חושבים לקנות או לשכור דירה? יש ברשותכם נכס שאתם רוצים לשדרג? אתם חייבים להכיר את היתר הבנייה. הוצאת היתר בנייה היא השלב האחרון לפני תחילת בנייה של פרויקט. למעשה, עד שהיתר הבנייה לא מתקבל, יציאתו של הפרויקט לפועל עדיין מוטלת בספק. מומחי מדלן עושים סדר בנושא ובנוסף מראים איך בודקים אם יש היתר בנייה לנכס.
מה זה היתר בנייה?
היתר בנייה הוא רישיון לבנות מבנה חדש או לערוך שינויים במבנה קיים. את ההיתר מוציאה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ברשות המקומית שבתחומה נמצאת הקרקע. ההיתר כולל מידע מפורט לגבי הפעולות אותן הוא מתיר, והוא פג תוקף אחרי שלוש שנים (אם כי לקראת סופן ניתן לבקש הארכה). הוצאת היתר בנייה היא תהליך שמעוגן בחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965, ובתקנות התכנון והבנייה התשכ"ז-1967.
בפרויקטים גדולים צריך גם תוכנית בניין עיר (תב"ע) מאושרת, אבל פרויקטים קטנים (כמו תמ"א 38) מגישים ישר בקשה להיתר בנייה.
איך בודקים אם יש היתר בנייה לפרוייקט?
על מנת לבצע בדיקת היתר בנייה, אפשר למצוא את סטטוס הפרויקט (האם הוגשה עבורו בקשה להיתר, האם אושרה הבקשה או נדחתה) עבור כמעט כל הפרויקטים החדשים בערים הגדולות בישראל באתר מדלן, וזה פשוט מאד:
- נכנסים לדף הבית של מדלן
- מוודאים שבשורת החיפוש מסומנת האפשרות "מידע על כתובת"
- מקישים את הכתובת או שם הפרויקט
בדף הפרויקט תוכלו לראות את הסטטוס (כפי שניתן לראות בדוגמה למטה):
מתי נדרש היתר בנייה?
- בנייה חדשה או שינויים של בנייה קיימת שמשפיעים על הסביבה החיצונית (כל תוספת לבניין הקיים או שינוי בקירות החיצוניים).
- שינוי בשימוש העיקרי של הנכס (כמו שימוש בדירת מגורים כמשרד).
- שינוי פנימי שישנה את שטח הדירה או פוגע בשלד הבניין, בתשתיות או ברכוש המשותף עם השכנים.
- חריגה משטח המגרש.
מתי לא נדרש היתר בנייה?
שינוי פנימי שלא משפיע על שטח הדירה או פוגע בתשתיות או ברכוש משותף בבניין.
איך מוציאים היתר בנייה?
בקשה להיתר בנייה צריכה לעמוד בדרישות החוק, לרבות תב"עות מאושרות שחלות על השטח הרלוונטי. בגלל שנדרש ידע מקצועי רב עבור כל שלבי הבקשה, מומלץ לשכור את שירותיהם של אנשי מקצוע, כמו אדריכל ו/או עורך דין. השלבים עד להוצאת ההיתר הם:
בקשת מידע. על מנת לדעת איזה מגבלות וזכויות קיימות במגרש שלו רוצים להוציא היתר, השלב הראשון הוא בקשת מידע לגביו מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. המידע שמתקבל כולל נתונים כמו שטח המגרש או הנכס שעליו, בעלי הזכויות בו, מפות ושרטוטים של הנכס, ובמקרים רבים גם פירוט של זכויות הבנייה.
הכנת הבקשה. בקשה להיתר בנייה דורשת הרבה תכנון ועבודה, כולל תכנון אדריכלי, אישורים מאנשי מקצוע, אישורים על זכויות בנכס, מפות ושרטוטים וחתימה של כל בעלי הזכויות הרלוונטיות לבקשה.
הגשת הבקשה. את הבקשה להיתר מגישים באמצעות טופס שמוגש לרשות המקומית, ואליו מצרפים את כל המסמכים הנדרשים.
בדיקת הבקשה. הליך הבדיקה כולל קליטה של הבקשה, בדיקה שהיא כוללת את כל מה שנדרש, יידוע הצדדים שעלולים להיפגע מהעבודות, ובדיקה שמצב הנכס תואם את מה שהמבקש טוען (כלומר שלא בוצעו עד כה עבודות ללא היתר).
דיון בוועדה. מהנדס הוועדה בודק את הבקשה לקראת הדיון וממליץ לוועדה האם לקבל אותה, אילו תיקונים נדרשים, ואילו תנאים לקבוע בהיתר. לאחר הדיון חברי הוועדה מחליטים מה לעשות עם הבקשה על סמך המידע שהוצג להם על ידי אנשי המקצוע שחברים בה ועל ידי מגיש הבקשה ונציגיו.
תיקון הבקשה. לאחר הדיון בוועדה, ובהנחה שהבקשה לא נפסלה על הסף, מגיש הבקשה מתקן אותה בהתאם לדרישות הוועדה.
תשלום אגרות. לפני מתן ההיתר מגיש הבקשה נדרש לשלם היטלים ואגרות שונות שקשורות לבקשה.
מתן היתר. לאחר מילוי כל הדרישות ותשלום כל האגרות היתר הבנייה מתקבל, וניתן להתחיל בבנייה.
כמה זמן לוקח להוציא היתר בנייה?
זו שאלה שאין עליה תשובה ברורה ומוחלטת מכיוון שהיא תלויה במשתנים רבים, הן בצד המבקש והן בצד המאשר. בצד המבקש – זה תלוי כמובן במורכבות הפרויקט (פרויקטים גדולים דורשים כאמור גם תב"ע מאושרת לפני הגשת בקשות להיתרים) ובמקצועיות המגישים. בצד המאשר – יש שוני גדול בזמנים בין רשות מקומית אחת לשנייה. כמו כן, אם הוועדה מחליטה לדרוש שייערכו תיקונים בבקשה – זמן קבלת ההיתר יתארך כמובן.
