בעזרת עו"ד איתמר ברודנר-לב ענינו על מבחר שאלות שכיחות הנוגעות לשכירת דירה, ואף צירפנו חוזה לדוגמה. עו"ד ברודנר-לב הוא שותף במחלקת הנדל"ן במשרד אביעד, איטח ושות', מנהל מחלקת ההתחדשות העירונית במשרד, ובעל ניסיון של כ 15 שנים בתחום הנדל"ן על כלל רבדיו
בעזרת עו"ד איתמר ברודנר-לב ענינו על מבחר שאלות שכיחות הנוגעות לשכירת דירה, ואף צירפנו חוזה לדוגמה. עו"ד ברודנר-לב הוא שותף במחלקת הנדל"ן במשרד אביעד, איטח ושות', מנהל מחלקת ההתחדשות העירונית במשרד, ובעל ניסיון של כ 15 שנים בתחום הנדל"ן על כלל רבדיו
האם חוזה שכירות חייב להיות בכתב?
באופן עקרוני ובהתאם להוראות סעיף 25ב' לחוק השכירות והשאילה, הסכם שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר. עם זאת, החוק קובע שאין באי קיום הוראה זו בכדי לגרוע מתוקף החוזה, כך שיש מקרים שבהם גם הסכמים שבעל פה הם מחייבים – בעיקר בהארכות הסכמי שכירות קיימים, שלא מעט פעמים מבוצעות ללא נספח הארכה רשמי (הצדדים מסכימים ביניהם בעל פה על הארכת השכירות לתקופה מסוימת תוך תשלום דמי השכירות וכו'). במקרים כאלה, גם אם ההסכם לא נחתם או אפילו לא נערך בכתב, ייתכן שיינתן תוקף להסכמות בעל פה שבין הצדדים.
עם זאת, ההמלצה הגורפת היא לערוך את הסכם השכירות בכתב, תוך הסדרת כל הנושאים הרלוונטיים (תקופת השכירות, דמי השכירות, אחריות כל אחד מהצדדים במסגרת תקופת השכירות, תנאים להארכת תקופת השכירות, מטרת השכירות, העמדת בטחונות ועוד). הסכם שכירות ערוך היטב לא רק מעניק ודאות לשני הצדדים, אלא גם מונע מחלוקות עתידיות ומפחית את אלמנט חוסר הוודאות אם חלילה היחסים מידרדרים להליכים משפטיים.
מה חייב להופיע בחוזה שכירות?
התשובה לשאלה הזו תלויה בעסקה הנרקמת בין הצדדים – שכירות של דירה אחת אינה בהכרח זהה לשכירות של דירה אחרת. עם זאת, יש תנאים מהותיים הקבועים בחוק השכירות והשאילה, שצריכים להיות כלולים בכל הסכם שכירות למגורים:
1. זהות הצדדים ופרטי המושכר.
2. מטרת השכירות.
3. תקופת השכירות, לרבות תקופות אופציה להארכה והתנאים שיאפשרו את מימוש האופציה.
4. דמי השכירות (לרבות דמי השכירות בתקופות האופציה), מועדי התשלום ואופן התשלום.
5. מצב הנכס המושכר בזמן המסירה לשוכר, תוך ציון עבודות או תוספות שעל הצדדים לבצע (כמו התאמות שונות בנכס, רכישת ציוד כזה או אחר ועוד). מומלץ גם לציין האם יש פריטים או אביזרים הכלולים בנכס המושכר, כמו מכשירי חשמל, ריהוט וכדומה, תוך תיעוד מצבם בתחילת תקופת השכירות.
6. סעיפים המסדירים את אחריות הצדדים בכל הקשור לתחזוקת הנכס המושכר ותיקון ליקויים שונים שיתגלו או יווצרו בו בעתיד, תוך קביעת מועדים מוגדרים לכך.
7. הסדרת התשלומים שעל השוכר לשלם במהלך תקופת השכירות לרשויות ולגורמים נוספים (כמו ועד בית, חברת ניהול וכו') וכן תשלומים שחלים על המשכיר (למשל, אם הצדדים קבעו ביניהם שאת דמי הניהול של הבניין שבו נמצא הנכס ישלם המשכיר, יש לציין זאת במפורש).
8. הסדרת הביטחונות שיעמיד השוכר והתנאים למימושם.
9. סעיפים המסדירים את הזכויות לביטול ההסכם ואופן סיום יחסי השכירות בין הצדדים (כולל האופן בן יש להשיב את הנכס לידי המשכיר והתייחסות לסגירת חשבונות והתחשבנויות).
מעבר לסעיפים אלה, ייתכן שיהיה צורך בתוספת סעיפים מיוחדים הרלוונטיים לשכירות הספציפית, כך שמומלץ בכל מקרה להיוועץ בעורך דין לפני החתימה.
כמה זמן נמשך חוזה שכירות בדרך כלל?
באופן עקרוני אין תקופות מינימליות או מקסימליות להסכמי שכירות. בדרך כלל הסכמי שכירות למגורים נחתמים לשנה אחת, עם אפשרות להארכה בכפוף להסכמות בין הצדדים, אך בתקופה האחרונה (בעיקר מאז תחילת מלחמת חרבות ברזל) לא נדיר למצוא הסכמי שכירות קצרים יותר, של מספר חודשים. בנוסף, תקופת שכירות של יותר מ-5 שנים מצריכה מסמך כתוב ורישום בלשכת רישום המקרקעין.
האם אפשר לבטל חוזה שכירות אחרי החתימה?
האפשרות לבטל הסכם שכירות לאחר שנחתם תלויה קודם כל בשאלה האם ההסכם הופר על ידי אחד הצדדים. אם ההסכם הופר, צריך לבדוק איך ההסכם עצמו מסדיר תרחיש כזה, ואילו פתרונות הוא מציע לצד הנפגע. סיבה נוספת שמאפשרת לבטל את החוזה אחרי החתימה היא פגם בכריתתו – כמו הטעיה או טעות של אחד הצדדים, אם אחד הצדדים חתם על ההסכם כתוצאה מלחץ שהופעל עליו, או במקרה של ניצול מצוקתו של אחד הצדדים.
בכל מקרה אחר, אם הצדדים רוצים שתהיה להם אפשרות לבטל את ההסכם באופן חד צדדי, הם צריכים לקבוע את זה במפורש בהסכם השכירות. חשוב לזכור שלפי החוק, גם אם בהסכם ניתנה זכות הביטול החד צדדי רק למשכיר – היא מבוטלת, אלא אם היא ניתנת גם לשוכר (עם זאת, יש לכלל הזה החרגות שמפורטות בחוק, כמו אם מדובר בבית מלון, דירות בדיור מוגן ועוד).
האם אפשר לצאת מהדירה באמצע חוזה?
הסכמי שכירות רבים כוללים תנאים מפורשים הקובעים כי יציאה מהנכס לפני סיום תקופת השכירות נחשבת כהפרת ההסכם. אם בהסכם השכירות לא נקבעו הוראות מפורשות המאפשרות יציאה מהדירה לפני סיום התקופה, אי אפשר לסיים את השכירות באופן חד צדדי.
מה קורה אחרי תום תקופת החוזה? האם החוזה מתחדש אוטומטית או שחותמים על חוזה חדש?
באופן עקרוני יחסי השכירות מסתיימים בתום התקופה שנקבעה בהסכם. אם הצדדים מבקשים לקבוע ביניהם מנגנון של הארכת השכירות (אופציה) – הוא צריך להיות קבוע באופן מפורש בהסכם, תוך ציון התנאים המפורשים אשר עם קיומם תיכנס האופציה לתוקף. אם ההסכם המקורי מסדיר את הארכת תקופת השכירות ותנאיה – אין צורך בעריכת מסמך נוסף.
עם זאת, אם במסגרת ההסכם המקורי לא נקבעו תקופות אופציה, או שהן הסתיימו, ההמלצה החד משמעית היא לחדש את השכירות באמצעות נספח או הסכם חדש, בהתאם לנסיבות. אמנם ייתכנו מצבים שבהם יחסי השכירות בין הצדדים יוארכו ללא הסכם בכתב, אך אפשרות זאת פחות מומלצת.
אילו בטחונות מותר למשכיר לדרוש מהשוכר, והאם הם מוגבלים?
במסגרת ההסכם רשאים הצדדים לקבוע ביניהם מנגנונים שונים שיבטיחו את עמידת השוכר בהתחייבויותיו. בטחונות אלה יכולים להיות המחאה, פיקדון מזומן, שטר חוב, ערבות בנקאית, העמדת ערבים ועוד – או שילוב כלשהו שלהם, תלוי בנסיבות. עם זאת, החוק מגביל את גובה הביטחונות שעל השוכר להעמיד אם הם כרוכים בהוצאה כספית (כמו ערבות בנקאית או פיקדון מזומן), כך שהם לא יעלו על הנמוך מבין השניים: סכום דמי השכירות עבור שליש מתקופת השכירות; או סכום השווה לפי שלוש מדמי השכירות החודשיים.
האם שכר הדירה יכול לעלות או לרדת במהלך תקופת החוזה?
דמי השכירות נקבעים בין הצדדים במסגרת ההסכם ביניהם והם אינם יכולים לרדת או לעלות ללא הסכמת שני הצדדים. בעבר היו ניסיונות להגביל את גובה דמי השכירות שניתן לגבות או שניתן להעלות בתקופת האופציה, אך ניסיונות חקיקה אלו לא צלחו. כיום אין כל מגבלה חוקית לגובה דמי השכירות, וגובהם ועדכונם כפופים אך ורק להסכמות בין הצדדים.
אם מדובר בהסכם שכירות ארוך טווח, בהחלט כדאי ורצוי לשקול את עדכון דמי השכירות במהלך מספר תקופות לאורך חיי ההסכם – הסדרה שתיצור ודאות ושקט הן למשכיר והן לשוכר. עם זאת, אם לא סוכם על מנגנון כזה, או בסיומן של כל תקופות האופציה הקבועות בהסכם, יחסי השכירות בין הצדדים למעשה מסתיימים. במצב שכזה המשכיר יכול לקבוע לשוכר תנאים חדשים לחלוטין, כתנאי לחידוש ההסכם, לרבות עדכון דמי השכירות.
מה קורה אם לא משלמים שכר דירה?
בדרך כלל הסכמי שכירות קובעים באופן מפורש כי אי תשלום דמי השכירות מהווה הפרה של ההסכם, ובהתאם יכול המשכיר לנקוט בצעדים שונים – מביטול ההסכם ועד למימוש ביטחונות. עם זאת, לא כל אי תשלום שכר דירה מהווה הפרה: החוק קובע, למשל, כי אם נמנע מהשוכר לעשות שימוש בנכס למטרת השכירות בגלל נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו, הוא פטור מתשלום שכירות עבור הזמן שבו השימוש בנכס נמנע ממנו (חשוב לציין כי הפטור הזה חל רק אם בעת כריתת ההסכם לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות ולא היה עליו לדעת עליהן, ולא יכול היה למנוע אותן).
מה קורה אם המשכיר רוצה למכור את הדירה?
באופן עקרוני אין כל הגבלה על המשכיר, והוא יכול למכור את זכויותיו בדירה לצד ג'. בהתאם להוראות החוק על המשכיר להודיע על כך לשוכר לפני מועד המסירה, תוך ציון פרטי הרוכש ודרכי ההתקשרות עמו. במקרה כזה הרוכש מחליף את המשכיר המקורי בכל הנוגע לזכויות ולחובות משכיר הנכס לפי הסכם השכירות – גם אם הרוכש לא ידע עליהן קודם לרכישה. בהתאם, כל טענה שיש לשוכר כלפי המשכיר בגלל אי קיום חובותיו כלפיו, גם אם זה נעשה עוד לפני השלמת הרכישה – תעמוד לו גם כלפי הרוכש.
האם מותר לשפץ או לשנות את הדירה בזמן שהיא מושכרת?
ככלל, כל שינוי בדירה במהלך תקופת השכירות – לרבות ובמיוחד שיפוץ – טעון הסכמה של שני הצדדים, אלא אם במסגרת ההסכם ביניהם הוסדרו זכויות הצדדים בקשר לביצוע עבודות כאלו ואחרות.
