יסודות הנדל"ן: דו"ח אפס – מה הוא כולל ולמי הוא חשוב?

שיתוף ב facebook
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
31/08/2020
ד

נדמה שבמדינת ישראל כמעט כל אחד יכול להיות יזם נדל"ן – צריך רק חלום, חזון וחשבון בנק. אלא שבבואם להפוך חלומות למציאות עוברים היזמים דרך מה שנקרא בשפה המקצועית דו"ח אפס – דו"ח שמטרתו לבדוק אם החלום הוא אכן בר הגשמה, ובאיזו עלות. בעזרת מומחי מדלן ערכנו מדריך קצר לנושא.

מה זה דו"ח אפס?

דו"ח אפס הוא בחינה עסקית מפורטת ומדוקדקת שנערכת עבור פרויקט נדל"ן במטרה להעריך את כדאיותו הכלכלית. הדו"ח נערך לפני תחילת הפרויקט על ידי שמאי מקרקעין, שמחשב את העלות הכוללת שלו ואת ההכנסות הצפויות ממנו, תוך התחשבות בפרמטרים רבים כמו בדיקת הבעלויות על הקרקע, זכויות הבנייה, עלויות חומרי הבנייה והעובדים, מחירי הנכסים באזור כיום והצפי למחירים בזמן השיווק.

מרגע שהפרויקט יוצא לדרך נערכים עבורו דו"חות חודשיים. אלה ממוספרים לפי מספר החודשים שעברו מתחילת הפרויקט, ולכן הדו"ח המקדים, שנערך לפני דו"ח מס' 1, נקרא דו"ח אפס.

למה ולמי דו"ח אפס חשוב?

דו"ח אפס נערך עבור בנקים או גופים פיננסיים אחרים בבואם להחליט אם לממן פרויקט נדל"ן מסוים. הדו"ח הפך נפוץ בישראל בעקבות חוק מכר הדירות שנחקק ב-1974, והגדיר כללים לליווי בנקאי של פרויקטים. החוק נחקק לאחר שקבלנים רבים פשטו רגל והותירו את הרוכשים ללא דירות. 

דו"ח האפס נועד לשקף ליזמים ולבנקים את הכדאיות הכלכלית בפרויקט. רוכשי הנכסים בפרויקט לרוב לא מתעסקים עם דו"ח אפס, אלא במקרה של קבוצת רכישה, אז רוכשי הנכסים הם גם היזמים.

מה צריך להופיע בדו"ח אפס?

הדו"ח אומד את העלויות הרבות שכרוכות בהבאת הפרויקט ממצבו הנוכחי (קרקע פנויה או בניינים ישנים קיימים) למצבו הסופי לפי חזונם של היזם והאדריכל. הדו"ח צופה גם את השווי הסופי של המיזם, כולל ההכנסות הצפויות ממכירת הנכסים בו.

הדו"ח ערוך במתכונת קבועה ומכיל כמה פרקים קבועים:

  • מטרת ועקרונות הדו"ח. פירוט של מי הזמין את הדו"ח ולאיזו מטרה.
  • תיאור הפרויקט. תיאור סביבת הפרויקט, המצב הקיים (קרקע פנויה או בנייה קיימת, מבנה הבעלות והשימושים הנוכחיים), מה יבוצע במסגרת הפרויקט, מגבלות תכנוניות קיימות (קווי בניין, ייעודי קרקע, זכויות בנייה ועוד), שינויים נדרשים בתב"ע, ומה המימון הנדרש.
  • מקורות מידע. נסח טאבו, הסכמים נוספים שחלים על הנכס (כמו שעבודים, עסקאות קומבינציה, הסכם תמ"א 38 ועוד).
  • מקורות להשוואה. פרויקטים נוספים ועסקאות מכירה באזור, על מנת לתת אינדיקציה להכנסות הצפויות.
  • השקעה צפויה. חישוב מפורט של עלויות הפרויקט, כולל אגרות, מסים והיטלים, וניתוח של שינויים אפשריים בעלויות תוך כדי הבנייה.
  • הכנסות צפויות. כלל ההכנסות הצפויות ממכירת הנכסים בפרויקט, על בסיס השוואה למחירים באזור ותוך ניתוח שינויים אפשריים בביקוש ובמחירים.
  • רווחיות. חישוב הרווחיות של הפרויקט, והצגת מסקנות לגבי הכדאיות הכלכלית שלו.

במה שונה דו"ח אפס בהתחדשות עירונית?

לתמ"א 38 ופינוי בינוי יש מאפיינים שונים מפרויקט בנייה רגיל, ולכן דו"ח האפס שלהם שונה במקצת. מאחר ובפרויקטים האלה מדובר בבניינים ובבעלי נכסים קיימים, מתווספים להם עלויות ואתגרים משפטיים וחוזיים. דו"ח האפס של פרויקטים אלה כולל התייחסות גם לנושאים אלה:

  • מצב משפטי. פירוט הבעלויות בבניין, אחוז ההסכמה של הדיירים לפרויקט ופרטי החוזה בין הדיירים ליזם. 
  • מצב תכנוני. זכויות הבנייה בהתחדשות עירונית יכולות להגיע מכמה מקורות (לא רק התב"ע, כמו בפרויקטים אחרים, אלא גם תמ"א 38 ותוכניות עירוניות שנלוות לה, כמו תכנית הרובעים בתל אביב), ולכן צריך לבצע חישוב של כלל הזכויות האפשריות, הסיכוי לממש אותן, ועלויות שונות שקשורות בהן (כמו עלות קידום תב"ע חדשה אם נדרשת, הסיכוי שתאושר והסיכונים הכרוכים בכך).
  • עלויות נוספות. בהתחדשות עירונית יש עלויות נוספות לעלויות הבנייה, כמו שכר דירה לדירות חלופיות לדיירים הקיימים (אם הם צריכים להתפנות מהבניין), תשלום היטלים ומסים עבורם ועוד. אם בפרויקטים רגילים סעיף ההוצאות הבלתי צפויות מהווה בדרך כלל כ-5% מעלות הפרויקט, בפרויקטים של התחדשות עירונית שיעורו עולה ל-10%-15%.
  • הכנסות צפויות. בפרויקטים של התחדשות עירונית לא תמיד יש פרויקט דומה להשוואה באזור, ולכן הערכת ההכנסות כרוכה באי וודאות מסוימת.

גלו כל מה שחשוב לדעת לפני שקונים בית

פורסם לאחרונה