המדריך לקבוצות רכישה: יתרונות, חסרונות וכל מה שחייבים לדעת

שיתוף ב facebook
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
08/09/2020
קבוצת רכישה

לצד היתרונות הרבים בהשתתפות בקבוצת רכישה, יש גם חסרונות משמעותיים שבגללם שיטה זו, שזכתה לפופולריות גדולה בעבר, ירדה בשנים האחרונות מגדולתה. במדריך זה נסביר בעזרת מומחי מדלן מהם היתרונות, החסרונות והסיכונים השונים בקבוצת רכישה.

מה זה קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה היא קבוצת אנשים שהתאגדו כדי לרכוש קרקע ולבנות עליה בניין מגורים (בין אם הם עצמם יגורו בו בפועל או למטרות השקעה). קבוצת הרכישה מתפקדת כיזמת, והיא זאת ששוכרת את אנשי המקצוע שמקדמים את הפרויקט (מודד מוסמך, שמאי מקרקעין, עורכי דין, רואי חשבון, אדריכל ועוד), בוחרת בנק מלווה, מתנהלת מול הרשויות המקומיות ובוחרת את קבלן הביצוע וקבלני המשנה.

אילו הטבות מס מקבלות קבוצות רכישה?

  • פטור ממע"מ. מאחר וקבוצת רכישה מוכרת כגוף פרטי ולא כעסק, היא לא צריכה לשלם מע"מ על הקרקע וחבריה פטורים מתשלום מע"מ עבור אגרות בנייה והיטלי פיתוח. 
  • פטור והנחה במס רכישה. חברי הקבוצה זכאים לפטור מלא ממס רכישה על הדירה ולהנחה על הקרקע, כך שמס הרכישה עליה הוא 5% בלבד.

אילו סוגים של קבוצות רכישה יש, ומה ההבדלים ביניהן?

יש כמה סוגי קבוצות רכישה, שנבדלות ביניהן במיסוי ובעלויות הדירה:

  • קבוצת רכישה אמיתית. בקבוצה מסוג זה, קודם מתגבשת הקבוצה (בין אם על רקע היכרות קודמת או על רקע הרצון הספציפי בפרויקט נדל"ן) ורק אחר כך היא רוכשת את הקרקע. קבוצה מסוג זה זכאית למלוא הטבות המס שניתנות לקבוצות רכישה.
  • קבוצת רוכשים. במקרה כזה יזם וקבלן רוכשים את הקרקע, מתכננים עליה בניין ורק אז מוכרים אותה לקבוצה של אנשים (דוגמא מוכרת היא קבוצות הרוכשים שאירגנה ענבל אור). רשויות המדינה פועלות נגד התארגנויות מסוג זה על ידי הגדרתן כפרויקטים יזמיים, מה שמגביל את הטבות המס שמקבלים החברים בקבוצה אך מספק להם הגנה.
  • קבוצת קנייה. קבוצה שמתאגדת כדי לרכוש יחדיו דירות מיזם, במטרה לקבל הנחה על הרכישה הגדולה. במקרה כזה אין הטבות מס מטעם המדינה אבל ייתכן שהדירות אכן יהיו זולות יותר, מאחר שהקבוצה חוסכת ליזם את עלויות השיווק והמימון. 

מה היתרונות בקבוצת רכישה?

פרט לחיסכון במס, לקבוצת רכישה יש כמה יתרונות בולטים:

  • אין תשלומים ליזם. מחיר דירה מיזם כולל, מלבד עלויות הבנייה, גם עלויות שיווק ופרסום ואת הרווח היזמי כמובן. בלעדיהם נחסכים כ-10% ממחיר הדירה.
  • עלויות מימון. בניגוד ליזם, שמבקש כסף לפני שמכר את הדירות, בקבוצת רכישה כל או רוב הדירות כבר מכורות מראש. במצב כזה יש לבנק יותר ביטחון בהצלחת הפרויקט, מה שעשוי להיות מתורגם לעלויות מימון נמוכות יותר.
  • דמי ניהול פרויקט מופחתים. מאחר וניהול הפרויקט מבוצע לרוב על ידי אחד או כמה מחברי הקבוצה, שעושים זאת בהתנדבות, נחסכת הוצאה משמעותית של דמי ניהול.
  • ניהול אנשי המקצוע. מאחר וחברי הקבוצה הם בעלי הקרקע ומנהלי הפרויקט, הם יכולים להחליף אנשי מקצוע – כולל את הקבלן הראשי – בקלות יחסית במקרה ומתגלה בעיה.
  • עיצוב אישי. חברי קבוצת הרכישה מעורבים בכל הליכי התכנון והאדריכלות של הפרויקט, כך שהם יכולים להתאים את הדירות לצרכיהם וטעמם.
  • מפרט מיטבי. דירות מקבלן כוללות בדרך כלל מפרט מינימלי, מאחר והקבלן מנסה לחסוך ככל האפשר בעלויות הבנייה. בקבוצת רכישה, שבה גם כך החיסכון גבוה יחסית, חברי הקבוצה יכולים להחליט להשקיע במפרט איכותי ורחב יותר.

מה החסרונות והסיכונים בקבוצת רכישה?

חברי קבוצת רכישה לוקחים על עצמם כמה סיכונים שנובעים מאופיה המיוחד של שיטת רכישה ובנייה זו: 

  • חוסר ודאות. ברכישת דירה מיזם ברוב המקרים המחיר הסופי ולוח הזמנים למסירת הדירה ידועים מראש וקבועים בחוזה, כולל פיצויים במקרה של אי עמידה בתנאים. בקבוצת רכישה לוח הזמנים עלול להתארך ומחיר הדירה עלול להתייקר משמעותית ללא פיצוי לרוכשים. דוגמא בולטת לכך היא קבוצת הרכישה "יונייטד שרונה", שביקשה לבנות מגדל מגורים בשרונה שבתל אביב. בעקבות הערכות לא נכונות של מייסדי הקבוצה לגבי עלויות ותמחור הפרויקט, חברי הקבוצה שילמו עד כה כ-50% יותר מהמחיר המקורי שהוצע להם. כתוצאה מכך חברים רבים בקבוצה מנסים לצאת ממנה כי הם אינם יכולים לעמוד בתשלומים, אך בהיעדר הסכמות הפרויקט רווי בסכסוכים משפטיים וקשה למצוא לו קונים.
  • עצירת תשלומים. מאחר ומימון הפרויקט תלוי בתשלומים של חברי הקבוצה, אם הם אינם יכולים להעביר כספים – בין אם בגלל דרישות תשלום גבוהות מהמתוכנן או בגלל מצוקה כלכלית אישית – הפרויקט כולו עשוי להתעכב והעיכוב עשוי לגרור עלויות מימון נוספות. ב"יונייטד שרונה", למשל, בגלל בעיות מימון שנוצרו כתוצאה מהטעות בחישוב, חברי הקבוצה נאלצו לשלם כ-90% משווי הדירה עוד לפני שניתן לפרויקט היתר בנייה
  • חוסר הסכמות. לכל אורך התהליך עלולים להיווצר אי הסכמות וחיכוכים אישיים בין חברי הקבוצה, ומאחר והחלטות רבות דורשות את הסכמת כל החברים (מכירת הדירה לפני אכלוס למשל). 
  • הגנות לרוכשים. ברכישת דירה מקבלן יש הגנות חוקיות על הרוכשים מתוקף חוק מכר דירות, והן כוללות הגנה מבנייה רשלנית, בנייה המנוגדת לתב"ע ולהיתר התקפים, ולתקנות הבנייה. מארגני קבוצות רכישה אינם כפופים לחוק המכר, ובהתאם – אין לחברי הקבוצה את אותן הגנות.
  •  חוסר ניסיון. יזמים וקבלנים ותיקים הם בעלי ניסיון בכל שלבי הייזום והביצוע, ולכן לרוב יודעים להעריך לא רע את לוח הזמנים והעלויות. חוסר הניסיון של מנהלי קבוצת הרכישה עלול לגרום להוצאות בלתי מתוכננות ולהתארכות לוח הזמנים.
  • מצגי שווא. לעיתים רבות אנשים מצטרפים לקבוצות רכישה על סמך מצגי שווא שהציגו להם המארגנים. לחברי קבוצות הרכישה של ענבל אור, למשל, הוצגו מצגי שווא על זכויות הבנייה המאושרות, מה שהוביל בסופו של דבר לתשלומים נוספים משמעותיים. 
  • ביטול הטבות מס. אחד מהיתרונות הבולטים של חברות בקבוצת רכישה הוא הטבות המס, שניתנות בהסתמך על עמידה בקריטריונים מסוימים (שהוחמרו לאחרונה). אם רשויות המס יחליטו בדיעבד שמדובר בעסקה פיקטיבית, ולא בקבוצת רכישה כמוגדר בחוק, יאלצו החברים בקבוצה לשלם את מלוא חבות המס על הדירה.

איך מקימים קבוצת רכישה?

לקבוצות רכישה יש בדרך כלל גורם מוביל (שהקים את הקבוצה או נבחר לכך על ידי שאר החברים), שמארגן את הקבוצה ודואג לייצג את האינטרסים שלה מול אנשי המקצוע, מוכר הקרקע, הקבלן והרשויות. השלבים העיקריים בהקמת קבוצת רכישה הם:

  • גיבוש ראשוני של הקבוצה. הקבוצה יכולה להתגבש על סמך היכרות מוקדמת, רצון למגורים משותפים או לצורך החיסכון הפוטנציאלי בעלויות בלבד.
  • חתימת הסכם שיתוף. אחד השלבים הראשונים בהקמת קבוצה הוא מציאת עורך דין שינסח את הסכם השיתוף בין חברי הקבוצה. על הסכם השיתוף להיות מפורט ככל האפשר ולתת פתרונות מוסכמים במקרה ויתגלעו מחלוקות בין חברי הקבוצה.
  • רכישת קרקע. צריך למצוא קרקע מתאימה לצרכים וליכולות של הקבוצה, ולחתום על חוזה עם הבעלים. בשלב זה ייתכן והקבוצה תיעזר במתווך ובשמאי מקרקעין.
  • תכנון וקבלת היתרים. בהתאם לקרקע שנרכשה וזכויות הבנייה בה, ניתן לתכנן את הפרויקט – כולל אישור תב"ע חדשה, תכנון הבניינים, בחירת המפרט, והגשת בקשה להיתר בנייה. את השלב הזה ילווה אדריכל הפרויקט, וייתכן וגם משרד תכנון ערים.
  • איתור קבלן ובנק מלווה. לאחר שיש תוכנית ניתן לתמחר את הפרויקט, לבחור בנק מלווה, ולבחור קבלן מבצע.
  • שיווק דירות עודפות. אם קבוצת הרכישה לא מתכננת לרכוש את כל הדירות בעצמה, צריך להתחיל לשווק את הדירות העודפות בפרויקט.
  • בנייה. הקמת הפרויקט ואיכלוסו לאחר קבלת כל ההיתרים.

גלו כל מה שחשוב לדעת לפני שקונים בית

פורסם לאחרונה