למרות שהיו חלקים מהשנה שבהם ראינו ירידה מחודש לחודש, בסיכום שנתי ממוצע המחירים במרבית הערים בארץ עדיין גבוה יותר ב-2023 מאשר ב-2022
מניתוח שערכנו במדלן עולה כי היקף העסקאות בין 2022 ל-2023 בכל הארץ צנח בכ-40%: כ-68 אלף עסקאות בלבד ב-2023, לעומת 110,203 עסקאות שנעשו בשנת 2022. המחקר מתבסס על נתוני האמת של רשות המסים כפי שהם נאספים ומעובדים על ידי מדלן באופן יומיומי. עם זאת, יש לזכור שבשנה מועטת עסקאות כמו 2023, לכל עסקה יש משקל כבד יותר בממוצע הכללי, ולכן התוצאות עשויות להיות יותר ״גסות״ ופחות מדוייקות, בפרט כשמדברים על ממוצע בערים גדולות ובעלות שונות גדולה בין השכונות.
"נתוני רשות המסים, כפי שעובדו על ידי מדלן, מראים שטרנד המחירים הארצי עדיין נמצא בעלייה", אומר טל קופל, מנכ"ל מדלן. "למרות שהיו חלקים מהשנה שבהם ראינו ירידה מחודש לחודש, בסיכום שנתי ממוצע המחירים במרבית הערים בארץ עדיין גבוה יותר ב-2023 מאשר ב-2022, כשירידות של ממש ניתן לראות רק בערים ספורות – בעיקר בירוחם, אור יהודה ונתיבות – ובעיקר בדירות חדשות. בסופו של דבר, היזמים הם שנאלצו להראות יותר גמישות במחירים על מנת להמשיך בפעילות, בעוד שאנשים פרטיים, ובהם גם משקיעים, העדיפו להישאר עם הדירות שברשותם, לא להתפשר על המחיר ולחכות להתייצבות השוק – בתחילת השנה בגלל העלאות הריבית, ובסופה בגלל המלחמה. התוצאה היא ירידה של כמעט 40% בהיקף העסקאות בשנת 2023, מה שהביא לכך שכל עסקה שאכן בוצעה במהלך השנה היתה בעלת משקל גבוה יחסית בממוצע הכללי, ומאחר שבוצעו יותר עסקאות במחירים גבוהים יחסית, על ידי קונים שהעלאות הריבית כנראה מפריעות להם פחות – הממוצע עלה".
מחירי נדל"ן: איפה עלה ואיפה ירד
| ישוב | שינוי מחיר למ"ר (דירות חדשות ויד שנייה) |
| ירוחם | 8.05%- |
| אור יהודה | 6.64%- |
| נתיבות | 3.13%- |
| ראש העין | 0.47%- |
| אלעד | 0.00% |
| כפר סבא | 0.68% |
| מעלה אדומים | 1.46% |
| ערד | 2.00% |
| שדרות | 2.31% |
| אשדוד | 2.36% |
| קרית אונו | 2.45% |
| רמת השרון | 2.47% |
| עכו | 3.17% |
| נצרת | 3.23% |
| מודיעין עילית | 3.65% |
| גבעתיים | 3.86% |
| הרצליה | 4.23% |
| גן יבנה | 4.78% |
| נוף הגליל | 4.92% |
| קרית מלאכי | 5.29% |
| באר שבע | 5.34% |
| ראשון לציון | 5.41% |
| אשקלון | 5.45% |
| ירושלים | 5.50% |
| בני ברק | 5.57% |
| הוד השרון | 5.61% |
| יהוד מונוסון | 5.93% |
| חולון | 6.08% |
| מודיעין מכבים רעות | 6.27% |
| באר יעקב | 6.32% |
| מבשרת ציון | 6.38% |
| אילת | 6.67% |
| נשר | 6.67% |
| רחובות | 6.69% |
| תל אביב יפו | 6.88% |
| מעלות תרשיחא | 6.96% |
| נהריה | 7.14% |
| רמלה | 7.26% |
| מגדל העמק | 7.41% |
| פתח תקווה | 7.57% |
| נתניה | 8.02% |
| בת ים | 8.16% |
| רמת גן | 8.26% |
| חדרה | 8.29% |
| אור עקיבא | 8.70% |
| נס ציונה | 8.72% |
| קרית טבעון | 9.00% |
| בית שמש | 9.09% |
| חיפה | 9.20% |
| קרית ים | 9.40% |
| טירת הכרמל | 9.43% |
| חריש | 9.46% |
| קרית גת | 9.49% |
| לוד | 9.89% |
| אופקים | 10.26% |
| יבנה | 10.43% |
| רכסים | 10.60% |
| גבעת שמואל | 10.67% |
| אריאל | 11.32% |
| קרית מוצקין | 11.41% |
| כפר יונה | 11.52% |
| כרמיאל | 11.85% |
| קרית ביאליק | 12.41% |
| זכרון יעקב | 13.27% |
| צפת | 13.38% |
| קרית אתא | 13.64% |
| טבריה | 13.89% |
| פרדס חנה כרכור | 13.92% |
| גבעת זאב | 14.43% |
| רעננה | 14.52% |
| יוקנעם עילית | 14.53% |
| דימונה | 15.56% |
| ביתר עילית | 15.76% |
| עפולה | 16.19% |
| קרית שמונה | 20.89% |
| בית שאן | 38.06% |
היקף העסקאות: ירידה של כ-40%
הנתונים מייצגים ירידה של 45% בהיקף העסקאות ב-2023, אולם הם אינם כוללים את נובמבר ודצמבר. בגלל המלחמה, אנחנו משערים שתירשם בחודשים אלה רמה נמוכה של כ-4,000 עסקאות בחודש, כך שמספר העסקאות הכולל לשנת 2023 יעמוד על כ-68 אלף – ירידה של 38% לעומת 2022.
| שנה | חדשות מסובסד | חדשות שוק חופשי | יד שנייה | סה״כ עסקאות (מסובסד, שוק חופשי, יד שניה) |
| 2019 | 16,500 | 23,900 | 71,000 | 111,400 |
| 2020 | 14,000 | 25,400 | 68,100 | 107,500 |
| 2021 | 14,400 | 41,000 | 95,400 | 150,800 |
| 2022 | 9,495 | 29,869 | 70839 | 110,203 |
| 2023* | 6,078 | 17,230 | 36,640 | 59,948 |
