.5 מיליון שקל תחויב במס של 0.5% על כל מחיר הדירה.
- ברכישת דירה נוספת:
דירה שאינה מוגדרת כדירה יחידה תחויב במס רכישה של 0.5% ממחירה.
ברכישת קרקע לבנייה ישולם מס רכישה מופחת של 0.5% על השטח עליו תיבנה הדירה (על שאר השטח ישולם מס רכישה רגיל), בתנאי שהדירה נבניית בתוך שנתיים.
עולים חדשים זכאים להנחה בתשלום מס רכישה עבור נכס שרכשו בארץ בתקופה שבין שנה לפני עלייתם ל-7 שנים אחריה. ההנחה ניתנת ברכישת דירת מגורים, בית עסק, משק חקלאי או קרקע למגורים:
מס רכישה של 0.5% עד 1,838,615 שקל.
מס רכישה של 5% על כל סכום מעל 1,838,615 שקל.
הנחה לבני משפחות שכולות:
יתומים עד גיל 40, אלמנות והורים של חיילים שנספו במערכה יחוייבו במס רכישה של 0.5% ממחיר הדירה. את ההנחה ניתן לנצל פעמיים בלבד.
פטור במכירת זכויות בדירת מגורים ללא תמורה לבן זוג:
בני זוג הגרים באותה דירה רשאים למכור את הזכויות בה לבני זוגם מבלי שאלה יצטרכו לשלם מס רכישה.
ההטבה חלה על גבר ואישה הנשואים זה לזה, גבר ואישה הידועים בציבור ועל זוגות מאותו מין.
