איך תוכלו לדעת אם הדירה שלפניכם היא נכס או נאחס?
כמה בדיקות עושה אדם לפני שהוא מבצע את העסקה הגדולה בחייו? היינו רוצים להאמין שהמון, אבל בפועל, לפני שישראלים רוכשים או שוכרים דירה הם לא תמיד עושים את כל הבדיקות הנדרשות. הם מגיעים לדירה, מתרשמים מהבניין ומהסביבה, לפעמים משוחחים עם שכן או שניים – וזה הכל. המהדרין יבדקו את הנכס בטאבו, אולי יבקרו בדירה בשעות שונות של היום, משקיענים יזמינו חברה חיצונית לבדוק את המבנה. העניין הוא, שזה ממש לא מספיק.
בכל דירה ובכל סביבת מגורים יכולים להסתתר מפגעים – כאלה שיורידו את רמת החיים שלכם, יפריעו לכם מדי יום ביומו ויגרמו לכם להתחרט שבחרתם להשקיע את כספכם דווקא פה. אלו מפגעים שלא רואים בעין, ורק מי שיודע איך ואיפה לחפש יכול לחמוק מהם. ערכנו עבורכם מדריך לכמה מפגעים כאלה, ואיך ואיפה מאתרים אותם בצורה יעילה:
בנייה עתידית
הסיפור ידוע ומוכר: קניתם או שכרתם דירה נעימה במחיר סביר, עברתם אליה והכל נראה מוצלח – עד שבוקר אחד, בשעות לא שעות, אתם מתעוררים בגלל קולות חשודים שעולים מהרחוב. מבט חטוף מהחלון מגלה לכם שאכלתם אותה – השכנים פצחו בפרויקט תמ"א 38, פינוי בינוי או בנייה מכל סוג, ומעכשיו אתם גרים בצמוד לאתר בנייה. הרעש מעיר אתכם בבוקר ומפריע להתרכז אחר הצהריים, האבק והטינופת הופכים את ההליכה ברחוב לחוויית עולם שלישי, כבישים נחסמים וחניות מופקעות לטובת משאיות שמכבידות על התנועה ברחוב. ברוכים הבאים לחיים שלכם בשנים הקרובות.
למרות שמדובר בבעיה משמעותית, 40% מרוכשי הדירות בכלל לא בדקו מהן התוכניות לסביבה הקרובה לפני הרכישה – אחר כך, סביר להניח, רבים מהם הצטערו על כך.
איך בודקים: בעיקרון, כשמתכננים תמ"א 38 יש חובה להודיע לשכנים במגרשים הסמוכים (באמצעות מודעות ברחוב, מכתבים לבעלי הנכסים ומודעות בעיתונים) – אבל ברוב המקרים זה קורה שנה לפחות לפני תחילת הביצוע הרועש עצמו, ככה שלמי שמגיע לשכונה אחרי השלב הזה קל יחסית לפספס אותו.
תוכנית מלאה של הבנייה העתידית בשכונה אפשר למצוא ב-madlan, שעוקב אחרי כל הפרויקטים של התחדשות עירונית בארץ, משלב בקשת ההיתר ועד האכלוס. בלית ברירה אפשר לפנות לאגף ההנדסה של העירייה או הרשות המקומית, ושם לעבור על בקשות להיתרי בנייה שהוגשו והתקבלו בסביבה הקרובה, עבודה סיזיפית למדי שכוללת בדיקה פרטנית של כל בניין ובניין.
צל
עם התרבות המגדלים והצטופפות הבנייה בישראל רבים נתקלים לאחר מעבר הדירה בבעיה שהולכת והופכת נפוצה יותר ויותר: הדירה פשוט חשוכה, וזה מדכא.
לצל יש השפעות לא רק על מצב הרוח של הדיירים, אלא גם השפעה כלכלית של ממש, שמתבטאת בחשבון החשמל והחימום. אמנם בישראל אנחנו רגילים לחשוב דווקא על חמיקה מהשמש הקופחת, אבל היעדרה פירושו תאורה דולקת במשך שעות ארוכות וחימום מאסיבי יותר במהלך החורף. גם כדאיותו של דוד השמש – ההמצאה הישראלית האהובה – הולכת ופוחתת כשצל מוטל על הבניין, מה שעשוי לחייב התקנת דוד חשמל, וחשבונות שתופחים בהתאם.
איך בודקים: אין ברירה, חייבים להגיע לדירה בשעות שונות של היממה ולבדוק עד כמה היא מוארת בהן. אם הדירה עדיין "על הנייר" המשימה הופכת קשה יותר: לתוכניות הבנייה שמוגשות למנהל התכנון מצורפים נספחים ובהם בדיקות צל – אבל רק אם יזמי הפרויקט התבקשו על ידי אחת הוועדות (מקומית או מחוזית) לערוך אותן. בפועל, זה לא תמיד קורה.
מי השכנים
ישראלים אוהבים לגור ליד אנשים כמותם – את זה אפילו לאה גולדברג ידעה, עוד ב"דירה להשכיר". רמת ההכנסה, ההשכלה, תחום העיסוק ואפילו דפוסי ההצבעה של השכנים – כל אלה מהווים שיקול בבחירת דירה. שכנים טובים יכולים לשפר את החיים באותה מידה שבה שכנים רעים יכולים למרר אותם, וכמובן שאין תעודות ביטוח.
בסקר שערכנו בקרב רוכשי דירות בחמש השנים האחרונות טענו 79% מהנשאלים שזהות השכנים חשובה להם מאוד. זה נתון יפה, שמעיד על כך שהישראלים מבינים שלשכנים יש השפעה עמוקה על איכות חייהם בבניין ובשכונה כולה, אלא שבשאלת המשך התברר ש-66.5% בכלל לא טרחו לדבר איתם לפני שחתמו על חוזה…
איך בודקים: דבר ראשון, מדברים איתם. גם אם אתם לא חברותיים במיוחד, שיחה קצרה יכולה למנוע מכם מפח נפש לאחר מכן. אם רוצים להעמיק (בפרט לפני שרוכשים דירה) כדאי לבדוק את דף השכונה ב-madlan, שם אפשר למצוא את מאפייני האוכלוסייה בשכונה, או לאתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שנותן מידע דומה ברמה העירונית.
רעש
כשקונים או שוכרים דירה, רמת הרעש נתפסת כקבוע – מי שרוצה לגור במקום שקט לא יקנה דירה ברחוב ראשי סואן, ומי שרוצה ליהנות ממרחב עירוני תוסס ישלם על זה בדרך כלל במידה מסוימת של רעש (או בחלונות כפולים). הבעיה היא, שלא כל הרעשים נולדו זהים, ולא כולם מתמשכים לאורך כל שעות היממה.
לפי המחקר שלנו, תושבי דרום רחובות, למשל, נוטים לסבול מרעש מטוסים שמופיע וחולף בשעות שונות ולא קבועות של היממה בגלל המראות ונחיתות מבסיס תל נוף הסמוך, ואלו משתנות לפי הצרכים הביטחוניים של המדינה. מי שגר בסמיכות לקן צופים או ליד מקום שבו נוהגות תנועות נוער לערוך פעולות יכול ליהנות מבקרים דוממים וערבים שקטים – פרט לימים בהן נערכות פעילויות (או הגרוע מכל – פורימון), אז עליו להצטייד באטמים. גם בתי ספר עלולים להרעיש מאוד בהפסקות ובשעות שבהן מגיעים אליהם התלמידים, שלא לדבר על פארקים (שנוטים להיות עמוסים בחגים) ואצטדיונים.
איך בודקים: דבר ראשון, חוקרים את הסביבה – איפה נמצאים בתי הספר ביחס לדירה, סניפי תנועות הנוער, המתנ"ס או הפארק – כל דבר שעשוי להרעיש. דבר שני, אין ברירה אלא להגיע לדירה בשעות ובימים שונים כדי לראות (ובעיקר לשמוע) בעצמכם מהי רמת הרעש.
אלימות בבית הספר
מעטים ההורים שיגידו שאיכות בתי הספר בשכונה שאליה הם מתעתדים לעבור לא חשובה להם בכלל. למעשה, בסקר שערכנו 82% מהנשאלים טענו שאיכות בתי הספר בסביבה חשובה להם מאוד – אלא שבפועל, מסתבר, 55% לא בדקו אותם בפועל לפני שחתמו על החוזה.
איכות של בית ספר נמדדת כיום על ידי שני מבחנים עיקריים שעורך משרד החינוך: מבחני מיצ"ב, וכמובן מבחני הבגרות, שנערכים בי"א וי"ב. ואם הבגרויות מודדות רק הישגים אקדמיים, למיצ"ב יש חלק נוסף וחשוב ביותר – אם כי רבים לא מודעים אליו – שמודד את רמת האלימות בבית הספר ואת שביעות הרצון של התלמידים והמורים ממנו. בחלק זה נשאלים התלמידים על אירועים אלימים – פיזית או מילולית – שחוו בבית הספר, על תחושת הביטחון שלהם בו ועל יחסם של המורים. המורים, מצדם, נשאלים על עומס העבודה ועל תחושת השחיקה שלהם. מהחלק הזה עולה הרבה פעמים העובדה הצורבת שלא מעט תלמידים בישראל מפחדים ללכת לבית הספר – וזה קורה גם בשכונות הכי מוצלחות ובבתי הספר הכי טובים אקדמית.
איך בודקים: באתר משרד החינוך או בדפי בתי הספר ב-madlan, שמרכזים נתונים על כל בתי הספר בארץ, מכל הזרמים (ממלכתי, ממלכתי דתי, חרדי וערבי).
תוכניות עתידיות לשכונה כולה
שכונות לא משנות את פניהן בבת אחת. זה לוקח שנים, אבל לא מן הנמנע שבוקר אחד תקומו ותבינו שהשכונה השקטה שבה קניתם בית, זו עם המרכז המסחרי המיושן והנדנדה החורקת בגינה הציבורית, הפכה – מתי זה קרה, בעצם? – למשהו אחר לגמרי. מגדלים צצו פה ושם, עוד ועוד חנויות נפתחו לאורך הרחוב הראשי, והכביש הפך לדרך בין עירונית סואנת.
מה שאולי נראה לכם כמהפך מפתיע הוא למעשה תוכנית מסודרת היטב של העירייה. העיריות מנסחות שנים מראש "תוכניות אב", מהן ניתן להבין לאן כל שכונה הולכת ומה היא מיועדת להיות בעתיד – מה יהיה אופי הבנייה בה, היכן יותר להקים חנויות ומשרדים, אילו כבישים יסללו ואילו מבני ציבור ייבנו בה. לא כל תוכניות האב אכן יוצאות לפועל בסופו של דבר, אבל אלו שכן משנות את השכונה דרסטית.
איך בודקים: את תוכניות האב אפשר למצוא באתר העירייה או הרשות המקומית, אלא שמעטים טורחים לבדוק אותן. את עיקרי התוכניות ניתן כמובן למצוא ב-madlan.
מצוקת חנייה ופקקים
כשבאת לראות את הדירה, ב-11 בבוקר או בשלוש בצהריים, הרחובות היו ריקים, החניות זמינות והצלחתם להיכנס לשכונה במהירות (וגם לצאת ממנה). לא נותר שום זכר למה שקרה כאן רק כמה שעות קודם לכן, בשעות העומס של הבוקר: הפקקים ביציאה מהשכונה, העומס ברחובותיה, הצפירות. אין גם זכר למה שיקרה עוד כמה שעות, כשאנשים יתחילו לחזור הביתה: הפקק בכניסה, מצוקת החנייה, החנייה הלא חוקית על המדרכות שהופכת את ההליכה בשכונה לא רק ללא נעימה – אלא ממש למסוכנת.
זה לא קורה, אגב, רק בשכונות ותיקות. לא מעט שכונות חדשות בארץ מתוכננות כך שיש להן רק יציאה/כניסה בודדת – מתכון כמעט בטוח לפקקים בשעות הקריטיות של יציאה לעבודה או חזרה ממנה, ולא תמיד מספר החניות בבניינים תואם את מספר המכוניות שמחזיקה כל משפחה. בקיצור, מי שרוצה להימנע משעות מיותרות של ישיבה בפקק או חיפוש חנייה – חייב לבדוק את העניין לפני שהוא חותם על חוזה.
איך בודקים: מומלץ לא להתעצל ולבקר בשכונה בשעות הרלוונטיות, או – למי שבכל זאת מעדיף לבדוק מהבית – אפשר להיעזר ב-Google Maps, שאחד השירותים שהוא מציע הוא מדידת זמן נסיעה בשעות מסוימות.
